房地产开发项目工程管理

浅析房地产开发项目工程管理
【摘要】房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，在经济发展中起着重要作用，其能否健康的发展关系到我国经济增长的长期稳定性。

本文就当前房地产开发项目工程管理存在的若干问题进行分析，并就如何加强房地产开发项目工程管理方面进行详细的探讨。

【关键词】房地产；开发项目；管理
房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，在我国经济发展中起着十分重要的作用，如何实现资源配置的最大化，从而促进经济的增长和社会的稳定成为近年来房地产业研究的一个热点问题。

房地产开发项目是个系统的复杂工程，只有将各环节与整体的项目开发结合起来，实行项目管理，才能更好地实现各环节相互配合、紧密联系、协调发展，才能实现房地产业经济、社会、生态效益的统一，促进房地产业健康持续的发展。

一、当前房地产开发项目工程管理中存在的主要问题
（一）房地产项目开发前期调研不足，可行性研究不够
当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。

一般是一拿到地就启动施工，而未能充分对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，如商品房户型单一、结构设计不够合理，成本较高，公摊过大、滞销问题严重等等，影响着土地和资本
的流通与优化配置。

（二）管理体制不健全，进度和成本偏离预期目标
我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理上出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，房价难以控制，管理费用居高不下等等，都超出预期很多。

（三）物业和售后服务不到位，矛盾冲突较为严重
房地产业是资金密集型产业，房屋单体价值大，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

（四）设计监理制度不够规范，制约着行业规范化运行
当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，
加之工程设计的监理制度本来不够完善，许多建设单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得建设单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

二、加强房地产开发工程项目管理的对策
项目管理在房地产开发工程中的运用虽然取得了一些成绩，但在运行过程中也逐渐凸显出一些问题，笔者认为，要从根本上加强和完善房地产开发工程项目管理，必须从以下几方面下足功夫。

（一）加强项目开发的前期管理
我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。

一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视和规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离；另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。

（二）加强项目开发的综合协调管理
针对房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业、
监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。

由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。

房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

（三）加强项目质量管理与控制
房地产是百姓各项置业中所占比例最大的一项资产，人们对房屋的质量和性价比考虑自然较多，因此，合格的质量是房地产开发产品的最低保证，而房屋建筑在交付使用初期不易看出质量问题，但是随着时间的推移，质量通病等问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。

于此同时，对商品房的配套基础设施也要配套到位，做好燃气、市政道路、绿化园林景观等方面的配套设施。

此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询回访顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的项目售后服务队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，从而为下一个房地产项目的决策和规划提出建议性意见。

（三）加强和完善项目成本管理
近年来，房地产业随着国家调控，已逐渐远离了大涨大跌，同
行业要在竞争中立于不败之地，价格永远是很重要的一个筹码。

因此，房地产业在开发项目时必须加强和完善项目的成本管理，要严格控制工程项目成本，首先，在项目规划阶段，做好项目的预测和评估工作，对其成本，销售，利润进行严格的控制，做到最低的成本，最优的质量；其次，在施工过程中，要引入竞争机制，做到投标招标的市场化；最后，要建立奖惩制度，无论是对甲方还是乙方或者第三方。

在施工阶段必须加强和完善现场签证管理。

强化现场签证的办理和审查管理。

只有这样，才能从根本上降低成本，从而提高房地产企业的市场竞争力和整体经济效益及社会效益。

（四）加强项目的风险管理
房地产业是投资大，周期长的一个行业，因此，加强对其项目的风险管理非常必要。

房地产业在开发项目前要学会规避风险，从而减少房地产开发的损失，实现最大化效益。

通常房地产企业采用的减少和降低风险管理的做法是风险转移，强化合同的签订和管理，少用通用合同，多定符合项目特点与违约责任的合同条款，从而明晰甲方和乙方各自的责任，减少房地产业的隐蔽损失，其次要通过保险管理来实现，如发生意外，可由相关的保险公司来担负一定的费用，这样就转移了一部分风险给保险公司，当遇到重大的自然灾害或是施工事故中的很大一部分费用就有了承担的客体，也就在客观上降低了房地产业的成本和风险。

三、结语
综上所述，我们可以看出房地产开发项目工程管理是一项复杂
的系统工程，要优化房地产开发的项目管理，就在项目规划前必须做好前期调研，并不断完善工程项目管理的制度和机制，对房地产开发前、开发中、开发后进行全程动态控制，只有着眼于存在的问题，才能更好地加强和改善房地产开发工程项目管理，从而促进项目管理经济、社会、生态效益的综合化和最优化，推动房地产企业走上稳健的发展之路。

参考文献：
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