苏河湾华侨城及会馆分析
打造上海核心CBD拓展区_闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地(1)
打造上海核心CBD拓展区闸北苏河湾风貌区堪比外滩新天地来源：劳动报作者：未知时间：2010-09-09 点击：907苏河湾地区城市设计方案7日出台。
记者从闸北区政府了解到，面积为3.19平方公里的苏河湾规划将集上海核心CBD拓展区、国际大都会人才中枢、苏河文化魅力舞台、金融中心助力支点于一身，其中曲阜路、四行仓库等区域内的一些街道和历史建筑将重获新生。
苏河湾地区范围南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，总用地面积为3.19平方公里，拥有苏州河黄金岸线约4.7公里。
由于此前规划呈现滨水资源利用不足、商业商务设施不够集聚等缺陷，因此从今年3月份起，闸北区开展了新一轮苏河湾地区城市设计国际方案征集，最终，美国RTKL设计公司的方案从31家境内外知名设计公司中脱颖而出。
“新版”规划包括“两个片区、六颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，为苏河湾地区梳理了一个清晰有序的城市构架。
据了解，“六颗种子”代表驱动苏河湾发展的动力，其中新规划的有以悦广场为代表的高密度商业、以曲阜路地铁站为核心的商务公园和苏河门户公园。
通过这些“种子”，与绿色走廊、滨河体验走廊等体系统筹全区公共活动空间，形成一个引领的、高端的、人文兴旺的苏河湾。
而“时光纵轴”则是西藏北路和浙江路之间的区域，该区域代表苏河湾过去、现在和未来，将激活周边地块界面与商务价值。
RTKL设计公司透露，苏河湾地区的历史底蕴将在新一轮设计中被挖掘出来。
其中四行仓库将打造成抗战纪念馆，并以此为核心打造爱国主义纪念园区；如今的批发市场变身为近代商业建筑风貌区，聚集媲美外滩、新天地的品牌旗舰店和精品酒店；重建天后宫戏台等，形成海派里弄风貌区。
规划建成后，苏河湾地区西段将完美变身，成为国际大都市的人才中枢、商贸及金融服务标杆。
而东段将打造成集人文艺术、时尚商业、高端居住、都市娱乐、符合可持续开发理念的上海新地标综合体。
打造苏河湾“黄金走廊”苏河湾欲筑申城新地标发稿日期：2012-7-6 稿源：上海金融报编辑：王一琪日前由中国经营报与复旦大学管理学院主办的“中经·复旦奢侈品高峰论坛”传出信息，据最新数据统计，中国奢侈品市场消费总额已经超过全球总量的四分之一，全球近三分之二的奢侈品牌已在中国扎根。
白羊广告上海顶豪华侨城苏河湾提报(精)
KV-4
居，无止境！ 你的姓氏，史册的新纪元。
一袭城市资本力量的繁盛家谱。 从近代中国民族企业势力，到如今城市资本新力量， 人物总变迁，唯独对苏河湾的青睐独钟，未改如一。 在这处天赋所在，唯超越是最好的传承， 以你的姓氏，再度镌刻一个时代的至誉， 万千宠爱，了然一湾，居无止境。 府承传奇，启时代！独栋府邸，全球募主
一种人生
新上海家族 创造传奇的豪气 绘制版图 伸手摘星
传承“纯粹上海城市中心”的理性价值，情感共鸣新时代人文精神。
价值梳理
（苏河湾，散发着魔都上海的灵魂魅力）
品牌-【仰，无止境】 华侨城28年品牌荣耀 产品-【居，无止境】 150米塔尖巨作，7层独栋创世人居 缔造城央豪宅传奇 客群-【耀，无止境】 开创新上海家族的恢弘版图 底蕴-【阅，无止境】 天后宫/慎余里/总商会/打包场，苏河传奇不尽
中央绿地：创想国际化生态生活，上海城市中心的滨水观光目的地
缓解城市密度，传承历史文脉，还原码头文化，增加艺术氛围。
东区：全球第四家宝格丽酒店，菁英们的顶级生活平台
传承上海总商会的高贵文脉，海纳世界先进文化，将为全球菁英呈现一处前所未有的塔尖生活平台。。
宜居宜游 亦古亦今 兼容中西
超级豪宅新高标准
• 建筑的高度（150米， 浦西第一高度） • 专业的高度（全球顶尖 设计规划团队） • 视野的高度（三大地标 隔江相望） • 奢华的高度（全球第四 家宝格丽为邻相伴） • 人文的高度（沪商文化 地脉之上） • 繁华的高度（百亿级投 入顶级业态集群荟萃） • …
白羊广告
过百亿的投资 5-8年规划 国际级团队操刀
2010年2月，央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司在上海以70.2亿元的天价从民企联合 体手中抢得闸北区苏州河北岸东块1街坊（苏河湾）地块。该地块成交楼板价达52783元/平方米，加 冕新一任全国单价地王。 半年后，华侨城再以大热姿态连夺苏河湾41、42号街坊两地块，光土地成本就达88亿元，华侨城也 因此成为苏河湾迄今为止的最大“地主”。
上海·华侨城苏河湾
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上 海 心 、 无 止 境
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卜 ▲ 海・ 华侨城苏 河湾
位 于 上海 市 中 心 区核 心 地 段 的 华侨 城 苏 河 湾 ，引 人 开 放式 的 全 新 高端 公 寓 资 产 管理 模 式 。作 为 上 海 城市 中心 的 稀 缺高 端 物 业 ，此类 模 式 的 附加 更 是 填补 了人 民广 场 、外 滩 区 域高 端 公 寓租 赁 市 场 的 空 白。
升。
顶级服务式公寓 ， 无疑成 为市中心高端租赁市场的聚焦
产品。至关重要的一点是 ， 位 于 传统 区 域 或 由 国 际 品 牌 运营管理的此类高档物业是无法 投资或早已售罄的 ， 华 侨 城 苏 河 湾 行 政 公 馆 是 目前 并且 在 未 来 的 很 长 一 段 时 间
水边会所分析
水边会所---折叠的范斯沃斯TAO迹建筑事务所1.建筑事务所简介2.基地分析3.设计理念分析4.建筑分析TAO 迹. 建筑事务所创始人/主持建筑师 华黎1994年毕业于清华大学，获建筑学学士学位，1997年获清华大学建筑学硕士学位，1999年毕业于耶鲁大学，获建筑学硕士学位，2009年成立TAO迹. 建筑事务所。
一，关注建筑从设计到建造的整个生产过程中所涉及的社会、人文与生态的意义，而不仅是作为结果的形式。
二，关注当建筑面对过去、当下与未来、地域性与全球化、及个性与集体意志等矛盾时，如何寻求一种微妙的平衡。
武夷山附近的砖瓦厂四川德阳孝泉民族小学的灾后重建设计髙黎贡手工纸博物馆1.建筑事务所简介2.基地分析3.设计理念分析4.建筑分析茂密的芦苇等共同营造了场地宁静、体育运动公园生活居住区因此一个在水边树丛中透明的玻璃盒子自然而然地成为建筑最原初的设计意向场地原有等高线场地原有的氛围建成后总图建成后效果一：企图利用玻璃的通透性将会所的体量降到最低。
弱化建筑体量，融入环境二：建筑体量随着等高线以及树木形成一个折叠的坡面，使体量更加切合地形，犹如场地自然生长一：企图利用玻璃的通透性将会所的体量降到最低。
弱化建筑体量，融入环境现在主义的经典建筑--范斯沃斯住宅设计试图通过对范斯沃斯住宅的原型拉伸，弯曲，折叠等过程，试图将体量适应场地环境。
范斯沃斯别墅在本案中采取的特征分析1.流动性。
2.通透性。
3.与环境相融合。
1.流动性。
范斯沃斯住宅的平面分析，中间的灰色块为服务空间，也是平面功能中最为私密的空间。
其余的空间都为流动空间。
范斯沃斯住宅平面流动空间私密空间2.通透性。
由于建筑沿产地的跌落，是的建筑的屋顶也可以通透3.与环境相融合建筑和环境孤立开来，内是内，外是外。
建筑和环境融和在一起，多出很多层次。
内与外混淆建筑建筑环境环境外--内--外--内--外外--内--外建成后的效果与环境融和较为恰当。
由于湖面略窄，以使得建筑显得有点庞大。
品牌+营销：论豪宅的气质(白羊顶豪方法论)汤臣一品+华侨城苏河湾等
核心策略之客群观
如何应对目标客户的年轻化？
1、塑造代言人
将湯臣一品掌门人汤子嘉先生推至台前
塑造出“进取、深谙艺术”的形象 去影射目标客群的年轻化和品位
H5： 《人生，不过是一场派对》
（汤子嘉首度出镜，演绎767）
达利《时间的轮廓》
2、艺术化营销
核心策略之品牌观
如何打破沉寂，重塑中国第一豪宅？
1、重新发声
站在湯臣一品十年的背景之上 站在陆家嘴十年翻天覆地的变化之上
提炼出“一品·再品”的品牌主张， 以新品品鉴会宣告归来
2、立意高远
重新梳理品牌价值 审视湯臣一品的全球竞争力
（湯臣一品，以超级尺度， 陪伴客户成长的十年）
H5：
《湯臣一品·十年》
核心策略
白羊认为，华侨城苏河湾 不止于豪宅，不止于综合体，更肩负着一座城市的抱负
“上海心·无止境”
延续城市文脉&代言城市更替 将核心策略贯穿始终，掩护多业态产品的突围
1、板块蜕变 | 从纯粹上海城市中心，到上海中央生活区苏河湾中央生活区 Nhomakorabea外滩
旅游观光区
陆家嘴
中央商务区
2、城市更新 | 承接国际水上马拉松赛事，再现苏河清澈
微楼书 Chapter one 品世界
站在全球金融中心城市的格局， 证言湯臣一品20万单价的巨大潜力
在湯臣一品重磅回归之后 一石激起千层浪……
竞品纷纷推出天价楼王 以“标价”，变相超越湯臣一品
* 万科·翡翠滨江，以3.1亿会所标价，扬言打破纪录 * 绿城黄浦湾，楼王报价38万/平，成中国最贵豪宅
王者气质
华侨城苏河湾
世界级城市复兴案例
欢乐谷市场调研与分析报告
欢乐谷市场调研与分析报告2021.6目录●欢乐谷概况●深圳、上海、北京、武汉、成都、天津欢乐谷第一章欢乐谷概况1、背景华侨城集团为隶属于国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年始，华侨城集团从深圳湾畔的一片滩涂起步，经过28年的建设与发展，坚持市场导向，构想出一条以人为本的可持续发展之路，如今，集团总资产超过1000亿元，年销售收入近500亿元。
华侨城集团率先培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务，其中康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷连锁、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等著名品牌均耳熟能详。
2021年11月，华侨城主营业务实现整体上市。
至此，分别位居行业前列的几大核心主业和优质资源得到充分整合，经营机制创新又迈上了一个新的台阶，企业高速运转的引擎中又注入了新的动力和活力。
作为以旅游业务为主导的大型国有中央企业，华侨城近年来开发出一系列旅游产品，业态覆盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体、当代艺术馆群、公众开放空间、创意文化园、儿童职业体验园、星级酒店、经济型连锁酒店等，并针对各路消费群体的不同需求，打造了生态度假、都市娱乐、滨海休闲、养生旅游等。
目前，在全国重点城市已开发建设大型旅游综合项目17处，截止2021年底累计接待游客2.5亿人次。
2021 年，深圳华侨城旅游度假区被中央文明办、建设部、国家旅游局评为“全国文明风景旅游区”；2021 年，又被评为首批“国家5A级旅游景区”；到目前为止，华侨城已经连续多年进入全球旅游景区集团八强。
2021 年7月，深圳东部华侨城项目建成试业，并获得国家旅游局和国家环保部联合授予的中国首家“国家生态旅游示范区”荣誉称号。
欢乐谷以“打造世界一流的连锁主题公园”为愿景，随着深圳、北京、成都、上海、武汉、天津6个欢乐谷相继建成开业，欢乐谷实现了“东西南北中欢乐大中国”的全国5+1的跨区域开发和运营布局。
华侨城苏河湾项目简介
顶层为酒廊、会所；
华侨城苏河湾1街坊产品——保留建筑
保留建筑改建为国际一线奢华酒店， 需保留历史特色，适当体现公众参与性
2、3、4街坊现状
3街坊产品定位
苏州河沿岸设置游艇俱乐部及美术馆。 其他公共区域设置生态绿地、户外游乐公园、下 沉式广场、休闲商业/餐饮。 保留部分石库门街坊建筑，以空间形态为项目商 业组织的出发点。
41、42街坊现状
41及42街坊产品定位
行政公寓、LOFT、时尚品牌展示、本土国际知名 艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名 画廊、滨水商业
初步工期进度： 2010年底1街坊与41街坊开工
华侨城苏河湾
项目区位 项目区位
苏河湾项目 1街坊
至外白渡桥800m
至外滩源600m 至东方明珠1600m 至外滩钟楼900m
至南京东路500m
至人民广场700m
3
Scale Comparison
尺度类比
规划研 究区域 州 苏基地 范围河黄南
京 步
东 行
路 街
浦
江
基地周边环境
项目总体区域范围 1至4街坊及41、42共6个街坊，沿苏州河约1公里范围，总建筑面积约28万平米。
规划示意图
政府计划将闸北“苏河湾”地区建成上海城市 的新亮点,这将是具有混合功能的，生活气氛 浓郁的街区，“苏河湾壹号”将是其中第一颗 明星。
设计中应整合自然条件、历史文脉及时尚元素
华侨城苏河湾1街坊现状
华侨城苏河湾1街坊产品——滨水城市低层住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——顶级住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——公寓式办公
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
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1.项目地址：上海市西藏北路100号与曲阜路交汇 处（大悦城旁）
2.项目拿地时间：2010年6月
3.产权年限：商铺50年 属准现房
4.设计团队：2005年普利茨克建筑设计奖获得者 汤姆
5.商铺主力面积：一楼150平方—700平方
45平方较多） 二楼 29平方—300平方（29至
6.总价区间：300万—8000万（300万—400 万二 苏州河 楼小铺子较多） 7.运营政策：统一经营管理5年，前两年为市场培 育期，为方便商家运营 前两年免租，后三年按实际租金9：1分成
区域位置
拥有轨道交通M8、M10、M12 换乘点，交通便捷。
项目东临外白渡桥800米，与 邮电总局、浦江饭店（原礼 查饭店）、外滩一脉相连， 与陆家嘴金融贸易区隔江相 望，距离人民广场、南京路 、淮海路等成熟商圈均仅十 分钟车程，拥有城市中心苏 州河、黄浦江以及陆家嘴等 稀缺景观资源。
苏州河
PEFERENCE ANALYSIS
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案例借鉴分析
04 案例借鉴分析 PEFERENCE ANALYSIS
内部结构
本建筑共三层，此案位于顶层，顶层拥有独特的 苏州河 景观视野和空间。为了能更好的将苏州河沿岸的 风光带入室内我们为建筑坡屋顶的两面开了不同 形式的天窗。沿河面做了垂直式的老虎窗形式， 能更好的让新加建的阁楼空间与河相望。另一面 则开了斜窗更好的将光线引入室内。顶面原封不 动的保留了原木制框架结构。
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案例借鉴分析
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历史文化
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华侨城苏河湾东起河南中路 ，西临西藏路，北至天潼路 ，沿上海母亲河—苏州河1公 里岸线。
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苏州河
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苏州河
谢谢！
苏州河
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苏州河
高空间、老厂房、拥有独特历史文化的loft空间建筑一直是众多艺术家、创意工作 者、设计公司、媒体广告等相关创意产业集聚之地。现在，艺术+文化+创意在这 里重新展现，沿苏州河两岸有众多优秀历史建筑，集聚了一批极具历史文化价值 的仓库改造项目，如M50\1933\四行仓库等。 这间艺术工作室位于北苏州路和甘肃路交界，隶属于华侨城上海苏河湾，位置优 越。建筑前身为上海怡和打包厂，原建于1931年，拥有上述一切条件。
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平面图
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案例借鉴分析
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感悟
2010年，华侨城以70.2亿拿下苏河北岸东块1街坊，折合楼板价52784元/平米。项目的 难点在于高额资金压力下，如何整合复杂地块，挖掘内在价值。从整体感受上解读方 案： 黄金地段——以宝格丽酒店 + 北岸唯一的150m住宅 + 滨水别墅，打造高端综合体城 市新名片概念。 苏河文化——以华商文化+历史建筑，打造上海源艺术文化中心。 特色商业——老建筑+艺术创意，以人文为核心实现商业价值最大化。 地段+文化+商业，华侨城没有过于关注局部，而是从各地块特色出发，真正实现了高 端城市综合体概念。
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街坊产品——顶级住宅
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华侨城苏河湾1街坊产品——公寓式办公
顶层为酒廊、会所
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华侨城苏河湾1街坊产品——保留建筑 保留建筑改建为国际一线奢华酒店， 需保留历史特色，适当体现公众参与性
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2、3、4街坊现状
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产品定位
苏州河沿岸设置游艇俱乐部及美术馆。 其他公共区域设置生态绿地、户外游乐公园 、下 沉式广场、休闲商业/餐饮。 保留部分石库门街坊建筑，以空间形态为项 目商 业组织的出发点。
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效果图
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产品构成
行政公馆： 41街坊 商办性质 150平米左右精装平层公寓及复式 42街坊 商办性质一梯四户精装平层180-250平米公寓 塔尖住宅：150米高的3栋 T1 宝格丽酒店 T2-T3 住宅性质，精装交付。低区一梯三户高区 一梯两户 T2-T3裙房 7套联排别墅，地面2层，地下2层，约400500平米 9套商业性质独栋滨水大宅。地上+地下共7层。 3000平米地下室会所
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滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑 及游艇俱乐部等。
宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家 宝格丽酒店。
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户型——D 278㎡
E 326㎡
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总体介绍
华侨城苏河湾整个项目由世界顶尖设计团 队artner担纲规划设计，以中央公园(3街 坊)为中心，向东Foter+P边和西边辐射。 此外，项目内部还将通过人文景观轴线和 滨水景观轴线，连接动态的艺术时尚商业 与静态的城市公共空间；通过地下、地面 和空中连廊三个界面的贯通打开商业空间 ，从而构成居住与娱乐相结合、商业与人 文相匹配、艺术与时尚相呼应的完美融合 ，最终打造一个未来的全球时尚中心，上 海人文地标。 2栋同为150米的超高层豪华住宅—苏河湾 官邸，是浦西最高的住宅。除国际大师级 设计和顶级配置外，更可拥揽陆家嘴、外 滩等臻稀永恒景观。
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华侨城苏河湾1街坊现状
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华侨城苏河湾1街坊产品——滨水城市低层住宅
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内 部 鉴 赏
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平面图
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售楼处：
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商坊会馆
老厂房改建做售楼 处，内部空间重新 打造简约奢华质感 ，拉高调性。 售楼模型用单一亚 克力材质配合灯光 效果，木质机理衬 托。与产品自身定 位契合，展示效果 明显。
周边医院：上海市仁济医院、上海市 黄浦区中医医院
周边学校：格致中学、光明中学、市 北中学，上海市音乐幼儿园、上海市 黄浦区星光幼儿园 周边公共交通：地铁8号线曲阜路站， 10号线天潼路
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上世纪初因为水上交通便利众多银行家贸易商资本家等在苏州河沿岸建立起金融 仓库、贸易码头这里一度成为上海的物流中心。沿苏州河两岸的仓储建筑就是中 国最早的民族工业发展的这段历史的记录。昔日，这里曾经有过辉煌和繁荣，而 今，这里仍然是上海历史文化的底蕴所在。
中央绿地： 美术馆 还原码头文化
东区： 全球第四家宝 格丽酒店 菁英塔尖生活 平台
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规划示意
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