成都“新琴台”项目介绍

成都“新琴台” 项目可研报告
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目录
第一章
项目简介
第二章
市场分析
第三章
项目定位与规划
第四章
投资与收益
第五章
股东介绍
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第一章：项目简介
项目区位：成都市青羊区/一环路内/青羊宫旁
青羊区
文化公园
青羊宫
本案 位置
青羊区位于成都市中心，辖区西南北三面分别 与温江区、双流县、武侯区、金牛区接壤，东 西面与锦江区、成华区毗邻，在府河、南河之 间，形成“二江抱城”之势。
◎ 该项目2008开发建设， 2009年正式面市销售，当时 临街商业门面销售均价为 7—8万元/平方米，目前，该 商铺平均租金水平为300— 360元/平方米。
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市场分析
6、项目市场调研| 项目周边其它商业街租金
本项目
宽窄巷子 ：商铺租 金300— 400元/平 米
武侯祠锦 里： 商铺租金 300—500 元/平米
峨眉雪芽茶叶店： 经营项目为竹叶青 、普洱茶、茶具等 ，商铺面积约110 平方米。租金为建 筑面积290元/平 方米/月。
寿喜堂酒楼：经 营范围为中式餐 饮，商铺面积为2 层总约1200平方 米。租金为建筑 面积220元/平方 26 米/月。
市场分析
6、项目市场调研| 项目周边其它项目
项目周边其它项目
◎ 本项目定位于特色仿古商业街，目前租金水平可参考宽窄巷子、锦里、
文殊坊等项目，商铺平均租金水平约300—400元/平方米，部分特色小铺的 租金可高达800—1000元/平方米。
◎ 结合市场调研信息和本项目的实际状况，本项目商业物业销售均价公允
的评估价格大致为7—8万元/平方米，市场公允的平均租金水平为200—300 元/月/平方米。
分析
成都的名片——宽窄巷子
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成都的名片——宽窄巷子
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成都的名片——锦 里
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锦 里
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琴台路
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成都的名片——琴台路
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市场分析
1、项目所在区域规划|
◆ 项目所在区域规划发展
◎青羊正街
东接锦里路，横串琴台路、送仙桥古玩市 场，西接青华路，旅游资源丰富、文化特
市场分析
2、项目周边环境分析| 琴台路
琴台路：
◎老琴台路是成都市的珠宝一条 街，市内大型珠宝楼在这里荟萃， 也兼有少数小规模餐饮店。建筑保 留了古建筑样式。 ◎改造后的琴台路于2002年12月 30日正式开街，全长900米，以汉 唐仿古建筑群为依托，以司马相 如和卓文君的爱情故事为主线， 展示汉代礼仪、舞乐、宴饮等风 土人情。 ◎道路既很好的融入这样一片祥 和的古文化氛围中，又充分体现 了自身的特点。琴台路最富特色 的是全长920余米、横贯整条街道 的汉画像砖带，荟萃了中国目前 面世的 绝大部分汉画像内容，游 人随砖带前行，宴饮、歌舞、弋 射、车马出巡等2000多年前汉代 人的社会现实图景和理想天堂便 跃然复活在游人的视线当中。 21
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地块四周交通状况
地块交通动线：
◆通惠门路的道路交通状况较好/从一环路到 项目距离 200 米 / 青羊正街是成都西面出城的 干道、车流量大/项目与琴台路一桥之隔，保 证了游客的可达性。 ◆项目临成都地铁 2 号线 / 位于天府广场至成 温路的交通线附近/交通方便，畅达成都市区 各地，有多达 17 个班次的市区公交车线路， 11 交通辐射能力强大；
市场分析
3、项目周边环境分析| 琴台路
◆商业口岸价值
◎琴台路有十几年的商业发展历史，口岸的影响力大，相对成熟稳定。 ◎是早期成都市文化型商业街道的典范之一。 ◎规模较大、文化气息十足。
◆琴台路的商业现状
◎琴台路商业主要以餐饮、珠宝、名茶、书画等文化特色店及特色宾馆为主，辅以绣品及纪念品等小型商业。 ◎目前琴台路街道两侧商业体量约4万方，拥有大小商铺90余个，加锦里西路及通惠门街道110余商铺，商业气 22 氛较好。
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◆合计：项目占地共 22028.29 平米， 计33.03亩。
项目地块分析
地形 水系 1、项目地形比较平坦，地质状况良好； 1、紧临府河及府河支流，有丰富的水景优势； 1、东面：琴台路及府河支流； 景观
2、南面：府河及百花潭公园；
3、西面：文化公园、青羊宫； 4、北面：文化公园； 1、琴台路文化，文化公园灯会文化； 2、百花潭城市公园文化；
人文
3、青羊宫道教文化；
4、府河水文化：区别于成都同类商业地产项目； 5、汇聚历史文脉：集道教文化、金沙文化、诗歌文化、 佛教文化、民俗文化五大主题文化于一体；
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地块交通状况分析
地铁2 号线蜀 汉东路站点 公交站点 一 环 路 西 二 段 公交站点
公交站点
青羊宫
公交站点
文化公园
本案 位置
公交站点
百花潭公园
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市场分析
6、项目市场调研| 琴台路
琴台路
◎ 项目琴台路商业主要以
餐饮、珠宝、名茶、书画 等文化特色店以及特色宾 馆为主，辅以绣品及纪念 品等小型商业。
C:寿喜堂 B:峨眉雪芽
本案 位置
◎ 目前琴台路街道两侧商 业体量约4万方，拥有大小 商铺90余个，加上锦里西 路及通惠门街道两侧有110 余商铺，商业气氛较好。 ◎ 通过对琴台路上的大、 中、小三类正在经营的商 家进行抽样调查，取得以 下三家典型商家的租金。
项目区位：一环路内/青羊宫旁/文化公园、百花潭公园环绕
金沙遗址
6km
15分钟车程
北教场
新文化宫
青羊宫
3km
10分钟车程
成都水西门遗址
宽窄巷子
1km
项目基地
四川博物馆 文化公园
成都市政府
武侯祠-锦里
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项目地块位臵及四至
项目位臵：项目位于成都市青羊区一环路内侧（其中：浣花山庄为青羊正街8号，琴台宾馆为青 羊正街2号）； 项目四至：青羊正街从项目前庭通过；东临琴台路及府河支流；南望府河及百花潭公园；西与
市场分析
4、项目周边环境分析| 青羊宫
青羊宫
青羊宫坐落在成都西南郊，南面 百花潭、武侯祠（汉昭烈庙），
西望杜甫草堂，东邻琴台路。青
羊宫历史悠久，相传宫观始于周， 初名“青羊肆”，影响力大，青 羊宫为道教典籍藏书最多的重要 宫观。
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市场分析
5、项目周边环境分析| 府河水景资源
临河资源
◎项目临近府南河一支流。 在成都这座因水而生的城市，可利用水资源做水岸商业文章； ◎水景资源也是本项目独特的优势，是区别于文殊院历史文化保护区、宽窄巷子、春江花 月、锦里等景点的地方。
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市场分析
7、市场分析小结| 售价及租金
◆ 项目商业售价及租金小结 ◎ 项目所在区域青羊宫--琴台路片区商业氛围浓厚，周边现有商业销售、 租赁状况良好。根据对周边项目商业的调查，与本项目直线距离在1000米 范围内的浣花香、青羊宫停车场旁项目、通惠门地铁出口商铺的市场销售均 价在6—8万元/平方米，商铺的平均月租金水平在200—350元/平方米。
一层实得两层，销售均价5—6万元/平米。
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市场分析
6、项目市场调研|
D项目： 青羊宫停车场临街商铺
◎ 项目地址：一环路西一 段青羊宫停车场旁。项目为 商业项目，总体量约8000平 米，临街商铺面积：40— 300平方米。
成都白龍堂招牌下的门店：该店铺目前为空 臵，根据与业主交流，该商铺的建筑面积约 90平方米，租金为30000元/月，折合每平 米约330元/平米/月。
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第三章：项目定位与规划
项目总体定位
◆ 项目总体特征与定位
◎建筑类型：项目的主要建筑一般为2--3层； ◎户型配比：主要考虑主力商家的要求，同时由于商业经营的不确定性，面积从几百平 米到1、2千平米不等，大小兼有，为客户提供更多的选择； ◎建筑风格：临街立面为中式仿古过渡到非临街立面以现代风格为主的混搭风格； ◎经营管理：立足于长期自持经营基本战略，注重后期的经营管理，有良好的经营管理
色鲜明。
◎唐风街－菁华路的变身
菁华路“古玩”特色街，全街统一的唐风 立面装饰、古玩城的即将入驻，让“古玩”
特色名副其实。杜甫诗词、梅、兰、竹、
菊 5 种文化将亮相全长 1650 米的青华路两 侧的人行道。
◎成都草堂一线
形成四川博物馆、杜甫草堂博物馆、成都
古玩城、浣花溪公园组成的“三馆一园” 文化景观。 20
◎项目建筑风格一般有周围旅游景区文脉的延续，以吸引人气；以文化促进
商业，提升项目的商业价值。
沿街透视图
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项目定位
◆项目规划条件
◎项目性质： 本案土地性质为商业用地。 ◎目前的规划指标： 项目地下规划为4层； 高尚、雅致
本案
琴台路
高 档 消 费
锦绣工场
项目地面建筑高度控制20米以内（含20米）。
E D
◎ C项目：浣花香 项目。 ◎ D项目：青羊宫 停车场旁临街商铺 。
C
本案 位置
◎ E项目：通惠门 地铁口临街商铺。
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市场分析
6、项目市场调研| 浣花香
C项目：浣花香
◎ 项目地址：青羊一环路西一段与青羊上街交汇处（文化公园对面），与本项目直线
距离仅200米；项目类别：商住综合；体量：11.5万平米；商铺面积：40—100平米。 ◎ 浣花香项目的首层平街商业门面，销售均价为80000元/平米，二层商业挑高6米，买
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市场分析
7、市场分析小结| 综合小结
◆ 市场分析小结
◎项目周边土地价格上涨较快，项目所在区域内土地资源稀缺 ◎项目处于青羊区文化旅游干线的重要节点，是成都旅游的必经之地 ◎交通便捷，游客往来、到达非常便捷，滞留也容易 ◎区域及周边景观资源丰富，文化底蕴浓厚 ◎以琴台路为依托，区域商业氛围浓郁 ◎餐饮消费以公务、商务宴请、旅游为主 ◎项目闹中取静，居繁华闹市又处宁静之中 ◎周边居民、外来游客的文化与品位都较高，消费能力较强