对工业园区控制性详细规划的分析论述

对工业园区控制性详细规划的分析论述摘要：对于不断出现的大规模的工业园，针对开发建设而编制的控制性详细规划，应该结合不断变化的形式发展，在规划技术层面寻求新的发展途径，引入分层控制的方法，以分期规划、滚动实施的方式来应对工业园随时间变化所产生的各种动态变化。

关键词：工业园；控制性详细规划；分层控制
1、前言
随着城市生活和生产的发展，为应对生产力发展，发挥规模集聚效应，工业园区在城市之中不断出现，规模也越来越大。

对于工业园区的城市规划，涉及规划的各个层次和各专项规划，但是与工业园的用地开发联系最紧密的则是控制性详细规划，本文即是以工业园区的控制性详细规划为分析对象。

2 控制性详细规划的基本理论
2.1 控制性详细规划的概念
根据《城市规划基本术语标准》对控制性详细规划的定义：控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

可以说，控制性详细规划是在总体规划的基础上，主要以土地使用控制为重点，强化规划设计与开发管理的衔接，将总体规划的宏观要求，转化为微观控制的规划编制层次。

控制性详细规划也是我国特有的规划类型，其在城市规划中的位置如下图所示。

2.2 控制性详细规划的特征
控制性详细规划具有图则标定、刚性与弹性控制相结合、法律效应三大特点。

⑴图则标定。

城市用地性质不同，用地面积大小不一，控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解，采用一系列控制线和控制点，对城市建设用地进行定性、定量、定位、定界的控制。

这一特点即为图则标定。

⑵刚性与弹性相结合的控制方式。

控制性详细规划的内容分为规定性与引导性两部分。

规定性一般为刚性规定，需要强制执行的内容。

引导性一般为弹性内容，具有一定的适应性和灵活性。

⑶法律效应。

控制性详细规划是法定规划，是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展，具有一定的法律效应。

2.3 控制性详细规划的作用
控制性详细规划是实现总体规划意图，与开发管理相结合，在城市建设中起到承上启下的作用。

⑴控制性详细规划是规划与管理、实施之间衔接的重要环节。

控制性详细规划通过将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为土地批租、出让的依据，正确引导
土地的开发行为。

⑵控制性详细规划承上启下，是管理的重要手段。

控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体建筑设计行为，将宏观的规划内容通过具体的设计要求、准则体现在规划成果之中，并借助地方法规和行政管理使城市设计要求得以落实。

⑶控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。

控制性详细规划由于直接涉及城市建设中各方面利益，是政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着各方的责、权、利关系，是实现政府意图、平衡各方利益的公共政策载体。

3、工业园控制性详细规划引入分层控制的必要性
工业园控制性详细规划编制的针对性不足是普遍存在的问题之一，比较很多地方工业园区的控规成果，不难发现其在编制方法、控制内容以及指标的确定等方面与中心城区的控规“千篇一律”，并没有针对不同的编制对象而有所侧重，大大降低了其对工业园建设的指导和控制作用。

在具体的规划工作中，应根据工业园所处的具体区位、背景情况、开发性质、规模和周边条件，在规划内容和深度上有所侧重和创新，从而使得工业园规划编制成果切实可行，符合开发控制的管理要求。

3.1 为近远期开发提供不同深度的控制要求
对于工业园的控规，有可能存在大量开发意向不明确、近期开
发可能性较小的区域。

若具体的投资项目尚未确定，对未来的开发情况只能是大致预测，工业园空间发展存在相当大的不确定性，所以规划也主要是在整体的用地布局结构、主要的道路网体系等方面作出安排。

如果按照传统的控规至地块深度的编制方法，远期建设地块的控规指标不利于应对未来园区发展的不确定性，使合理的园区发展受到限制。

工业园控规分层控制的思路是：为近远期的开发控制制定不同深度的控制要求，近期建设区域的控制要求主要考虑与土地出让要求相衔接，对已经明确的建设项目在规划过程中加强选址引导与设计要求的落实；远期建设区域的控制要求则是在为未来园区发展提供弹性空间的同时，主要对涉及工业园整体发展和公众利益的社会服务设施、基础设施等进行足够刚性的控制。

3.2 增加规划控制的弹性
针对工业园区空间发展不确定性矛盾突出的特点，工业园控规应该加强对远景空间发展的多种可能性的分析，在规划中强调对基础设施的控制规划，重要交通通道、市政管廊选线的适应性以及用地的弹性。

针对工业园空间发展弹性大的特点，在空间控制方法上有所改进。

第一，要变局部地块控制为系统总体控制，强化道路、市政及工业区走廊带等内容的强制性要求，形成工业区的“骨架”系统；第二，要变静态控制为动态控制，加强弹性控制研究，提高规划用地的整体性和灵活性，为土地混合使用创造条件。

因此，有
必要在具体地块与工业园总体之间增加一个控制层面，明确园区规划必须遵守的要求，为合理的规划调整提供更为灵活的修编范围。

3.3 建立不同的指标体系和建设标准
考虑到有的工业园规模较大，承担的职能较多，在园区规划时，将功能区与用地性质有效衔接，建立不同的指标体系和建设标准，有利于建设项目的引入和规划管理的控制。

结合不同的功能区划分，确定不同的规划深度，规划控制的要素各有侧重，具有很强的针对性和适应性。

4、工业园控制性详细规划分层控制的探讨
为了应对工业园区发展不确定性因素多、空间变化大的特点，本次规划着重研究了规划控制方法和对应的控制指标体系，提出工业园控制性详细规划分层控制的方法，包括三个层面：首先是宏观层面的控制，注重对系统性内容的控制，是控制性规划中体现强制性内容的核心；第二是中观层面的控制，重点控制园区用地功能，强化判断土地兼容与否的概念，对发展存在不确定的地区，增加规划的弹性，使规划控制能够更好地适应市场条件的变化；第三是对微观层面的控制，编制园区设计引导，通过引导性内容指导各项建设。

4.1 宏观层面的系统控制
宏观层面控制主要针对整个规划控制区，从总体上把握园区规划布局的系统完整性。

以总体规划为基础，确定工业园的规划用地
总量、空间结构和规划理念，将园区及其周边用地的现状性质进行具体的分析，在总规的指导下，将园区的道路系统、绿地系统、市政系统等与总规充分协调与有效对接，保证了在更大的区域范围内正确把握工业园区的控制内容，并将这些控制内容通过“道路红线”、“基础设施黄线”、“绿地绿线”等纳入强制性管理系统，实现可持续的开发建设，维系工业园区的公共运营系统。

4.2 中观层面的分区控制
中观层面控制主要针对工业园的建设区而言，是在用地功能指导下，按照园区建设内容确定地块的开发控制指标，分别是土地使用、建筑建造、设施配套、行为活动等。

⑴土地使用。

主要对建设用地的内容、边界、环境质量等做出规定，包括土地使用和使用强度两方面，具体指标有用地面积、用地边界、土地使用性质、土地使用兼容、容积率、建筑密度、绿地率等。

特别要加强土地使用兼容的研究，以更好地应对土地近、远期开发中的不确定性。

⑵建筑建造。

建筑建造控制是指在建设用地上对建筑物布置和建筑群体关系作出必要的技术规定。

控制内容主要包括：建筑高度、建筑间距、建筑后退道路红线以及相邻地段建筑规定等。

对于工业园内的具体产业，如化工产业、物流业的建筑物、构筑物一般都有工艺的要求，对其高度则不作具体控制。

⑶设施配套。

设施配套控制对公共服务设施和市政设施建设提
出定量、定位的配置要求。

公共服务设施配套包括文化、体育、商业、医疗卫生以及其他公共服务设施配套等。

基础设施配套主要包括供水、排水、供电、电信、供热、燃气、广播电视、防洪、消防、防震、人防、环境卫生等多项内容。

⑷行为活动。

主要包括交通活动和生产活动两方面，交通活动的指标有交通出入口方位、停车泊位等，生产活动有噪音允许标准值、水污染控制标准、废气污染控制标准、固体废弃物控制标准等内容。

4.3 微观层面的引导控制
为了更好地规范和引导工业企业、公共设施的建设，体现良好的城市设计，在微观层面主要通过编制工业园区设计导则的方法，对园区内的建筑风貌特征、重要轴线控制、节点控制以及开放空间等各方面内容进行合理引导。

5、结束语
随着控制性详细规划的不断发展，其在城市规划体系和城市开发管理中的地位越来越重要，而专门针对工业园区开发建设所实施的控制性详细规划，其操作性及实施绩效也成为关注的焦点，只有采取相应的规划控制策略和指标体系，加强工业园区控制性详细规划的针对性，才能更好地实现对工业园区近期项目的指导和远期建设的引导。