房地产企业开发项目成本分摊与成本核算技巧
房地产企业成本分摊的方法
房地产企业成本分摊的总体原则1、整体分摊原则是谁受益谁分摊，具体分摊的原则税局是有六个要求的：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。
功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（如果做的是商业，按照可否销售原则来摊会所的成本，那商业的销售面积非常少，摊的成本也相应少，这样就会大亏，所以需选择按照功能区分原则来摊。
）定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（做商业时层高比住宅要高，同时地下室的厕所等要比普通住宅多，此时可选择成本差异原则。
另外，在山坡上做的产品和在平地上做的产品都不一样，也需采用此种方式。
）权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
（用于代建、合作开发的分摊。
）2、成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
3、税局在做土地清算时，有两种情况，一种是整体清算，一种是分段清算。
一般实力较强的会采取整体清算，但多数企业都是采取后者。
有可能做完第一期就会清算，税局把控的原则会将第一期的清算结果作为第二期的参考，会适当降一点。
如果能提供明确的成本提升依据，则可以按照忠于事实的原则，但同时也需注意利息分摊的影响。
会计经验：房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米x（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米x（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
房开企业成本分摊方法
成本费用的归集分配原则企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
具体分配方法有：1、占地面积法占地面积法，是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。
举例说明：阳光花园项目取得土地面积为100000㎡，土地成本200000万元。
分两期开发，第一期项目占地面积28000㎡，其中住宅占地面积8000㎡，第二期项目占地面积17000㎡。
则按占地面积法计算一期住宅的土地成本为：首先，将土地成本20亿在一期和二期分摊，一期分摊土地成本为200000/45000*28000=124444.44（万元）住宅应分摊的土地成本为124444.44/28000*8000=35555.55（万元）如果在第一期项目中，还有一处会所属于一、二期共同使用，占地面积为2000㎡，则住宅应分摊的土地成本为124444.44/（28000-2000）*8000=38290.60（万元）2、建筑面积法建筑面积法，是指按已开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
房地产开发公司如何进行成本核算方法
房地产开发企业如何进行成本核算房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的.提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1。
土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。
其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等.房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3。
管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用.二、加强房地产开发企业的成本核算策略1。
加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产项目成本核算方法
房地产项目成本核算方法房地产项目开发成本分配方法第一节总则一、为了加强成本管理，规范地产板块公司房地产开发项目成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指引。
二、成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
三、成本核算对象的确定：1、本钱核算对象的确定原则：应满意本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。
2、各项目公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1)单体开发项目，一般以每独立体例设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算对象。
(2)在同一开发地址、结构类型相同、开竣工工夫相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个本钱核算对象。
(3)关于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特性和本钱办理的需要，按开发项目标肯定地区或部位或周期划分红本核算对象。
成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
1同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
房地产开发企业的成本核算
房地产开发企业的成本核算在房地产行业中，成本核算是企业管理的重要环节之一。
准确、合理地核算成本对于企业的发展和利润的最大化具有重要意义。
本文将探讨房地产开发企业的成本核算方法和相关问题。
一、成本核算的意义成本核算是指对企业在生产和经营过程中发生的各项费用进行明确和分析的过程。
对于房地产开发企业来说，成本核算的意义主要体现在以下几个方面：1. 经营决策的参考：准确的成本核算可以为企业管理层提供决策依据，帮助他们分析经营状况、盈利能力和成本构成等信息，从而制定合理的经营策略。
2. 利润最大化的途径：成本控制是企业利润最大化的重要手段。
通过对成本进行精细化核算和控制，企业可以及时发现成本增长的风险，采取相应措施来降低成本，从而提高企业的盈利水平。
3. 价格决策的依据：成本核算为企业在产品定价方面提供了重要参考。
只有了解产品的实际成本才能合理定价，确保产品价格能够覆盖成本并获得合理的利润。
二、房地产开发企业的成本核算方法在房地产开发企业的成本核算中，主要的核算方法包括直接成本法、间接成本法和综合成本法。
1. 直接成本法：直接成本法是指将直接发生在项目中的成本完全归属于该项目。
这种核算方法比较直观、简单，适用于成本对象明确的项目，如房地产开发的具体楼盘。
2. 间接成本法：间接成本法是指将项目间接发生的成本根据某种分配方法分摊到各个项目上。
这样做的好处是能够对各个项目的成本进行全面核算，但同时也可能带来成本分摊不准确的问题。
3. 综合成本法：综合成本法是指将直接成本和间接成本结合起来进行计算。
这种方法常用于大型房地产开发项目，可以更准确地反映项目的实际成本。
三、房地产开发企业的成本构成房地产开发企业的成本构成主要包括以下几个方面：1. 土地成本：房地产开发企业的土地成本是非常重要的一部分。
土地成本包括土地购置费用、土地开发费用等。
2. 建筑工程成本：这是房地产开发企业的核心成本，包括建筑材料费用、建筑人工费用、机械设备费用等。
房地产开发成本核算方法及成本控制对策
房地产开发成本核算方法及成本控制对策随着社会经济的不断发展，房地产行业作为支柱产业之一，日益受到关注。
在房地产开发过程中，成本核算和成本控制是至关重要的环节，直接关系到项目的盈利能力和持续发展。
对于房地产开发成本核算方法及成本控制对策的研究和实践，具有重要的意义。
一、房地产开发成本核算方法1.成本核算的基本原则（1）完整性原则：成本核算应包括所有与项目相关的成本支出，不能遗漏。
（2）权责清晰原则：确保成本核算的主体和责任人明确，责任落实到人。
（3）合理性原则：成本核算应当合理，不得超支，不得漫无边际。
（4）核算精细化原则：成本核算需要做到精细化，对各项成本进行分类、细化、清晰。
2.常用的成本核算方法（1）直接成本法：按照成本直接发生的情况进行核算，包括人工、材料、机械等直接发生的成本。
（2）间接成本法：通过一定的分配、摊销方式对项目间接成本进行核算，如管理费用、折旧费用等。
（3）标准成本法：通过设定标准成本，加以核算及对比，发现成本差异并进行管理。
（4）综合成本法：将直接成本和间接成本合并进行核算，这是一种综合性的成本核算方法，在实际应用中比较广泛。
二、房地产开发成本控制对策1.提高成本控制的意识和水平成本控制是房地产开发过程中必须重视的一个环节。
开发企业应当提高成本控制的意识，加强成本控制管理，提高成本控制水平，实行严格的成本控制制度。
2.建立健全的成本控制制度建立健全的成本控制制度是保证成本控制的关键。
需要根据项目的特点和实际情况，制定相应的成本控制制度，包括成本控制的责任人、成本控制的程序和流程、成本控制的指导目标等。
3.制定合理的成本控制预算在项目立项的初期，应当制定合理的成本控制预算，明确各项成本支出的预期数字，并在后续的执行过程中进行严格控制，避免因为成本超支而影响项目的盈利能力。
4.加强供应链管理对于房地产开发项目来说，供应链管理是非常重要的环节。
优化供应商的选择，合理采购原材料和设备，选择合理的施工团队，都是成本控制的有效手段。
房地产企业成本分摊方法整理【最新版】
房地产企业成本分摊方法整理(五)层高系数法根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
前面，关于成本分摊的基础方法(建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法)，我们就与大家分享完了。
那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。
什么是层高系数法?我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。
层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
我们还是通过案例来解读:案例:老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米(假设为商业)，第二层层高3米(假设为普通住宅)，各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。
请计算商业的工程造价?(小学三年级的应用题)第一步:计算层高系数将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为:商业的层高/住宅的层高=4.5米÷3米=1.5第二步:计算层高系数下的“层高系数面积”第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100㎡了，而是虚拟的150㎡。
数据来源:(1)商业建筑面积*层高细数=100平方米×1.5=150㎡(2)住宅的层高系数面积=真实的建筑面积*层高系数=100㎡×1=100㎡于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。
数据来源:商业层高细数面积+住宅层高系数面积=150㎡+100㎡=250㎡第三步:计算层高系数法下的单位成本单位成本=总成本/层高系数面积=7.5万元÷250㎡=300元/㎡第四步:计算商业的总成本=商业的层高系数面积×单位成本=150㎡×300元/㎡=4.5万元好了，答案出炉了。
房地产开发公司如何进行成本核算方法
房地产开发企业如何进行成本核算房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
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如何计入成本对象和成本项目
□ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医 疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家 有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有 偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予 的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵 扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 【思考】：国家经济补偿可能大于、小于或等 于建造成本，如何处理？
成本概念与成本补偿
成本的确认
税收成本一般按照会计核算的成本结果来确认。 [操作要点]： （1）成本是一种耗费，很多会计方法都会影响成 本。如存货发出计价方法、折旧方法、成本分配 方法、成本结转方法等，直接影响到资产的计价、 成本和所得税。 （2）成本要足额得到补偿。 （3）成本凭证的搜集与保存，尤其是内部凭证。
2．建筑面积法 按已动工开发成本对象建筑面积占开发用 地总建筑面积的比例进行分配。
成本分摊方法的会计与税务处理
3．直接成本法 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部 成本对象直接开发成本的比例进行分配。 4．预算造价法 按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对 象预算造价的比例进行分配。 5、其他成本分配方法——层高系数建筑面积法
会计成本对象的确定原则
□ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的， 在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按 功能划分成本核算对象。 □ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结 构的，还应按结构划分成本核算对象。 □ 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工 图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开 发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
本吗？
开发间接费用的会计与税务处理
开发间接费用
国税发【2009】31号：企业为直接组织和管理开发项目所 发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。 主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及 项目营销设施建造费等。 【税收筹划】：“管理费用” 向“开发间接费用”的转化 【会计处理】：如何核算“开发间接费用” ：设置一级科 目还是二级科目？
房地产六大成本项目
1、土地征用费及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、基础设施建设费 5、公共配套设施费 6、开发间接费 请分析:哪些成本项目可控?
土地征用费及拆迁补偿费
为取得土地开发使用权（开发权）而发生 的各项费用。主要包括以下项目：
1、土地买价（出让金） 2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费 注意国家相关政策。
预提费用的核算与扣除问题
2．公共配套设施建造费用 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造 价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已 在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不 可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3．报批报建费用、物业完善费 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完 善费用可以按规定预提，如企业承担的物业管理基金 、公建维修基金等。
成本分摊方法的会计与税务处理
层高系数建筑面积法：
对同一项目中既包含住宅，又包含其他类型房产的，可以采 用“层高系数建筑面积分摊法”作为成本分摊的计算方法。 （1）计算层高系数 在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层 高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他的 用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层 高之比，计算出其层高系数。 某类型用房层高系数=该类型用房层高/ 住宅层高
国家税务总局2011年25号公告 【税务指引】： （1） （2） （3）
预提费用的核算与扣除问题
【原则】：不论会计如何处理，预提费用一般
不得作为计税成本扣除，仅有以下三项可以预 提并税前扣除： 1．出包工程款 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的， 在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以 预 提，但最高不得超过合同总金额的10％。
1成本结构
开发项目成本
如何确定成本对象？
房地产成本核算的步骤： 1、确定成本对象 2、确定成本项目 3、将成本支出计入成本对象具体项目 4、确定已销开发产品成本
[比较与掌握]：确定成本对象的原则？ 会计核算与税法要求的差异
会计成本对象的确定原则
□ 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或 施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 □ 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相 近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目， 可以合并为一个成本核算对象。 □ 成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成 本核算对象。
如何计入成本对象和成本项目
□企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进 行计量与核算。 制造成本法是一种不完全成本，其中期间费用单 独划分、归集、核算。 【思考】：开发成本与期间费用如何划分？ 已完工产品与未完工产品成本如何划分？
已售产品与未售产品成本如何划分？
成本分摊方法的会计与税务处理
1．占地面积法 按已动工开发成本对象占地面积占开发用 地总面积的比例进行分配。
如何计入成本对象和成本项目
税法相关规定
□ 企业在进行成本、费用的核算与扣除时， 必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、 已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成 本。 □ 企业发生的期间费用、已销开发产品计税 成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期 按规定扣除。
如何计入成本对象和成本项目
税法相关规定
等投入费用可按国税发【2009】31号文件列入开发间接费
用，在企业所得税前列支扣除。
【思考】可否在土地增值税清算时扣除？
2019/11/30
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售楼部隐藏着什么税务秘密？
售楼部的成本核算技巧
售楼部隐藏着什么税务秘密？
【思考】：样板房的装修费 如何处理？
成本对象报废或毁损的会计与税务处理
损失的税务处理技巧
《房地产开发企业会计制度》规定：土地闲置费 计入管理费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务
企业所得税处理办法〉的通知》规定，土地闲置
费计入（
）。
土地闲置费的处理
《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通 知》（国办发[2006]37号） 对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的 ，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、 竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权 。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面 积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中 止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
[会计处理]：计入“开发成本——基础设施费”
公共配套设施费
开发项目在开发过程中所发生的、独立的非 营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予 地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支 出。
[会计处理]：根据不同产权，分情况处理。
开发间接费用
企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支 出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工 程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 等。 [会计处理]：计入“开发间接费用” [运用技巧]：比较 开发间接费用+ 管理费用
2成本技巧:
核算方法与技巧
如何计入成本对象和成本项目
会计相关规定
□ 企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计 量和报告。 □ 房地产企业所发生的成本支出，能够分清成本核 算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项 目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费 用，可通过相应明细科目进行归集，再按一定标准 分配计入各成本核算对象。
2．公共配套设施费 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施 开发成本，应按建筑面积法进行分配。 3．其他成本项目 其他成本项目分配法由企业自行确定。
利息费用的分摊
4．利息费用的分摊 一般常见分摊方法： （1）直接成本法 （2）预算造价法 可以考虑的其他方法：借款费用资本化 【思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成
【注意】：土地闲置期间需要缴纳土地使用税？
前期工程费
项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前 期费用。
下列费用可否列入前期工程费： 1、报批报建费 2、临时设施费 【会计处理】：前期工程费计入“开发成本——
前期费用”。
建筑安装工程费
开发项目开发过程中发生的各项建筑安装 费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工 程费等。
□ 已销开发产品的计税成本 按当期已实现销售的可售面积和可售面积单
位工程成本确认。计算公式如下： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可 售面积×可售面积单位工程成本
如何计入成本对象和成本项目
□ 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、 电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套 设施： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或 无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视 为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费 的有关规定进行处理。 [思考]：如何处理？
自营方式发生的建筑安装工程费和以出包 方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般 称为“建安成本”。 【会计处理】：根据不同的施工方式，采用不 同的核算方法。主要分为发包方式和自营方式。
基础设施建设费
开发项目在开发过程中所发生的各项基础设 施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程 费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
土地成本的分摊
1．土地成本的分摊 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果 确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同 意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性 取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成 本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本 进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。