深圳城市更新项目投资测算2016
深圳再批10个城市更新项目 7个含商住功能
深圳再批10个城市更新项目7个含商住功能又批10个城市更新项目准生证10月12日，深圳市规划和国土资源委员会公布了《2016年深圳市城市更新单元第五批计划》，一共10个城市更新项目获批准生证。
10个项目一共涉及拆除重建用地面积709756平米。
楼兔子做了一个简单的统计，截至这次计划公布，深圳今年内一共批准了71个城市更新项目，涉及总拆建面积约386万平米。
立项总数量和去年相比差距不大，但是2013年城市更新低谷期的近3倍。
这说明深圳市的城市更新步伐恢复了正常速度，这和年初政府提出的加大土地供应初衷是相吻合的。
另一方面，对比去年的数据可以看出，立项旧改数目相当，但立项拆建总面积只有去年的一半。
这说明深圳今年立项的城市更新项目单个项目总面积有急剧缩小的态势。
但愿这不是一个常态吧。
表一：深圳近6年城市更新数据统计拿到准生证不等于马上就可上市对于深圳百姓来说，城市更新项目的立项确实是一件大事情。
原住民关注拆迁补偿，拆赔比的系数在很大程度上决定了一次城市更新可能产生富豪的数量。
而对于更多的普通市民来说，城市更新是提前置业的一个很好参考。
毕竟，以往经验是每一次城市更新都会提升片区的房价。
但楼兔子想提醒大家注意的是，城市更新都有一个极为艰难的推进过程。
立项之后5年8年才上市那是常有的事情。
看着城市更新项目按图索骥置业很重要，但过于激进不是个好选择。
市政府已经公布的数据是，截至2016年6月30日，深圳全市累计列入城市更新计划项目551项，涉及用地面积4505万平米，审批通过规划项目327项，涉及用地面积2612万平米。
已经建成项目154个，用地面积1180万平米。
另有在建项目101个，用地面积763万平米。
实施率是26%。
这个数字看似有点低是吧？但这已经是全省前列啦！可见旧改之难。
再看一下北上广深四大一线城市的人口密度表统计吧，你会更加期待这些城市更新单元加速推进的。
表二：北上广深一线城市人口密度统计这批项目中7个规划有商品住宅另外一个信息值得关注，这次批准的10个城市更新项目中，有7个是明确规划有居住功能的地块。
2016年深圳市城市更新单元计划已公示项目大数据分析
2016年深圳市城市更新单元计划已公告项目大数据统计分析2016年，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称市规土委）在其官方网站共公告了6批《深圳市城市更新单元计划》项目。
我们对这6批单元计划项目进行了大数据分析，并对其中所涉及的政策规定进行了梳理。
一、已公告各区项目数量对比其中，已公告项目数量的前三名分别为：龙华新区22个，宝安区18个，龙岗区15个（如图一）。
二、各区项目申报主体数量对比从下表中可以看出：以政府职能部门名义作为申报主体数量最多的是龙岗区，以企业名义作为申报主体数量最多的是龙华新区，其次为宝安区（如图二）。
三、各区更新项目面积对比从下表中我们可以看出：更新面积最多的为龙岗区达1823863平方米，其次为宝安区达1077756平方米，再次龙华新区为936271平方米（如图三）。
四、更新方向所涉及的政策规定（一）拟更新方向为新型产业功能拟更新方向为新型产业功能的涉及到深圳市创新型产业用房的政策、规定：1、城市更新项目创新型产业用房的配建比例统一为12%此前，在深圳市规土委向市政府报送的《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（草案，下称《配建规定》）中，实行分区规定配建创新型产业用房的比例，分别为12%、10%、8%三个档次。
最新的《配建规定》（送审稿），取消了分区配建比例的规定，全市统一为12%，体现了特区一体化、统一配建比例的思维。
2、城市更新项目位于高新技术产业园区内的，配建比例适用特殊规定。
城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，根据高新区行政管理机构确定的开发模式，配建创新型产业用房的比例适用下表不同标准。
可以明显看出，其目的是为了鼓励高新技术企业自行开发产业升级改造项目或者与高新技术企业合作开发，抑制非高新技术企业的自行开发产业升级改造项目。
3、政府回购与政府不回购适用不同地价标准城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府回购与政府不回购的，地价的计收适用不同标准：4、普通工业用地不配建政策性产业用房普通工业用地（M1）不配建政策性产业用房，主要考虑到以下几个因素：（1）有利于创新型产业用房的使用、分割及管理：不同的“工改M1”项目配建的工厂房标准各异，在使用时具有行业限制，难以分割使用，不便于后续管理；而“工改MO”项目，是按照新型产业建筑的标准进行建设的研发用房，建筑形态具有普适性，容易分割为独立空间，便于分割转让和后续管理。
深圳城市更新项目地价测算实操
最后，汇总项目各建筑功能地价，算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查。
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总(红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是 否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例， 本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据 附表规定，仅需补交一倍基准地价。
建设用地面积
平均容积率的计算
总建筑面积
计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配）
平均容积率
7100 42600 35019 4.39
再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价
用地类型
用地面积
业态类型
业态占比
分类建筑面积
非农建设用地
3200
住宅 商业
52% 48%
第四步、正式进行测算
首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
城市更新项目
一般城市更新项 目
未按照暂行措施配建保障 性住房的
《深圳市宗地地价测算规则（试 行）》深规土【2013】12号
《关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知》
《测算规则》里包含各种 修正系数、《通知》规定 了计算各类型地价测算顺 序
深圳市城市更新实施细则2016
为实施《市城市更新办法》，规城市更新活动，建立规、有序的城市更新长效机制，制定《市城市更新办法实施细则》。
该《实施细则》于2012年1月21日经市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。
市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规本市城市更新活动，建立规、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区围履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元围新出现的建设行为。
农村城市化历史遗留建筑处理部门应当加快开展城市更新单元围历史遗留建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市围的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
2016深圳城市更新实例分析（附带详细流程）
2016深圳城市更新实例分析（附带详细流程）（房产通整理，转载请授权）MGMFCT导读截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、目前在建项目101项（用地面积约763公顷），当前实施率26%，位居全省前列。
2016年上半年深圳城市更新上半年概括：1、优化提速，审批放权：业务会由“一月一会”变“一周一会”；各区参与，市区联审。
2、全市审批通过更新单元计划45项（用地面积约189公顷），同比增长约320%和227%；3、规划审批31项、项目用地26项；4、固定资产投资额约320.2亿元，同比增长58%。
深圳城市更新路径模式与基本流程（拆除重建类）1、深圳城市更新路径方向●政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
●市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
●三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建；第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
●公益优先：保障配建。
从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。
2、4种实施模式自行改造：鼓励原权利人自行实施；（单一主体、多转一）市场运作：优惠政策吸引社会力量参与；合作改造：城中村改造项目；法人型、合同型；政府组织实施：危房集中，基础设施落后；单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收；3、更新流程●更新意愿征集；●更新单元计划申报和制定；●土地建筑物信息核查汇总；●更新单元规划的编制和审批；●拆迁补偿安置协议的签订（专题）；●实施主体确认；●建筑物拆除；●房地产权属证书注销；●更新项目用地审批；●签订土地使用权出让合同；●项目重建；●回迁安置。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府办公厅•【公布日期】2016.10.15•【字号】深府办〔2016〕32号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见深府办〔2016〕32号各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》），经市政府同意，制定本实施意见。
一、总体目标落实市委全面深化改革领导小组工作部署，进一步推进城市更新领域强区放权，强化市级统筹和区级决策，通过职权调整实现审批提速提效，推动城市更新加快实施。
二、基本原则（一）依法依规原则。
各区（含新区，下同）应当遵守相关法律、法规和规章，执行我市城市更新政策、规划、标准。
各区开展政策创新的，应当报请市政府批准后实施。
（二）权责对等原则。
各区应当遵循权力与责任对等原则，对市政府授予、市规划国土委及其派出机构委托以及市住房建设局调整下放的行政职权，承担相应的法律和行政责任。
（三）提质提效原则。
各区应当提高办事效率及服务质量，推动城市更新实施。
市政府定期对各区下达工作任务并进行相应绩效考核。
（四）平稳过渡原则。
市有关部门要加强对各区的业务指导和培训，各区要尽快提高业务能力。
市有关部门、各区政府（含新区管理机构，下同）要各司其职，确保城市更新工作有序衔接。
三、主要内容（一）关于市规划国土委职权的调整。
原由市规划国土委行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理事项外，调整至各区行使。
包括：1．负责城市更新单元计划审查。
2．负责城市更新单元规划审查、报批或者审批。
深圳城市更新项目投资测算
深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTED BY刘利兵bingliliu@PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。
在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。
其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。
其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。
是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
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深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTED BY刘利兵bingliliu@PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。
在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。
其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。
其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。
是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。
资产收益率=净利润/ 总资产总额AssetsROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。
净资产收益率=税后利润/所有者权益PART TWO 一般房地产开发项目的评价分析过程项目总投资包含项目相关税费⏹假设项目基本指标⏹⏹建安成本取值参考采用对应品质的住宅的成本。
相关费用及税金计算⏹土地增值税计算方式土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数（扣减系数速算）土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值－扣除项目扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.1加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.2说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。
当土地增值率为0-0.5时，税率为30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时，税率为60%。
2）扣减系数可进行速算。
当土地增值率大于2时，为0.35；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为0.5-2时，为0.05项目静态指标通过计算财务内部收益率IRR=27.45%财务净现值NPV(i=9.3%)=244067PART THREE 深圳市旧改项目的地价计算根据原土地性质划分相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。
城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。
1）第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。
相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十九条本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。
相关政策依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定：1）第（八）条由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
2）第（十）条由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
公式如下R 地价基准=1-基准土地移交率1-实际土地移交率说明：1）R 深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R 深标基准为6.0。
2）基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。
（即规定的项目贡献率，不低于15%）3）实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。
（即项目实际项目贡献率）4）改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。
5）地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。
6）地价计收基准建筑面积以内的部分按《办法》第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价；超出部分中的住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。
相关政策依据《深圳市城市更新办法实施细则》规定：1）第六十条项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算。
（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照《办法》第三十六条规定进行地价测算。
（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。
其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范围内出去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。
实施主体应当配合提供相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。
⏹用地指标（单位：m 2）⏹地块现状开发指标（单位：m2）说明：保障房配建按《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行办法》进行配比，假设项目配建比例为住宅物业规划量的15%。
原住宅类物业规划指标为300,000平米，则保障房配建量为300,000*0.15。
补偿面积计算工业厂房还迁比例为1:1.5补偿研发用房物业住宅还迁比例为1:1.3补偿住宅物业城中村为1:1补偿住宅物业项目基础指标汇总（单位：平方米）基本思路需补缴地价= 规划开发建筑面积×楼面地价（依据政策要求）说明：依据政策要求，根据不同用地改造情况，楼面地价有取基准地价、评估地价或需乘以相关系数等多种情况项目地价测算可大致分为四部分：城中村用地部分、旧住宅区用地部分、旧工业区工改工部分、旧工业区工改综合部分。
其中，根据《暂行措施》规定，旧住宅区用地改造及旧工业区工改工改造部分地价需按基准容积率进行分段计收地价及相关计算基础数据（假设为湖贝片区基准地价）说明：依据《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条：研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算⏹地价基准容积率计算说明：《暂行措施》第十条规定：由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
⏹公式如下R 地价基准=1-基准土地移交率1-实际土地移交率说明：1）R 深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R 深标基准为6.0。
2）基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。
（即规定的项目贡献率，不低于15%）3）实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。
（即项目实际项目贡献率，本项目项目为20%）⏹地价基准容积率计算⏹加权地价基准容积率计算说明：《暂行措施》第十条规定：同时规定改造后包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。
⏹公式如下城中村部分、旧住宅区改造部份及旧工业区改造部分面积分摊计算说明：由于项目同时存在城中村、旧住宅区及旧工业区改造，需对其规划指标按原用地比例进行分摊城中村用地改造部分地价计算说明：拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价旧住宅区基准容积率以外面积6,421 16,694 32,746说明：1）基准容积率以内面积=规划面积×（加权平均基准容积率/项目规划容积率）2）依据《暂行措施》第十条规定，基准建筑面积以内按深圳市公告基准地价计收，超出部分住宅按2.5倍基准地价计收，其他功能按2倍基准地价计收旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价旧工业区改造部分计算思路依据《深圳市城市更新办法》第三十八条规定：1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳；2）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价，增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计算应缴纳地价依据《暂行措施》第十条规定：1）由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。