房地产经纪公司线上线下营销模式分析(2021年)
房地产线上运营方案
房地产线上运营方案一、房地产品牌营销1. 品牌定位和传播房地产企业需要根据自身定位和目标客户群体制定合适的品牌营销策略。
线上运营的品牌传播可以通过社交媒体、内容营销、视频营销等渠道进行，提高品牌的知名度和美誉度。
2. 品牌形象建设线上形象的建设可以通过官网、公众号、微博等渠道进行，打造专业、大气的形象，展示企业的实力和价值观。
3. 品牌故事讲述品牌故事是品牌传播的重要组成部分，可以通过视频、文字等形式进行讲述，吸引用户的关注和共鸣，增强品牌认知度和忠诚度。
4. 品牌合作与活动与知名品牌合作、举办线上活动可以提升品牌的影响力和感知度，吸引更多潜在客户的关注。
二、线上销售渠道1. 官方网站房地产企业需要建立专业的官方网站，提供详细的产品信息、优质的用户体验，支持在线咨询、预约看房等功能，为用户提供全方位的购房服务。
2. 电商平台房地产企业可以通过合作电商平台进行产品销售，提供在线支付、线上合同签署等服务，吸引更多用户关注和购买。
3. 社交平台房地产企业可以在知名的社交平台上进行产品推广和销售，通过朋友圈、微博、微信公众号等渠道进行线上营销和互动，增加用户黏性和购买意愿。
4. 移动端应用开发移动端应用，提供线上看房、购房、签约等一站式购房服务，方便用户随时随地进行购房操作。
三、用户体验优化1. 网站设计与内容优化网站设计简洁易懂，内容丰富具有吸引力，提高用户的浏览粘性、降低跳出率。
2. 客户服务优化建立在线客服系统，提供24小时在线咨询服务，及时解答用户的疑问，提升用户满意度。
3. 营销活动优化针对线上用户特点，利用大数据分析用户行为和兴趣，制定目标精准的营销活动，提高用户活跃度。
4. 数据分析与个性化推荐通过用户数据分析，为用户提供个性化的购房推荐，提高用户体验和购房满意度。
四、数据分析与维护1. 数据统计与分析对线上用户行为进行数据统计和分析，了解用户喜好、购房意向等信息，为企业线上运营决策提供数据支撑。
国内房地产经纪主要企业(贝壳)业务与营销模式解析
贝壳：链家升级版，国内房地产经纪龙头亿元业务交易总额（GTV ） 市占率9.5% 212775.5% 5.6%1329111531101448896➢ 贝壳由链家网升级而来，打造技术驱动的开放型品质居住服务生态。
链家最早成立于2001年，2008年推出“链家在线”；2011年在业内率先承诺“真房源”，形成良好的口碑效应；2015年与伊诚地产、德佑地产、深圳中联地产等合并，带动规模再上台阶；2018年推出 “贝壳找房”。
不同于链家网垂直自营模式，贝壳通过ACN 模式聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，为用 户提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。
➢ 贝壳已成为国内最大的住宅交易和服务的线上与线下集成平台。
2017-2019年贝壳GTV 从1.01万亿增至2.13万亿元，CAGR 达44.8%，市占率从5.5%提升至9.5%（其中存量房、新房市占率分别达15.4%、5.4%）；尽管受疫情影响，2020H1仍实现GTV1.3万亿元，同比增49.4%。
目前公司业务覆盖全国103个城市。
贝壳发展历程贝壳平台构成与协同优势贝壳业务交易总额及市占率（分母为全国房屋交易总额）25000200001500010000500012%10%8%6%4%2%0%2017201820192019H12020H1贝壳：存量房交易为主，营收快速增长股权激励支出（亿元）➢ 存量房为贝壳交易贡献主力，但新房占比显著提升。
贝壳积极利用渠道、客源优势挖掘一二手联动效应、拓展新房市场，2017-2020H1存量房交易占比从73%降至59%，新房交易规模占比则从25%升至37%，另外装修、金融等新兴服务和其他占比从2%略微升至4%。
➢ 营收近年增长快速，净利润上半年明显改善。
2017-2019年贝壳营收从255亿元增至460亿元，CAGR 达34.3%；受股权激励支出增加（2019 年达29.6亿元）等因素影响，净亏损从5.4亿元增至21.8亿元；若剔除股权激励支出、因收购导致的无形资产摊销、投资减值损失、公 允价值变动等，调整后净利润从0.7亿元增至16.6亿元，若进一步剔除利息、税费、折旧等，调整后EBITDA 从10.7亿元增至29.2亿元。
线上与线下结合的营销策划方案
线上与线下结合的营销策划方案摘要：随着互联网的发展和普及，线上营销已经成为企业推广和销售的重要手段之一。
然而，只依靠线上营销可能会有一定的局限性。
因此，本文将探讨如何将线上营销与线下实体店结合起来，实现更好的营销效果。
第一部分：背景分析1.1 营销环境分析随着数字技术的快速发展，线上销售已经成为主流。
尤其是在疫情期间，线上购物的需求更加旺盛。
然而，线上销售也存在一些问题，如信息不对称、信任度不高等。
因此，线下店铺可以帮助消费者获得更好的购物体验，提高销售。
1.2 市场竞争分析目前，各种行业的竞争都非常激烈。
线下实体店面对着线上平台的竞争，需要有一种更加创新和独特的营销策略，以吸引和留住顾客。
1.3 目标市场分析在公司的营销策略中，明确目标市场十分重要。
通过对目标市场的分析，可以更好地了解消费者的需求和喜好，从而调整营销策略。
第二部分：线上与线下结合的营销策划方案2.1 品牌定位品牌定位的核心是明确公司的核心价值和目标市场。
在线上和线下的结合中，品牌定位应该保持一致，强调品牌的独特性和价值。
2.2 线上推广通过线上渠道，如社交媒体和电子商务平台，进行品牌宣传和广告推广。
可以借助 influencers和KOLs 等大V人物，提高品牌知名度和信任度。
同时，运用搜索引擎优化技术，提高品牌在搜索引擎中的排名。
2.3 线下实体店展示在线下实体店中，设置专门的展示区域，展示商品的特色和优势。
可以通过独特的陈列方式，吸引顾客的注意力，并提供舒适的购物体验。
2.4 线上线下联动可以通过扫描二维码、线上下单线下取货、线下体验线上分享等方式，实现线上线下的联动。
这不仅可以提高顾客的购买满意度，还可以促进线下实体店和线上平台的交流。
2.5 定期举办线下活动定期举办线下活动是促进线上与线下结合的重要手段。
可以组织一些主题研讨会、产品发布会或促销活动，吸引顾客参与和购买。
2.6 细致化客户服务线上与线下结合，需要提供更细致的客户服务。
国内房地产经纪主要企业(贝壳)业务与营销模式解析
90%
、上 海合计收入贡献比重从48%降至32%。
80%
70%
60%
➢ 从盈利能力看，整体稳中有升。从毛利率看，2017年-2020H1从18.7%提高至25.9%，近两年 50%
平
40%
30%
稳中略有提升。从佣金率看，若以营业收入/GTV粗略估算，2017-2019年分别为2.5%、2.5%、 20% 10%
贝壳：链家升级版，国内房地产经纪龙头
➢ 贝壳由链家网升级而来，打造技术驱动的开放型品质居住服务生态。链家最早成立于2001年，2008年推出“链家在线”；2011年在业 内
率先承诺“真房源”，形成良好的口碑效应；2015年与伊诚地产、德佑地产、深圳中联地产等合并，带动规模再上台阶；2018年推出 “贝壳找房”。不同于链家网垂直自营模式，贝壳通过ACN模式聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，为
。
贝壳真房源标准
贝壳楼盘字典资源庞大
4
贝壳：ACN明确分工、共享房源，辅以强管控
➢ 针对行业信息隔离痛点，贝壳基于美国MLS推出适应国内市场的 ACN模式，拆除信息孤岛并将服务流程细化、标准化。2018年贝壳推 出 ACN（Agent Cooperation Network）经纪人合作网络，在遵守 房源 信息充分共享等规则前提下，将经纪服务流程细化、标准化，同品 牌或跨品牌经纪人以不同角色（房源录入、房源维护、客源推荐、 客源成交等）共同参与到一笔交易并记录在ACN网络平台，房屋成交 后再按照各个角色的分佣比例进行佣金分成，从而打通各经纪品牌 、 经纪人之间隔离墙，实现房源、客源信息共享与高效协作。
用户提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。
➢ 贝壳已成为国内最大的住宅交易和服务的线上与线下集成平台。2017-2019年贝壳GTV从1.01万亿增至2.13万亿元，CAGR达44.8%，市占
线上线下销售模式对企业销售业绩的影响分析
线上线下销售模式对企业销售业绩的影响分析现代商业发展日新月异，线上线下销售模式成为了企业发展的重要方式。
线上销售指通过互联网平台进行商品销售，线下销售则是传统的实体店销售模式。
两者在销售方式、市场覆盖、消费者体验等方面存在着显著的差异。
本文将对线上线下销售模式对企业销售业绩的影响进行分析。
一、市场覆盖范围线上销售由于不受时间和地域的限制，能够迅速覆盖更广泛的市场。
通过在线平台，企业可以突破传统销售渠道的局限，将产品推广和销售覆盖到世界各地。
而线下销售则对于市场的覆盖有一定的局限，需要依赖于实体店面的地理位置和周围消费人群。
因此，线上销售模式对于企业销售业绩的提升具有明显优势。
二、销售成本线上销售模式相对于线下销售模式来说，其销售成本明显降低。
在线平台相对于实体店面来说，租金和人员开销相对较低，同时不需要大面积的库存和物流成本。
而线下销售则需要考虑各种成本因素，如店面租金、人员工资、库存管理和物流运输等。
因此，对一些资源有限或者规模较小的企业来说，倾向于选择线上销售模式，以减少销售成本，提高利润率。
三、消费者体验线下销售模式相对于线上销售模式来说，为消费者提供了更加真实且立体的购物体验。
消费者可以亲身感受产品的外观、质地和尺寸，同时也能够享受到售前售后的专业服务。
而线上销售则依靠文字、图片和视频等形式来呈现产品，消费者无法亲自接触和试用商品，可能会对产品的实际质量和适用性提出疑问。
因此，在一些消费需求较为敏感的领域，如高端奢侈品和家居装饰等，消费者更倾向于选择线下购物。
四、市场竞争随着互联网的飞速发展，线上销售市场竞争日趋激烈。
众多企业为了在线上市场占据一席之地，加大了广告宣传和促销活动的力度，如搜索引擎优化、社交媒体营销等。
同时，线上销售市场还存在一些导购平台和电商平台，整合了更多的消费者资源和销售渠道，给企业带来了更强的竞争压力。
而线下销售模式则面对的是当地区域内的市场竞争，相对较为稳定。
企业需要根据自身产品属性和定位来选择合适的销售模式，以应对市场竞争带来的挑战。
线上线下融合营销模式分析
线上线下融合营销模式分析一、背景介绍线上线下融合营销模式是指将线上和线下两种销售渠道有机结合起来，以实现产品或服务的全面宣传和销售。
随着互联网技术的发展，线上销售逐渐成为商家们首选的销售方式，但线下渠道的存在仍然具有重要意义。
本文将分析线上线下融合营销模式的优势、挑战以及应用案例。
二、优势分析1. 覆盖面广：线上销售可以通过互联网将产品推广到全球范围，无所不在的线下店面则可以更加贴近消费者，将产品直接展示给用户。
2. 强化品牌形象：线上平台提供了更多的互动和个性化的展示方式，可以更好地塑造品牌形象，而线下实体店则通过实物展示和亲身体验，增强用户对品牌的信任度。
3. 多渠道推广：线上线下融合营销模式可以通过多渠道的推广，将多样化的内容同时传递给用户，提高宣传效果。
4. 优化消费体验：线上购物便捷，而线下购物则可以提供更好的售后服务和交流体验，满足不同消费者的需求。
三、挑战分析1. 渠道整合难度高：线上线下渠道的整合需要协调各部门的工作，包括供应链、销售、客服等，需要统一的系统和流程支持。
2. 数据共享问题：线上线下融合需要统一的数据平台，实现线上线下数据的共享和分析，而数据安全和隐私也是需要考虑的问题。
3. 资源投入较大：线上线下融合需要投入大量的人力、物力和财力，包括线上平台的建设、线下店面的运营，对企业的资源要求较高。
4. 管理难度增加：线上线下融合需要统一管理线上和线下的销售团队，协调合作伙伴，对企业的管理能力要求更高。
四、应用案例一：O2O模式O2O（Online to Offline）模式是线上线下融合营销模式的一种典型应用。
通过线上下单，线下到店消费的方式，实现线上线下的有机结合。
例如餐饮业的外卖平台，顾客可以通过手机App下单，线下餐馆提供堂食或送餐服务，实现线上线下交互。
五、应用案例二：线上促销，线下体验一些企业通过线上促销和线下实体店体验相结合的方式，吸引消费者。
例如，线上平台推出优惠券或折扣码，用户在实体店消费时使用，既提高了线上销售量，也增加了线下店面的流量。
房地产行业线上线下房产交易服务平台方案
房地产行业线上线下房产交易服务平台方案第一章：项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目标 (3)1.3 项目意义 (3)第二章：市场分析 (4)2.1 行业现状 (4)2.1.1 房地产市场概述 (4)2.1.2 房地产交易模式变革 (4)2.1.3 房地产政策环境 (4)2.2 市场需求 (4)2.2.1 购房者需求 (4)2.2.2 房地产开发商需求 (5)2.3 竞争对手分析 (5)2.3.1 线上房产交易平台 (5)2.3.2 线下房产中介公司 (5)第三章：平台功能规划 (5)3.1 平台架构设计 (5)3.1.1 整体架构 (5)3.1.2 技术架构 (5)3.2 功能模块划分 (6)3.2.1 用户模块 (6)3.2.2 房源模块 (6)3.2.3 交易模块 (6)3.2.4 资讯模块 (6)3.2.5 售后服务模块 (7)3.3 关键技术实现 (7)3.3.1 分布式文件存储 (7)3.3.2 数据缓存 (7)3.3.3 消息队列 (7)3.3.4 安全防护 (7)第四章：线上房产交易服务 (7)4.1 房源信息发布与管理 (7)4.1.1 房源信息发布 (7)4.1.2 房源信息管理 (8)4.2 房产交易流程优化 (8)4.2.1 交易流程梳理 (8)4.2.2 交易流程优化措施 (8)4.3 交易安全保障 (8)4.3.1 信息安全 (8)4.3.2 交易安全 (9)4.3.3 法律法规保障 (9)第五章：线下房产交易服务 (9)5.1 线下门店布局 (9)5.2 房产顾问培训与管理 (9)5.3 客户服务与体验优化 (9)第六章：营销推广策略 (10)6.1 品牌塑造 (10)6.1.1 品牌定位 (10)6.1.2 品牌视觉识别系统 (10)6.1.3 品牌传播 (10)6.2 网络营销 (10)6.2.1 搜索引擎优化（SEO） (10)6.2.2 社交媒体营销 (10)6.2.3 网络广告 (10)6.2.4 合作伙伴营销 (11)6.3 活动策划与执行 (11)6.3.1 线下活动策划 (11)6.3.2 线上活动策划 (11)6.3.3 活动执行与监控 (11)6.3.4 活动后续跟进 (11)第七章：平台运营管理 (11)7.1 平台运营团队建设 (11)7.1.1 团队组织架构 (11)7.1.2 人员配置与培训 (11)7.1.3 团队协作与沟通 (12)7.2 运营数据监控与分析 (12)7.2.1 数据采集与整理 (12)7.2.2 数据分析方法 (12)7.2.3 数据应用 (12)7.3 平台维护与优化 (12)7.3.1 技术维护 (12)7.3.2 功能优化 (13)7.3.3 服务优化 (13)第八章：风险控制与合规 (13)8.1 法律法规遵守 (13)8.1.1 法律法规概述 (13)8.1.2 法律法规培训与宣传 (13)8.2 数据安全与隐私保护 (14)8.2.1 数据安全 (14)8.2.2 隐私保护 (14)8.3 风险预警与应对 (14)8.3.1 风险预警 (14)8.3.2 风险应对 (14)第九章合作与发展 (14)9.1 合作伙伴筛选与维护 (14)9.2 行业联盟与标准制定 (15)9.3 产业链拓展 (15)第十章：项目实施与展望 (15)10.1 项目实施计划 (15)10.2 项目验收与评估 (16)10.3 项目可持续发展策略 (16)第一章：项目概述1.1 项目背景互联网技术的飞速发展，房地产行业正面临着前所未有的变革。
房产经纪人的网络营销管理策略
房产经纪人的网络营销管理策略随着信息技术的发展，互联网已经成为房地产行业的重要渠道之一。
作为房产经纪人，应运用网络营销管理策略来提升自己的竞争力和业绩。
本文将探讨房产经纪人在网络营销中的管理策略，旨在帮助他们实现更好的销售成果。
首先，房产经纪人应重视个人品牌的塑造和维护。
在互联网时代，个人品牌的形象对职业发展至关重要。
通过撰写专业且有价值的文章、发布有深度的房产市场分析、定期更新个人简历等方式，房产经纪人可以展现自己的专业能力和经验，吸引更多潜在客户的关注。
此外，积极参与业内论坛和社交媒体，与其他从业者交流经验和建立人脉，也是树立个人品牌的有效途径。
其次，房产经纪人应准确把握客户需求，通过优质的内容营销吸引客户。
在网络上，房产经纪人可以发布与房地产相关的知识分享、购房攻略、市场动态等内容，以提升自身专业形象。
此外，借助独立博客或社交媒体平台，房产经纪人可以定期发布房源信息、举办线上或线下活动等，吸引潜在客户的关注和参与。
通过提供有价值的内容，房产经纪人可以在激烈竞争中脱颖而出，留下深刻印象。
第三，房产经纪人应建立并维护良好的客户关系。
网络营销的目的之一就是与潜在客户建立联系，引导他们主动选择自己作为购房的合作伙伴。
在网络平台上，房产经纪人可以通过在线聊天、回答用户提问、接受电话咨询等方式，主动与潜在客户进行沟通，了解他们的需求，并及时回应他们的疑问。
此外，定期发送个性化的邮件或短信，介绍最新房源、行业动态、购房福利等，也是维护客户关系的重要手段。
最后，房产经纪人应结合网络营销与线下销售，实现更好的业绩。
虽然网络营销是房产经纪人获取客户的重要渠道，但线下销售仍然至关重要。
在实际销售过程中，房产经纪人可以通过线下活动、开展小组讨论、举办购房咨询会等方式与潜在客户面对面交流，建立更加真实和亲近的关系。
此外，房产经纪人还可以利用网络平台来建立一种线上线下结合的销售模式，例如通过网络签约、在线看房等方式，提高销售效率和客户满意度。
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目录线下突围之道：市场变局推动优势转换1.现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升2.新房与存量房的渠道逻辑差异3.卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力4.买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升5.经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局6.经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效7.经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养8.总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围1.房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存2.房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应3.流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源4.客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换5.成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓6.总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平台最理想的模式线下突围之道：市场变局推动优势转换1.现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升在混业化渠道之争当中，经纪公司在三项业务中均持续提升。
从三类业务的渗透率来看，经纪公司在新房市场的渗透率从 2014 年的10%提升到 2019年的 26%，迅速提升；存量房交易市场渗透率长期维持在 80%以上，占据主导地位；住房租赁市场渗透率从 2014 年的 33%提升到 2019 年的53%，逐渐取得优势；经纪公司在三项业务的渗透率均持续提升。
图 18：经纪公司新房销售交易额（万亿元）及渗透率图 19：经纪公司存量房销售交易额（万亿元）及渗透率注：贝壳招股说明书披露的 CIC 灼识咨询统计的行业数据图 20：经纪公司住房租赁交易额（万亿元）及渗透率注：贝壳招股说明书披露的 CIC 灼识咨询统计的行业数据注：贝壳招股说明书披露的 CIC 灼识咨询统计的行业数据2. 新房与存量房的渠道逻辑差异新房与存量房的渠道逻辑存在差异。
在分析线下渠道商业模式之前，我们可以看到的是住宅新房和存量房的渠道业务逻辑存在差异：新房的渠道逻辑偏向于卖方市场，房源端的开发商在其中占据优势，通过推广的方式， 使客源端的购房者获知楼盘信息，并直接通过开发商自有渠道（主要是售楼处）进行交易；存量房的渠道逻辑则偏向于均衡市场，房源和客源两端需要经纪人进行拓展寻找，并与经纪人达成联系，经由经纪人进行信息匹配撮合最终完成交易。
图 21：新房与存量房的渠道逻辑差异3. 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力长周期维度看，新房去化难度将逐渐增加。
商品住宅新房的销售去化周期处于波动上升的进程中，去化周期加长，商品住宅新房的去化难度逐渐增加；从长期来看，根据住房和城乡建设工作会议披露，2019 年中国城镇人均住房面积达到 39.8 平米，对比世界主流发达国家来看，已经高于德国、英国、法国的 39.4、35.4、35.2 平米，未来住房面积的提升空间较小，住宅新房销售需求的提升空间存在一定限制，预计去化难度将逐渐增加；同时，经纪公司新房业务的渠道佣金率从 2017 年的 2.1%提升至 2019 年的 2.3%，也从侧面印证新房去化难度增加。
图22：商品住宅新房销售去化周期（月）图 23：各国城镇人均住房面积（平米）对比注：为 2019 年数据图24：经纪公司新房渠道佣金率长效机制下，销售快速结转需求增加。
房地产长效机制之下，国家对地产行业的调控收紧，“三条红线”政策限制房企的融资规模，增加房企的资金链压力，另一方面，房贷集中度管理政策从开发商和个人购房者两端对房地产相关融资进行限制，这样的政策环境使房企的资金压力增大，对快速销售结转的需求增强。
表3：三条红线政策标准红线标准红线 1 剔除预收款后的资产负债率大于70%红线 2 净负债率大于100%红线 3 现金短债比小于 1 倍表4：三条红线政策融资限制标准触碰红线数对应融资限制0 有息负债规模年增速不得超过15%1 有息负债规模年增速不得超过10%2 有息负债规模年增速不得超过5%3 不得有增加有息负债由以上两个因素推动，新房渠道的卖方市场逻辑开始转变，房源端的优势重要性增加，开发商需要拥有更强获客能力的新渠道。
开始减弱，而客源端图25：卖方需求转变：获客能力要求提升3.4.买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升买方选择面扩大，渠道转换效率重要性凸显。
多数购房者开始不再区分新房和二手房，而以实际需求为导向。
存量房交易在全国重要一二线城市占据主导，并且存量房的位置和交通优势逐渐凸显，使得一二手房需求市场开始融合。
以上因素使得购房者的选择面开始扩大，相应地，对渠道的匹配撮合能力有更高的需求，渠道转换效率的考量变得很重要。
图26：购房者对新房与二手房的需求导向图27：购房者对小区的考虑因素3.5.经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局经纪公司的获客方式覆盖全面且规模大，拥有较强的渠道获客能力。
相对于开发商和一手房代理公司，经纪公司的渠道获客方式覆盖面更广且规模较大。
在线上拥有更高的月活量的平台，线下长期培养的门店和经纪人拥有相对开发商案场更多的数量优势，并且经纪业务长期在客户资源上的深耕积累也使得熟客资源能通过转介绍带来新的客户资源。
表5：头部开发商及旗下物管公司的业务拓展线上导流线下拓展熟客转介绍户外广告媒体广告碧桂园碧桂园凤凰云（自销小程序）售楼处+3277 个物管项目√√保利售楼处+1389 个物管项目√√绿城售楼处+1759 个物管项目√√融创售楼处+635 个物管项目√√旭辉旭客家（自销app）售楼处+638 个物管项目√√易观千帆，DAU 为2020 年12 月数据3.6.经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。
通过门店和经纪人进行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表；加盟赋能模式下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取部分提成，以易居为代表。
从效率上来看，经纪公司（链家、我爱我家等）直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司（易居）的赋能模式，从单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额分别为1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿元/年；从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交易额分别为 820 万元/年和 610 万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单经纪人完成交易额为 80 万元/年和 40 万元/年。
同时，贝壳平台赋能部分单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下，转换效率同样高于纯赋能模式。
图28：各类型公司单个门店完成交易额图29：各类型公司单个经纪人完成交易额注：以2019 年交易数据进行比较，贝壳为整个贝壳平台数据，贝壳赋能为除链家外的平台加盟商数据注：以2019 年交易数据进行比较，贝壳为整个贝壳平台数据，贝壳赋能为除链家外的平台加盟商数据3.7.经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。
门店和经纪人作为经纪公司的基础设施，直接决定经纪业务的覆盖面。
头部经纪公司均拥有大规模的门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至 2020 年来看，物管公司中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量较少的我爱我家拥有约 3400 个门店，德佑则拥有约 10000 个门店，即使开发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差距；此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业年数在1 年以上，38%的经纪人从业超过 4 年，需要一定工作经验积累，无法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。
图30：经纪公司门店数量（棕色）与开发商物管公司项目（灰色）数量对比图31：经纪人从业工作年数图32：经纪人业务技能3.8.总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式综上，基于市场变局的买卖双方渠道需求改变，使得渠道获客能力和渠道转换效率成为渠道竞争中的关键。
经纪公司在获客渠道的覆盖面和规模上双向占优，直营带动平台赋能的模式拥有高转换效率，与新的渠道需求匹配度最高，同时存在门店和经纪人的基础设施壁垒，是线下渠道竞争中最理想的模式。
图33：买卖双方需求转变使经纪公司优势凸显4.线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不断提升，在整体市场当中的地位越发重要，而线上三种平台模式的竞争也由此展开，主要的竞争者为经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台、信息端口平台：经纪公司衍生平台：经由线上导流以后，通过线下经纪人对接房源客源，引导交易完成，以贝壳找房为代表。
收费模式上，对自营部分的交易收取与线下相同比例的佣金，对非自营的部分则从加盟经纪商的佣金中获取一定比例的平台抽成。
“直买直卖”平台：房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。
收费模式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。
信息端口平台：为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，平台并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用，以安居客为代表。
收费模式上，主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无关。
赋能平台：平台为线下中小经纪商提供品牌、数据库等资源，通过赋能经纪商的方法参与交易，以现在的房多多为代表。
从收费模式来看，赋能平台对经纪商完成的交易额按一定比例抽取佣金作为服务费用。
图34：房产交易线上平台的月活人数和渗透率图35：线上房产交易平台的模式对比4.1.房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存房地产交易线上平台存在痛点。
房地产的产品特性决定了房产交易平台存在的痛点：交易转化与用户留存。
1）在交易转化方面，房产交易环节多，流程复杂，且关联方多，转换交易的难度相较一般商品交易更大；2）在用户留存方面，通过贝壳平台与滴滴出行、美团外卖的对比来看，房产交易频次低，单次金额高，而佣金率较低；美团、滴滴这种佣金率比较高的平台可以让利补贴、用低价格吸引用户，使用户养成叫外卖和网约车的习惯后停止补贴；房产价交易平台则无法做到这一点，房产佣金率低，佣金补贴相对于房价比例太少，佣金补贴无法吸引用户选择平台，也就无法通过佣金补贴培养用户粘性，同时由于交易频次低，即使培养用户粘性，作用也较小，用户留存的难度大。