工业用地政策分享

近年有关工业地产的政策及影响

政策内容

2003年工业用地政策

2003年2月18日，国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》

该通知的主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。

2003年2月21日，国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。

2003年6月5日，国土资源部《国有土地使用权出让协议》

该协议共20条，详尽的规定了国有土地使用权出让的程序和要求，还确定了协议出让最低价标准，为判断是否低地价出让土地的行为划了线。

2003年7月18日，国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》该通知的主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。

2003年7月30日，国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》

通知的主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日，国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》

针对前段时间土地整顿工作中存在的主要问题，国务院又发出《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》。该通知的主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。

2004年工业用地政策

2004年7月，上海市经济委员会提出《工业开发区建设规范》

为落实国务院规定的加快推进土地向规模经营集中、工业向园区集中的政策，上海经济委员会提出指定《工业开发区建设规范》，该规范于2004年9月正式实施。规范的主要内容有：开发区内土地利用规模应符合上海市土地利用总体规划要求，工业开发区内工业厂房建筑容积率不宜低于0.7。

2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》2004年10月21日，国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，该决定的主要内容是加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理。

2004年11月17日，上海市人民政府《关于切实推进“三个集中”加快上海郊区发展的规划纲要》通知

为进一步落实三个集中的指导思想，上海市人民政府发出《关于切实推进“三个集中”加快上海郊区发展的规划纲要》通知，该通知的主要内容是进一步明确了工业用地应向园区集中，郊区工业用地的规模和用地总量。

2005年工业用地政策

2005年3月21日，国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》

在对工业园区用地进行了一系列的治理整顿后，国务院又发出了《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》，该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。

2005年3月，上海市副市长胡延照在一次大会上表示，凡两年以上未开工建设的已批准的工业园区，要坚决收回其土地。

2006年工业用地政策

上海市工业用地项目投资协议(正式版)

YOUR LOGO 如有logo可在此插入合同书—CONTRACT TEMPLATE— 精诚合作携手共赢 Sincere Cooperation And Win-Win Cooperation

上海市工业用地项目投资协议(正式版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此协议书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议：一、项目概况本项目兴办_________，生产_________产品。二、项目投资规模及资金到位： 1、项目总投资：_________万元。 2、注册资本：_________万元。

3、资金到位安排：分二期到位，第一期自签约后三天到位_________万元;第二期在做土地证前按土地评估一次性到位土地征用款、城建配套款和间接用地费用_________万元。三、项目用地 1、该土地位于，地块面积约为_________亩，具体以土管部门宗地图为准。 2、土地价格甲方出让的土地价格为_________万元/亩(包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费)，面积约_________亩，合计人民币_________万元。间接用地补偿价格为每亩_________万元，面积约_________亩，合计约人民币_________万元。如乙方同国土资源管理部门管理签订合同中土地出让单位高于与甲方的协议单价时，其超出部分在按上述出让单价付清土地款后，由甲方返还乙方。 3、出让土地状况

2021年工业用地产权能否分割转让

工业用地产权究竟有何不同？欧阳光明（2021.03.07）能否分割转让？工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割

的问题，希望对大家有所帮助。工业用地与商业用地的产权有何不同？土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的整体建筑物计算的，建筑物不能拆分成单元。至于商业用地，你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖，随意就好。工业用地产权能否分割转让？目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。在这种传

上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类) 使用权出让合同甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

篇一：上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）发布单位：上海市人民政府沪府办〔20XX〕26号各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市规划国土资源局制订的〈〈关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）?已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。上海市人民政府办公厅 20XX年3月28日关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）第_条（目的和依据）为全面实施总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据〈〈中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的〈〈关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。第二条（定义及适用范围）本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效

益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。第三条（基本原则）坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全过程管理。坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和谐发展的目标。第四条（管理职责）市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局

工业用地改为商业用地的步骤

工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协

议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，

工业用地转让合同范本

工业用地转让合同范本合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。以下是整理的工业用地转让合同范本，希望能够帮助到大家！工业用地转让合同范本1 转让方（以下简称甲方）：受让方（以下简称乙方）：根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经友好协商，就甲方将其权属的房屋建筑物、工业用地等转让与乙方及有关事项达成如下协议，以资共同遵守。一、基本情况 1、乙方购买甲方所有的坐落在房屋建筑物及构筑物，建筑面积平方米。 2、乙方购买甲方位于的工业用地，土地面积为平方米，已缴纳完土地出让金，土地取得价为元整（大写）。二、房屋建筑物和构筑物、土地价格及其它费用元整（大写）。元整（大写）。 3、厂房设备拆迁工作由甲方负责，乙方支付给甲方设备拆迁费元整（大写）。三、付款方式

房屋建筑物、构筑物、土地价格和设备拆迁费总计万元，分次付清，签约日乙方支付甲方定金人民币万元（大写）。年月日前，甲方把房屋建筑物、构筑物和土地交付乙方使用，同时乙方支付给甲方人民币万元（大写）。四、甲方保证如实陈述该房屋建筑物、构筑物、土地权属的 1、该房屋建筑物和构筑物按双方约定价格总款额为人民币2、甲方按照该土地的取得价原价转让给乙方，转让总价为具体状况，保证没有指定担保，没有权属纠纷。五、本协议未尽事宜由双方协商补充确定，与本协议具有同等法律效力。六、本协议在履行中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，双方可向所辖人民法院起诉。七、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。甲方（盖章）：法定代表人：乙方（盖章）：法定代表人：年月日工业用地转让合同范本2 出卖人（甲方）买受人（乙方）根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立

上海产业用地指南2016

上海产业用地指南（2016版）（公开征求意见稿）二一六年一月

前言在当前上海建设用地规模接近极限，建设用地特别是工业用地效率亟待提高的背景下，为推进上海“四个中心”建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，顺应新时期推进产城融合、二三产业融合、工业化和信息化融合、信息化与城市化融合的“四个融合”发展要求，落实“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地“五量”调控原则，聚焦产业项目“全生产要素、全生命周期、全产业链、全价值链、全所有制”发展，加快推进园区转型升级，打造上海产业园区升级版，按照国土资源部《节约集约利用土地规定》（2014年国土资源部第61号令）、本市《关于统筹优化全市工业区块布局若干意见》（沪府发〔2013〕33号）、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）等文件要求，在《上海产业用地指南（2012版）》的基础上，参考借鉴兄弟省市的成功经验，结合近年来上海在招商引资、项目落地和结构调整等方面的新情况、新问题，组织修订和编制了《上海产业用地指南（2016版）》（以下简称“指南”）。本指南对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标的控制、推荐、调整标准进行了相关规定，对建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率提出了控制要求。其中对容积率、土地产出率和土地

税收产出率三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值；对固定资产投资强度设置了均值和控制值。本指南基础数据主要来源于市统计局提供的2012-2014年本市规模以上工业企业1统计数据，及从上海市开发区产业用地管理信息系统提取的2008年以来落地、开工、投产的千余家企业的实际案例。本指南所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类以及物流仓储用地。此外涉及混合用地的，可根据本指南，按照相关用地比例进行折算。其中，与制造业相关的项目用地按照国家行业分类标准2，结合上海实际，分为165个中类行业设置用地标准；物流仓储业项目用地按照仓储物品的属性分为通用仓储类、保温冷藏类、冷冻类、化学危险品类、城市配送类、农副产品类、堆场类等七个类别设置用地标准；工业用地标准厂房类和研发总部用地通用类作为单一类别，分别设置了全市统一的用地标准；战略性新兴产业项目用地按照其对应的行业中类代码与相关产业领域的用地标准相衔接。本指南自颁布之日起施行。市相关部门将根据社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和指南实施情况，对产业用地指南进行适时修订。 1是指年主营业务收入在2000万元及以上的法人企业。 2工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2011）执行。

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知2009年56号文件

国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知国土资发〔2009〕56号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，部决定对《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》）实施政策进行适当调整。现就有关问题通知如下：一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508－2001）进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。二、对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。优先发展产业是指各省（区、市）依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。三、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，具体由各省（区、市）在《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大类范围内按小类认定。四、对中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的15%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。国

工业用地转让合同

工业用地转让合同出卖人（甲方）买受人（乙方）根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本房产买卖合同，以资共同遵守。第一条甲方将自有的工业国有土地厂房转让占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下：（一）甲方依法签订的房地产权证号为__________________；（二）房地产座落在上海市__________【区】【县】__________【路】__________【弄】【新村】_________【支弄】_______号_______室。（部位___________）房屋类型：____________；结构____________；（三）房屋建筑面积__________平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】___________平方米。（四）房屋平面图和房地产四至房屋（附件一）；（五）该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得；（六）房屋内附属设施状况及室内装饰情况（附件二）；（七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（_______币）__________元。（大写）_______仟_______佰______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整。甲、乙双方同意，自本合同签订之日起的_______天内，乙方将上述房地产转让价款分_____次付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议（附件三）乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第_____款办理。

上海市工业用地项目投资协议完整版

上海市工业用地项目投资协议完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

上海市工业用地项目投资协议完整版下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议：一、项目概况本项目兴办_________，生产

工业用地产权能否分割转让

工业用地产权究竟有何不同？能否分割转让？工业用地就是指独立设置得工厂、车间、手工业作坊、建筑安装得生产场地、排渣（灰）场地等用地。今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地与商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容得园区或者企业，包括新建与已建得科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定得科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也就是继青岛得产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割得城市。在实际中，很多工业用地得产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别得可以做到小面积分割，东莞得分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞得分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上得产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索得风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友

发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地得产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割得问题，希望对大家有所帮助。工业用地与商业用地得产权有何不同？土地使用年限不同。根据《中华人民共与国城镇国有使用权出让与转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其她用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地就是通过出让而不就是划拨得来得，即通过正常得招拍挂程序花钱买得，那么您就拥有完全得处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就就是转让得时候，要缴纳土地增值税。而商业用地得转让就是完全商品化得，当然，如果您打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。如果规划部门同意建得就是标准厂房，那么您可以一个厂房一个厂房得卖，单个厂房得房屋所有权与土地使用权都可以办理，也就就是这块地得产权可以再分割；如果不就是标准厂房，那么就复杂了，要瞧您转让得下家其产业性质就是否符合当地得规划，要瞧您所在得工业园区就是否同意您出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住得一点就是，土地产权分

一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全面解读

一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全面解读 4月8日刚刚出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络：备注：目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。其中，104区块是指全市现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！ ? 关于本次22号文的全面解读一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。对于原土地权利人：由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。对于新拿地企业：主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。

1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。 2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在：三，22号文的影响对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力。对原土地权利人：虽然文件提供了４种转型方式，但除了收储外，其他３种方式的实现均非易事。更多资讯请关注公众号：上海工业地产交流平台。

工业用地政策报告-专项研究

工业用地政策报告

一、国家顶层政策顶层规章制度 1、2014年6月，国土部发布的《节约集约利用土地规定》指出，针对实践中创造的工业用地新方式，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。不过，《规定》明确禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。该《规定》是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。此时，全国没有一部法律法规给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割的明确规定。 2、目前国家并未就工业用地转让出台明确规定，同样在工业用地的产权分割上中央也没有明确的规定，实际操作已地方政策为准。

（一）东莞 ?政策依据：《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》2015年8月。 ?对象：科技企业孵化器，指以培养各类科技企业和企业家为宗旨的各类前孵化阶段、孵化阶段和加速阶段等。 ?可分割转让的最小单元：有固定界限、乐意独立使用并具有明显（栋号、室号）的房屋。 “单位之小堪比住宅商铺”。 ?如何认定为东莞的科技企业孵化器？需要满足这些要求：属在东莞注册成立的独立法人机构，并符合“八有”条件，既有孵化场地、有孵化企业（项目）、有孵化团队、有孵化政策、有孵化设施、有孵化服务、有孵化基金、有孵化机制。（具体参照《东莞市加快科技企业孵化器建设的实施办法》） ?《东莞市新型产业用地（M0）管理办法》2018年9月11日。其中可分割转让的新型产业用地上产业用房达到条件后可进行产权分割、不动产登记、销售、转让（配套用房不得分割转让）。

（二）青岛 ?政策依据: 《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》2014年8月《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》2014年2月 ?对象1 : 小企业产业园工业标准厂房，符台全市小企业产业园发展规划和国家通用建筑标准及行业要求,利用工业用地,由专门投资运营单位进行统一设计、集中建设用于生产制造类小微企业租用或购置的通用工业厂房。 ?可分割转让的最小单元: （1）固定界限、可以独立使用的建筑空间。（2）单层标准厂房可以分幢、分跨转让,最小单元不小于500平方米; （3）多层标准厂房可以分幢、分层转让,最小单元不小于300平方米,多层标准厂房一般不在同一楼层内分割,如要在同一楼层内分割,必须符合现行安全、消防等技术标生。 ?入驻企业限制 :入驻企业必须符合产业导向目录和环保、安全有关要求。

政策解读：198号上海工业用地减量化和五违共治

【政策解读】198号上海工业用地减量化和五违必治作者：北京吴少博律师事务所今天的《法律大讲堂》向大家介绍一下上海的两个土地政策—198工业用地减量化和五违共治（五违必治），我认为这两个政策在实践中是互相配合的政策，而且当中还有重合，甚至是分辨不清到底地方。对被拆迁的企业来讲有时候分不清自己的土地在哪个政策的范围内，今天我们从基本的概念上以及具体情况上来阐述下。 198工业用地减量化大约是在2015年提出的，上海分成104、195、198区块，104区块主要针对商业性行为，195区块是产业调整和土地用途转换。现在就腾退、环境治理、工业用地减量化的方面主要是198地块。 2014年上海市第六次规划土地工作会议也提出上海市工业用地负增长，2016-2017年要减少20平方公里的工业用地，基本就在198地块上实施。 198地块主要在青浦区、金山区、奉贤区、松江区、浦东区等郊区范围内，现在在推动198工业用地减量化的过程中主要还是依靠行政手段来推动，并且一级压一级，市级压区级，区级压镇级。镇主体作为最小单位，落实具体指标。在这里发挥最大的行政力量去做这个事情主要是乡镇街道办，每年、每季度的任务也是由乡镇来完成的，而且超额完成的或自提量有奖励，都是行政手段在推动一个土地政策的实施。违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住统称为“五违”必治。五违必治和198工业用地减量化互相掺杂，在地块分割上不清楚。198地块如何来确定一些工业场地的腾退？在实践中也有一定的困难。困难在哪？据我们掌握的198地块中80%左右是集体建设用地，不是国有土地，集体建设用地采取一次性买断和出租等方式，企业在土地上进行的实际建设，都是经过乡镇政府的认可、签字盖章的。据说拨付了相关腾退补偿款项，不同的区域级拨放的款项也不一样，我们接触到的松江区拨70万，最高的在浦东新区可能给到108万。主要是腾退一些工业上能耗大、污染大并且阶级贡献比较低的工业场地，腾退完毕后相关土地复工，也有可能进行重新利用建设，增加最大附加值。如果该工业能耗大、污染大并且阶级贡献比较低，就换一些好的基础工业项目进来。这就是198工业用地减量化的初衷。由于资金缺口较大、缺乏相关技术等原因，区、镇各级在推进“198”区域减量化中遇到不少难题，各方面阻力也是很大的。这些中小企业都是来自于招商引资或者由于一定的历史渊源过来的。这样的话就造成企业在腾退搬迁的时候有实际存在的困难，阻力也是依次增

陕西省国土资源厅关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知

陕西省国土资源厅关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知陕西省国土资源厅关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知各市国土资源局，杨凌示范区国土资源局：针对当前经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，国土资源部对工业用地出让最低价标准实施政策进行了适当调整。按照《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》要求，现将全省工业用地出让最低价标准予以公布，并将有关问题通知如下：一、市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价，并按照国家有关政策规定依

法供地。二、对我省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。优先发展产业是我省依据国家《产业结构调整指导目录》制订的本地产业发展规划中优先发展的产业，内容详见附件2。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知》所规定标准40%以上、投资强度增加10%以上。三、以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。农、林、牧、渔业产品初加工工业项目是指在产地对农、林、牧、渔业产品直接进行初次加工的项目，内容详见附件3.四、对确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于

上海工业用地更新的制度变迁与经济学逻辑上海城市规划

上海工业用地更新的制度变迁与经济学逻辑上海城市规划许多特大城市发展存量开发重要制度的变迁是政府与市场博弈的结果。政府制定政策的出发点是考虑其长期收益与短期收益的平衡，工业用地的更新导向即是综合平衡长期的税收收益与短期的土地收益的结果。而且政策对工业用地更新的空间形态也产生影响，通过对空间指标、自持比例、使用年限、土地管理等多方面的政策调整，工业园区的形态变迁先后经历了三代历程，从卖地到卖楼再到卖园。以上海为例，解说上海工业用地更新的制度变迁，同时结合不同时期上海的工业园区建设，探讨制度变迁对园区空间形态的影响。 1上海工业用地更新的历程上海工业用地普遍存在着产出低、比例高、使用粗放等共性问题。针对以上问题，上海从1998年以来就开始颁布各类工业用地更新的制度。笔者将其划分为3个阶段：1.1 第一阶段（1998年—2002年）：宽松的政策，鼓励中心城区的工业用地转型1999年编制完成的《上海市城市总体规划（1999—2020）》明确提出，市域产业布局分为3个层次：内环线内以发展第三产业为重点；内外环间以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点；外环线以外以发展第一产业和第二产业为重点，提高集约化水平。在当时的时代背景下，政府积

极鼓励中心城区的工业用地更新，因此工业用地更新相对容易。这一时期的工业用地更新从用地性质上来说，是将工业用地转变为了住宅、商业等经营性用地，实现了中心城区多数用地的再城市化改造。从产权来说，是将原有模糊的产权明晰化了，原来大部分的工业用地是通过划拨得到的，通过用地更新，变成了明晰产权的经营性用地，获得了大量的土地增值收益。但从收益对象来说，主要是原有产权的利益人以及开放商，带来了大量的国有资产的流失以及寻租现象，政府从中获得收益较少，当政府意识到这点时，随后就收紧了工业用地更新政策。1.2 第二阶段（2002年—2005年）：政策收紧之后的微调，中心城区非正式更新逐步增多在经历了第一阶段的更新，政府也意识到存在的问题，逐步收紧政策口径。国家和上海均出台政策，禁止以协议方式出让经营性用地，严控在划拨用地上建设住宅。但是一系列政策使得市场需求被压抑，政府也无法取得相应的税收。部分企业希望通过将厂房改造为商务办公或商业服务用途来满足市场的需求，而这实际也属于工业用地更新的一种，称为“非正式更新”。这种更新方式随后得到了政府的认可和鼓励，出台了多项鼓励政策。可以说其在一定时间内，平衡了政府、企业、投资方等各利益相关方的权益。但也应看到，这也是一种过渡性的政策，需要探索正式更新的合理路径。1.3 第三阶段（2005年至今）：探索正式更新的合理路径，逐步关

工业用地政策分享

近年有关工业地产的政策及影响政策内容 2003年工业用地政策 2003年2月18日，国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》该通知的主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 2003年2月21日，国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。 2003年6月5日，国土资源部《国有土地使用权出让协议》该协议共20条，详尽的规定了国有土地使用权出让的程序和要求，还确定了协议出让最低价标准，为判断是否低地价出让土地的行为划了线。 2003年7月18日，国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》该通知的主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 2003年7月30日，国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》通知的主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日，国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》

厂房工业用地转让协议书

东莞厂房工业用地转让协议书转让方（甲方）：受让方（乙方）：甲乙双方本着平等互利的原则，经协商一致就甲方将其权属的工业用地、厂房等转让与乙方及有关事项达成如下协议: 一、工业用地及厂房产权基本情况本协议转让的工业用地原属于，位于，土地权属性质为集体，用途为工业，土地面积约为平方米，目前土地及地上房产产权为属所有，房地产证权证号。二、转让范围及价款 1、双方一致同意，甲方向乙方转让上述土地（第一条中列明）和地上所有建筑及设备。 2、土地使用权和厂房建筑物及设备转让共计元整（金额大写元）。 3、由甲方负责办理土地使用权及厂房建筑物转让登记到乙方名下，有关契税及相关费用由负担。 4、本协议经甲乙双方签字盖章后月内由甲方负责办理好土地证、房产证等相关权证的变更手续。三、转让款的支付方式 1、本转让协议书经甲乙双方签定后，乙方应首付甲方人民币元整（金额大写元），余款待乙方收到土地使用证及房产权证之日一次性向甲方结清。 2、转让款由甲方开具收据。四、违约责任 1、如甲方在年月日前未能办妥房产证及土地证过户手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已付款项。 2、如乙方未按照本协议约定支付转让款，则按逾期一日应赔偿甲方未收款项的百分之赔偿金。 3、甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起天内将首付款返还与乙方，另给付乙方相当于首付款数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的违约金。五、争议管辖

如本协议书在甲乙双方履行中产生分歧，由双方友好协商解决；协商不成，向不动产所在地人民法院提起诉讼。六、标的物的交付年月日前，甲方该标的交付给乙方使用（在不损坏原有物品的基础上）。八、附件 1、甲方营业执照复印件 2、乙方身份证复印件九、本协议书一式（）份，双方各执一份。甲方：乙方：代表：代表

政策影响下上海市工业用地扩张与效益研究

政策影响下上海市工业用地扩张与效益研究摘要：2003年以来，国家及上海市委、市政府相继出台一些遏制工业用地的粗放扩张政策，那么其控制成效如何，工业郊区化只是工业转移还是带来更好的用地效益。针对这些问题，采用GIS空间分析、统计分析和边际效益建模等方法，探讨政策调控对上海市工业用地扩张的作用效果和对工业用地效益的影响，并提出相关政策建议。研究结果表明：上海市郊区工业用地扩张明显，空间上趋于分散，工业用地效益有所提升，但相比国外发达地区，仍存在较大差距；工业向园区集中的政策驱动效果明显，工业郊区化转移并未给中心城区工业带来衰败迹象，郊区工业也并未体现出相应实力，控制工业用地扩张政策效果不佳；工业用地边际效益分析发现，边际效益呈递减趋势，工业经济增长仍主要依赖于工业用地的增加，粗放型增长未得到有效改善。关键词：工业用地扩张；GIS；用地效益；政策；上海中图分类号：K901.4 文献标识码：A 1 引言改革开放以来，工业为促进中国经济快速增长做出了最重要的贡献。然而，随着城市化、工业化的快速发展，城市工业用地不断扩张，大量耕地被用于城市建设和工业。中国

国土资源公报显示，2005年和2011年分别有大约13.87万公顷和25.30万公顷耕地转为建设用地，其中新增工业用地的比例均超过三分之一[1]。中央与地方利益格局的演变以及地方政府追求工业总产出最大化是导致中国工业用地低成本过度扩张的直接原因[2]，各地新的开发区、工业园区如雨后春笋，而且占地面积越来越大，甚至超标[3]。同时，我国在工业用地管理和工业用地效率方面存在不少问题，工业用地占建设用地比重偏高，但其开发强度和产出率明显偏低。调查显示，我国工业用地产出率不到发达国家20世纪80年代的2%[4]，与国外相比，我国工业大而不强，发展水平和效益水平仍有一定差距，2007年，工业增加值率仅为26.45%，不及英国和日本的33.04%和33.94%，更是远低于美国的44.85%[5]，城市工业用地快速扩张与土地粗放、低效利用现象十分突出。尽管工业经济发展与工业用地规模具有紧密联系，工业经济增长对工业用地增加具有很强的依赖性，但当用地达到一定规模后，依靠扩大用地规模来增加产值的方式不再可取，特别是对于城市用地紧缺的大城市；因此，有效控制城市工业用地空间扩展，最大限度地挖掘城市存量工业用地，提高工业用地效益必须引起相关部门和学术界的重视。当前，学术界对工业用地方面的问题做了大量卓有成效的研究，主要表现在以下6个方面：工业用地聚散动因分析与置