城市更新项目经济测算方法讲解
城市更新项目的经济评估与规划

城市更新项目的经济评估与规划随着城市化进程的加速,城市更新项目在许多城市中成为了一种常见的现象。
城市更新旨在通过对旧城区的改造和升级,提升城市的整体形象和功能,以适应社会经济发展的需要。
然而,城市更新项目的经济评估与规划是确保项目顺利进行和取得成功的重要环节。
本文将探讨城市更新项目的经济评估与规划的重要性,并介绍一些常用的方法和工具。
城市更新项目的经济评估是对项目的投资回报和经济效益进行评估和分析的过程。
通过经济评估,可以确定项目的可行性和潜在风险,为决策者提供科学的依据。
首先,经济评估可以帮助决策者了解项目的投资成本和预期收益。
这有助于评估项目的可行性,避免投资过大或过小,从而优化资源配置。
其次,经济评估还可以预测项目的经济效益,如就业机会增加、税收收入增加等。
这些信息对于政府和投资者来说都是非常重要的,可以帮助他们做出明智的决策。
在进行城市更新项目的经济评估时,常用的方法包括成本效益分析、风险评估和社会影响评估等。
成本效益分析是一种常用的方法,通过比较项目的成本和效益,评估项目的投资回报。
这可以帮助决策者确定项目是否值得投资,并为项目的实施提供参考。
风险评估是另一个重要的环节,它可以帮助决策者了解项目可能面临的风险和不确定性,并采取相应的措施来降低风险。
社会影响评估则是评估项目对社会的影响,包括经济、环境和社会等方面。
这有助于决策者了解项目的可持续性和社会接受度,从而制定相应的政策和措施。
除了经济评估,城市更新项目的规划也是非常重要的。
城市更新项目的规划是指对项目进行整体布局和设计的过程。
规划的目标是实现城市的可持续发展和提升城市的整体品质。
在进行城市更新项目的规划时,需要考虑多个方面的因素,如土地利用、交通规划、环境保护等。
首先,土地利用是城市更新项目规划的核心。
通过合理规划土地的利用方式,可以实现土地资源的最大化利用,提高城市的空间效率。
其次,交通规划也是城市更新项目规划的重要内容。
合理规划交通网络和交通设施,可以提高城市的交通效率,减少交通拥堵,提升居民的出行体验。
深圳城市更新项目地价测算实操

笔者以自编例题来讲解地价测算,权属和规划设置的比较简单,项目规划指标表、权属表、权属图如下:
开发建设用地面积 总计容建筑面积 容积率 居住(除保障房) 保障房 商业
项目规则指标
7100 42600 6.00 22239 7581 12780
项目拆除用地面积 非农建设用地 两规 合法用地合计 合法用地占比
二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后,我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的,“权 属”相当于前生,即过去形成的合法用地;“规划“相当于后世,即土地未来的规划功能;地价其实是承接从前生”过渡到“后世”的桥梁。 不过,有些项目前生后世都比较复杂,那怎么计算?这时,需要有综合系数,把“前生、后世”小结之后再进行计算。
项目合法权属
10500 3200 3800 7000 66.67%
第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析,项目非农建设用地3200㎡,两规3800㎡。但是,项目开发建设用地面积7100㎡。所以,项目有100m2需要进 行历史用地处置。
第二步、查询基准地价,并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元,因为项目是以居住为主导功能,所以商业的部分需要做年期 修正,修正至70年。
深圳城市更新项目地价测算实操
一、地价测算前的准备
工作地价测算前,我们需要着手进行前期准备工作,比如:画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围 内的国有未出让用地等等。其中,初步的规划方案是准备工作的重点和难点,对一些公司来说,规划指标一般是交给规划设计部门来做的, 但是有一些部门架构暂不齐全的房企,初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的,等项目有眉目了,再找规划院作初步的规划 方案。笔者认为,面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单,投拓部门可以去做;面积大、权属复杂、规划功能多的地块,必须要有 专业的规划研究人员制定。在实际测算中,容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天填之别,所以,我们要尽可能严谨和合理地制定 初步规划方案。
城更新项目成本核算方法

城市更新项目成本及利润核算法律实务xx经济性是项目运作的核心和动力源泉,在取得项目之前,对一个项目的投入及产出做一个量的分析,至关重要。
对于拆除重建类城市更新项目,由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处,所以做好算帐这门功课,对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。
下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析:一、地价款问题(一)、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定,对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的,可采取协议方式补办土地出让手续,地价款按政府统一规定办理。
深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款,没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权,按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的,应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解,对划拨土地使用权所涉的更新项目,仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。
(二)、xx 项目更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率(plotratio ,以下简称PR)为临界点作了明确规定,即:1、PR≤2.5的部分,免地价;2、2.5<PR≤4.5的部分,公告基准地价的20%;3、PR>4.5的部分,公告基准地价的100%。
1/ 8对该条款的理解,应注意以下几个方面:1、该类项目地价款的计收是分段度计算,不是一揽子计算;2、应准确理解xx 的概念和外延:1)、xx 的概念城中村是指城市化过程中按有关规定,由原农村集体经济组织的村民(通常指未完成股份合作公司改制的村民小组)及继受单位(通常指(改制后的股份合作公司)保留使用的非农建设用地的建成区域。
此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组,此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。
且,该城中村的土地必须是非农建设用地,如涉及到农用地的,在办理农用地转非农建用地之前,不能升级改造;必须是建成区域,空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。
深圳城市更新项目地价测算实操

最后,汇总项目各建筑功能地价,算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查。
计算完地价之后,我们一般要检查下测算数据。比如说,分类的建筑面积总(红色字体)与需补地价的总建筑面积(红色字体)是 否一致;各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确;是否存在特殊情况等等。以本项目为例, 本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价,但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移,根据 附表规定,仅需补交一倍基准地价。
建设用地面积
平均容积率的计算
总建筑面积
计地价建筑面积(不含保障房和公配、创新型产业用房、公配)
平均容积率
7100 42600 35019 4.39
再次,按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价
用地类型
用地面积
业态类型
业态占比
分类建筑面积
非农建设用地
3200
住宅 商业
52% 48%
第四步、正式进行测算
首先,确定测算次序,根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容,我们按照如下地价测算顺序,零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村,国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次,按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积;
城市更新项目
一般城市更新项 目
未按照暂行措施配建保障 性住房的
《深圳市宗地地价测算规则(试 行)》深规土【2013】12号
《关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知》
《测算规则》里包含各种 修正系数、《通知》规定 了计算各类型地价测算顺 序
城市更新规划的社会经济效益评估

城市更新规划的社会经济效益评估近年来,城市更新规划成为了许多城市发展的重要议题。
城市更新规划旨在通过改造老旧的城市区域,提升城市的整体形象和功能,改善居民的生活环境。
然而,城市更新规划需要耗费大量的资源和资金,因此对其社会经济效益进行评估显得尤为重要。
一、城市更新规划的背景和意义城市更新规划的背景可以追溯到城市化进程中老旧城区的出现。
随着城市化的加速,许多城市的老旧城区面临着严重的问题,如基础设施老化、环境污染、住房短缺等。
这些问题不仅影响居民的生活质量,也制约了城市的可持续发展。
因此,通过城市更新规划改造老旧城区,可以提升城市的整体品质和竞争力,为居民提供更好的生活条件。
城市更新规划的意义主要体现在以下几个方面。
首先,城市更新规划可以改善城市的环境质量。
通过拆除老旧建筑、改善交通设施、增加绿化面积等措施,可以减少环境污染,提升城市的生态环境。
其次,城市更新规划可以改善居民的生活条件。
通过建设更舒适的住房、提供更多的公共服务设施,可以提高居民的生活质量。
最后,城市更新规划可以促进城市经济的发展。
通过引入商业、文化等新兴产业,可以吸引更多的投资和人才,推动城市经济的转型升级。
二、城市更新规划的社会经济效益评估指标评估城市更新规划的社会经济效益需要制定一套科学合理的评估指标体系。
以下是一些常用的评估指标。
1. 经济效益指标:包括城市更新项目的投资回报率、就业创造能力、税收贡献等。
投资回报率是评估项目经济可行性的重要指标,可以通过计算项目的投资成本和预期收益来得出。
就业创造能力和税收贡献则可以反映项目对当地经济的拉动作用。
2. 社会效益指标:包括居民生活质量改善、社会公平性提升等。
居民生活质量改善可以通过调查居民的居住条件、教育医疗等公共服务设施的改善情况来评估。
社会公平性提升可以通过调查居民的收入分配情况、社会福利保障等指标来评估。
3. 环境效益指标:包括环境质量改善、资源利用效率提升等。
环境质量改善可以通过监测空气质量、水质状况等指标来评估。
城市更新项目 概算

城市更新项目概算1. 引言城市更新项目是指对城市城区的老旧建筑和基础设施进行改造和升级,以提升城市的形象、增加城市的吸引力和改善居民的生活环境。
本文将对城市更新项目的概算进行详细的探讨,为相关决策提供参考。
2. 城市更新项目的需要和目标2.1 需要随着城市的不断发展,一些老旧的建筑和基础设施逐渐陈旧和落后,不再满足城市发展的需求,甚至存在安全隐患。
因此,通过城市更新项目对这些老旧建筑和设施进行改造和升级,是迫切需要的。
2.2 目标城市更新项目的目标主要有三个方面: 1. 提升城市的形象和吸引力,增强城市的文化底蕴和特色。
2. 改善居民的生活环境,提供更优质的住房和就业机会。
3. 推动城市经济的发展,促进城市的可持续发展。
3. 城市更新项目概算的内容和方法3.1 概算内容城市更新项目概算主要包括以下几个方面: 1. 建筑改造:对老旧建筑进行结构加固、外立面改造、空间重划等工程。
2. 基础设施升级:包括路网、供水、供电、排水等基础设施的改造和扩建。
3. 公共设施建设:如建设公园、健身设施、文化娱乐场所等,以提供更好的公共服务和居住环境。
4. 绿化建设和景观改造:通过绿化带和景观设计,提升城市的生态环境和美观程度。
5. 社区服务设施建设:建设学校、医院、超市等社区服务设施,提供便利的生活条件。
3.2 概算方法城市更新项目概算可以采用以下几种方法: 1. 实地勘察和测量:对需要改造的建筑和设施进行实地勘察,测量其面积、长度、容积等参数,以确定施工量和材料需求。
2. 价值评估和成本估算:对需要改造的建筑和设施进行评估,确定其当前价值和改造成本,以作为概算的依据。
3. 参考类似项目的经验数据:可以参考过去类似项目的概算数据和成本情况,作为概算的参考值。
4. 与承办商和专业人士的讨论:与承办商和相关专业人士进行沟通和讨论,了解他们对项目概算的看法和建议,综合考虑后确定概算。
4. 概算的编制和报告4.1 概算编制步骤概算的编制可以按照以下步骤进行: 1. 收集项目信息:收集项目相关的基本信息、设计图纸和技术规范等资料。
城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法

城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法随着城市化进程的不断推进,城市综合体的建设日益成为城市发展的重要方向。
城市综合体不仅可以提供商务、娱乐、休闲等多种功能,还能够推动城市经济的发展,促进社会和谐稳定。
因此,对城市综合体建设的经济效益和社会效益进行测算具有重要意义。
本文将介绍城市综合体建设经济效益和社会效益的测算方法。
第一部分经济效益的测算方法经济效益是城市综合体建设的重要评估指标之一,通常包括产值、利润、税收等。
下面将介绍几种常见的经济效益测算方法。
一、总体测算法总体测算法是运用国民经济核算原理对城市综合体建设的全部经济效益进行估算和统计。
该方法依据城市综合体建设过程中的投入产出关系,计算出综合体在建设、运营和消亡周期内的总经济效益,包括直接效益和间接效益。
由于该方法需求数据较为全面和精确,适用性不高。
二、成本估算法成本估算法是根据建设项目的预算,针对直接经济效益进行预估,包括固定成本、可变成本、运营成本等。
此外,还可以通过成本-收益分析法,对建设后的综合体产生的经济效益进行分析。
该方法适用性较高,但需要预测准确的投资成本和收益。
三、群体作用分析法群体作用分析法是以预测产生的效益为基础,通过对建设综合体与周边经济的相互关系进行研究,预测综合体对于经济生态系统的整体影响。
该方法可用于评估综合体对于区域经济的激励效应、促进作用等,适用性较广。
第二部分社会效益的测算方法城市综合体建设的社会效益主要包括对社区、文化、环境、公共服务等方面的影响。
下面将介绍几种常见的社会效益测算方法。
一、社区满意度调查法社区满意度调查法是通过调查社区群体对综合体建设后的认知、评价和需求,从而测算综合体对社区的社会效益。
该方法可以得到一些客观的社会效益指标,如社区满意度、社区参与感等。
二、文化传承和提升测算法该方法主要是从文化价值的角度,对城市综合体的建设和运营过程进行评估,包括评估影响等方面。
此外,该方法还可通过对文化、历史等要素的分析,评估综合体对于文化继承、传承和提升的贡献。
城市更新项目规划中的经济可行性分析方法

城市更新项目规划中的经济可行性分析方法引言城市更新项目是指通过对城市中老旧、拆迁或废弃的建筑、基础设施进行改造、更新和再利用,以提升城市形象、改善居民生活环境、促进经济发展的一种城市发展模式。
在城市更新项目规划中,经济可行性分析是至关重要的一环。
本文将探讨城市更新项目规划中的经济可行性分析方法,以帮助决策者更好地评估项目的可行性和效益。
一、项目背景分析在进行经济可行性分析之前,首先需要对城市更新项目的背景进行分析。
这包括对项目所处的城市环境、市场需求、政策支持等因素进行综合考虑。
例如,项目所在城市的人口规模、经济发展水平、产业结构等都会对项目的可行性产生影响。
此外,政府对城市更新项目的政策支持程度也是项目可行性的重要因素之一。
通过对项目背景进行全面分析,可以为后续的经济可行性分析提供基础数据和参考依据。
二、投资成本评估城市更新项目的投资成本评估是经济可行性分析的核心内容之一。
投资成本包括土地购置费用、建筑物拆除费用、建设费用、装修费用等。
在评估投资成本时,需要综合考虑项目的规模、建设周期、施工难度等因素。
同时,还需要对投资成本进行风险评估,考虑可能出现的资金缺口、建设延期等风险因素,以确保项目的经济可行性。
三、收益预测收益预测是经济可行性分析的另一个重要方面。
在城市更新项目中,收益主要来自于项目的租金、销售收入、资本增值等。
在进行收益预测时,需要考虑项目的可持续性和市场需求。
例如,项目所在地的租金水平、销售市场的供需关系等都会对项目的收益产生影响。
此外,还需要对项目的经营管理费用、维护费用等进行预测和评估,以确保项目的收益能够覆盖成本,实现经济可行性。
四、风险评估在经济可行性分析中,风险评估是不可或缺的一环。
城市更新项目存在着各种风险,如市场风险、政策风险、技术风险等。
在进行风险评估时,需要全面考虑项目可能面临的各种风险因素,并对其进行定量或定性评估。
例如,对市场风险可以通过市场调研、竞争分析等方法进行评估;对政策风险可以通过政策研究、政策变动预测等方法进行评估。
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3、回迁营业税及契税 • 回迁营业税及附加:回迁物业在现状面积之内按建设成本价计算,超过现状面积按照
市场销售均价计算 • 回迁契税:回迁物业在现状面积之内免缴,超过现状面积按照市场销售均价计算
4、增值收益分成 只针对产业研发用房收缴,实行累进税率,售价低于2万元/平米免缴,2万-4万部分按 25%缴纳,超过4万部分按40%缴纳
配合部分:集团财务、集团成本、地产分公司
七、市场定位及售价
1、售价 采用现值评价原则,即为当前实际成交价,不考虑未来市场变化 2、持有物业的租金水平(酒店、集中式商业 ) 通过租金收益租售比(5%)反推售价 配合部分:集团营销、商业
八、销售及回迁税费
1、销售营业税及附加 销售物业的营业税、城建税、教育费附加、印花税,累计销售收入的5.65%
城市更新项目经济测算 方法与案例分享
报告框架
01 测算工作流程 02 项目基本资料 03 补偿条件及方案 04 规划指标
05 补缴地价 06 成本 07 市场定位及售价 08 相关税费 09 测算结果
10 案例演示与分享
一、测算工作流程
项目基本 资料
补偿条件 及方案
规划指标
补缴地价
测算结果
相关税 费
5、货币收购 按照每平米多少钱?不再另行支付其他过渡期、装修、搬迁费等
6、临时建筑构筑物补偿 临建原则上货币补偿,道路、树木等股份公司所属的财产折算总价一次性支付
四、规划指标
1、以专项规划批复指标为准
2、研究阶段,结合法定图则、上层次规划、单元规划控制以及拆建比进行预估
3、指标说明及使用 • 可建设用地 • 容积率 • 分业态指标(住宅、商铺、公寓、办公、酒店、产业研发及配套) • 特别注意:保障性住房(按照比例,考虑地铁规划、工业区改商住、非农指标占比综
合决定)、创新型产业用房提取(一般按5%) • 集中式商业(结合经营定位确定面积) • 产业研发用房面积及定位
配合部门:规划职能
五、补缴地价
1、地价政策 • 非农指标、城中村、征地返还用地、村红线图 • 旧屋村 • 国有已出让商住改商住 • 国有已出让工业改工业 • 国有已出让工业改商住 • 国有未出让用地 • 未征转用地
3、用地权属 1 非农建设用地(非农指标覆盖地、特区内村红线用地、征地返还用地) 2 旧屋村 3 国有已出让用地(工业、商住) 4 两规(三规)用地 5 已办理合法建筑产权用地 6 国有未出让用地 7 未征转建成区
4、其他 如建筑物年限等
配合部门:项目部、开发职能、合作方
三、补偿条件及方案
1、物业回迁比例 • 回迁业态、回迁比例 • 是否涉及480政策及补偿方案 • 无偿移交给股份公司物业 • 考虑祖屋、空地、有房产证的合法物业等特殊情况,回迁比例适当上调
市场定 位及售
价
成本估 算
二、项目基本数据
1、拆除范围 按照更新办法要求划定范围,以立项审批的范围为准,涉及到土地贡献率、合法用地占 比计算;
2、现状建筑面积 • 为满足拆迁补偿,需要按照住宅(有产权)、农民房、祖屋、商业(有产权、擅改)、
厂房(有证无证)、空地、进行分类统计; • 为满足地价计算,针对国有已出让用地上合法建筑,需要单独统计
九、测算结果及调整
1、投资收益率 • 按照当前市场售价计算,不低于中长期银行贷款利率(央行公布5年期贷款利率5.15%) • 二级开发内部收益率不低于15%
2、土地获取成本 拿地成本折合可售楼面地价不高于市场招拍挂价格
3、综合其他因素判断 • 集团投资战略 • 项目后期报批、专规、现场拆迁难度
十、案例演示
南门墩测算过程演示(测算结果仅作为参考)
十、案例演示
基础数据
过渡期安置
南门墩项目拆迁范围121673.2平方米,现状建筑面积343410平方米,具体如下:
用地性质 旧屋村 未征转建成区
占地面积(㎡) 42,241 60,632.2
现状建筑面积(㎡) 100,000 219,605
物业类型
商业 住宅
2、过渡期补偿 根据不同业态的租金水平,设定过渡期补偿标准、期限(自收房之日起到回迁安置入伙)
3、装修补偿 • 住宅、商业装修补偿,工厂不考虑补偿 • 按照现状面积计算; • 货币收购不另行考虑装修补偿; • 业主可选择货币补偿或者同等价值的装修;
4、搬价及优惠 • 保障性住房及创新型产业用房免地价,建成后按照成本价移交给政府; • 商住类项目配建安居型商品房,按基准地价与市场评估价的算数平均值补缴地价,最
高不超过住宅基准地价; • 工改工项目配建安居型商品房,按住宅基准地价50%补缴地价。
五、补缴地价
3、地价计算方法 • 确定补缴地价用地权属的顺序:1城中村,2旧屋村,3国有已出让,4两规新三规处置
用地,5国有未出让零星用地 • 查询基准地价 • 选择评估地价 • 用地年限调整 • 已出让地块剩余地价计算
六、成本
1、主体建安 汇总成本价,包括基础、主体工程总包价、装修等 2、公建配套设施投入 根据土地出让合同约定,需要企业承担的学校、道路、管网等市政设施建设成本 3、其他费用 项目管理费、营销费 4、资金成本 35%自有资金,65%融资需要计算利息,按照实际投入分摊资金利息,以项目建成截止
标准(元/平米/月)
70 20
支付周期
48个月 48个月
工改商用地 旧住宅(商)用地 累计
11,273.2 7,526.8 121,673.2
7,245.6 16,558.96 343,410
装修补偿标准 回迁安置物业中提供等价值1000元/平方米装修,不另行支付现金补
偿。
临时过渡安置期补偿 临时过渡期安置期3个月,安置标准与过渡期安置标准一致。
物业回迁(现金收购)标准
物业类型
住宅 其中,祖屋
旧屋村 商业 空地 临建
回迁物业类型
住宅 住宅 住宅 商业 住宅
赔付比
1:1 1:1.5 1:1 1:0.6 1:1.5
货币收购标准 (元/平方米)
7000 7000 7000 7000 7000 300
签约奖励 签约奖励按照10元/平方米
搬迁费 搬迁费按搬迁费分搬出、搬进两次计算,折算成建筑面积为40元/平方