拆迁安置房建设项目可行性研究报告

拆迁安置房建设项目可行

性研究报告

目录

1 总论 (1)

1.1基本情况 (1)

1.2业主简介 (2)

1.3编制依据及研究范围 (2)

1.4主要技术经济指标 (3)

1.5简要结论 (4)

2 项目建设的背景及必要性 (5)

2.1项目建设背景 (5)

2.2项目建设必要性 (11)

3 项目市场分析 (13)

3.1项目定位 (13)

3.2项目前景分析 (14)

4 建设内容与规模 (16)

4.1建设内容 (16)

4.2建设规模 (16)

4.3主要建设规模指标 (16)

5 项目场址条件 (18)

5.1建设场地现状 (18)

5.2场地建设条件 (18)

6 建设方案 (22)

6.1规划设计理念及原则 (22)

6.2设计构思 (23)

6.3平面布臵 (23)

6.4建筑单体设计 (24)

6.5结构设计 (25)

6.6公用设施设计方案 (27)

6.6.5消防设计 (32)

7 节能、绿化及环保 (37)

7.1节能 (37)

7.2绿化 (38)

7.3环保 (38)

8 机构设臵与人力资源配臵 (45)

8.1项目建设管理机构 (45)

8.2项目人员配臵 (45)

9 项目建设进度 (47)

9.1建设工期 (47)

9.2建设进度计划 (47)

9.3项目实施进度表 (47)

10 工程招投标方案 (48)

10.1招标形式 (48)

10.2资质要求 (48)

10.3招标信息发布 (48)

10.4招投标工作组织 (49)

11 投资估算与资金筹措 (50)

11.1投资估算 (50)

11.2资金筹措 (52)

12 经济评价 (53)

12.1经济分析的依据、原则和方法 (53)

12.2基础数据 (53)

12.3财务评价 (54)

13社会评价 (56)

13.1社会效益 (56)

13.2社会影响分析 (56)

13.3社会风险分析 (57)

14结论与建议 (58)

14.1结论 (58)

14.2建议 (59)

附表 (60)

1 总论

1.1 基本情况

1.项目名称：磁8地块拆迁安臵房建设项目

2.项目性质：新建

3.建设地址：重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村

4.项目业主：重庆富源新农村建设投资有限公司

5.业主地址：沙坪坝区西永微电子产业园

6.法人代表：杨枫

7.建设规模及内容：

总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积13500平方米，公共活动用房800平方米，商业面积547平方米，地下车库及设备用房1500平方米。

8.项目建设工期：20个月（2009.9—2011.4）

9.总投资:

项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元)，工程建设其他费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。

10.资金筹措:

资金来源：企业自筹资金1580万元，占总投资的31%；申请银行贷款3500万元，占总投资的69%，银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。

1.2 业主简介

本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙坪坝区人民政府于2007年12月组建，注册资本金5亿元人民币，是沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位，实行企业化管理，是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司，经营范围为土地整治储备及存量建设用地开发利用；利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。主要负责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。积极参与西部八镇小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1编制依据

1. 《关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知》（沙委发〔2008〕10号文）；

2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计；

3.沙坪坝区用地规划；

4.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

5.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然

条件等基础性资料；

7.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。

1.3.2 研究范围

根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配臵、项目进度计划安排、项目效益评价等。

1.4 主要技术经济指标

1.5 简要结论

本项目所在地位于历史文化旅游区——磁器口古镇与红色旅游区——歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。

本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前臵条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为240多拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的社会效益。

在经济效益方面，由于拆迁安臵成本较大，收支缺口达到4666万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。

2 项目建设的背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1重庆市社会经济发展状况

自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。2000年开始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP 的高速增长。虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%，超过GDP 同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年，市人均GDP 增长两倍，城乡居民收入整体上增加１倍多，经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。

1000

2000

3000

4000

5000

1998199920002001200220032004

2005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%

图2-1 1998年—2007年重庆市国内生产总值和同比增幅

随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年，人均GDP 预计将达到18000 元，年均增幅保持在10%左右。到2020

年，力争达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。

2008年重庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP增速放缓，前三季度重庆GDP3419.56亿，同比增长15.3%，预计2008年GDP 增速在15%左右。2008年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865元；人均消费性支出为8346元，增速回落4个百分点。居民购买能力受到一定影响。但是随着2008年10月出台的国十条政策进一步扩大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振经济起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国2009年经济增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5，发展势头强势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2009之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。

2.1.2主城区空间结构规划

为更好地维护和发展重庆特有的“多中心组团式”布局结构，《重庆市城市总体规划(2005—2020)》提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、