浅谈房地产开发贷款应注意的问题
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
房地产贷款需要注意哪些事项
房地产贷款需要注意哪些事项房地产贷款是购房前不可避免的议题，尤其是在目前房价居高不下的情况下，房地产贷款对于大多数购房者来说是必经之路。
但是，申请房地产贷款也需要注意一些事项，以免造成一些不必要的麻烦。
本文将从四个方面就房地产贷款需要注意的事项进行探讨。
一、借款人需做好充分准备在进行房地产贷款之前，借款人需要做好充分的准备工作。
首先，借款人需了解自己的财务状况，包括收入、支出、负债等情况。
然后，根据自己的财务状况，选择合适的贷款方式和期限。
其次，借款人还需提前存足首付款和其他费用，以免在贷款过程中出现资金短缺问题。
另外，借款人还需准备好相关材料，包括个人身份证、户口本、银行流水、财产证明、房屋质押等材料。
这些材料是贷款过程中的必要证明，因此借款人需提前准备，并保持相关材料的真实性和准确性。
二、选择合适的贷款方式和期限在办理房地产贷款时，借款人需根据自身实际情况选择合适的贷款方式和期限。
目前，主要的贷款方式包括商业贷款、公积金贷款、组合贷款等方式。
不同的贷款方式在利率、还款期限等方面都有不同的要求。
因此，在选择贷款方式时需仔细比较，确保选择最符合自身情况的贷款方式。
此外，借款人还需考虑贷款期限的问题。
贷款期限的长短直接影响到还款负担和还款压力，因此需根据自己的实际情况，选择适当的贷款期限。
一般来说，贷款期限越长，月供越低，但最终的利息支出也会越多。
因此，在选择贷款期限时，需权衡收支利弊，选择最合适的贷款期限。
三、了解抵押贷款的风险和注意事项房地产贷款的主要特点是需要抵押，因此，在办理抵押贷款时，需了解抵押贷款的风险和注意事项。
首先，借款人需明确抵押贷款的资产评估标准和评估价格，确保评估价格与市场价格相符。
其次，借款人需妥善保存贷款合同和抵押合同，并保持积极的还款记录，避免出现意外违约情况。
同时，借款人还需了解抵押贷款的风险。
一旦贷款不能按时还款，银行有权查封并拍卖抵押物，以弥补银行的损失。
因此，在办理抵押贷款时，需重视风险意识，避免逾期还款和违约行为发生。
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议
房地产企业的融资问题主要体现在资金来源方面。
大部分房地产企业需要通过银行贷
款来获得资金支持，以购买土地、建设房屋。
由于房地产行业的投资周期较长，风险较高，房地产企业的贷款利率往往较高，贷款难度较大。
房地产企业应该在开展项目前进行充分
的市场调研和风险评估，以提高融资的成功率。
房地产企业的融资问题还涉及到资金运营方面。
房地产项目周期长，资金回收周期也
相对较长。
为了缓解资金压力，房地产企业可以积极开展资金运营活动，例如出售部分已
经开发完成的房产，减少项目未收回资金的占用。
房地产企业应该注意资金的合理运营，
避免出现资金链断裂的情况。
房地产企业的融资问题还包括资金使用方面。
房地产企业在获得融资之后，应该合理
规划和使用资金，避免过度投资和浪费。
房地产企业还应该加强与供应商和承包商的合作，优化供应链管理，降低项目的成本，提高资金的使用效益。
针对房地产企业融资问题，以下几点建议可以供参考。
房地产企业可以多方面寻求资
金来源，如与银行、国有企业、社会资本合作，多元化融资渠道，降低融资风险。
房地产
企业可以积极开展项目前的市场调研和风险评估，减少项目失败的概率，提高融资的成功率。
房地产企业应该加强资金运营管理，合理运用资金，减少资金压力。
房地产企业还应
该加强内部管理，优化供应链，提高资金的使用效益。
房地产企业的融资问题是一个与行业特点密切相关的问题。
房地产企业应该在资金来源、资金运营和资金使用方面加强管理，积极寻找多元化融资渠道，并采取相应的措施降
低风险。
房地产借款中的五个坑纠纷零风险
房地产借款中的五个坑纠纷零风险在房地产借款交易过程中，常常会出现一些潜在的风险和纠纷。
本文将介绍房地产借款中的五个常见坑，并提供解决方案，以帮助借款人避免风险并实现零纠纷的借款交易。
第一坑：不清晰的贷款条款在房地产借款中，贷款条款是必不可少的。
然而，许多借款人在签署贷款文件之前并没有详细阅读或理解条款。
这可能导致后续纠纷的产生。
为了避免这一问题，借款人应该仔细阅读贷款文件，并与贷款人对条款进行充分沟通和协商。
如果需要，可以寻求法律专业人士的帮助，确保贷款条款清晰明确。
第二坑：未充分考虑利率和费用在借款过程中，借款人通常会关注贷款金额，但往往忽视了利率和费用的影响。
利率和费用可能会随着时间和贷款金额的变化而有所不同。
借款人在选择贷款方和贷款产品时，应该对利率和费用进行全面了解，并进行比较和评估。
这将有助于借款人在借款过程中避免不必要的经济压力和纠纷。
第三坑：不良的借贷习惯一些借款人在借款过程中有不良的借贷习惯，例如过度负债或频繁借贷。
这种行为可能导致借款人的还款能力受到影响，最终引发纠纷。
借款人应该理性借贷，根据自身还款能力和财务状况选择适合的借款金额和期限。
此外，养成良好的还款习惯，按时还款是避免纠纷的重要因素。
第四坑：信任问题在房地产借款中，信任是一个关键因素。
借款人和放款人之间的信任关系可能会影响借款交易的顺利进行。
借款人应该进行充分的调查和了解放款人的信誉和背景，确保其为合法的、可信赖的贷款机构。
此外，在借款过程中保持良好的沟通和协商，建立良好的合作关系也非常重要。
第五坑：未确保产权清晰在房地产借款中，产权问题是一个敏感的话题。
借款人在贷款过程中应该确保所购房产的产权清晰，避免产权纠纷的发生。
借款人可以通过购房时的合法手续和审查确权文件来确保产权的合法性。
此外，借款人还应该关注相关法律规定和政策，以避免由于产权问题而引发的纠纷。
综上所述，房地产借款中存在一些潜在的风险和纠纷。
通过避免不清晰的贷款条款、充分考虑利率和费用、培养良好的借贷习惯、建立信任关系和确保产权清晰，借款人可以减少风险，实现零纠纷的借款交易。
房地产开发贷款风险识别及防控措施
房地产开发贷款风险识别及防控措施一、引言房地产开发贷款是一种重要的金融机构服务，为房地产开发商提供资金支持。
然而，房地产开发贷款涉及多个风险因素，如市场风险、信用风险、操作风险、政策风险等。
为了确保金融机构的稳健运营和客户的资金安全，需要对这些风险进行识别和防控。
本文将介绍房地产开发贷款的风险识别及防控措施。
二、风险识别1. 市场风险识别：由于房地产市场的波动性，市场供求关系、价格走势等因素可能对房地产开发贷款产生影响。
金融机构需要对市场趋势进行密切关注，及时调整贷款策略。
2. 信用风险识别：房地产开发企业可能因市场环境变化、经营管理不善等原因出现还款能力下降，进而影响金融机构的贷款安全。
金融机构应加强对开发商的信用评估和监控。
3. 操作风险识别：在贷款审批、发放、监管等环节，可能因内部管理不善、操作失误等原因导致贷款风险。
金融机构应建立健全内部控制体系，确保贷款业务的合规操作。
4. 政策风险识别：政府政策对房地产市场的影响较大，如调控政策、税收政策等可能对房地产开发贷款产生不利影响。
金融机构应密切关注政策动态，及时调整贷款策略。
5. 流动性风险识别：在房地产市场下行或开发商出现还款困难时，金融机构可能面临流动性风险。
金融机构应合理安排资金运用，确保贷款的流动性。
6. 法律风险识别：在房地产开发过程中，可能涉及土地使用权、房屋产权等法律问题，进而影响金融机构的贷款安全。
金融机构应加强对法律风险的防范和应对。
7. 行业风险识别：房地产行业的发展周期性较强，行业波动可能对房地产开发贷款产生影响。
金融机构应关注行业发展趋势，合理配置资产。
8. 宏观经济风险识别：宏观经济环境的变化可能对房地产市场和金融机构产生影响，如经济周期、通货膨胀等。
金融机构应关注宏观经济指标，及时调整贷款策略。
三、防控措施1. 建立完善的风险管理体系：金融机构应建立健全风险管理组织架构，明确各部门职责，确保风险管理工作的有效实施。
房地产开发贷款
房地产开发贷款1. 介绍房地产开发贷款是指向房地产开发公司或个人发放的贷款，用于购买土地、建设房屋和开展销售等相关活动。
房地产开发贷款在房地产行业中起到了至关重要的作用，帮助开发商实现项目的规模扩大和资金的快速流动。
在本文中，我们将介绍房地产开发贷款的定义、特点、申请要求以及相关风险与注意事项。
2. 特点2.1 高额贷款房地产开发贷款通常是一笔较大额度的贷款，根据项目规模和开发商的信用等级，贷款金额可以达到数百万甚至上亿人民币。
2.2 长期还款期限由于房地产开发项目需要一定时间才能建成并销售，因此房地产开发贷款的还款期一般较长，可以延长到几年甚至更长的时间。
2.3 项目可抵押为了降低贷款风险，房地产开发贷款通常要求开发商提供房地产项目作为抵押物。
一旦开发商无法按时偿还贷款，银行或金融机构可以将抵押物变现以追回债务。
3. 申请要求申请房地产开发贷款通常需要满足以下要求：3.1 项目规划与资金计划开发商需要提交详细的项目规划和资金计划，包括土地购买费用、建设投资、销售预期以及预计盈利等方面的信息。
3.2 资信评估和企业背景申请人或企业的信用状况将会受到审查，包括个人或企业的征信记录、纳税记录以及过往的贷款记录等。
3.3 对押物的评估银行或金融机构将对开发商提供的抵押物进行评估，以确定其价值和可变现性。
3.4 还款能力评估开发商需要提供详细的财务信息，以证明其有足够的还款能力。
银行或金融机构将会对开发商的现金流、资产负债表以及盈利能力进行评估。
4. 相关风险与注意事项4.1 市场风险房地产市场存在波动性和不确定性，市场需求的变化可能导致房地产项目无法按时销售，从而增加还款风险。
开发商在申请贷款时应充分考虑市场风险，并制定相应的风险管理策略。
4.2 利率风险房地产开发贷款通常会涉及利率调整，如果贷款利率上升，开发商的还款负担可能会增加。
开发商需要了解贷款利率的变动情况，并制定利率风险管理策略。
4.3 风险分散开发商在进行房地产开发贷款时，可以考虑将风险分散到不同的金融机构。
房地产开发贷款的风险及预防
目前，我国房地产业发展迅速，房地产开发贷款在商业银行的占比逐步加大，成为商业银行竞争激烈的业务项目。
但是由于房地产行业具有资金投入大，项目运作周期长，市场变化快，受国家经济政策影响大等特点，房地产开发贷款业务的市场风险和信用风险较高。
笔者在近期参加的审计项目中发现，部分经办机构办理房地产开发贷款业务存在风险控制措施不到位的现象，从暴露的问题看，具有一定的普遍性，潜在着一定的法律风险和信用风险，对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患，应引起经办行的足够关注。
一、房地产开发贷款业务存在的主要风险隐患房地产开发贷款，是向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
在贷款的发放和管理环节，除严格执行公司类贷款操作流程和风险控制措施外，同时要根据房地产开发项目的特殊性，对以下普遍存在的业务风险予以重点关注：(一)项目楼盘达到预（销）售条件后，未能及时办理在建工程抵押，不利于银行控制商品房销售款回流。
建设部《城市房地产抵押管理办法》明确规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。
开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式，但随着项目开发进度，待项目楼盘达到预（销）售条件，房产部门下发“商品房预（销）售许可证”后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售。
此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难控制商品房销售款的回流。
这是因为，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。
因此及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，是银行了解商品房销售进度和控制商品房销售款回流的关键环节。
房地产开发贷款风险防范
房地产开发贷款风险防范随着房地产业发展，商业银行的房地产开发贷款规模也急剧扩张，下面就让我为你介绍一下吧。
房地产开发贷款风险剖析1. 办理抵押登记前，隐瞒房产预售情况。
开发商为满足银行贷款抵押率的要求，可能故意拖延办理项目房产的登记手续，而采取认购等方式将本应纳入抵押范围的房产对外销售。
这部分房产即使后来办理抵押登记，因购房行为在先，银行将来也很难实现抵押权，抵押物价值大幅减少。
2. 骗取银行“放行证明”，银行抵押权“脱保”。
在抵押项目具备办理预售条件时，房产部门通常要求开发商提供贷款银行的“放行证明”。
贷款银行为了回收贷款，一般都会配合开发商办理预售，但是部分信贷人员由于风险意识不强，出具的“放行证明”不够严谨，未明确不放弃抵押权等事宜，导致抵押物“脱保”。
3. 隐瞒虚报工程款，以法定优先权对抗银行抵押权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权”的原则，部分开发商与施工方利用该规定，恶意串通，贷款前隐瞒工程款，结算时又虚报工程款，甚至将抵押房产直接折抵工程款，以此来对抗银行的抵押权。
而银行很难掌握事实、准确的工程款数额，只能吃哑巴亏。
4. 私开银行账户收款，逃避银行监管。
监管部门和银行通常要求开发商必须在贷款银行开立房产监管账户，接受资金使用的监管，但现实情况是开发商为逃避监管，往往在其他银行私开账户收取房款，挪作他用。
如果贷款银行的贷后管理不到位，信用风险意识不强，等到发现问题时，项目楼盘可能已经处于高危状态，贷款损失难以挽回。
5. 办理抵押登记后，采取非网签形式销售抵押房产。
开发商为了躲避银行的监管，还可能刻意不办理网签手续，而通过认购等形式销售抵押房产。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，一旦购房人的付款比例超过50%，即使没有办理预售网签登记，也足以对抗银行的抵押权，银行无法处置这部分房产。
6. 股东矛盾纠纷，股权转让带来风险。
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浅谈房地产开发贷款应注意的问作者：冯省文前言据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。
全市实现生产总值3422.8亿元，较上年增长17.3%，增速比上年下降1.9个百分点；全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元，比上年增长14.9％，增长幅度同比下降5.2个百分点。
其中，基本建设投资459.0亿元，增长27.5％；房地产开发投资432.0亿元，增长4.7％，是1990年以来增幅最低的一年。
基本建设投资比重超越房地产开发投资，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2个百分点，而房地产开发投资所占比重则由上年的43.3％下降到今年的39.6％，减少了3.7个百分点。
从房地产金融贷款看，2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元，增长率为18.2％，增幅较上年回落13.4个百分点。
但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为1171.7亿元，占房地产贷款余额的70.9％，比上年末增长4.2个百分点。
由以上数据分析，虽然房地产贷款增速放缓，但在房地产市场资金链中，银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。
随着贷款余额的不断增长，面临的风险也越来越大，因此银行方面要注意控制房贷风险。
1抑制房地产开发贷款风险首先，银行要切实提高风险预警能力。
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。
但从现状来看，却适得其反，目前，在决定对房地产项目是否放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产，而不是项目本身是否可行，结果往往导致不良贷款的产生，使银行成为所谓的“资产供应商”，要靠拍卖抵押资产来实现债权，这也是银行不良贷款产生的主要根源。
银行应该将重心放在，对项目的效益和还贷能力评估方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险；其次，银行要建立一套有效的，全面评估借款企业的风险监控体系。
一方面，加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、市场风险、政策风险等的严密监控，如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦，银行发放2亿多元的封闭贷款，要求专款专用，但监管不严，被挪作他用，导致建设资金不能按期到位，既影响工程进度，又影响信贷资金回笼，加大了风险；另一方面，加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。
经济建设中，最大的失误就是决策的失误，它可能使项目建设“不合时宜”，或者“先天不足”，不能发挥预期的效益；它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。
国家统计局固定资产投资统计司出版的《统计年鉴》指出，我国1958-2001年基建项目建成投产率为51.43%，失误率高达48.57%(其中1958-1980年为53.97%，1981-1995年为47.14%，1996-1999年为43.72%，2000-2001年为43.21%)。
1996-2001年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%)，最低是农林牧渔业(35.08%)，房地产业达到52.29%。
损失巨大，浪费惊人。
2 房地产开发贷款评估应注意的问题对银行而言，房地产开发贷款评估，是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价，并提出决策意见或建议的过程。
房地产项目，按照未来获取收益的方式不同，可分为出售型（如住宅）、出租型（如大型商场）、混合型（如综合楼）三种。
相应的项目评估方法亦不同，难易程度有所差异，应根据项目的具体情况，选用适宜的评价方法。
本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。
一般而言，出售型房地产开发贷款评估，需要解决的主要问题有四个：（1）项目建设是否合法、合规？是否具备建设条件？如江苏常州铁本项目，化整为零，违法用地6000亩，总投资106亿，银行授信43亿，已贷出25亿，停建。
是典型的违法、违规项目；（2）项目产品市场预测及其市场定位是否合理？营销方案是否可行？如位于嘉宾路的爵士大厦，96年按写字楼建设，后因市场问题，在完成大部分工程的基础上，改建成酒店式公寓，导致使用功能有缺陷，推向市场后，营销效果很差；（3）债务人资信评估；（4）项目经营效益如何？如一般都认为闹市区的商业房地产一定有盈利，但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”，高层—33层综合楼，1—3层设计用途为商场，建筑面积约5万平方米，1998年开始预售时就在找买家，直到现在仍然空置，积压大量资金，产生不了效益。
2．1考察项目的合法性及其建设条件银行贷款支持的项目必须合法，同时也符合行业规程的规定，这是最基本的前提条件。
界定项目的合法性及合规性，需要投资者提供相应的证明资料（有关资料清单见表一），并对这些资料进行认真的审核，查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。
界定项目合法性及建设条件，特别应该注意下述几个方面：1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩；2、《房地产证》，或土地使用权出让合同及其缴款凭证（权属人、土地性质是否与开发项目相符）；《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐备；3、项目建设资金是否充足，筹资计划能否落实；4、项目建设条件是否具备；5、担保的合法性及能力分析。
2．2市场调查与分析房地产市场是区域性很强的市场，同类型的房地产在不同的区域，价值差别可能很大。
所以，首先，就要界定项目所在区域，调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力；其次，调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标，分析竞争对手的实力和主要卖点，判断市场供求量的变化趋势；最后，考察项目的产品定位（以什么产品来满足消费者的需求）、客户定位（确定目标消费群体和他们的特征）、形象定位（突出项目的个性化特征，便于广告表达，让消费者对项目产生认同感而发生购买行为）是否合理，对项目进行SWTO（即优势、劣势、机会、威胁）分析，判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。
如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”，临近“百仕达二期”，因为设计产品不合理——港式设计一梯八户，市场不认可，均价由2001年的7000元/平方米，一路降到现在的6000元/平方米，方有少量客户应价，比“百仕达二期”的8000元/平方米，有极大差别，这是产品定位不合理的例子；又如莲塘，罗沙路边“翠峰阁”，1998年开盘，小高层—18层，大户型为180平方米/套，定位不合理，均价由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚无法销完，因为有钱人嫌路边吵，不要；钱不多的人又嫌房太大，没必要，这就是客户定位不准确的例子。
2．3借款人评价项目建设融资有两种基本方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。
新设项目法人融资又称项目融资，其特点是由项目的发起人及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的法人，再以新法人承担项目的投融资及运营。
以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础，取得债务融资。
这种方式下，较易切断项目对投资人的风险，实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，相应增大了银行的贷款风险。
既有项目法人融资又称公司融资，其特点是不组建新的项目法人，由已经存在的公司（既有法人）本身的资信进行融资后，用于新建项目的投资与经营，项目未来的现金流是公司现金流的一部分，项目的财产也是公司财产的一部分。
这种方式下，借款和其他债务资金虽然实际用于项目上，但是承担偿还责任的是公司，较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，可以降低银行的贷款风险。
项目融资借款人评价，主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价，重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。
公司融资借款人评价，则需要对项目所依托的公司进行全面的评价。
笔者认为，公司融资借款人评价应关注下述几点：一是借款人基本情况评价，主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规模、组织结构、历史沿革等；二是借款人素质评价，主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价；三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价；四是借款人发展前景评价，主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。
2．4考察项目财务可行性考察项目的财务可行性，可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。
为反映项目的财务运行情况，应编制《现金流量表》、《资金来源与运用表》、《借款偿还估算表》、《损益表》等财务报表。
（一）项目成本费用投资估算不能出现漏项，力争准确反映客观实际，量力而行，避免“后患无穷”，杜绝“钓鱼工程”。
房地产项目建设的投资费用包括下述11项：1、土地费用：取得项目建设用土地所花费的支出；2、前期工程费：主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用，一般按实际工程估算；3、建安工程费：在可行性研究阶段，一般采用扩大指标估算。
方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。
也可根据类似工程经验估算；4、基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程（如上、下水、供电、供气、道路、路灯等设施），以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用，一般按实际工程量估算；5、公共配套设施建设费：指小区内各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。
主要包括：居委会、派出所、托儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量估算；6、其他费用：主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等；7、销售费：销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等；8、管理费：包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等；9、财务费：为筹集资金而产生的各项费用；10、各种税费：包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费；11、不可预见费：包括涨价准备金、预备费等。
一般取前几项费用之和的4-5%。
（二）项目资金平衡分析资金平衡分析目的，在于考察项目资金筹措方案是否可行？资金来源与运用安排是否连贯、合理？在建设经营过程中是否存在资金缺口？资金链的风险点在哪里？进而制定切实可行的投资和经营计划，保证项目的顺利建成和正常经营。
项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金，资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。
资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。