如何进行房地产市场研究？
房地产可行性研究报告
第 1 操作环节：成功迈出投资第一步第 2 操作环节：可行性研究旳误区及相应对策第 3 操作环节：房地产可行性研究战略分析第 4 操作环节：设计成功旳可行性研究流程第 5 操作环节：撰写杰出旳可行性研究报告书第 6 操作环节：如何协调可行性研究投资预算第 7 操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究普通是一种打哪儿指哪儿旳游戏，先射出箭，然后画出靶心。
中国房地产发展旳阶段性局限，导致市场旳不拟定因素较多，项目成败旳回旋余地也较大．如此也罢，最危（wei）险旳是可行性研究仅仅成为一纸说辞。
《房地产可行性研究实战操作手册》从实用旳角度总结了房地产可行性研究旳要点与程序，并将之纳入整体战略设计。
第 1 操作环节：成功近出投资第一步1．透视民地产可行性研究房地产开辟项目旳可行性研究是在投资决策之前对拟开辟旳项目进行全面、系统旳调查研究和分析，运用科学旳技术评价措施，得出一系列评价指标植，以最后拟定该项目与否可行旳综合研究。
普通来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学措施为手段，以系列评价指标为成果，它普通要解决两方面旳问题：第一是要拟定项目在技术上能否实行；第二是如何才干获得最佳旳效益(重要是经济效益)。
从房地产项目开辟旳实际状况来看，单从建造施工技术上讲，普通不存在一时无法突破旳重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建造，如上海市旳杨浦、南浦大桥，及高达 420 米、 88 层旳金茂大厦和高达 468 米旳东方明珠塔就是较好旳左证。
可见，核心在于投资旳回报，即能否获得最佳旳经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝一种房地产项目在实行之前，都必须进行投资可行性分析。
在该阶段，可行性分析所要解决旳波特定项目成功旳也许性问题。
固然，一种投资方案有成功旳也许性，或者说其是可行旳，也并不意味着该项目是合适旳。
－般状况下，可行性分析要研究旳不仅仅是一种方案，而是同步研交多种方案，有时几种方案都也许是可行旳，并且都很也许具有吸引力。
房地产市场调研报告-范文模板-调查报告
目录一、引言 (1)二、研究问题 (1)（一）研究背景 (1)（二）研究问题的提出及原因 (1)三、研究方法 (3)（一）资料来源 (3)（二）调研程序 (4)（三）调研人员 (5)四、研究设计 (5)（一）问卷收发 (5)（二）数据整理与分析 (5)五、讨论与分析 (6)（一）图表分析 (6)（二）交叉分析 (11)（三）相关分析 (11)六、结论和建议 (12)（一）问题3 (12)（二）问题18 (12)（三）问题12 (13)（四）问题5 (13)（五）问题20 (13)（六）问题19 (13)（七）问题11 (13)（八）问题13 (13)（九）问题16 (14)（十）问题17 (14)（十一）问题1与问题7 (14)（十二）问题4、问题10与问题9 (14)七、限制条件 (14)（一）经费 (14)（二）人员 (14)（三）时间限制 (14)（四）样本的数量 (15)（五）空间限制 (15)（六）其他限制条件 (15)图表目录图1P(2021)67号地块B地块位置示意图 (2)图2P(2021)69号地块G地块位置示意图 (3)图3调研程序甘特图 (4)表1调研人员安排表 (5)图4问题3柱状统计图 (6)图5问题18饼状统计图 (6)图6问题12饼状统计图 (7)图7问题5条形统计图 (7)图8问题20圆环统计图 (8)图9问题19圆环统计图 (8)图10问题11条形统计图 (9)图11问题13柱状统计图 (9)图12问题16圆环统计图 (10)图13问题17条形统计图 (10)图14问题1与问题7之间的交叉分析 (11)表2问题4、问题10、问题9之间的相关矩阵 (12)一、引言本报告主要由研究问题、研究方法、研究设计、讨论与分析、结论与建议、限制条件六个部分组成。
研究问题部分主要说明的是本次调研项目的背景以及根据调研背景所得出的具体问题与原因。
研究方法部分主要说明的是本次调研项目资料的获取方法、本次调研的时间安排以及调研人员的安排。
国外房地产可行性研究
国外房地产可行性研究在当今全球化的经济环境下，国外房地产市场逐渐成为投资者关注的焦点。
无论是为了寻求更高的投资回报，还是为了实现资产的多元化配置，了解国外房地产的可行性都显得至关重要。
本文将从多个方面对国外房地产进行可行性研究，以帮助投资者做出明智的决策。
一、市场调研首先，对目标国家和地区的房地产市场进行深入调研是必不可少的。
这包括了解当地的经济状况、政治稳定性、人口增长趋势、就业市场以及房地产市场的供需关系等。
经济状况是影响房地产市场的重要因素。
一个经济增长强劲、产业结构合理、通货膨胀率稳定的国家，通常能够为房地产市场提供坚实的基础。
例如，一些发达国家如美国、加拿大和澳大利亚，其经济相对稳定，房地产市场也较为成熟。
政治稳定性同样关键。
一个政治环境稳定、政策法规透明的国家，能够吸引更多的国内外投资，从而促进房地产市场的发展。
相反，政治动荡的地区可能会给房地产投资带来较大的风险。
人口增长趋势对房地产需求有着直接的影响。
人口持续增长的地区，特别是年轻人流入较多的城市，对住房的需求通常会增加，这将推动房地产价格的上涨。
就业市场的状况也不容忽视。
就业机会充足的地区，人们的收入水平相对较高，购房能力和租赁需求也会相应增强。
此外，还需要研究当地房地产市场的供需关系。
了解当前的房屋库存水平、新开发项目的数量以及市场的消化速度，有助于判断房地产市场的发展趋势。
二、法律法规不同国家和地区的房地产法律法规差异巨大，这是进行国外房地产投资时必须要考虑的重要因素。
在产权方面，有些国家实行永久产权，而有些国家则是有限产权。
了解产权的性质和期限，对于评估房地产的长期价值至关重要。
税收政策也是需要重点关注的。
购买房产可能涉及到印花税、土地税、房产税等多种税费，持有房产期间可能需要缴纳物业税，出售房产时还可能需要缴纳资本利得税。
这些税收政策会直接影响投资的成本和收益。
另外，外国人购房的限制和审批程序也各不相同。
有些国家对外国人购房没有限制，而有些国家则要求外国人获得特定的许可或满足一定的条件。
如何进行房产租赁的市场调研与定价
如何进行房产租赁的市场调研与定价近年来，随着城市化进程的加速，房地产市场需求不断增加，房产租赁也成为热门行业之一。
而在进行房产租赁时，进行市场调研和定价是非常关键的环节。
本文将探讨如何进行房产租赁的市场调研与定价。
一、市场调研市场调研是了解目标市场需求和竞争情况的重要工作。
首先，我们需要了解人口结构和收入水平，这可以通过收集相关数据和访谈目标消费群体来实现。
其次，在目标区域内了解竞争对手的情况，包括房屋数量、面积和租赁价格等。
此外，还可以通过进行社区调查和倾听潜在租户的需求，获取更多有关市场的信息。
二、房屋定价在进行市场调研后，我们需要制定合理的租赁定价策略。
考虑到市场需求和房屋质量等因素，我们可以采用以下几个方法确定租金定价。
1.比较法比较法是一种常用的定价方法，通过比较附近同类型房屋的租金水平，来确定自己的定价。
在这个过程中，关注房屋的位置、面积、装修状况等因素，并结合市场调研结果进行综合评估。
2.成本法成本法是另一种决定租金定价的方法。
它基于房屋的建设和维护成本，考虑到投资回报率等因素，来确定合理的租金水平。
在使用成本法时，需要充分了解房屋的折旧、维修和运营成本等，以确保租金可以覆盖这些费用，并提供合理的利润。
3.需求法需求法是基于目标市场需求制定租金定价的方法。
通过研究租户的需求和支付能力，以及市场上的竞争情况，来确定一个符合市场需求的租金水平。
这需要综合考虑租户对房屋设施和附加服务的需求程度，以及他们对租金的支付意愿等。
三、促销策略除了定价策略，制定促销策略也是房产租赁市场调研的重要环节。
通过制定合适的促销活动，可以吸引更多的潜在租户和提升房屋的租赁率。
1.广告宣传选择适合目标市场的媒体进行广告投放，例如报纸、电视、网络等。
同时，可以通过社交媒体平台和房产租赁网站等方式进行线上宣传。
在广告宣传中，突出房屋的特点和优势，吸引租户的关注。
2.优惠政策可以制定一些优惠政策，例如租金折扣、免费设施提供等。
我国房地产行业态势分析模型及房价模型研究
我国房地产行业态势分析模型及房价模型研究摘要：为了使各种影响住房需求因素之间的“灰色”关系清晰化，本文建立了“灰色”关联模型，选取与房地产需求相互关联、相互作用的复杂因素，得到对房地产行业态势发展重要的制约因素，从而判断房地产行业发展态势。
而要做到对房价进行准确预测是一件极难的工作，本文选取与房价紧密相关的因素，引入虚拟变量并合理定义作为房价是否上涨的变量，建立Logistics模型并进行验算。
关键词：房地产行业；灰色关联分析；logistics回归一、我国房地产行业态势分析模型（一）指标选取研究我国房地产行业态势，可以根据现有数据，选取一些影响房地产需求的主要指标，量化分析出这些指标哪些重要，如何影响房地产行业态势。
本文选取商品房本年销售面积、商品房本年销售价格、人均国内生产总值、城镇家庭人均可支配收入、城镇居民人均建筑面积、商品房本年竣工面积、商品房本年施工面积、储蓄存款、城镇化水平、货币（M1）等指标，然后采用灰色关联分析方法进行分析。
（二）灰色关联分析法设经过数据处理后的参考数列为：其中：n 为数列的数据长度，即数据的n个数。
从几何角度看，关联程度实质上是参考数列与比较数列曲线形状的相似程度。
凡比较数列与参考数列的曲线形状接近，则两者间的关联度较大；反之，如果曲线形状相差较大，则两者间的关联度较小。
因此，可用曲线间的差值大小作为关联度的衡量标准。
将第k个比较数列(k＝1，2，…，p)各期的数值与参考数列对应期的差值的绝对值记为：对于第k 个比较数列，分别记n 个?驻ok(t)中的最小数和最大数为?驻ok(min)和?驻ok(max)。
对p 个比较数列，又记p 个?驻ok(min)中的最小者为Δ(min)，p 个?驻ok(max)中的最大者为Δ(max)。
这样Δ(min)和Δ(max)分别是所有p 个比较数列在各期的绝对差值中的最小者和最大者。
于是，第k 个比较数列与参考数列在t 时期的关联程度(常称为关联系数)可通过下式计算：然后是确定?籽分辨系数，目的是更严谨，不随意设定这个变量。
房地产市场调查分析报告.pptx
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
房地产市场调查有哪些步骤
房地产市场调查有哪些步骤市场调查与预测是房地产企业为营销决策提供依据的重要手段,也是企业降低风险、提高竞争力的必要途径。
在进行房地产市场调查与预测时,离不开数学方法:如应用数理统计方法对市场调查收集的数据进行处理;应用数学模型进行定量预测，房地产市场调查有哪些步骤?房地产市场调查步骤：准备阶段1.提出问题，明确目标市场研究意义重大，其中一个重要的作用就是帮助人们确定需要解决的问题。
只有当需要研究的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切合实际的信息。
在对需要研究的问题进行定义的过程中，确定所要研究项目的目标也是一项重要的工作。
每一项目应含有一个或多个目标。
在这些目标未被明确建立之前，是无法进入下一步研究的。
房地产市场调研也不例外，市场调研的任务是为营销决策提供信息，帮助决策者们发现并解决营销问题，所以调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题，任何偏离主题的调研都不能成为有效的调研。
因此，在每次起草调研提案之前，调研人员首先要知道自己要做什么，要对调研目的与目标十分明确。
2.初步情况分析和非正式调查调研人员对初步提出来需要调查的课题，要搜集有关资料做进一步分析研究，必要时还可以组织非正式的探测性调查，以判明问题的症结所在，弄清究竟应当调查什么。
探测性研究资料的收集具有较大的灵活性，已出版的材料、个别访谈、反面佐证案例等，都是行之有效的资料来源。
另一方面，如果研究的问题能够准确、清晰地得到定义，就可以直接做描述性或因果关系研究。
同时，要根据调查的目的，考虑调查的范围和规模多大才合适，调查的力量、时间和费用负担是否有保证。
如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。
3.制订调查方案和工作计划，拟定调研计划书。
对房地产市场调查课题经过上述分析研究之后，如果决定要进行正式调查，就应制订调查方案和工作计划，即拟定调研计划书。
房地产市场调研报告(优秀4篇)
房地产市场调研报告（优秀4篇）随着人们自身素质提升，报告的适用范围越来越广泛，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。
那么一般报告是怎么写的呢？为您带来了4篇《房地产市场调研报告》，希望能对您的写作有一定的参考作用。
房地产市场调查报告篇一调查撰稿:XXX调查时间:X月X日---X月X日调查对象:XX新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。
调查范围：XX新城区区域调查目的:通过对XX新城区房地产市场的调查，为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。
调查内容:一、摘要目前XX新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。
行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。
通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。
以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。
随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。
二、城区规划背景（XX新城：未来XX的城市副中心）XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。
其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。
南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。
在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，XX新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
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重点解读信贷政策和税收政策，如“国11 条”、营业税等税收政策，其中的信贷政 策又是直接影响购房需求的关键因素，属 于立竿见影的“杀手锏”
“国19条”等政策，影响最大的是地价款 首付50%1个月内付清，余款1年内付清
拿预售证后10天内必须开卖，开卖前24小 时必须公开所有房源价格
项目发展与营销层面
1.0预-1报.1 警情>1.1 1.0-1程.1 度 >1.1
住房时买差卖相面关积分/析社会住房总面积
<5% 5%-9% 9%-13%
经验判断法
层次分析法
房地产开发投资增幅/GDP增长率
<0.2 0.2-1
1-1.4
统计分析法
数学评价法
房地产开发企业贷款/全社会企业贷款
<1.4 图示%法
1.4%-
“保增长,促内需,调结构”的政策基调未变， 但将“调结构”前移。表明中央更加重视 “质”的增长，这是一次新的跃升
积极财政政策也没变，今年是推进4万亿财 政刺激计划（期限2年）的第二年
货币政策
今年将保持适度宽松的货币政策，维护人 民币汇率的稳定并促进经济均衡增长
政策
行业 政策
信贷政策 税收政策 土地政策 行政政策
衡量市场供求关投系资时机：选择什么时间点进入
价格及其增长率投资机会与准衡量入市场上升空进片间驻区方及式项：目选以择什：么样选的择方什式么进样入的片区进入、
竞争企业
衡量企业进入所物面业临类竞型争的情喜况好、项目的机会
项目品质
衡量企业产品开发竞争情况
政策分析，一定要结合企业、项目自身
宏观 政策
经济政策 财政政策
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
图：城市化率与房地产发展关系
China
45%
2008年
2030年
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征
发展特征
表：人均GDP与房地产发展关系
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
800～3000
生存需求
超速发展 单纯数量型
3000～4000
4000～8000
轨道交通/快速干道等交通 衡量交通规划与类建型设、对户房型地面产积发、展购房需求
规划
的影响
板块市场与个盘：板块划分、片区供求情况、
房地产投资额及其增长率
衡量城市房地产价总格体差规异模、产品与客户差异等
市场层 面
竞争层 面
成交量及其增长率
衡量城市房地产开市发场商容进量驻情况：竞争格局、项目及定位
商品房消化周期
物业建议 产品方案 设计任务书
……
举例：SWOT分析
SWOT 战略构建
机遇（O） ►随着特易购、万达等落成， 片区商业价值会有较大提升 ►钟宅村等周边民房改造，环 境也必有所改善 ►枋湖板块已成熟，区政府搬 入，双十中学分校招生 ►国贸天琴湾带来新高的比价
威胁（T） ►项目资金占用较大，需要平 衡现金流 ►商业或办公用地做公寓产品 的市场接受度无法预计 ►装修交房在当地认可度低 ►周边未来已确定两年内有80 万方的货量供应
• 规划、房地产等专业人 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金
士访谈
3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量
4、销售：销售额、销售面积、价格、空置率、吸纳率
5、房地产景气指数、价格指数
GDP、城市化与房地产关系理论
表：GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资 者开始进入市场
开发商策略 无法判断是否真正复苏，所以地 价低，没有人买地
最佳策略：土地储备；而销售策 略是：分期卖楼
顶点附近、期楼远远高于现楼 危机 地价上升完全不合理，用家退出
市场，市场里的人完全是投资者
一次性卖楼
萧条 地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者
利用机会，克服劣势（WO） ►充分利用西侧的特易购等商业资源， 努力实现对接，提升商铺价值 ►打好教育牌、落户牌
减少劣势，避免威胁（WT） ►利用项目自身综合体的优势，提高 项目的竞争力，化解竞争压力
产品定位的三个层次
层次1：物业类型的选择
（容积率前提下的产品论 证，分成多个方案）
层次2：确定方案后，进行 户型配比
分为公司与项目层面，关键看使用者与研究目的
房地 产研
究
公司经 营与策 略层面
宏观经济/金融研究 房地产走势研究 城市价值与准入 政策法规研究 各种专题研究
如主流发展商的研究、产品专题的研究、 商业地产专题研究、发展模式等
拿地阶段
项目市场调研 预期 项目可行性研究 价格
项目发 展与营 销层面
项目前期阶段 项目营销阶段
如何进行房地产市场研究？
房地产研究的几点认识
针对某个特定的标的（整体或区域市场、特定项目、特定 主题等），进行系统、客观、深入的调查、分析与评估，从而 形成结论和建议，为房地产企业提供决策的过程。
► 尊重事实，数据说话！追求真实与严谨，是研究人员的基本素 质；不做算命先生（大市层面），不做点子大王（项目层面）！ ► 透过现象看本质，不要被表象所迷惑。仅有数据和现象还不够， 要发现背后的真相，基于事实的分析找到项目解决方案。 ► 目的性，不要为研究而研究。一定要对工作有现实的指导意义， 要有可操作性，不做学术研究，不要为写报告而写报告。
发挥优势，转化威胁（ST）
►控制好办公、商业等面积分布 ►毛坯交楼为当地首选，确要装修 的话，适宜根据需求做好装修
劣势（W） ►目前周边配套有待完善，居住氛围 待提高 ►地块内有一污水泵处理站，对项目 有一定影响 ►周边正在拆迁，目前西面和北面环 境较差 ►区位商业氛围、基础配套较差，价 值有待提升
区域市场分析 专业市场分析 可比性项目分析
项目理解 项目价值 项目定位 项目竞争格局分析
感性数据分析 客户访谈 目标客户区域及特征 客户模型
项目推广策略 项目拓展部署 项目推货安排 销售组织与开盘
同区同质 户型对比
类别
经济层 面
规划层 面
市场层 面
竞争层 面
评价因素
GDP/人均GDP及其增长率 人口数量及其增长率 人均可支配收入及其增长率 社会消费品零售总额及其增 长率 固定资产投资额及其增长率 重大基础设施建设及规划
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平 衡状态利润为零的点
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化 百分比／参数值变动的百分比
风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的 概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描 述，对方案的风险情况做出比较准确的判断
项目定位阶段（物业建议、产品定位）
人口数量及其增长率
衡量房地产的需定求资量产是投否资充、足利用外资、企业发展、支柱产
经济层 面
人均可支配收入经及其济增与长社率 会人文
业与大型企业、地方财政、储蓄收入与消费、
社会消费品零售总额及其增 长率
衡量居民消费力城城高市市低化规、划人与口建及设户：均城人市口定、位人、口城从市业规结划构与发 展方向、功能分区、市政建设、交通等
项目层面的三个阶段
第一阶段 可行性研究
市场定位
第二阶段 项目定位
第三阶段 项目销售
是否拿地
可行性 研究
市场研究
客户定位
产
产品定位
品 方
案
地块
具象化 产品方案
微调
价格定位 开发周期 销售周期
经济效益 分析
项目营销
拿地阶段（地块勘察及可行性研究）
拿地阶段， 研究人员最 核心任务就 是研判项目 的预期价格
1.8%-
1.8%主成分2分.2析%
13%-17% >17%
1.4-2
>2
2.2%2.6%
>2.6%
个人住房贷款/房地产贷款
<2.7 2.7-3.0 3.0-3.3 3.3-3.6 >3.6
城市价值分析与准入
类别
评价因素
衡城量市标发准展概况：面积、地指理标位阐置述、行政区综划合、评价
GDP/人均GDP及其增长率 衡量城市发展水人经平文济特运征行、情消况费：习经惯济、总风量俗、等产业及规模、固
生存、改善需求兼 有
快速发展 以数量为主，数量 与质量并重
改善需求为主
平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重
8000以上
改善需求为主
放缓发展 综合发展型
房地产市场周期理论
价格
判断因素： •GDP增速 •货币等政策 •房地产自身运 行态势
阶段
阶段： 复苏
发展 危机 萧条
复现楼 价格大于期楼
城市发展规划
轨道交通/快速干道等交通 规划 房地产投资额及其增长率 成交量及其增长率 商品房消化周期 价格及其增长率 竞争企业 项目品质
衡量标准 衡量城市发展水平 衡量房地产的需求量是否充足
衡量居民消费力高低
衡量社会固定资产投资水平 衡量未来城市房地产的辐射半径 衡量城市规划是否有利于房地产发 展 衡量交通规划与建设对房地产发展 的影响 衡量城市房地产总体规模 衡量城市房地产市场容量 衡量市场供求关系 衡量市场上升空间 衡量企业进入所面临竞争情况 衡量企业产品开发竞争情况
固定资产投资额及其增长率 衡量社会固定资产投资水平
规面划层价析入值与研城 重市 大分准究发 基展 础规 设划 施建房设及地规产划市场研衡 展 衡量 量究城 未市 来规 城划 市是 房土政房价否 地地地策格有 产产市、及利 的市场地走于 辐场分方势房 射分析土、地 半析：地发产 径：市展出发供场水让应生平情量态、况、与一、成注二转交意手让量事对情、项比况吸、、纳物土率业地、