由迪拜债务危机看金融危机本流向中的资
经济危机论文：反思2009年迪拜债务经济危机的形成
反思2009年迪拜债务经济危机的形成从港口到贸易到旅游再到金融，只有短短三十年的时间，迪拜从一个默默无闻的荒漠小镇，迅速成长为享誉世界的国际化大都市，不仅是海湾地区的贸易、航运、信息和金融中心，也是世界级的购物天堂，更是展示顶级奢华的旅游胜地。
迪拜经济一度被誉为中东石油经济转型的典范，然而就在人们惊诧于迪拜经济的神话速度并赞叹其独特的经济发展模式之时，2009年11月25日爆发的迪拜债务危机震惊全世界。
虽然这一危机现已基本平息，但迪拜经济的崛起与迪拜危机的发生，仍然值得我们反思。
一、迪拜与迪拜世界迪拜是阿联酋第二大酋长国，面积约3900平方公里，占阿联酋的5%;人口约160万，占阿联酋的33%,但常住居民80%为外来人口。
迪拜经济以物流、房地产、旅游和金融业等产业为主要支撑，2008年迪拜GDP约为820亿美元，但与矿产、石油相关产业只占2.1%.由于阿联酋70%左右的非石油贸易集中在迪拜，所以迪拜被称为阿联酋的“贸易之都”,同时也是中东地区的转口贸易中心。
迪拜世界是迪拜第一大主权投资公司，也是迪拜重大项目的主导者。
迪拜世界自称“日不落”企业，资产分布于全球100多个城市，涉足于港口运营管理、地产项目开发、酒店旅游、私募股权投资以及零售等各行各业，在迪拜经济的快速发展中发挥了重大作用，堪称迪拜经济的发动机。
在此次债务危机中，迪拜世界也首当其冲，对外负债高达593亿美元，约占迪拜总债务的74%,债权人遍布世界各地，主要是阿联酋本地银行和欧美金融巨头，如汇丰、渣打、巴克莱、花旗等。
迪拜世界的巨额负债是引发迪拜债务危机的导火索。
二、迪拜经济崛起之路作为享誉世界的“海湾明珠”,迪拜虽然依靠石油淘得发展的第一桶金，但却独辟蹊径地走出了一条非资源能耗型的发展道路。
迪拜经济快速崛起的主要因素包括：第一，优越的交通区位条件。
阿联酋处于“五海三洲”（里海、黑海、地中海、红海、阿拉伯湾五海以及亚洲、欧洲、非洲）的中点，迪拜则位于阿联酋海岸线的中线，交通区位条件非常突出。
迪拜危机
迪拜债务危机对政府类投融资平台信用评级的启示2009.12.04迪拜债务危机对政府类投融资平台信用评级的启示2009年11月25日，迪拜政府所拥有的最大集团公司迪拜世界（Dubai World）宣布延期6 个月偿付约35 亿美元的伊斯兰债劵（至2010 年5 月30 日），并将在政府的援助下进行总共近600 亿美元的债务重组。
近年来，迪拜政府以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，推进了3000亿美元规模的建设项目。
在此过程中，迪拜政府与其所属基础设施建设和房地产开发公司在全球债券市场大规模举债，迪拜政府目前债务为263亿美元，是2009年预计GDP的1/3，及其预算收入的3倍。
迪拜世界是一家靠债务高杠杆运营的企业，虽然其资产超过900亿美元，但以流动性较弱的不动产为主。
在国际金融危机扩散背景下，迪拜房地产泡沫破裂、大量工程停工，加上国际银行业信贷收紧，迪拜世界流动性风险骤然上升，并最终在金融市场动荡中被引爆。
迪拜世界作为迪拜政府控股的核心企业实体，在迪拜经济快速增长过程中发挥了重大作用。
尽管如此，11月30日，迪拜政府就迪拜世界债务危机公开表态，迪拜政府不为这家主权投资机构的债务提供担保。
迪拜财政部官员称，迪拜世界虽为政府所有，但其长期作为独立实体运营，企业债务从未获政府担保，政府对其债务不负有责任。
在危机来临后，迪拜政府明确区分了直接的主权债务和间接的准主权债务所可能获得的支持，这与其此前有关愿意全力支持下属企业实体的暗示相矛盾。
迪拜世界暂停债务支付，对于迪拜、阿联酋和更广泛的地区是一个重大的负面冲击，而且在相当长的时间内，会对区域内需要再融资的政府类经营实体造成巨大的压力。
国际三大评级公司在暂停债务支付协议宣布后，纷纷对迪拜政府所持有的银行、地产及公用事业类经营实体给出了大幅降级的处理，评级展望为负面或不确定。
这些法人实体与迪拜政府都有很强的业务和战略联系，这种调整体现了评级公司对迪拜的政府类企业可能获取政府支持的重新评价。
从迪拜危机到鄂尔多斯危机：看资源型经济的发展困境
资 源 给 这 个 地 区带 来 了 第 二 笔 巨 大 的 财 富 ０ １年 ８月 住 ２１ 得 不 推 迟 偿 还
（ ） 济转 型 中没 有 实体 经 济支撑 。相 对 于中东 其他 ２经 地 区 ， 拜石 油储 量 并 不丰 富 ， 迪 政府 意 识 到这一 点 ， 因而大
■２ １ 年 第 １ ０２ ０期
■现 代管理 科学
■发 展战略
从迪拜危机到鄂尔多斯危机 看资源型经济的发展 困境
■
一
●张 荣权
摘要： 迪拜经济曾经被视为石油经济的成功转型， 但在 ２０ 年全球金融发生后 出现 了主权债务危机。 ０８ 中国的鄂 尔多 斯近年来也由于煤炭开发经济实现 了腾飞。 而在 ２ １ 年， ０１ 民间借贷危机成为困扰鄂 尔多斯发展的一个重大问题。 文章在 分别分析这两个地 区所遭遇危机的形成原 因， 发现在这两个经济实现繁荣时制造业等实体经济都没有得到很好的发展 ， 房地产、 金融业等虚拟经济的过度膨胀使经济运行处于高风险的状态。当外部冲击发生时， 经济运行就容 易出现 问题。 关键词： 迪拜； 鄂尔多斯； 债务危机； 民间借贷
冲击 下很容 易 出爆 发债 务危 机
（ ） 融市 场过 度 开放 。为 了吸引外 国资本 ， 拜政府 ３金 迪
机 ， 尔多斯 陷入 的是 民间借 贷 的危机 。由此 ． 拜和鄂 尔 鄂 迪
困境也有 着类 似 的地方 。总 结其 中的原 因 ． 助 于我们 寻 有
多 斯 ， 个依 靠 资 源兴 起 的 国 家和 地 区 ． 两 其经 济 遭 遇到 的 实行 开放 的经 济 政策 ， 如取 消外 汇 管制 、 司营 业税 ， 公 允许 外 国投资 者将投 资 获得 的利 润全 部汇 回本 国 面对 这些优 找解 救 当前鄂 尔多 斯危 机 的方法 ． 为资 源型 经 济 的发 并
迪拜危机后的国际热钱及对中国经济的影响
我 国一 直实施严格 的资本项 目管制 ．短期 国际资本 不能 自由进 出我 国 ，但这并不 妨碍 国际资本借道 各种途 径进 入我国 。国际热钱进入 内地 的流入 途径主要 通过虚 假投 资和虚假 贸易 。例如 有的外商投 资资金 只是为 了实
我 围经济率先复 苏的希望 ， 境外 资金纷涌 而来 。
续费 。 近年 来 ， 过地下钱庄 进入我 国的热钱数 目是相当 通
惊人 的。另外 ，由于香港资本 市场与 内地保 持着 紧密关 系 。 币与人 民 币事实上 是可 自由兑换 的 ． 港 因此 ， 国际热 钱纷纷将 巨额资金投 向香港市 场 ， 而进入大 陆市场 ， 从 不 但成本很低 而且方便 快捷 、 易迅速 、 交 十分 隐蔽 。 ．
甚 至 在 一 天 或 一 周 内迅 速 进 出 二 、 际 热 钱 流 入 中 国 的 方 式 国
１ 对我 国经 济率先复 苏的预期 ．
境外投资者 普遍预期 我国经济在 金融危机后将 率先
反弹， 领先 全球 。世 界银 行及经 济学家普遍认 为 ， 融危 金 机 的打击 ， 降低欧 美经济 的地 位 ， 兴经济体反 而凸显 将 新 优 势 。 国家统 计局 在２ １年 １ ２ 日发 布 的数 据显 示 ， ００ 月 １ ２ ０ 年中 国国内生产总值 为３ ５ ５ 亿元 ．按可 比价 格计 ０９ ３３３ 算， 比上年增 长８７ ．％。此经 济数据 表示 我 国成功走 出完 美 的“ 型轨迹 ， 利完成 “ 增长 ” ｖ” 顺 保 的任务 ， 们看 到 了 人
部分资金 ， 各种 投资基金及 其他专项 基金 。 从 国际热钱 的定 义可 知 ， 其基 本特 点包 括 ： １高 收 （）
益性 。追求 高收益是 国际热钱在全 球金融 市场运动 的最 终 目的 。２ 高 风险 Ｉ 高收 益往往伴 随着高风 险 ， （） 生。 国际热
迪拜危机：昭示资产飙涨风险
来 开 拓 经 济 前 路 ，其 主 权 投 资 公 司 “ 迪 资 本 、休 闲 、航 空 等 领 域 的 商 业 投机 。 拜 世 界 ” 的 子 公 司 棕 榈 岛 集 团 ， 断 融 不
ＰＲ 但 是，迪拜 的主权基 金 ９％靠借贷 亚 太 地 区 最 为 显 著 。基 金 调研 机 构 Ｅ Ｆ ０
资 产 价 格 正 在 飙涨
最近 ，Ｉ Ｆ称 ，拉 美 国家 金融 市场 Ｍ
ｏ １ ）著名 。前者负责房地产开发，后 固商业枢 纽地位 ，同时发展 成 中东 首屈 Ｗ ｒ ｄ
一
指 的 金 融 中心 ． 迪 拜 以建 设 国际 城 市 者 是迪 拜世 界 的投 资 公司 ，负 责金 融、 的迅速反弹可能会引发新一轮泡沫 。
５亿 美 元 。“ 对 于 阿 布 扎 比 相 而 摩 天 大 楼 定 律 再 次 应 验 ： 天 大 金 额 不 过 ２ 摩
涨，这一轮 资产价 格上涨 风潮还 因为美 楼 的 建 成 之 时 ， 是 危 机 的开 始 之 日— — 或 卡塔尔 ，迪 拜企 业的杠杆程 度要 高得 就
联 储 承 诺 长 时 间 内不 加 息 而 愈 演 愈 烈 ， 因 为 美 元 正 在 加 紧 流 入 新 兴 国 家和 地 区 ， 并 不 断推 高 资产 价 格 。 ”花 旗 银 行 海 湾 地 区 的 公 关 经 理 优 瑟 世 界第一 楼迪 拜塔在 ２０ ０ ９年 １ 底 完 多 。 ２月 工 启 用 。 迪 拜 塔 高 达 ８ ８米 ， 总 共 使 夫 表 示 。 １ 用 ３ 万 立 方 米 混 凝 土 、 ３９万 吨 钢 材 及 ３ ． １ ． 万 平 方米 玻 璃 ， 厦 内设 ５ 部 电梯 ， ４２ 大 ６ 显 然 ， 多 年 的迪 拜 奇 迹 、 海 湾 富 油 国 家 、 政 府 控 制 的 主 权 基 金 ， 这 些 条 件 使 迪 拜 忽 视 了 金 融 危 机 的后 果 和 可 能 带
迪拜债务危机及其影响分析
目 前迪拜世界负债５０Ｌ ９￣ 美元 ，占迪拜政府总 ［ 负 债 ８ ０ 美 元 的７ ．５ ０亿 ３７ ％。其 中纳 黑 尔集 团持 有
３ ． 美 元伊 斯 兰债 券 ，２ ０ 年 １ 月 １ ５２ 亿 ０ ９ ２ ４日到期 ，
股 的 主权 投 资旗 舰 企业 ，负 责 在全 球 进 行投 资 ， 经 营领 域 覆 盖各 种 行业 ，２ ０ 年底 纳 斯 达克 市 值 ０８ 为 ９ ６ 美 元 。业 务 主 要 涉 及 交 通 物 流 、船 坞海 ９亿
运 、城 市 开 发 、投 资 及金 融 等 四大 领 域 。旗 下 公 司包 括全 球性 的港 口运 营商 迪拜 港 口世 界公 司 、 干船 坞 世 界 和迪 拜 海运 城 ，经 营全 球 若 干 自由区
重组 ， 并要 求 该公 司债 主 同意将 所 持部 分 于２０ ０９ 年底 前 到期 的债 务 延长 至２ １年５ 日。这一 消 ０ ０ 月３ １
息旋 即在 全球 引 起 一 系列 连 锁反 应 ，全球 股 市恐 慌性 下 跌 ，全 球 金 融市 场 随之 猛 烈 震 荡 ，从 而 引 发 “ 拜债务 危机 ” 。 迪 １ 债 务危机 基本 情况
作者简介：戚鸣 ，硕士 ，经济师 ，２ ０ 年毕业于中 ０６
国政 法 大学 法 学 院 ，现 在 中国 石 油化 Ｔ 集 团公 司 中
阿 布扎 比决定 向迪 拜提 供 １０ ０ 亿美 元 的资金 援助 。 此 外 ，迪 拜 世界 集 团发 布声 明 ，表 示 正 与银 行 就
东代表处Ｔ作 ，常驻阿联酋迪拜 ，从事驻在 国及工 作辖区内政治经济形势和行业 内重大事件研究。
迪拜债务危机_原因_影响及启示[1]
![迪拜债务危机_原因_影响及启示[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/c0a46e3710661ed9ad51f389.png)
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《财经科学》2010/ 2 总 263期
金融论坛 3
拜房价上涨了 79 % , 仅 2008 年上半年就上涨了 25 %。随着金融危机的蔓延 , 外 国投资者深陷其中 , 建筑承包商陷入资金链条断裂的困境 , 在此情况下 , 迪拜繁 荣的房地产业开始陷入瘫痪 。2008 年 8 月至今 , 迪拜房地产价格降幅最高时曾 达到 50 % , 政府投资 3000 亿美元的大型工程有一半以上被取消或处于停工状 态 。[1 ]
4
苏格兰皇家银行
2007 年 1 月以来 , 其为迪拜世界安排了总计 23 亿美元的贷款 , 占后者 这一时期新增债务的 17 % , 为迪拜世界最大的债权人 。
5
渣打银行
高盛估计 , 渣打银行的潜在信贷损失为 1177 亿美元 。
6
巴克莱银行
对阿联酋的风险暴露程度不是很高 , 并且公司无须对 2009 年的坏账预 提情况进行更改 。
《财经科学》2010/ 2 总 263期
金融论坛 1
迪拜债务危机 :原因、影响及启示
董彦岭1 刘 青2
[ 内容摘要 ] 2009 年 11 月 25 日 , 迪拜政府宣布将重组旗下最大的主权投资公司迪拜世 界 , 延迟 6 个月偿还其即将到期的约 600 亿美元债务 。此事引起全球金融市场对迪拜未 来偿还能力的担忧 , 多国股市出现下跌 。迪拜债务危机的爆发主要是迪拜的发展模式 出现问题 , 导致在金融危机冲击下房地产价格大幅度下跌 。欧洲银行业在此次危机中 风险敞口最大 。此次事件会使新兴市场资金流向和美元汇率短期受到影响 , 但对世界 经济的长期影响有限 。迪拜危机对中国影响较小 , 但其所暴露的问题值得我们关注 。 [ 关键词 ] 迪拜世界 ; 迪拜危机 ; 房地产市场
迪拜债务危机对国际金融的影响分析
小组成员：黄燕萍 周鑫珏 陈淑君 卢珊 周镓 费凡 金明龙
迪拜债务危机
• 迪拜债务危机并不是一场新的危机，而 是全球金融危机及全球金融泡沫破灭的滞 后反应，是旧有危机的新体现。因此迪拜 危机使全球金融环境更加脆弱，对国际金 融的影响更加严重。
迪拜债务危机的影响
• 一、全球金融市说新兴经济成为了国际资 本的主要投资目的地，这也助长了迪拜的资本殖民化与资 产泡沫化进程。但在危机冲击下，国际资本纷纷撤出，大 型项目停工，地产泡沫破灭。国际资本可能会因迪拜债务 危机重新评估新兴市场，资本流动或将受到影响，新兴市 场将发生一次显著调整，从而改变全球投资方向。
• 四、提升美元指数，汇率变动幅度扩大 • 迪拜债务危机使美元的吸引力远远高于欧元。作为避
险货币的美元影响力扩大，支持美元趋势逐渐走强，美元 汇率出现绝地反击，美国国债也可能因此由滞转旺。
• 五、加强国际金融监管 • 西方国家长期比较关注主权财富基金，指责其不透明
且投资带有政治意图。迪拜债务危机的发生更进一步促使 人们关注主权财富基金的管理和透明度问题。因此，加强 对国际金融的监管可能再度引起重视。
•
受迪拜债务危机的影响，全球股市大幅下跌， 英国、德国、法国等国股指均下跌3％以上，俄罗 斯、中国、香港、韩国等国家和地区股指平均下 跌3％至5％。银行股一直较为敏感，在危机爆发 当天，银行类股在欧洲地区遭遇了最沉重的卖盘， 原因是投资者对银行业在迪拜主权债务违约风险 的敞口感到担心。
• 二、全球面临更多的主权债务风险 • 三、引发资本外逃，改变全球投资方向 • 全球金融危机前，迪拜一直备受国际资本的青睐，吸
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1案例背景及内容1．1 迪拜简介阿拉伯联合酋长国（简称阿联酋）是由七个酋长国组成的联邦国家，其中最大酋长国阿布扎比面积为67340平方公里，占阿联酋总面积的87%.石油资源与经济实力均居阿联酋首位。
迪拜是阿联酋第二大酋长国和经济中心，2008年GDP规模为824亿美元，产业以金融、石油贸易、货运、旅游等为主。
由于阿联酋70%左右的非石油贸易集中在迪拜，故迪拜被称为阿联酋的“贸易之都”，它也是整个中东地区的转口贸易中心。
迪拜进口商品的70%经过这里再转口到其它国家，通常是输出到邻近的伊斯兰国家。
迪拜政府持有的资产由财政部直接管理，其旗下主要有三大主权投资公司：迪拜世界公司、迪拜投资公司和迪拜控股公司。
其中，迪拜世界公司是迪拜各类重大项目的主导者，负责在全球进行投资。
负责在全球进行投资，其各类资产总额约为990亿美元，分布于全球约100个城市，业务主要涉及交通物流、船坞海运、城市开发、投资及金融服务等四大领域及各领域下的诸多细分行业市场。
正因如此，迪拜世界在其网站醒目位置标注了“日不落”的字样，并宣称该公司在迪拜酋长国的高速经济增长中扮演着重要角色。
目前，迪拜世界拥有多家全球著名公司。
比如，作为全球最大的港口运营商之一的迪拜环球港务集团，从事非洲大陆投资和开发的迪拜世界非洲分公司以及负责开发超大型人工岛度假胜地“棕榈岛”、“世界岛”和1100米全球最高摩天大楼“迪拜塔”的房地产开发企业迪拜棕榈岛集团等。
1．2 迪拜经济的发展历史迪拜在上个世纪60 年代以前，经济极为落后，60 年代后期发现了石油，奠定了迪拜经济发展的基础，依靠石油出口收入建成了基础设施较为完善的沙漠城市。
面对石油资源的逐步枯竭，迪拜政府与领导人意识到经济发展的瓶颈，果断采取了一系列优惠的政策措施，如对外汇不实施管制，货币可以自由汇兑，到迪拜投资不需要缴纳营业税、所得税，资本和利润可完全汇回母国，实施很低的关税，对进出口实施的限制措施较少，并且长期实施盯住美元的汇率制度，使得本币币值较为稳定，无需缴纳消费税等，这一系列措施迅速地实现了迪拜经济的成功转型，逐步摆脱石油工业发展的限制，迪拜政府致力于发展房地产业、金融业、运输业和旅游业以及规模较大的铝厂和干船坞等实体产业，迪拜经济发展由此取得了极大的成功，这种发展路径被媒体称为迪拜模式。
然而迪拜模式的成功随着2009 年11 月25 日迪拜对外的一项宣布而褪色，迪拜当局宣称受巨额债务困扰，迪拜世界将重组，公司所欠近600 亿美元债务将至少延期6 个月偿还，其中包括迪拜世界下属地产巨头纳西勒公司即将于12 月到期的35 亿美元伊斯兰债券。
迪拜目前总共拥有大约800亿美元债务，其中迪拜世界负债大约590 亿美元，超过一半债权由欧洲银行持有。
2009年11月25日,迪拜政府宣布对迪拜世界进行重组,同时,迪拜世界集团对债权人提出,希望将迪拜世界以及其旗下公司棕榈岛集团(Nakheel)即将到期债务的偿还时间推迟到2010年5月底,这引发了投资者对迪拜债务违约风险的担忧情绪,并蔓延至全球金融体系。
在当前全球金融危机仍未消退,国际金融市场尚处于敏感期之际,任何的金融动荡都会引起市场的巨大波动,如果迪拜未能恰当处理这场危机,很有可能成为美国金融危机继冰岛之后第二个爆发主权债务危机的经济体,同时成为继2001年阿根廷主权债务危机之后的又一个重大主权违约事件。
迪拜债务危机起始于迪拜政府控股企业迪拜世界。
迪拜世界(DubaiWorld)集团建立于2006年3月2日,是迪拜公国政府控股的投资公司,负责在全球进行投资,经营范围覆盖高度多元化的行业领域,在迪拜快速的经济增长中发挥了重大作用。
迪拜世界的投资涵盖四大具有战略意义的增长领域,即交通物流、船坞海运、城市开发、投资及金融服务,共包括五大公司集团: (1)交通与物流集团,旗下公司包括全球性的港口运营商迪拜环球港务集团(DPWorld) 、经济区世界( Economic ZonesWorld) 。
(4) 船坞和海运集团,旗下包括迪拜海运城(DubaiMari2time City) 、干船坞世界(DrydocksWorld) 。
(3)城市开发集团,旗下公司包括棕榈岛集团(Nakheel) 、国际房地产规划设计公司利曼斯公司(L imitlessLLC) 、全球性运动及休闲投资集团(Leisurecorp ) 。
(4)投资与金融服务集团,旗下公司包括IstithmarWorld、迪拜多种商品交易中心(DubaiMulti Commo2doties Centre) 。
(5)能源与自然资源集团,旗下公司包括迪拜自然资源世界(Dubai Natural ResourcesWorld) 。
迪拜债务危机的主要诱因在于迪拜世界集团旗下城市开发集团出现了问题。
迪拜是阿拉伯联合酋长国的第二大酋长国,随着石油资源的萎缩,迪拜开始把经济发展中心放到房地产和金融服务业上。
伴随经济快速发展对资金的需求,迪拜开始大量举借外债,据统计整个迪拜政府的总负债也已经超过800亿美元 , 2008年迪拜政府的国民生产总值约为820亿美元,与债务规模相当。
而从迪拜政府控股企业来看,外债规模也是非常庞大,例如目前迪拜世界的负债大约为590亿美元,其中2013年将到期的债务将超过272亿美元,其旗下房地产开发集团棕榈岛集团(Na2kheel)债务也已经超过70亿美元,其在2009年12月14日即将到期的伊斯兰债券就有35亿美元。
受美国金融危机的冲击,迪拜世界的经营状况受到影响,特别是伴随金融危机而引发的房地产市场泡沫破裂,直接造成了其房地产集的资金链断裂,迪拜债务问题浮出水面。
1．3 迪拜债务危机的现状截至2008年底，迪拜世界负债593亿美元（此次重组将仅涉及260亿美元）.资产约996亿美元。
迪拜政府11月26日表示，迪拜世界公司旗下优质资产－－迪拜环球港务集团不在重组计划中。
这意味着这家在全球参与运营近50个大型港口的世界第三大港务集团的债权人利益不会受到影响。
迪拜世界所发行的债券中，除旗下两家旗舰公司棕榈岛集团和Limitless公司在2009年12月及2010年第一季度分别有43亿美元及49亿美元债务即将到期外，大多数债券将在2012年以后到期。
此次债务重组的第一步为延期偿还上述两家公司的债务至2010年5月30日。
据了解，棕榈岛集团发行了35亿美元的伊斯兰债券.到期日为12月14日，还有9.8亿美元的债务将在2010年5月13日到期。
另一家迪拜世界开发商Limitless也有12亿美元的伊斯兰债券将于2010年3月31日到期。
2案例发生的原因迪拜世界债务危机折射出迪拜现代经济繁荣背后的风险。
房地产价格大幅度下跌、资金链条断裂、工程项目过多停工等多重因素最终引爆了债务危机。
上世纪60年代末，由于在迪拜地区发现了石油，开启了迪拜现代经济的发展历程。
石油财富的积累让迪拜得以在20世纪70～80年代大力开展基础建设。
但由于石油储量并不丰富，从20世纪90年代中期开始，迪拜致力于多样化发展，主要依靠现代服务业推动经济增长。
2006年迪拜非石油收入已达GDP的94%.其中贸易和修理服务业、运输、仓储和通信产业、房地产和商业、金融等产业处于主导地位，石油对迪拜经济的推动作用已极为有限。
与此同时，迪拜还将出口所获得的石油美元存放在国外，进行房地产和证券投资。
对冲基金、衍生产品市场等为石油美元提供了良好的投资渠道，其主权财富基金积极参与跨国投资，曾获得丰厚的收益。
2002年起，迪拜允许外国人持有房地产。
同时，迪拜以建设中东地区物流、奢侈旅游和金融枢纽为目标，实行宽松信贷政策，并推进3000亿美元规模的建设项目。
所有项目普遍在“世界之最”上面做文章，如世界上最奢华的七星级酒店，“世界第八奇迹”之称的人造棕榈岛以及通天巨塔迪拜塔等，将世界各地的目光积聚在迪拜这个“黄金”之地。
迪拜房地产的投机需求，导致泡沫现象严重。
2007～2008年迪拜房价上涨了79%，仅2008年上半年就上涨了25%。
为了支持过度的建设规模，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，目前总外债约为80。
亿美元（约为其GDP的97.1%），其中政府或政府担保的外债就达到236亿美元。
迪拜的资本流出呈现出增大的趋势。
随着全球金融危机的蔓延，外国投资者急剧减少，加上全球信贷紧缩政策导致资本流入大幅萎缩。
根据国际金融协会（IIF）的统计，2008年由于商业银行收紧信贷，大量资本流出阿联酋；同时由于迪拜货币迪拉姆与美元实行固定汇率，美元贬值预期增强更加剧了迪拜的资本外逃，导致其资本账户出现550亿美元的赤字，而2007年该数据为290亿美元的盈余。
大量资本在全球金融危机中撤逃，资本流入的情况日益恶化，加上迪拜本国的资本大量流出，这就导致了在金融危机中迪拜的债务危机，资本流向的不正常。
在此情况下，迪拜繁荣的房地产业开始陷入瘫痪。
2008年8月至今，迪拜房地产价格降幅最高时曾达到50%，政府投资规模达3000亿美元的大型工程有一半以上被取消或处于停工状态，承包商和顾问公司（其中一些还聘请了高薪的外籍员工）削减了数以千计的就业机会。
汇丰银行早期公布的一份报告显示，在迪拜被暂停的建筑项目价值高达近750亿美元。
在海湾合作委员会（GCC）管辖的整个地区，已经被取消或暂停的房地产和建筑项目总值约为2490亿美元。
2009年2月份起，迪拜世界开始不断遭遇困难，其在美国耗资86亿美元的拉斯维加斯城市中心项目（Las Vegas City Center）需寻求贷款融资才可顺利进行。
同时，公司旗下地产商Limitless公司负责开发的耗资110亿美元的阿拉伯运河项目二期工程已被取消。
3月份，Limitless公司宣布裁员7%。
棕榈岛集团也已经取消或暂停了一些项目，其中包括纳赫勒港湾大楼（Nahkeel Harbour and Tower）.特朗普国际酒店大厦（Trump International Hotel and Tower）以及耗资30亿美元、与韩国三星C&T公司合作的购物中心扩建项目，同时还削减了500个工作岗位。
金融危机中，迪拜的资本流向问题令人深思，正是由于资本流向问题，才会使迪拜的债务危机在某种程度上愈演愈烈。
迪拜世界投资国际金融业务带来的亏损。
迪拜近年来大举投入国际金融业，主要由最大的国有控股集团迪拜世界来操作完成，但由于2008 年美国金融危机的爆发，引起了美国多家全球顶级大公司的纷纷破产，世界经济步入衰退期，在金融危机持续的影响下，投资于国际金融领域的迪拜世界自然难以独善其身，使迪拜的国际投资出现了严重亏损。
2007 年，迪拜世界斥资51 亿美元，购入美国娱乐业巨头米高梅公司近10％的股份，但后来米高梅的股价，一度从当时的84 美元降至16.8 美元。