苏河湾板块介绍1
打造上海核心CBD拓展区_闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地(1)
打造上海核心CBD拓展区闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地来源：劳动报作者：未知时间：2010-09-09 点击：907苏河湾地区城市设计方案7日出台。
记者从闸北区政府了解到，面积为3.19平方公里的苏河湾规划将集上海核心CBD拓展区、国际大都会人才中枢、苏河文化魅力舞台、金融中心助力支点于一身，其中曲阜路、四行仓库等区域内的一些街道和历史建筑将重获新生。
苏河湾地区范围南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，总用地面积为3.19平方公里，拥有苏州河黄金岸线约4.7公里。
由于此前规划呈现滨水资源利用不足、商业商务设施不够集聚等缺陷，因此从今年3月份起，闸北区开展了新一轮苏河湾地区城市设计国际方案征集，最终，美国RTKL设计公司的方案从31家境内外知名设计公司中脱颖而出。
“新版”规划包括“两个片区、六颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，为苏河湾地区梳理了一个清晰有序的城市构架。
据了解，“六颗种子”代表驱动苏河湾发展的动力，其中新规划的有以悦广场为代表的高密度商业、以曲阜路地铁站为核心的商务公园和苏河门户公园。
通过这些“种子”，与绿色走廊、滨河体验走廊等体系统筹全区公共活动空间，形成一个引领的、高端的、人文兴旺的苏河湾。
而“时光纵轴”则是西藏北路和浙江路之间的区域，该区域代表苏河湾过去、现在和未来，将激活周边地块界面与商务价值。
RTKL设计公司透露，苏河湾地区的历史底蕴将在新一轮设计中被挖掘出来。
其中四行仓库将打造成抗战纪念馆，并以此为核心打造爱国主义纪念园区；如今的批发市场变身为近代商业建筑风貌区，聚集媲美外滩、新天地的品牌旗舰店和精品酒店；重建天后宫戏台等，形成海派里弄风貌区。
规划建成后，苏河湾地区西段将完美变身，成为国际大都市的人才中枢、商贸及金融服务标杆。
而东段将打造成集人文艺术、时尚商业、高端居住、都市娱乐、符合可持续开发理念的上海新地标综合体。
打造苏河湾“黄金走廊”苏河湾欲筑申城新地标发稿日期：2012-7-6 稿源：上海金融报编辑：王一琪日前由中国经营报与复旦大学管理学院主办的“中经·复旦奢侈品高峰论坛”传出信息，据最新数据统计，中国奢侈品市场消费总额已经超过全球总量的四分之一，全球近三分之二的奢侈品牌已在中国扎根。
苏河湾东部地区规划调整方案亮相,夺地大战一触即发
苏河湾东部地区规划调整方案亮相，夺地大战一触即发近日，上海市人民政府经研究，同意《上海市闸北区天目社区C070102单元控制性详细规划（局部调整）》，并提出苏河湾区域要以产城融合、人性尺度、文化传承、生态低碳为规划理念，建设成以国际商务为主，兼顾文化、休闲和居住功能的中央活力区的重要组成部分。
地处市中心，距南京路步行街仅一河之遥此次规划范围是名副其实的市中心区域，东至河南北路；南至光复路、北苏州路；西至共和新路；北至天目路，总用地面积约1.83平方公里。
值得注意的是，该规划区域地理位置非常优越，最南端与南京路步行街仅相距500M，通过西藏路桥、河南路桥、福建路桥等5座桥可直接到达。
曾经的脏乱差，未来将是中央活力区说到本次规划区域，上海人首先想到的一个词无疑是“脏乱差”。
所谓“脏乱差”，说的无非就是环境脏、治理乱、设施差，用这个词形容该区域最为恰当了。
然而，他的未来又将是哪样呢？首先，我们来了解一下什么是中央活力区。
中央活力区（CAZ，Central Activities Zone），是对中央商务区（CBD）理念的一种品质和内涵的延伸。
它更为注重多样性、活力持久性和空间的人性化，融合商务行政、休闲娱乐文化、高品质居住、旅游观光、产业等多种功能，使区域充满活力和吸引力，是品质和内涵的延伸。
是的，没错！这正是该片区域未来规划发展方向！曾经的“丑小鸭”未来将会成为上海最为美丽的“白天鹅”之一。
绿水人文，四元素一体为规划重头戏在解读《上海市闸北区天目社区C070102单元控制性详细规划（局部调整）》后，我们把此次规划进行了简单总结，并用“绿、水、人、文”四字来进行概括。
所谓的“绿”，即打造标志性绿地，指的是该规划拟打造上海中心城区生态低碳示范性生活空间，苏河湾绿地规划建设面积由原来的4万平方米成倍扩大至10万平方米，相当于两个徐家汇公园。
而“水”顾名思义指的就是苏州河。
“人”字则是此次规划中的亮点之一，即“三维交通网络”。
华侨城苏河湾项目简介
顶层为酒廊、会所；
华侨城苏河湾1街坊产品——保留建筑
保留建筑改建为国际一线奢华酒店， 需保留历史特色，适当体现公众参与性
2、3、4街坊现状
3街坊产品定位
苏州河沿岸设置游艇俱乐部及美术馆。 其他公共区域设置生态绿地、户外游乐公园、下 沉式广场、休闲商业/餐饮。 保留部分石库门街坊建筑，以空间形态为项目商 业组织的出发点。
41、42街坊现状
41及42街坊产品定位
行政公寓、LOFT、时尚品牌展示、本土国际知名 艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名 画廊、滨水商业
初步工期进度： 2010年底1街坊与41街坊开工
华侨城苏河湾
项目区位 项目区位
苏河湾项目 1街坊
至外白渡桥800m
至外滩源600m 至东方明珠1600m 至外滩钟楼900m
至南京东路500m
至人民广场700m
3
Scale Comparison
尺度类比
规划研 究区域 州 苏基地 范围河黄南
京 步
东 行
路 街
浦
江
基地周边环境
项目总体区域范围 1至4街坊及41、42共6个街坊，沿苏州河约1公里范围，总建筑面积约28万平米。
规划示意图
政府计划将闸北“苏河湾”地区建成上海城市 的新亮点,这将是具有混合功能的，生活气氛 浓郁的街区，“苏河湾壹号”将是其中第一颗 明星。
设计中应整合自然条件、历史文脉及时尚元素
华侨城苏河湾1街坊现状
华侨城苏河湾1街坊产品——滨水城市低层住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——顶级住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——公寓式办公
沪上老城厢最后一块黄金宝地——闸北区苏河湾开发进行曲
样一 条属 于 自己的母 亲河——苏 州河 。她 一路 的蜿延 奔流 ，孕育 了上海早期 的繁荣 ，也见证着上
海的历史变迁 。
点规划 之一 ，上海 正 以更高 的视
角思考着 这条母 亲河流域 巨大的 文化价值 ，重新 打量她所潜藏 的 无 穷底 蕴 ，以城 市复兴 的理 念 ， 让 她带动城市持 续繁荣 。在上海 市 政府公布 的规 划 中 ，苏河 湾整
和调研 ，通 过借鉴 国际名 城历史 文化保护 、利用 、开发 的成功经 验 ，参考 国际上成功案例 ，如伦
土地上 ，曾经发生过五 卅运动等
诸多历史事 件 ，建起 了上海总商 会 、银行仓 库等各式建 筑 ；民族
寻求 一种与 上世纪３ ０ 年代 繁华上 海 文化撞击 的状态 ，从 曾经 的繁 华 历史 中寻 找灵感 ，并提 取可 以
国 际名 城 往 往 都 有 几 条 著
名的河 流贯 穿其 中 ：巴黎有 塞纳 河 ，伦敦有 泰晤士河 ，蒙特利尔 有 圣 劳 伦 斯 河 ，纽 约 有 哈德 逊
河 ……这些 静静流淌 的河流在滋
退 出了历史舞台 。 但历 史总是何其相似 ，同伦
敦一样 ，苏河湾 畔 、沿河地带 、
复兴 ，通过传 承和发展 ，让人们
能领 略到一种历 史与现代交融 的 完整 人文风貌 ，居住于华侨 城苏 河 湾 ，便也成 了城市复兴 的参与 者和见证者。
当下上海 的城市 复兴 ，是在
的挑 战。如何复兴苏河 湾？如何
让这片 富庶 而疲惫 的区域焕 发 出
新的生机 ？华侨城历 时多年思考
魄力 源于对 上海百年历史 的尊重
与传承 ，源 于孕育上海 文明 的母
亲河——苏 州河的守望 与滋养。
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!说起上海大名鼎鼎的4大富人区，相信老上海们都能如数家珍：古北、陆家嘴、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集地。
然而，细心的你也许已经发现，近年来这4大富人区的话题度越来越低了。
碧云涉外租赁房，始终未能向置业转变，偌大古北，却没一个拿得出手的顶级豪宅，佘山别墅近年来在各大豪宅排行榜也难觅踪迹，4大富人区中的3个仿佛被人遗忘了。
与此同时，曾名不见经传的区域却日渐热门，前滩、南外滩、北外滩、陆家嘴北滨江……魔都富人区开启新一轮大洗牌，谁能脱颖而出？对于怎么判“富人区”，如今并没有一个统一的标准。
地理位置优越，自然景观优美，配套高端齐全……如果说有一个条件能让人直观判断为富人区，那只能是“顶级豪宅扎堆”！从古北新区到碧云国际社区，从世茂滨江花园，到紫园、檀宫，再到九间堂、华洲君庭，上海这十几年里一直在谱写上海富人区的故事。
而这些故事无一例外，都和豪宅密切相关。
如今的上海，富人区与豪宅早已捆绑在一起，很难区分了。
浦东东郊亿级别墅扎堆的“龙头老大”和长宁西郊一样，浦东东郊在上海的行政区域板块划分中也是不存在的，但是东郊宾馆和周边一大批顶级别墅的聚集，生生让这里成了上海公认的富豪聚集地。
翻看近年来各类豪宅排行榜，什么“豪宅成交均价排行榜”，“豪宅成交总价排行榜”，“顶级豪宅最多的区域”，东郊总是排头兵。
“西有檀宫，东有君庭”更是早已成为豪宅圈全公认的“真理”。
华洲君庭，成交总价2.6亿/套2018年上海豪宅成交均价排行榜TOP20中，东郊的别墅占了4席，其中华洲君庭和东郊壹号，分别以30.7万元/㎡和30万元/㎡位列第1、2位！上海豪宅单套成交总价榜，前10位中东郊别墅占4位！其中华洲君庭成交总价平均近2.6亿元/套！能在东郊买房的富豪，那都不是普通富豪啊！如果说这样一个区域还不能称之为富人区，那整个上海能冠上这个名头的地方，真的不多了！区域内可售别墅东郊罗兰别墅丨4500-6500万元/套法式纯独栋小区，别墅面积350-410㎡，单价13-16万元/㎡，总价约4500-6500万元/套。
房地产新盘测评：新房推盘量稳步提升，认购热度稍有下降
新房推盘量稳步提升，认购热度稍有下降12月上海新房市场加速推盘，逾40个项目开盘销售，近八成位于外环线以外。
由于提高了入围比，所以个别市区楼盘虽然认购客户数量不少、认购比超过1.3，但是未触发触发积分制。
注：1）认购数据来自于东方公证处；新盘点评（部分）珠江安康苑（未触发积分制）苏河湾板块核心区高端改善楼盘，地标级超高层公寓，以中大户型3-4四房为主，置业门槛较高。
未来周边配套定位高，发展潜力较大，适合资金充裕的改善型客户。
苏河望（未触发积分制）项目首次开盘共推出96-104㎡三房以及151㎡四房，共计322套，共有537组参与认购，并未触发积分制。
楼盘地处普陀区光新板块，周边配套完善，交通便捷，成熟度较高。
主力户型设计较为紧凑，总价1000W左右，适合预算有限又想置业市区的改善客群。
小区为杨浦区中外环新江湾城板块新开项目，此次供应套数为334套，其中303套为主推的97-138㎡三房，总价在950-1400W/套左右，另有31套81-96㎡二房，总价在800-940W/套左右。
该项目地处板块中心区域，品质档次较高，精装交付，主要满足改善型客户需求。
纯新盘入市，触发积分制，此次为项目一期开盘，二期于1月1日开启认购。
该项目一期共计推出126套房源，主推100㎡以内三房户型，设计紧凑、布局合理，总价相对较低，适合刚需客群。
中企光华雅境（触发积分制）纯新盘入市，此次共计推出324套房源，主推275套90-98㎡紧凑3房，三开间朝南且附带地暖，总价在420-470W左右，适合一步到位的刚需客群。
楼盘均价与毗邻的新盘上实海上菁英几乎持平，周边其余项目为4万元/平方米左右的动迁房。
项目地处奉贤新城，位于保利明玥湖光的南面。
本次全新开盘，推出275套公寓，总价330-580万。
该项目认购之后触发积分制，入围积分为71.1分，开盘后销售情况良好，根据1月最新网签情况显示，本次供应房源基本售罄。
全新盘入市，本次共推出532套精装房源，主要由74-76㎡二房和94-97㎡三房组成，含少量113-114㎡四房。
华侨城苏河湾项目考察报告
滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑及游艇俱乐部等。
宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家宝格丽酒店。
8
在售户型——A 221㎡ B 177㎡ C 269㎡
低区户型
8
在售户型——D 278㎡
E 326㎡
9
建筑及景观
建筑立面：公寓及酒店采用现代风格，强调竖向分格及建筑的挺拔线条。材料主 要采用铝板，百叶在立面设计中做过仔细考量，与立面融合统一。
天潼路
河南中路
西藏路
苏州河
4
尺度类比
规划区域
5
西区：
规划设计
西区（42街坊） 西区（41街坊）中央绿地（3街坊）东区（1街坊）
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
参观样板间
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
售楼处
东区：
全球第四家隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、新世 界广场、中粮大悦城 周边公园：中央公园作为华侨城苏河湾规划中“一个 中心”的重要节点 周边医院：上海市仁济医院、上海市黄浦区中医医院 周边学校：格致中学、光明中学、市北中学，上海市 音乐幼儿园、上海市黄浦区星光幼儿园 周边公共交通：地铁8号线曲阜路站，10号线天潼路
7
效果图
8
产品构成
行政公馆：
41街坊 商办性质 150平米左右精装平层公寓及复式 42街坊 商办性质一梯四户精装平层180-250平米公寓
塔尖住宅：150米高的3栋
T1 宝格丽酒店 T2-T3 住宅性质，精装交付。低区一梯三户高区一梯两户 T2-T3裙房 7套联排别墅，地面2层，地下2层，约400-500平米 9套商业性质独栋滨水大宅。地上+地下共7层。 3000平米地下室会所
苏河湾集团：产业、商业、文旅联动助力区域发展
44全球财富管理论坛、“Shining Shanghai 闪亮·上海”静安国际光影节……一家家知名企业相继入驻，一场场大型活动令人瞩目，苏河湾成为上海又一张城市名片，而引发广泛关注的“苏河湾现象”离不开一家区属国企——苏河湾集团的运营。
上海苏河湾 (集团) 有限公司（以下简称“苏河湾集团”）成立于2010年7月，是上海市静安区区属重点国企，经营业务主要包括房地产业、工程管理服务以及功能区运营及相关配套服务等。
提升产业承载能力苏河湾是上海“一江一河”发展战略的重要地区，临近陆家嘴、外滩与南京西路，拥有全市最中心的区域级交通枢纽——上海火车站，在长三角一体化区域发展背景下，区域枢纽门户作用将进一步加强。
同时，苏河湾也是中心城区独特的“一河两岸”且具“中西合璧”特色的区域，区域河道空间尺度宜人，亲水特征明显，两岸6.3公里滨水步道独具滨水空间特色及亲水环境魅力。
一百年前，苏河湾地区是上海最繁华的城市中心之一，以上海总商会、四行仓库、福新面粉厂、新泰仓库为代表的民族工商业在这里蓬勃兴起，造就了民族工商业的“黄金走廊”，有“沪上清明上河图”之誉。
如今，苏河湾作为承载南京西路功能区延伸和发展的中心城区核心区域，旧区改造已基本完成，初步形成人力资源、法律服务、检验认证、广告传媒等专业服务产业的集聚，具有较大的产业发展空间和潜力。
区域内拥有21家跨国公司地区总部，18幢“亿元楼”。
“十四五”期间，苏河湾功能区将计划新建超过160万平方米的商务办公楼宇，大幅提升产业承载能力。
秉承高质量发展、高品质生活、高效能治理的理念，构建具有核心竞争力的高质量产业集群和产业生态，着力打造“建筑可阅读，街区宜漫步，城市始终有温度”的城市滨水活力带。
打造总部经济把握中国进一步融入经济全球化以及扩大开放机遇，一批外资企业商贸总部、大型贸易企业区域总部◎ 金琳苏河湾是中心城区独特的“一河两岸”且具“中西合璧”特色的区域苏河湾集团：产业、商业、文旅联动助力区域发展①上海城投集团：做保障性租赁住房建设主力军②苏河湾集团：产业、商业、文旅联动助力区域发展③杨浦商贸集团：重塑社区商业格局集聚苏河湾。
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苏河湾板块介绍
苏河湾---苏州河段内最后一块待开发的“明珠”地段
拥有4.7公里滨河带和11座桥梁的苏河湾地区位于闸北的南部，东起罗浮路、武进路、河南北路，与虹口区接壤；南为苏州河，与黄浦区、静安区接壤；西至长寿路桥，与普陀区接壤；北以铁路为界。
总用地面积3.19平方公里，规划总建筑面积640万平方米，在上世纪初，这里就成为了上海民族资本集聚地和重要物资集散中心。
“苏河湾”作为上海城市的新地标，已全面启动建设。
通过全球海选，美国RTKL公司为苏河湾地区进行了高品位设计。
闸北区计划到2015年将苏河湾板块建成集文化时尚消费地、高端商业商务汇集地、水景旅游观光地为一体的上海城市新地标。
区域改造内容包括：
一、苏河湾1号、大悦城等三颗“希望种子”项目。
华侨城-苏河湾1号、中粮集团投资开发的大悦城已顺利扎根苏河湾。
另一颗“种子”苏河门户公园已完成规划，即将启动建设。
华侨城-苏河湾1号
华侨城以约88亿元的总价先后摘得苏河湾1号街坊以及苏河湾41、42号街坊。
华侨城苏河湾一街坊地块总占地面积约4.2万平方米，位于浙江北路、山西北路路口，规划建成集住宅、高端行政公寓、精品奢华酒店、星级会所、时尚精品商业及艺术展示等多功能于一体的综合项目，总建筑面积将超过20万平方米。
苏河湾41、42号街坊项目，总占地面积为3.5万平方米，总建筑面积约为23万平方米，将开发建设成为商业办公、文化娱乐项目。
41、42号街坊项目的概算总投资约为30万元，项目建设周期为4年左右，预计于2016年底建成。
这两个项目的总投资额将达102亿元人民币。
中粮集团-大悦城
中粮集团-大悦城位于西藏北路166号，曲阜路口。
大悦城11层商业设施的总建筑面积达到6.8万平方米，是目标客户定位为年轻人和时尚人士的一体式购物中心，其目标是打造苏州河北岸的商业新地标。
二、苏州河生态走廊、曲阜路林荫大道两条“生态横轴”。
苏州河生态走廊将修建游艇码头，打造沿河休闲景观平台；曲阜路林荫大道将串联起浙北绿地、悦广场、晋元商务公园等多个公园广场，营造绿树流水的生态环境。
三、实施历史人文战略，引入一道“时光纵轴”。
在西藏北路、浙江北路之间区域，闸北将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线。
让见证光荣的四行仓库、商贾云集的上海总商会、百年沧桑的石库门建筑、巍然矗立的高楼大厦等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。
长泰企业天地广场---苏河湾板块内又一价值洼地
长泰企业天地广场位于海宁路近浙江北路，地处闸北区北部，属于新兴的苏河湾商务板块。
这块区域具有得天独厚的区位优势，人民广场商圈，外滩金融聚集区，北外滩CBD拱立左右，与陆家嘴金融区隔江相望，轨道交通线路汇集。
伴随着苏河湾板块改造的不断推进，位于苏河湾板块中心的长泰将成为商务办公的品味之选。
1、板块极具潜力。
随着苏州河改造工程的大力推进，苏河湾板块的商业能级得
到迅速的提升。
2、商圈变迁日新月异。
项目周边的商圈正逐步向更高的标准迈进，未来的华侨
城将是一个大规模的商办综合体项目，大悦城二期也将有高端写字楼落成，未来的版块氛围会越来越好。
3、政府扶持。
政府加大规划的扶持力度，日新月异的变化已经产生，而长泰企
业天地广场无疑占尽先机。
苏州河北岸新城建设和旧区改造两大项目火热进行，预计年内将有超过100万平方米的新建筑开工或竣工，9大片旧区启动或完成动迁。
区域内还将建设上海市中心最大的公共绿地占地3.5公顷的浙江北路绿地。
到2015年，这里将建成规模宏大的苏河湾现代服务业集聚区。