华侨城苏河湾项目简介
白羊广告上海顶豪华侨城苏河湾提报(精)
KV-4
居，无止境！ 你的姓氏，史册的新纪元。
一袭城市资本力量的繁盛家谱。 从近代中国民族企业势力，到如今城市资本新力量， 人物总变迁，唯独对苏河湾的青睐独钟，未改如一。 在这处天赋所在，唯超越是最好的传承， 以你的姓氏，再度镌刻一个时代的至誉， 万千宠爱，了然一湾，居无止境。 府承传奇，启时代！独栋府邸，全球募主
一种人生
新上海家族 创造传奇的豪气 绘制版图 伸手摘星
传承“纯粹上海城市中心”的理性价值，情感共鸣新时代人文精神。
价值梳理
（苏河湾，散发着魔都上海的灵魂魅力）
品牌-【仰，无止境】 华侨城28年品牌荣耀 产品-【居，无止境】 150米塔尖巨作，7层独栋创世人居 缔造城央豪宅传奇 客群-【耀，无止境】 开创新上海家族的恢弘版图 底蕴-【阅，无止境】 天后宫/慎余里/总商会/打包场，苏河传奇不尽
中央绿地：创想国际化生态生活，上海城市中心的滨水观光目的地
缓解城市密度，传承历史文脉，还原码头文化，增加艺术氛围。
东区：全球第四家宝格丽酒店，菁英们的顶级生活平台
传承上海总商会的高贵文脉，海纳世界先进文化，将为全球菁英呈现一处前所未有的塔尖生活平台。。
宜居宜游 亦古亦今 兼容中西
超级豪宅新高标准
• 建筑的高度（150米， 浦西第一高度） • 专业的高度（全球顶尖 设计规划团队） • 视野的高度（三大地标 隔江相望） • 奢华的高度（全球第四 家宝格丽为邻相伴） • 人文的高度（沪商文化 地脉之上） • 繁华的高度（百亿级投 入顶级业态集群荟萃） • …
白羊广告
过百亿的投资 5-8年规划 国际级团队操刀
2010年2月，央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司在上海以70.2亿元的天价从民企联合 体手中抢得闸北区苏州河北岸东块1街坊（苏河湾）地块。该地块成交楼板价达52783元/平方米，加 冕新一任全国单价地王。 半年后，华侨城再以大热姿态连夺苏河湾41、42号街坊两地块，光土地成本就达88亿元，华侨城也 因此成为苏河湾迄今为止的最大“地主”。
上海·华侨城苏河湾
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级 滨水 综 合 体 范 本
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涵 盖豪华 住宅 、奢华 公 离
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捂 品商业 国际一 流美术馆 、 艺术家 工作 室 经 中， 以及 主格 丽灌店 等一 系列顶 级业 态 无二 的当代 中 国圾致塔 尖生 活
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上 海 心 、 无 止 境
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卜 ▲ 海・ 华侨城苏 河湾
位 于 上海 市 中 心 区核 心 地 段 的 华侨 城 苏 河 湾 ，引 人 开 放式 的 全 新 高端 公 寓 资 产 管理 模 式 。作 为 上 海 城市 中心 的 稀 缺高 端 物 业 ，此类 模 式 的 附加 更 是 填补 了人 民广 场 、外 滩 区 域高 端 公 寓租 赁 市 场 的 空 白。
升。
顶级服务式公寓 ， 无疑成 为市中心高端租赁市场的聚焦
产品。至关重要的一点是 ， 位 于 传统 区 域 或 由 国 际 品 牌 运营管理的此类高档物业是无法 投资或早已售罄的 ， 华 侨 城 苏 河 湾 行 政 公 馆 是 目前 并且 在 未 来 的 很 长 一 段 时 间
上海OCT华侨城苏河湾城市改造项目展示厅
统 ．在 技术升级达到 现代建筑的标 准和需求的 同时 ．避免破 坏原建筑 并且将 视觉影响降到最低。 由于客户希望 室内空间能够满 足多种用途 ．同时也考量 到未 来租
时 ，清 晰 的 界 定 新 旧元 素 的 边 界 和 建 筑 的 建 造 历 程 ，以 达 成 二 者 的 对 比 和 统 一 。修 缮 后 的 建 筑 屋 面 仍 保 留 原 有 的 瓦 屋 面 体 系 并 进 行 了 修
新的 功 能 和材 料 互 相 匹配 有 明 显 区别 的 同 时达 到 互补 的 效 果 。
时清晰的界定新旧元素的边界和建筑的建造历程以达成二者的对kokaistudlos以过去在修复工程中应用的理念与手法整合所有机电系比和统一
上海ＯＣ Ｔ华侨城苏河湾城市改造项 目展示厅
Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 建筑设计公司 】Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 收稿日期 ：２ ０ １ ３—０ １ —２ ３
Ｐ ｉ ｅ ｔ ｒ ｏ Ｐ ｅ ｙ ｒ ｏ ｎ ，陈希 ，邹辰 卿 ．尧 云 室内设 计 Ａ ｎ ｄ ｒ ｅ ａ Ｄ ｅ ｓ ｔ ｅ ｆ ａ ｎ ｉ ｓ ．Ｆ ｉ ｌ ｉ ｐ ｐ ｏ Ｇ ａ ｂ ｂ ｉ ａ ｎ ｉ ．王敏 ．黄颉
６ ００ ｍ 建筑面 积 １
建成 时间 ２ ０ １ ２ 年８ 月
以 清 除 表 面 的 砂 浆 或 涂 料 层 ．以最 低 强 度 的 清 洗 方 式 来 保 留 岁 月 在 砖 墙表面留下的陈Ｉ Ｒ￣ ９ 光泽 。
部分 。 经过精确 的建筑勘测 ．Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 对建筑原 始特征的元素和不同
虹口四川北路17街坊地块简介
17街坊地块基本情况简介17街坊地块示意图17街坊地块基础信息一、2010至今土地出让情况分析17街坊193-02M10/12天潼路站M10四川北路站M3/4宝山路站注：上表统计的为2009.01.01-2015.11.30，闸北不夜城、虹口四川北路四平路板块已成交含普通住宅属性的土地2010年至今已成交含普通住宅属性土地分布示意图17街坊地块位于虹口四川北路-四平路板块，该板块临近闸北不夜城板块。
这两个板块，2010年至今共有3幅土地出让，全部位于不夜城。
虹口四川北路-四平路板块，无任何含普通住宅属性的土地成交。
内环内城区土地供应稀缺，近年来市场基本处于消化存量阶段，进一步推动了各房企拿地的热情，地价不断攀升。
二、2010-2015，17街坊地块周边普通商品住宅市场分析1、2010-2015年度四川北路-四平路板块供求量价走势天目西路街道118、119、120街坊地块上海火车站北广场以北地块苏州河北岸东块1街坊地块(华侨城苏河湾)17街坊193-022010-2015年间，四川北路-四平路板块的供应量、成交量几乎都是瑞虹新城、建邦16区贡献的。
2012年，瑞虹新城和建邦16区断供时，整个板块也就基本处于无供应无成交状态了。
2013年01月19日，瑞虹新城第五期璟庭入市，成为板块内唯一的在售楼盘。
2014年瑞虹新城璟庭进入持销期，10月建邦16区入市接力。
2015年，瑞虹新城六期怡庭、建邦十六区同时加推房源，且销售情况可观，带动板块量价齐升。
2、2010-2015年地块周边在售典型楼盘分析10,000 20,00030,000 40,00050,000 60,00070,0002010-2015四川北路-四平路板块普通商品住宅供求量价走势图单位：㎡单位：元/㎡建邦16区瑞虹新城17街坊地块中粮天悦壹号华侨城苏河湾17街坊地块周边在售典型楼盘分布示意图华侨城苏河湾，楼盘与人民广场商圈不到1km，主推大面积平层豪宅，主要卖点为苏河湾景观资源，致力于打造上海中心唯一的地标级滨水都市综合体。
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!说起上海大名鼎鼎的4大富人区，相信老上海们都能如数家珍：古北、陆家嘴、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集地。
然而，细心的你也许已经发现，近年来这4大富人区的话题度越来越低了。
碧云涉外租赁房，始终未能向置业转变，偌大古北，却没一个拿得出手的顶级豪宅，佘山别墅近年来在各大豪宅排行榜也难觅踪迹，4大富人区中的3个仿佛被人遗忘了。
与此同时，曾名不见经传的区域却日渐热门，前滩、南外滩、北外滩、陆家嘴北滨江……魔都富人区开启新一轮大洗牌，谁能脱颖而出？对于怎么判“富人区”，如今并没有一个统一的标准。
地理位置优越，自然景观优美，配套高端齐全……如果说有一个条件能让人直观判断为富人区，那只能是“顶级豪宅扎堆”！从古北新区到碧云国际社区，从世茂滨江花园，到紫园、檀宫，再到九间堂、华洲君庭，上海这十几年里一直在谱写上海富人区的故事。
而这些故事无一例外，都和豪宅密切相关。
如今的上海，富人区与豪宅早已捆绑在一起，很难区分了。
浦东东郊亿级别墅扎堆的“龙头老大”和长宁西郊一样，浦东东郊在上海的行政区域板块划分中也是不存在的，但是东郊宾馆和周边一大批顶级别墅的聚集，生生让这里成了上海公认的富豪聚集地。
翻看近年来各类豪宅排行榜，什么“豪宅成交均价排行榜”，“豪宅成交总价排行榜”，“顶级豪宅最多的区域”，东郊总是排头兵。
“西有檀宫，东有君庭”更是早已成为豪宅圈全公认的“真理”。
华洲君庭，成交总价2.6亿/套2018年上海豪宅成交均价排行榜TOP20中，东郊的别墅占了4席，其中华洲君庭和东郊壹号，分别以30.7万元/㎡和30万元/㎡位列第1、2位！上海豪宅单套成交总价榜，前10位中东郊别墅占4位！其中华洲君庭成交总价平均近2.6亿元/套！能在东郊买房的富豪，那都不是普通富豪啊！如果说这样一个区域还不能称之为富人区，那整个上海能冠上这个名头的地方，真的不多了！区域内可售别墅东郊罗兰别墅丨4500-6500万元/套法式纯独栋小区，别墅面积350-410㎡，单价13-16万元/㎡，总价约4500-6500万元/套。
最新整理答客问商业住宅苏河湾项目答客问.docx
苏河湾.华侨城答客问1.项目地址：xxxx市xxxx北路100号与曲阜路交汇处（大悦城旁）2.项目拿地时间：20xx年6月3.产权年限：商铺50年（剩47年），住宅70年4.交房时间：20xx年12月底交房（属准现房）5.设计团队：20xx年普利茨克建筑设计奖获得者汤姆•梅恩6.物业公司：戴德梁行（世界五大行之一）物业费：住宅（13元每平方每月）；商铺（8元每平方每月）7.商铺层高：4.8米8.占地面积：73474平方米，总建筑面积：450000平方米9.开发商：华侨城集团（央企）10.轨道交通：地铁8号线（曲阜路2号口）、10号线（天潼路5号口）、12号线（年底通车）11. 项目总体范围：北至天潼路/曲阜路、南临xxxx河、西靠xxxx北路、东抵xxxx北路；整体规划涵盖三大区域板块，六个街坊。
12.容积率：3.7413.绿化率：27%14.商铺得房率：一楼75%—80%；二楼50%左右15.商铺主力面积：一楼150平方—700平方，二楼29平方—300平方（29至45平方较多）16.均价：住宅16万/平方行政公馆：6万/平方（总价1000万起）商铺一楼15万/平方—17万/平方；二楼7.5万/平方—9万/平方17.总价区间：300万—8000万（300万—400万二楼小铺子较多）18.运营政策：统一经营管理5年，前两年为市场培育期，为方便商家运营前两年免租，后三年按实际租金9：1分成，业主拿9成，运营商拿1成.（第三年开始拿租金）。
19.租金起算：20xx年1月1日起算。
20.运营管理公司：xxxx百熙运营管理有限公司，其成功案例：第一八佰伴6F餐饮部分（1万平方米闵行置地广场（4万平方米）淮海百联妇女用品商店B馆（8000平方米）鹏欣张江城市经典商业街（ 21000平方米）龙茗路生活时尚商业街区（十尚街）人民广场中福百米香榭徐汇香榭丽舍（1万平方米）xxxx北路凯润金城广场（4万平方米）徐汇区飞洲国际广场（5万平方米徐汇区星游城（4万平方米）21.周边商业：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、新世界广场、中粮xxxx大悦城等22.周边商业租金：（项目旁边的中粮大悦城）一楼28—36元每平方每天；二楼24元—26元每平方每天；3至8楼最低为16元每平方每天。
华侨城苏河湾项目考察报告
滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑及游艇俱乐部等。
宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家宝格丽酒店。
8
在售户型——A 221㎡ B 177㎡ C 269㎡
低区户型
8
在售户型——D 278㎡
E 326㎡
9
建筑及景观
建筑立面：公寓及酒店采用现代风格，强调竖向分格及建筑的挺拔线条。材料主 要采用铝板，百叶在立面设计中做过仔细考量，与立面融合统一。
天潼路
河南中路
西藏路
苏州河
4
尺度类比
规划区域
5
西区：
规划设计
西区（42街坊） 西区（41街坊）中央绿地（3街坊）东区（1街坊）
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
参观样板间
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
售楼处
东区：
全球第四家隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、新世 界广场、中粮大悦城 周边公园：中央公园作为华侨城苏河湾规划中“一个 中心”的重要节点 周边医院：上海市仁济医院、上海市黄浦区中医医院 周边学校：格致中学、光明中学、市北中学，上海市 音乐幼儿园、上海市黄浦区星光幼儿园 周边公共交通：地铁8号线曲阜路站，10号线天潼路
7
效果图
8
产品构成
行政公馆：
41街坊 商办性质 150平米左右精装平层公寓及复式 42街坊 商办性质一梯四户精装平层180-250平米公寓
塔尖住宅：150米高的3栋
T1 宝格丽酒店 T2-T3 住宅性质，精装交付。低区一梯三户高区一梯两户 T2-T3裙房 7套联排别墅，地面2层，地下2层，约400-500平米 9套商业性质独栋滨水大宅。地上+地下共7层。 3000平米地下室会所
上海市静安区人民政府关于印发《静安区城市建设和市政交通“十三五”规划》的通知
上海市静安区人民政府关于印发《静安区城市建设和市政交通“十三五”规划》的通知文章属性•【制定机关】上海市静安区人民政府•【公布日期】2017.03.31•【字号】静府发〔2017〕15号•【施行日期】2017.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】交通运输综合规定正文上海市静安区人民政府关于印发《静安区城市建设和市政交通“十三五”规划》的通知静府发〔2017〕15号区政府各委、办、局，各街道办事处、彭浦镇政府：《静安区城市建设和市政交通“十三五”规划》已经区政府第34次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。
上海市静安区人民政府2017年3月31日静安区城市建设和市政交通“十三五”规划城市建设是经济社会发展的重要动力，市政交通是城市安全运行的基础保障。
不断提升城市建设水平，加强市政交通保障能力是增强城市核心竞争力的重要举措。
“十三五”期间是上海基本建成“四个中心”和社会主义现代化国际大都市的关键时期，也是“撤二建一”后的起始五年。
静安区要努力成为中心城区新标杆、上海发展新亮点，城市建设和市政交通工作必须围绕“一轴三带”发展战略，对标国际先进城区，着力提升管理能力和建设水平，为“国际静安、圆梦福地”作出贡献。
根据区委、区政府总体要求，为明确目标任务、持续提升管理能力、稳妥推进项目建设，特制定本规划。
一、未来五年的发展环境（一）发展回顾与基础“十二五”期间，原闸北、静安两区城市建设和市政交通都取得长足发展。
原闸北区牢牢把握“南高中繁北产业”战略格局，有效实现了“大建设、大发展、大变化”的建设和管理工作目标；原静安区始终坚持管建并举，城区建设日臻完善，“国际商务港”初现雏形。
旧区改造坚持先行先试、克难奋进。
“十二五”伊始，征收条例出台，旧改政策由居民拆迁变为房屋征收，广大居民群众成为实施旧改的决定者和推动者。
原两区都在探索学习中克难奋进，圆满完成了市政府交办的旧改任务，兑现了对居民的承诺。
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顶层为酒廊、会所；
华侨城苏河湾1街坊产品——保留建筑
保留建筑改建为国际一线奢华酒店， 需保留历史特色，适当体现公众参与性
2、3、4街坊现状
3街坊产品定位
苏州河沿岸设置游艇俱乐部及美术馆。 其他公共区域设置生态绿地、户外游乐公园、下 沉式广场、休闲商业/餐饮。 保留部分石库门街坊建筑，以空间形态为项目商 业组织的出发点。
41、42街坊现状
41及42街坊产品定位
行政公寓、LOFT、时尚品牌展示、本土国际知名 艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名 画廊、滨水商业
初步工期进度： 2010年底1街坊与41街坊开工
华侨城苏河湾
项目区位 项目区位
苏河湾项目 1街坊
至外白渡桥800m
至外滩源600m 至东方明珠1600m 至外滩钟楼900m
至南京东路500m
至人民广场700m
3
Scale Comparison
尺度类比
规划研 究区域 州 苏基地 范围河黄南
京 步
东 行
路 街
浦
江
基地周边环境
项目总体区域范围 1至4街坊及41、42共6个街坊，沿苏州河约1公里范围，总建筑面积约28万平米。
规划示意图
政府计划将闸北“苏河湾”地区建成上海城市 的新亮点,这将是具有混合功能的，生活气氛 浓郁的街区，“苏河湾壹号”将是其中第一颗 明星。
设计中应整合自然条件、历史文脉及时尚元素
华侨城苏河湾1街坊现状
华侨城苏河湾1街坊产品——滨水城市低层住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——顶级住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——公寓式办公