房地产政策中利益相关者的分析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析
房地产开发中的项目合作与利益分配分析在房地产开发领域，项目合作是一种常见的商业模式。
通过多方利益相关者的合作，房地产开发项目能够更好地推进和完成，同时也能够实现利益的合理分配。
本文将对房地产开发中的项目合作与利益分配进行分析和讨论。
一、合作模式1. 合作主体在房地产开发项目中，合作主体通常是开发商、设计师、施工方和销售代理等。
各方的合作将协同完成项目的筹备、设计、施工和销售等各个环节。
2. 合作形式项目合作可以采取多种形式，包括联合开发、合资合作、合作开发和委托代建等。
不同的合作形式决定了各方的权益和责任。
二、利益分配房地产开发项目的利益分配是合作的重要内容。
合作各方在项目中投入不同的资源，因此如何公平合理地分配利益是合作的关键问题。
1. 资金投入与利润分享合作各方通常根据各自的资金投入比例来确定利润分享比例。
一般情况下，资金投入越多的一方将获得相应比例的利润。
这样有利于激励合作各方增加投入，提高项目的开发质量和效益。
2. 劳动贡献与收益分配在房地产开发中，设计师、施工方和销售代理等各方的劳动贡献对项目的成功也起到重要作用。
因此，可以根据各方的劳动贡献来确定相应的收益分配。
这样能够有效激励各方积极参与项目并尽职尽责。
3. 风险承担与利益分配房地产开发项目存在一定的风险，在利益分配中应该考虑到各方的风险承担情况。
通常情况下，风险较大的一方可以获得相应的利益回报，以平衡风险与利益之间的关系。
三、合作与项目成功项目的成功离不开各方的合作。
在房地产开发中，合作各方应该保持良好的沟通与协调，确保项目的顺利推进。
1. 沟通与协调合作各方应该及时沟通交流，了解各自的需求和要求。
在项目执行过程中，要密切协调各方的工作，解决问题和难题，避免合作中出现不必要的纠纷和摩擦。
2. 有效管理房地产开发项目需要进行有效的管理。
包括对项目计划、进展、成本、风险等方面的管理。
合作各方应该共同制定和执行项目管理计划，确保项目的按时、按质、按量完成。
房地产政策中利益相关者分析
房地产政策中利益相关者分析【摘要】房地产政策中的利益相关者分析是一项重要的调查研究，旨在探讨政府、开发商、购房者、投资者和金融机构在房地产政策中所扮演的角色以及各自的利益和影响。
政府在制定政策时需要考虑到各方的利益平衡，确保房地产市场稳定发展；开发商则希望政策能够创造更多的发展机会和利润空间；购房者关注政策的影响是否能够帮助他们更轻松地实现购房梦想；投资者则希望政策的稳定性能够为他们投资带来更好的回报；金融机构则希望政策的制定能够促进房地产市场的金融稳定。
通过对这些利益相关者的分析，可以更好地理解房地产政策的制定背景和影响因素，为未来的政策调整和优化提供有益参考。
【关键词】房地产政策、利益相关者、政府、开发商、购房者、投资者、金融机构、利益分析、结论。
1. 引言1.1 房地产政策中利益相关者分析房地产政策中利益相关者分析是指对于涉及房地产行业的政策制定过程中，各利益相关者所持有的利益观点、诉求与立场进行深入研究和分析。
在房地产领域，政府、开发商、购房者、投资者和金融机构等各方都是重要的利益相关者，他们的利益冲突和协调将直接影响到房地产政策的效果和执行。
通过对各利益相关者的分析，可以深入了解他们的利益诉求和关注重点，为政策的设计提供重要参考。
政府在制定房地产政策时需要考虑到公共利益、经济发展和社会稳定等多方面因素，同时平衡好各利益相关者的利益诉求，确保政策的可行性和公正性。
开发商在房地产政策中通常关注的是市场环境和政策趋势，他们希望政策能够促进市场的发展和投资回报。
购房者则希望政策能够保障其购房权益和居住环境，同时控制房价的波动，确保房地产市场的稳定和透明。
投资者和金融机构则关注政策对于投资回报和金融风险的影响，他们希望政策能够保障市场的流动性和稳定性，从而降低投资的风险和成本。
房地产政策中利益相关者分析是一个复杂而重要的议题，只有充分考虑各方的利益诉求和需求，才能制定出符合市场实际情况和政策目标的有效政策措施。
房地产企业社会责任的评价指标研究——基于利益相关者角度
位 、能 力和 手段 ； （ ３）紧急性 ，即某 一群 体 的要 求能 否立 即 引起
房 地 产开 发 企 业 ，根 据 《 市 房 地 产管 理 法 》的定 义 ，它是 公司 管理层 的 关注。 通过查 阅大 量相 关文献 以及 专家 咨询 ，将三 个 城 以赢利 为 目的投资 开发房 地产 项 目 ，从 立项 、规划 、土地 出让 或转 原则 的指标 得分相 加 ，确定 出 了房地产 企业 的 主要利 益相 关者 ：拆 让 、拆 迁 、建 设 、到销售 等一 系列经 营行 为 的企业 组织 。作 为国 民 迁户 、股 东 、债 权 人 、社 区 、政 府 、员工 和 消 费者 。下 面通 过 一 经济 的支柱产 业 ，又是 一个事 关 民生 的行业 ，更应 在这 次企 业社会 个房 产项 目开 发全过 程一 一分析 房地 产企 业对各 个利 益相 关者 的责
二 、 利益相关者理论对企 业社会责任评价的影响
式 》中明确提 出了利益相 关者 理论 。所谓 利 益相 关者就 是能 够影 响
响力。 它们希 望可 以凭借 享 受的种 种特权 ，攫取 更 大 的利益 ；但 另
一
但 是 根 据 弗里 曼 对 利益 相 关 者 的定 义 ，几乎 所 有 的个 人 和 组
方面 。随 着人们 认识水 平 的提升 ，他们 对企 业 的期 望 已不再 仅仅 织都可 以成 为房地 产企 业 的利益 相关 者 ，因为他 们都 或直接 或 间接 局 限于创 造物 质财 富 ，提 供就 业机会 ，照 章纳税 ，而是 更多 的关注 的受影 响或 影 响之。 鉴于此 ，米 切尔 指出 了鉴定 企业 利益相 关者 的
中需要 对拆迁 户承 担责任 。而 所有 这些 与房地 产企 业产 生互 动的群 甚至 利用 自 己的强势 地位 ，直接 指定 估价机 构 ，被拆 迁人 的权利 完 体 和个人 就构成 了 它的利益 相关 者群体 。 全 被剥 夺 。这不但 为开发企 业提 供 了利润 来源 ，同时也 为拆 迁户 的
利益相关者理论的分析---原创
利益相关者理论的分析方法
利益相关者理论的分析方法多锥细分法“企业的生存和繁荣离不开利益相关者的支持，但利益相关者可以从多个角度进行细分，不同类型的利益相关者对于企业管理决策的影响以及被企业活动影响的程度是不一样的”。
20世纪90年代中期，国内外很多专家和学者采用多锥细分法对利益相关者从不同角度对利益相关者进行了划分。
Freeman（1984）认为，利益相关者由于所拥有的资源不同，对企业产生不同影响。
他从三个方面对利益相关者进行了细分：（1）持有公司股票的一类人，如董事会成员、经理人员等，称为所有权利益相关者；（2）与公司有经济往来的相关群体，如员工、债权人、内部服务机构、雇员、消费者、供应商、竞争者、地方社区、管理结构等称为经济依赖性利益相关者；（3）与公司在社会利益上有关系的利益相关者，如政府机关、媒体以及特殊群体，称为社会利益相关者。
Frederick （1988）从利益相关者对企业产生影响的方式来划分，将其分为直接的和间接的利益相关者。
直接的利益相关者就是直接与企业发生市场交易关系的利益相关者，主要包括：股东、企业员工、债权人、供应商、零售商、消费商、竞争者等；间接的利益相关者是与企业发生非市场关系的利益相关者，如中央政府、地方政府、外国政府、社会活动团体、媒体、一般公众等。
Charkham （1992）按照相关群体是否与企业存在合同关系，将利益相关者分为：契约型和公众型利益相关者两种。
Wheeler（1998）从相关群体是否具备社会性以及与企业的关系是否直接由真实的人来建立两个角度，比较全面的将利益相关者分为四类：（1）主要的社会性利益相关者，他们具备社会性和直接参与性两个特征；（2）次要的社会利益相关者，他们通过社会性的活动与企业形成间接关系，如政府、社会团体、竞争对手等；（3）主要的非社会利益相关者，他们对企业有直接的影响，但却不作用于具体的人，如自然环境等；（4）次要的非社会利益相关者，他们不与企业有直接的联系，也不作用于具体的人，如环境压力集团、动物利益集团，等等。
利益相关者分析在房地产项目中的应用研究
利益相关者分析在房地产项目中的应用研究房地产项目开发涉及的利益相关者众多，包括业主、开发商、政府、融资方、设计公司、施工方、保险公司等等。
如何平衡各方利益，并制定出符合各方期望的方案，事关整个项目的成功与否。
因此，利益相关者分析在房地产项目中的应用显得尤为重要。
一、利益相关者分析的定义和作用利益相关者分析是一种有关项目利益相关者的详细分析和研究。
通过对各方利益关系、影响和意见的了解，制定行动计划，以促进项目的成功实施。
利益相关者分析有助于建立良好的业务关系，增强利益决策的透明度与公正性，提高项目管理的效率和质量。
二、利益相关者的分类和分析利益相关者可以分为外部利益相关者和内部利益相关者。
外部利益相关者包括政府、投资人、消费者、供应商等；内部利益相关者包括企业内部的员工、管理层、董事会等。
利益相关者的分析需要考虑到不同利益相关者对项目的影响、利益、需求和满意度等方面内容。
政府是房地产项目的重要利益相关者之一，与项目开发者的关系密切。
政府在项目开发中的角色不仅是批准许可证、规划和设计，更重要的是监管和监督。
在政策法规、市场环境等多方面影响下，政府的利益也不容忽视。
因此，开发商需要了解并考虑政府的利益诉求，与政府加强合作关系，并与政府进行认证和审批工作的协商与沟通。
投资人包括股东、银行等，是房地产项目的重要资金来源和利益相关者之一。
投资人关注的是项目的盈利情况和造血能力。
因此，开发商需向投资人呈现项目的各种风险与机会，以提高他们对项目的信心。
消费者是房地产项目最终的购房者，他们对产品的质量、价格和生活便利程度具有决定性影响。
因此开发商需要在项目开始前了解消费者对于房屋的需求与期望，构建满足消费者需求的产品，以提高购房者的满意度，增加项目的竞争力。
供应商是房地产项目的重要合作方，包括材料供应商、工程承包商等。
他们对项目的质量、进度、效益等方面有直接影响，因此开发商需要对供应商进行选择、管理，以保证项目的进度，满足客户的要求。
政策执行的路径—激励分析框架以住房保障政策为例
政策执行的路径—激励分析框架以住房保障政策为例一、本文概述本文旨在探讨政策执行的路径，并以住房保障政策为例，构建一个激励分析框架。
政策执行是政策生命周期中的关键环节，其成功与否直接关系到政策目标的实现程度和社会效果。
然而，在实际执行过程中，政策执行往往受到多种因素的影响，如执行者的激励、政策资源的分配、执行环境的制约等。
因此，本文试图通过构建一个激励分析框架，来解析住房保障政策执行过程中的激励机制，以期为提高政策执行效果提供理论支持和实践指导。
本文将对政策执行的相关理论进行梳理和评述，明确政策执行的重要性和影响因素。
以住房保障政策为例，深入剖析政策执行过程中的激励机制，包括政策执行者的个人激励、组织激励以及制度激励等方面。
在此基础上，构建一个包括政策执行者、政策资源、执行环境等要素的激励分析框架，以揭示各要素之间的相互作用和影响机制。
通过本文的研究，我们期望能够深入理解住房保障政策执行过程中的激励机制，揭示政策执行的关键环节和影响因素，为提高政策执行效果提供理论支持和实践指导。
本文的研究也有助于丰富和完善政策执行理论，为推动政策科学的发展贡献力量。
二、理论框架：激励分析框架的构建政策执行的核心在于如何将政策目标转化为实际行动，而激励分析框架为理解这一过程提供了有力的理论工具。
激励分析框架的构建，基于对人类行为动机的深入理解，旨在揭示政策执行过程中各参与主体的行为逻辑和决策过程。
在构建激励分析框架时，我们首先要明确政策执行过程中的主要参与主体，包括政策制定者、执行者、目标群体等。
这些主体在政策执行过程中扮演着不同的角色，拥有不同的利益诉求和行为动机。
因此，我们需要深入分析这些主体的激励结构，包括他们的需求、期望、偏好以及面临的约束条件等。
接下来，我们需要构建一个包含多层次激励因素的分析框架。
这些激励因素可能包括物质激励、精神激励、制度激励等。
物质激励主要关注经济利益的分配和补偿，精神激励则关注个体的荣誉感和归属感，制度激励则强调通过制度设计和安排来引导和规范个体的行为。
房贷新政对房地产业发展的影响分析
会有药到病除的功效：二是住宅结构严重 行通过为购房者提供贷款获取 正常利息收
不 合 理 ， 人们 基 本 住 房 没 有得 到满 足时 ． 入 ， 在 最大限度避免“ 贷款停供” 现象 。
过快地发展 了用于投 资的商品房 ．虽然我
（ ） 二 购房者的反应预测。新政给普通
国房 地 产 。 购 房 者 的大 致 实 惠可 以计 算 如下 ：契 税税
的 比例远 大 于 居 民 收 入增 长 ．从 而 抑制 了 步提升上下游相关行业的景气度；开发商
市场需求 ．完成价格向价值 的回归需要 一 重 燃 购地 热 情 ，帮助 地 方 政 府 摆脱 土 地 出
段时问， 新政 出 台 只能 加 速 这一 回归 ． 不 让金锐减所带来 的财政 收入 下降危机 ： 但 银
不买跌的心理也还是不会买 ，当前房价过 确定性 。 调查发现 ， 想要一蹴而就恢 复市场 高是市场价跌量缩的内因。房地产调控政 信心 ， 激发购房者需求 ， 显然不现实 ， 反应
印花税 ； 对个人销售住房暂免征收增值税。 本身． 不支持高房价 ， 并 而是刺激居民的真
率 分 别下 调０２ 个 百 分 点 ．商 业 住 房 贷 款 是 为 自住 房 购买 者 改 善 住 房消 费 提 供选 择 ．７
最低首付款比例下调 为两成 ．利率 的下 限 机会 ． 并不意味着支持购房投 资。 扩大为贷款基 准利率 的０７ ： ． 接着央行宣 倍
目的显然是为了刺激消费 ．减轻购买 白住 保障力度。 尽管其本意如此 ， 但对“ 保房价” 房消费者的负担 ．并 以此防止经济过快下 和刺 激 投 资 能起 到一 定 作 用 ．甚 至 有 可 能
滑。 这一政策的出 台， 将对房地产产业链和 大 于在 本 意 上 的效 果 。 房地 产 金 融 产 生 一 系列 影 响 ．是 国 家宏 观 政 策 的“ 向标 ” 风 。
政策终结中的团体利益与利益团体辨析——以购房落户政策为例
达。他们表达利益的方式者体制内的利益聚合。Ｗ ０ ｔ ｎ ｏ ｔ ０ 强调从四个方面将利 益团体和其他的社会组织区分开来 ： 第一， 多成员的组织。 利益集团将不同类型的行动者（ 个人、 公司、 其他组织） 联系 起来， 并动员他们采取某种形式 的集体行动 ； 第二 ， 志愿性
内需 ， 进经 济增 长速 度 ， 促 一些地 方政 府和 学者 提 出“ 购房
部门对政策相关知识的重视， 也逐渐意识到旧政策大量积
存带来的层级间政策相互矛盾、 地区间政策相互抵触、 行业 间政策相互冲突等， 不仅有损政府的权威形象， 了微 也樗 观领域个体行为的依据 ， 有必要启动政策终结。在对政策
中国和很多国家的历史都表明， 经济变迁必然导致新
的社 会 势 力 ， 的 社 会势 力 必然 要 进 行 政 治 上 的利 益 表 新
人相同的兴趣 ， 他就没有理由为了团体的集体收益而对团
体做 出贡献。当然 ， 人们完全可能在不考虑成员集体收益 的情况下加入团体 ， 但这只是由于在给定团体成员的社会 地位或个人价值观时 ， 对私人收益和成本进行平衡比较才 会使加入团体行为有价值。
两会也曾提出将会放宽中， 市和中小城镇购房落户的条 Ｊ 峨
件， 这看似为购房落户政策的合法化提供 了一个契机， 实质 上却暗藏巨大风险， 需谨慎行之。该政策的实施确实产生
了一定 积极作用 ， 加 了地 方政府 的财 政收入 、 如增 改善 了城
市景观、 提供了就业岗位等， 但该项政策也造成 了 城市生态 容量的超负荷运转， 被认为有公权力干扰市场规律之嫌， 因 此遭遇合法性危机 ， 更严重的是加剧 了社会不公平。这些 负面效应大大超过了有限的短期的正面效应 ， 是一项非正
的成 员身份。 从形式上 看 ， 益集 团难 以阻止其成 员退 出 ， 利
基于房地产参与者利益关系的金融政策分析及选择
理论探讨删黝魅磊鲶蠡裂警舀叠誓蘸象琵裂隧!襞熹黼撕基于房地产参与者利益关系的金融政策分析及选择张昭俊一、房地产参与主体及其经济关系的界定1、房地产业及其参与主体根据机构单位的基本特征，本文把参与房地产经济活动的主体划分为七个主要机构单位，即政府(中央、地方)，房地产开发商、施工企业、建材企业、金融机构、投资者、普赵宏中通居民(购买住宅主要用途是自住)等，当然，还包括其它机构如规划设计部门、中介代理企业、物业管理公司等。
2、房地产参与主体的经济关系界定(1)房地产投资的资金来源企业资金结构的变化对房地产企业的经营运作以及整的是一种蓝海战略发展思维。
经济型酒店以满足客人的核心需要为基础，它通过增加和创造传统酒店行业未提供的价值元素、删除和减少某些价值单元，就能使酒店在追求差异化的同时兼顾低成本。
增加：经济型酒店主要给买方提供酒店的核心价值——住宿，在此基础上相对于传统酒店，它增加了更便捷的自助式服务内容。
创造：相对于传统酒店，它创造了网络订房、品牌连锁、品质一致、标志一致等内容；它的选址基本在市郊结合处，避开地价昂贵的闹市区，但十分注重交通的便利；它注重收购一些低价厂房和传统旅店进行改造；它的内部装修注重简洁实用，如用便于清洁的塑料地板代替地毯，组合柜改用简单的防火板制作。
减少：相对于传统酒店，它大幅度减少了次要价值，餐饮服务的内容，仅提供简单的早餐服务。
删除：相对于传统酒店，它基本删除了地位价值湔厅接待、酒吧、茶吧、游泳池、网球场、门童接待等)、辅助价值(订车、订票、会议室等)的内容，这些因素在大多数情况下是一种想当然的价值，或者说并不是服务购买者特别看重的价值。
分析发现，前两个问题着重于如何提升酒店服务购买者的价值，创造新的需求，后两个问题，可以帮助酒店将成本水平降低到竞争对手之下。
蓝海战略的创造是在降低成本的同时为客户创造价值，从而获得饭店经营价值与客户买方价值的同步提升。
客户买方价值来源于酒店以较低的价格向客户提供更高的购买效用，如对部分酒店的买方而言，过大的酒店大堂、游泳池就是一种消费冗余，是一部分人消费，却让许多入住酒店而没有这些消费倾向、消费能力的人为此共同埋单，这其实是削弱了这部分客户的买价值。
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房地产政策中利益相关者
的分析
公共政策制定中的利益相关者是指所有对政策的目标和执
行感兴趣并对其具有影响的团体和个人。
房地产政策一直关乎多个群体的利益,这其中包括政府、公众、房地产企业、媒体等。
可见房产政策是一种政治妥协的产物,这需要兼顾各方的利益诉求,透视这些政策制定过程,可以发现众多利益相关者。
1.政策制定者―政治领袖
通常来说,中央政府是最重要的政策决策主体,他们是房地
产政策的最重要的利益相关者,政治首脑又是中央决策中起决定性作用的关键人物,政治首脑主要是指副总理以上的政府官员,
具有巨大的政治权力,负有重大政治责任,往往着眼于全盘作出
公共决策,是最主要的决策者。
JP
2.政策操作者―技术官僚
技术官僚是指部委内负责起草具体方案的技术官僚,主要是各个部委的正副部长以及下辖的各个司局的正副司局长,比如住建部、发改委、国土资源部、监察部、中国人民银行、银监会、国家外汇管理局、商务部、财政部、国家税务总局等部委的官员。
他们长期负责该领域中的具体事务,具有丰富的经验与知识,是
政策方案的主要制定者。
在政策方案起草过程中,部长级官员并不亲自参与,他通常是根据政治首脑的政策意图和本部门的利益
考虑,在听取司局长汇报的基础上作出指示;司长级官员则负责秉承旨意,拟定具体方案。
在政策制定中,他们起到了如下作用:频繁地调研,召集各种形式的研讨会,委托思想库研究某一政策问题,由此酝酿和拟定政策方案;积极响应政治首脑的垂询、意见与要求,及时调整政策方案,支持政策方案上传,设定政策议程;根据具体情况,不断地调整政策执行,制定政策实施细则,在政策执行中实现政策再决策。
3.政策执行者―地方政府
地方政府主要包括省级政府、市级政府、县级政府、乡镇政府(街道办事处),他们是主要政策执行者,也是房地产政策的极其重要的利益相关者。
自1994年分税制改革以来,地方政府在土地使用权转让中获得大量非预算收人,显示出“土地财政”的特征;地方政府的主要官员在任期制与功绩制的约束下希望维持高房价以获得更多土地出让金,增加财政收人,赢得晋升的政治资本;此外,长期以来由于监管与约束机制的缺失,地方政府部门组织出现碎片化趋势,秉持本位主义态度“养寇自重”,为利益集团所“俘获”,导致软政权化现象,主管部门及其领导在决策与施政中置公共利益于不顾,为谋取特殊利益大开方便之门。
这样,在政策制定过程中,他们基本不能反映老百姓利益;与房地产商结成利益同盟,共同维持高房价;采取机会主义态度,消解中央政策,有利者行之,不利者避之。
JP
4.政策影响者―利益集团
自房地产市场化改革以来,房地产利益集团得以形成,主要
有三个:由国营城建系统和中房系统组成的房地产协会,属于建
设部系统,更多的是代表政府和国营企业的利益;全国工商联下
属房地产商会,其成员多为民营中小房地产企业(包括建材等相
关行业的一些民营企业);代表各大城市拥有领导地位的民营房
地产企业的“中城房网”,“大公司俱乐部”或`好公司俱乐部”。
此外,还包括那些将住房作为投资工具的少数民众,如专业的炒
房客、房地产中介以及国际投机商等。
在政策制定中,他们积极进行幕后游说,影响政府决策,既插手政策目标选择,也干预政策方案制定。
比如,开展调研,提供行业报告;资助科研机构,借助媒体公布结果,制造舆论;高新聘用学术精英,作为政策代言人;密
切联系技术官僚,提供政策方案或干脆贿赂;与媒体、地方政府建立利益同盟。
面对政府已经或有意颁布的旨在抑制房地产暴利的政策,这个利益集团通常高举“市场”大旗,大声疾呼要抵制来自“行政意志”的“不合理干顶”;而对政府颁布的符合他们利益、有助于维护并扩大其暴利的政策(这些政策往往又是他们通过各种手段争取得来的),无论这种政策需要政府部门动用多少行政
资源强力推进,他们都赞赏有加。
在公共政策过程中,他们展现了巨大的能量,不可小觑:获取大面积廉价和珍稀土地供给;为房地产业获取廉价融资创造更有利环境;维护房地产不合理高价与暴利;削弱、扭曲政府关于小户型、经济类房产供应要求,满足暴利需求;排挤新进入竞争者。
5.政策研究者―专家学者
专家学者亦称思想库。
在目前中国,涉足房地产政策制定的思想库主要有国务院发展研究中心(DRC)、住建部政策研究中心等。
在政策制定过程中,他们主要是提供政策咨询或直接参与、帮助决策部门从事课题研究或基于公共精神独立研究,以直接上书或媒体公布研究成果的形式来引起政治决策层注意。
6.政策传播者一一媒体精英
媒体精英主要是指负责传媒的记者、编辑、网络论坛骨干、政论评论员等,他们也是幕后活动者,主要有引导舆论设立议程、制造公共舆论的作用。
一方面媒体精英筛选、过滤新闻事件,刻意放大某些政策议题,旨在引起公众的普遍关注和讨论,形成强大的社会舆论,从而设立政策议程。
另一方面,各个媒体精英持有不同的政策偏好与动机,或为公,或谋私,在公共能量场中他们扮演着不同的角色,采取了不同的策略,加人到不同的政策论战阵营,有的为地产集团摇旗呐喊,有的为民生疾苦大声疾呼,发出了迥然不同的声音。
7.政策接受者―购房民众
在房地产政策制定中,购房民众主要可以分为消费性购房民众与投资性购房民众。
消费性购房民众主要包括大量准备结婚或已婚的年轻人及其家庭、想改善住房的普通家庭和从农村进人城市的家庭,他们代表了住房市场的刚性需求,是真正的住房消费者。
民众的可承受政策偏好是低房价政策。
在决策过程中,普通
民众无权直接参与政策制定,进行政策辩论与对话,也无权对政
策提案进行投票表决,他们影响政策制定的方式主要有:通过大
众媒体,尤其是网络,制造社会舆论,对政策决策者施加压力;借
助党代表、人大代表及政协委员在党代会、人大或政协会议中反映意见,表达利益诉求,企图引起决策者关注;以公民精神为纽带,抱作一团,集体协作,用一个声音说话;利用政府或专家调研机会,主动反映住房难问题。
结语
上述利益相关者图谱清晰地描绘出谁是房地产政策制定中
利益相关者集团,在针对房地产市场问题而进行公共决策时,代
表哪个集团的利益,他们是否可能反对或阻扰某一政策通过,他
们的实力怎么样,应该如何对待他们。
通过这一图谱,可以确定公共决策中所有利益相关者及其相互关系,可以了解政策制定中存在的风险与机会,可以识别和应对任何可能的变化,以便未雨绸缪。