全球七大CBD核心模式及12个案例分析
14个城市综合体案例分析
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
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香港IFC（3/4）
IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四 季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
国外著名商业综合体案例
国外著名商业综合体案例任何一个国家的大城市都有一个或几个著名的商业综合体。
这些商业综合体不仅仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力的标志与象征。
这些商业综合体依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、齐全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引力和品牌。
城市因商业建筑而具魅力，商业建筑更为城市增添风采。
目前，我国很多城市在发展中都把商业综合体的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街、商业综合体，这说明商业建筑在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业建筑的需求和要求越来越受到关注。
但是，我们也不应盲目发展与建设，更需要借鉴他人经验和典范，让我们获得裨益。
下面对世界上几个著名的商业综合体作一介绍，并进行比较分析。
1 日本难波公园难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。
从远处看去，难波公园是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。
其原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。
1.1场所概念难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量，这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明。
在设计中，自然环境被巧妙地融入都市规划之中。
这个项目不仅仅是一个商业项目，因为他有很大的公共开放绿地，可以吸引周边社区的人到这里来光顾、来浏览，最后这个项目变成了一个目的地的项目，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。
难波公园的内部是一条人造峡谷。
业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，但设计师提出了人造峡谷的设计理念。
CBD,RBD,TBD
CBD一. CBD的概念CBD是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、深圳福田CBD等。
中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。
集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。
具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。
例如，悉尼设有悉尼商业中心区，香港的商业中心区位于中环和尖沙咀。
美加等地称商业中心区为“Downtown”（城市商业区；闹区），因为过去的住宅区都在山上，而商店街都在山下。
而日本和韩国称中心商务区为“都心”或“繁华街”。
CBD大多设于一个国家或地区的主要核心地区，区内有各种一流的建筑和完善的公共设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。
此外，区内的交通可达度极高，公路干线、铁路、港口、机场均设于区域周边的便利位置，市民在各区间往来极为方便。
CBD 占地面积一般在3至5平方公里，有的甚至更大，其总建筑面积少则五六百万平方米，多则上千万平方米，CBD既是一个城市的功能核心，也是现代化大都市的一个重要标志，其中心地价往往远远高于CBD周边地区。
CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。
CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。
因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。
一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。
优秀办公楼案例
优秀办公楼案例1. 上海环球金融中心上海环球金融中心是一座位于上海浦东新区的超高层办公楼，高度达到632米，共有128层。
该建筑以其独特的造型和先进的建筑技术而闻名，外观呈现出流线型的造型，象征着上海作为一个现代化金融中心的地位。
该建筑内部拥有豪华的办公空间和设施，吸引了许多国内外知名企业入驻。
2. 纽约帝国大厦纽约帝国大厦是美国纽约市的一座标志性建筑，建于1931年，高达443.2米。
这座建筑以其独特的艺术装饰和石材外墙而著名，是当时世界上最高的建筑之一。
帝国大厦内部设有豪华的办公空间和商业设施，吸引了众多国际企业入驻。
3. 伦敦金融城伦敦金融城是英国伦敦的金融中心，拥有众多优秀的办公楼。
其中，一座代表性的办公楼是“Gherkin”（瓜子塔），它是一座40层的圆柱形建筑，高度达到180米。
这座建筑以其独特的外观设计和高效的办公空间而受到赞誉，吸引了许多金融机构和企业入驻。
4. 新加坡滨海湾金沙大厦新加坡滨海湾金沙大厦是一座由三座摩天大楼组成的综合度假胜地，包括豪华酒店、赌场、购物中心和办公楼。
其中，办公楼拥有现代化的办公空间和设施，吸引了众多国内外企业入驻。
该建筑以其独特的设计和先进的建筑技术而著名，成为新加坡的地标性建筑之一。
5. 多伦多皇家银行广场多伦多皇家银行广场是加拿大多伦多市的一座高层建筑群，包括两座办公楼和一座豪华酒店。
其中，办公楼内部设有现代化的办公空间和设施，吸引了众多金融机构和企业入驻。
该建筑群以其独特的外观设计和高效的办公环境而受到赞誉，成为多伦多市的地标之一。
6. 香港中环国际金融中心香港中环国际金融中心是香港中环地区的一座高层建筑群，包括两座办公楼和一座豪华酒店。
其中，办公楼拥有豪华的办公空间和设施，吸引了许多国际金融机构和企业入驻。
该建筑群以其独特的外观设计和先进的建筑技术而闻名，成为香港的地标之一。
7. 西班牙马德里四塔西班牙马德里四塔是马德里市的一座高层建筑群，包括四座摩天大楼，分别是西班牙银行总部、希尔顿酒店、地标大厦和塔伊沃大厦。
国内外CBD案例研究成果及借鉴 共74页
周边区域 功能延续 动态发展
D区
F区
餐饮娱乐、
混 及临时 A区 合 居住区
B区 居家
次级 住宅区
区
零售区
高档
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
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CBD规律与模型
D区 A区 B区 F区
C区 E区
A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。 所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分 布。
第三类 国家级 天津等
300万M2
结论：城市级别决合肥定、C长B沙D、规模。
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动 成30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
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B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常 位于A区一侧或围绕A区不连续分布。
大开连发新强市度中心指区标容积率2.多2 在2.5左右。400
容积率
1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8
深圳中心区CBD
国内外10个知名综合体案例研究
“人性化”设计的生态写字楼，充分体现人文关怀
生态写字楼：
益田假日广场写字楼通过 “人性化”的设计提升产品 的附加值。写字楼充分利用 绿化、自然采光等系统，体 现 “园林中的建筑”，极具 生态概念。1.5万平米的花 园式平台，通过绿化园林景 观设计，实现了酒店、购物 中心写字楼之间的自然过渡 空间。 生态写字楼充分考虑了人 与自然、人与科技、人与建 筑、人与环境的完美协调与 组合，所有功能无不体现了 人文关怀、以人为本的生态 理念。
项目占地面积77,292平方米，总建筑面积 480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期 项目车位1,034个。
华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖 了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及酒店服务式公寓。
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华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深 圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目
需要科学的综合管理能力。
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都市综合体
附：综合体与单功能物业的比较
比较因素 功能 区位 综合体 单功能物业
复合性、适应性 一般在城市核心区域
单一性 根据功能确定
建筑形式
投资风险 总投资 经济风险 客户来源 客户活动 客户综合使用成 本
多样化
较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
北区以华润大厦为主体建筑， 配合国际时尚精品店，以优雅、 现代、时尚和活力的设计个性， 展现项目的时代和地域特性；同 时配合都市公园等自然景观，通 过绿地、树木、林荫大道、休息 处、庭院、下沉广场、流动水景 等精巧的设计和布局，给繁忙的 都市中心披上自然的风采，成为 都市著名的风景。
CBD案例分析
由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅1.54公 里、面积不足1平方公里的华尔街—CBD金融区，聚 集了全球近3000家外贸、金融、证劵、保险公司， 以及联合国大厦等。
上西区
上东区
中城区
下城区
案例经验借鉴
• CBD地区用地功能总体均衡，有公寓、商业、 公园、博物馆；
• 政府宏观调控产业，改善投资环境；
• 道路交通用地所占比例、道路网密度相当大， 但无明确的对外快速交通联系干道； • 华尔街由于功能单一，晚上像一座“鬼城”。
案例2——法国拉德芳斯
案例2——法国拉德芳斯
项目简介
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部， 巴黎城市主轴线的西端。全区规划 用地750公顷，先期开发250公顷， 商务区160公顷，公园区90公顷。
促成因素
■统计，目前新宿商务区的日间活动人 口已超过了30多万人。 由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共 有9条地铁线路由此经过，日客流量超 过了300万人， 预计，随着新超高建筑的完成和12号地 铁环线等交通线路的建成使用，新宿的 日客流量将超过400万人。
新宿站 银座站
■东京新宿CBD的中央核心商务区是以 新宿站为中心、半径为7000米的范围内， 就聚集了160多家银行， 新宿已成为日本“银行战争”的缩影。 是“华尔街”的翻版。
集中了纽约证券交易所、联邦储备银行 等金融机构和美国洛克菲勒、摩根、杜 邦等大财团开设的银行、保险、铁路、 航运等大公司的总管理处。各公用事业 和保险公司的总部以及棉花、咖啡、糖、 可可等商品交易所。
道路交通
区内集中了6条地铁线，近20个地铁站 点,规划机构加强了交通运输网的建设， 如把地铁和其它铁路交通的出入口与 新建办公机构相连接，同时把人行道
新宿站
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿CBD
商业区街道环境整治情况：大和证卷街
My lord 街区改建：壁画与桁架增加艺术气氛
新宿地下空间
1.地下空间的开发利用有效缓解了地上设施的压力 新宿商务区中心区地下空间的利用十分广 泛。一是注重地铁的建设。地铁的建设贯穿整个商 务中心区,大型的公共场所,如高层的办公大楼、 大型百货商店等为提高本身的可达性以及便于疏散地面的人流,把出入口和营业厅与附近的地铁枢 纽相联通。由于地铁和与其相联的地下人行道成为人流的集中点和转折点,这样就为零售业和其他 购物中心等提供了大量的人流,繁荣了地下商业街。如在1970年后,新宿就建成了贯穿新宿车站东、 西两侧商业街区的都会地下步行道,到90年代,新宿地下商业空间面积达到11万平方米,其中商业街 近7000米,成为世界上最大的地下商业街。二是地下空间发展趋向深层化、立体化。随着商务中 心区地下空间规模的不断扩大,其地下空间的发展趋于深层化、立体化,同时设计质量越来越高,抗 灾能力越来越强,并且在立法、规划、设计、经营管理等方面形成一套较健全的体系。三是注重地 下空间的环境设计。无论是地下商业街,还是地下人行道在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上 均达到了相当于地面空间的质量水平。四是重视地下市政设施的开发。新宿商业中心区在地下停 车场、地下储罐、地下热电站等市政设施方面也有相当数量的开发。 2.
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿 CBD
案例研究1
• 芝加哥CBD
芝加哥 Chicago 是美国第三大城市,位于 伊利诺伊州东北部,世界第一大淡水湖密西 根湖西南端与芝加哥河交汇处,芝加哥是美 国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽, 五大湖地区最大的湖港,全美冶金和机械制 造、金融贸易、文教中心。芝加哥位于美国 中部地区,具有独特的区位优势和优越的发 展条件,在美国的经济格局中具有重要的战 略地位。
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全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心
举例： 伦敦多克兰区/加纳 利码头
► ► ► ►
纽约华尔街 东京新宿区 上海陆家嘴
►
►
芝加哥内环
香港中环
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
位置/规模 位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块 入驻企业 主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、 律师事务所等），可能包括证券交易所 基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限 空间/服务特点 高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区 严格的技术设施要求，如：三层电源保护 大型楼面，供大型企业扩展业务所用 功能组合 包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等 建筑 通常为现代建筑，包括标志性建筑 形象定位 “天之骄子”
资料来源：文献检索
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拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集 的CBD
拉德方斯的主要特点 位置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里 入驻企业 —共有3，600家公司 —50%为外国公司 —26%全球前50大公司的总部 —70%法国前20大公司的总部 —IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 空间/服务特点 建筑物规模大且技术先进 功能组合 —95%为商务、5%为零售 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —“新潮” —标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche） —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指” 形象定位： —法国的经济商务中心
丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）
奥斯汀市区（德州，奥斯汀市） 香港数码港（香港）
堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）
汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威） 拉斯维加斯（美国） 莫尼黑会展中心
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
堪培拉（澳大利亚）
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国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉 CBD的建设带来重要的启示
•1981：政府建立多克兰区开发公 司（LDDC） •1982：建立创业地区 •1987：Olympia&York(O&Y)与 政府签约,将加纳利码头建成国际 性金融中心(投资360亿人民币*) •1991:O&Y与政府签约共同投资 建造地铁延伸段(投资48亿人民币)
•1991:开发商为吸引支柱商家（瑞 士信贷第一波士顿、摩根斯坦利、 奥美广告），承诺支付其当前租 约 •1992：O&Y破产后，银团接管加 纳利码头开发工作 •1993：多克兰区高速公路和隧道 竣工
•著名的支柱商家
•早已具备发达的国际交通 枢纽 •加纳利码头依水而建，毗 邻伦敦市中心，环境独特
•交通便捷 •具有吸引力的地理 位置， 良好的形象定位
•政府对社区开发进行投资， 开发商建造住宅、零售及 其它高质量的楼盘，改变 形象
资料来源：文献检索、麦肯锡分析
9
上海陆家嘴是完全通过规划而建的金融保险中心
陆家嘴的主要特点 位置/规模 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里
入驻企业：主要企业包 括 —上海证券交易所 —中国银行上海总部 —汇丰银行 —其他主要国内、跨国金融机构
空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地 —IT需求高 功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店 建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑 形象定位：“中国新世纪的金融中心”
•著名的支柱商家
•建立了上海证券交易所， 以发放人民币执照等吸引 了汇丰银行等金融机构 •政府建造了两座大桥和两 条隧道连接浦西 •土地的销售收益再投资于 改善基础设施和公共空间； 政府大力宣传陆家嘴的形 象
•全国最佳的机场交通枢纽
•交通便捷 •具有吸引力的地理 位置， 良 好的形象定位
•上海已经是领先的商业中 心，江岸的地理位置十分 有吸引力
6
加纳利码头是国际领先的、根据规划而建 立的CBD
加纳利码头的主要特点 位置/规模 —距离伦敦城5公里 —占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里
入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面
功能组合 —加纳利码头：商务占95%，零售占5% —多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱 乐设施
深圳福田中心区 大连中山 成都 郑州
•德州奥斯汀 •勘萨斯市中心 •汉诺威
•堪培拉
“我国国内也有不少城市要建设CBD， 确实过热” ——柯焕章 北京城市规划院院长在“北京 CBD新闻发布会”上的发言
资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析
4
案例分析得出的主要结论
金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功
•
•以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 •通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明 •通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象
•利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业 •期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业 德增长减缓，数码港项目未获成功。 •利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期
阶段2：1991-1993 应对金融挑战
•全球经济衰退 •伦敦办公楼供应过剩 •新开通的多克兰区轻轨故障频频 •1991年，大楼竣工可供入驻
阶段3：1993-至今 恢复与成功
•经济复苏带来市场需求，使 强大开发商需加速开发和建 筑项目 •随着金融服务业与兼并活动 的增加，对办公楼的需求远 远超过了供给
经验
经过15年建设获得很大成功，但过程中主要 开发商曾经破产
•
投资额（亿人民币）
120 1.135 50 15 N/a N/a 50（基础设施）
•建设需要40年 建筑不错，但入住率比预期低 •受当地经济，尤其是石油工业的影响，几 经起伏 •原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因 该行业衰退而受影响 •非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁 •是成功的会展中心，但面对竞争必须不断 挣扎 •成功的政府办公中心，但现在需要向商业 方向拓展
建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼
资料来源：文献检索
形象定位：伦敦领先的现代化金融区
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加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇
阶段1：1981-1991 设定方向 挑战 机遇 关键举措
•多克兰区60%的土地多年未开发 •地区人口减少，失业率居高不下 •此前的重建计划以失败告终 •撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划
•汉诺威Fair Grounds （德国，汉诺威） •拉斯维加斯（美国） •莫尼黑会展中心
•堪培拉（澳大利亚）
•利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览 •通过独特的博彩定位，吸引参展商
•政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量 •利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心
•1995： —O&Y重新购回加纳利码头 —O&Y积极寻求金融商家入 驻，并大规模加速开发 •1998：多克兰区开发公司在加 纳利码头即将完工时宣告散散 •1999：地铁延伸段竣工
*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)
资料来源：专家访谈、文献检索
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伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素， 积极采取相应的具体举措克服自身缺陷
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资料来源：EPAD
拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国 政府建立“一流”CBD的目标
阶段1：1958-1972 缓慢起步 挑战
•尽管存在地盘有限、严格的规划 限制等问题，巴黎旧城是历来法 国的中心所在 •政府制定了在巴黎城外建设商务 区的目标 •地处香榭丽舍战略轴线上的拉德 方斯，虽拥有较好的地段，但相 对比较落后（如空地、小店等）
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案例分析得出的主要结论
金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功
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全国性总部式CBD往往位于国家的经济或 政治中心
举例： 巴黎拉德方斯 （La Defense）
► ► ►
纽约曼哈顿
芝加哥洛普区 （Chicago Loop）
位置 靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心 入驻企业 国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例 行业种类较多 有很多可能入驻的“支柱商家” 空间/服务特点 高档办公区，服务要求较高 部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感 大型楼面 功能组合 包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动 建筑 通常为现代建筑，包括标志性建筑 形象定位 “全球公司的巨轮”