弥河镇控制性规划文本

目录一、总则二、规划依据三、功能定位与布局结构四、道路交通规划五、绿化景观系统六、土地使用和建筑规划管理通则七、地块指标控制一览表及用地平衡表一、总则1.1为顺利实施青州市弥河镇控制性详细规划，指导驻地的开发建设，统筹土地使用、道路交通、环境容量等提供技术依据和措施。

制定本规划。

1.2本规划的主要依据为《青州市弥河镇总体规划》以及弥河镇政府对驻地开发建设的政策文件。

1.3弥河镇规划区范围南至市场南路，北至增福路，东至东红公路，西至东方南路，面积约为388.7ha。

1.4本规划范围内的土地使用及一切建设活动必须遵守本规划的有关规定。

1.5本规划的实施及规划实施过程中对各种问题的协调处理，由镇规划主管部门负责。

二、规划依据1．《中华人民共和国城乡规划法》2．《城市规划编制办法》建设部3．《城市规划编制办法实施细则》建设部4．《镇、城市控制性详细规划编制办法》住房建设部5．《城市用地分类与城市建设用地标准》GBJ137-906．《城市居住区规划设计规范》GB50190-837．《城市道路交通设计规范》GB50220-958.《青州市弥河镇总体规划》三、功能定位与布局结构3.1 功能定位青州市的以机械加工制造业、食品加工业为主的现代化绿色型小城镇。

3.2 布局结构：弥河镇规划结构可以概括为：“一心、两带、五片区”的格局“一心”是指依托于镇政府，在政府街南北两侧形成行政办公、商业和教育文体中心。

“两带”是指依托于小河及其支流形成的东西向的绿化景观带和沿春光路形成的商业景观带。

“五片区”是指规划形成北部公园绿地片区；西部居住片区；东部生产建筑片区，南部以装载机市场城为主形成的商贸片区和中部的行政办公、商业和教育文体中心片区。

3.3 用地布局3.3.1 居住用地布局居住建筑用地：居住建筑用地主要分布在春光路两侧和小河沟的南北两侧，在原有村庄居住用地的基础上进行改造和扩充建设新型居住区。

3.3.2 生产建筑用地1.生产建筑用地：规划在春光路以东、东红路以西、镇前街两侧安排生产建筑。

3.3.3 仓储用地在南环路以南、东红路以西工业园区的北侧规划仓储用地，成为工业原料和产品储运、中转的物流园区。

3.3.4公共建筑用地1、行政管理用地：以镇政府为中心，在镇前街以北东红路以东形成集中办公区，布置镇直机关及其他行政管理单位。

2、教育机构用地：以现有中心小学、中心初中为主形成全镇的教育中心，在镇政府的南部增加一处教育机构用地，设置中心幼儿园，中心幼儿园和敬老院。

3、文体科技用地：规划三处的文体科技用地，一处位于在镇前街与春光路交叉口的东侧，集中安排文化馆、图书馆等文化娱乐设施，一处位于南部中心中学的西侧规划建设体育中心；第三处西南部的居住片区内。

4、医疗保健用地：镇医院扩大、完善形成全镇的医疗保健中心，南部居住区和北部居住区内规划各设一处卫生所。

5、商业金融用地：春光路与镇前街交叉口的西南地块形成商贸中心，春光路规划为镇区内的商业街，西南部居住区规划一处商业用地，春光路的南部在市场北路和市场南路之间规划一处装载机市场。

6、集贸设施用地：在原集贸市场扩建生活集贸市场。

3.3.5 公共设施用地布局规划保留扩大现状电信局。

近期沿用液化气站，远期在建设的天然气门站实现全镇供气；在增福路与东红路交叉口的西北规划污水处理厂，在增福路东侧规划一处消防站，变电站利用原变电站的位置扩建；保留东红路与镇前街交叉口西南侧的加油站，在东方南路和南环路上个规划一处加油站。

在镇区共设南北两处垃圾收集站。

3.3.6 公共绿地用地布局(一)、公共绿地1、规划建设滨河公园、人民活动广场、各居住区内的公园、绿地结合村庄内原有坑塘修建小型公共绿地，主干道、次干道两侧各规划10m绿化带。

充分利用小河两岸建设公共绿地，规划建设滨河公园，东方南路以西河段两侧地块较大，可开辟大型绿化公园，春光路以西为荷花园，岸边植柳、水中养荷，设置凉亭、步道，以休闲观赏为主，在水面宽阔的地方，可开展水上娱乐项目；三角形用地规划为小游园可安排儿童游乐项目等。

春光路以东河段，可开辟为垂钓园，岸边柳树繁茂，环境自然质朴，是开展垂钓活动的良好场所。

2、居住组团内，结合居住区各规划一处居住区公园。

(二)、防护绿地防护绿地主要由道路防护林带、生产防护绿地以及燃气管道防护绿带等组成。

对外交通道路两侧规划20--30m防护绿带，工业区与居住区之间规划30m宽带状防护绿地。

(三)、外围生态景观绿地该绿地主要指城镇建成区外围的绿地，镇区以外小河支流之间建设生态景观绿地，以种植树木为主，有效改善环境质量，为周围居民提供休闲场所，又可成为一大景观。

四、道路系统规划道路广场是城镇发展的重要基础设施条件，城镇自身发展，必须建立在完善的道路系统基础上，规划按总体布局要求，结合现状条件，按照主要人流、车流的方向，遵循“近远结合、功能明确、结构合理、主次分明”的原则进行道路系统的规划。

(一)、对外交通规划规划镇区对外交通联系主要通过东红路和南环路实现，规划在镇区东部依托东红路与镇前街交叉口西南建设汽车站。

(二)、镇区道路系统规划根据城镇的布局形态，规划镇区外围形成环形路网，分流外来车辆，减小镇区中心道路的交通压力，内部采用方格路网。

镇区道路共分三级。

一级为主干道，红线宽度54m；二级为次干道和外围道路，红线宽度30m、20m；三级为组团内部道路，红线宽度18m。

(按附表一执行)。

驻地道路一览表规划镇政府对面建一处综合性广场。

镇区规划四处大型停车场，分别位于农贸市场、装载机市场、汽车站、公园附近。

其它公共建筑及居住小区在规划建设时需留有足够的停车场地。

五、绿化景观系统5.1小石河是驻地核心景观区，规划加强对小石河的整治力度，构筑良好的生态空间。

5.2规划景观要素由特色景观区、景观轴和景观节点组成。

5.3中心绿地是驻地公共中心与水系有机融合的范例，是城镇休闲娱乐中心和景观中心。

5.4沿河及绿化隔离带形成生态景观轴线。

六、土地使用和建筑规划管理通则6.1土地使用控制6.1.1 土地使用控制是指对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定。

其具体内容包括用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。

6.1.2 用地性质：城市用地按照不同城镇功能，划分为不同性质的用途类型，如居住、公建、绿地等。

各地块详细用地性质按照地块指标控制表的规定执行。

6.1.3 用地兼容性：即城市用地与建筑的适建性。

本规划规定了每地快的使用性质，在某些用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境没有干扰影响；而另一些性质的建筑在特定情况下才被允许建设。

这种特性称为用地的兼容性。

各地块的用地兼容性按照地块适建范围规定表（见附表二）的规定执行。

6.1.4 用地排斥性：在某一用地性质下，一些性质的建筑不允许建设，称为用地排斥性。

各地块的用地排斥性按照地块适建范围规定表（见附表二）的规定执行。

6.1.5 用地边界：是指用以界定和区分相邻地块使用的界线，通常由道路红线、地块界线及山体、湖泊、江海等自然界线组成。

各地块的用地边界参照地块控制指标图执行。

6.1.7 用地面积：又称建筑基地面积或地块面积。

指由道路红线和地块界线因而形成的面的水平投影面积，是规划地块细化后用地性质明确的地块。

各地块的用地面积见地块指标控制表的用地面积项。

6.2环境容量控制6.2.1 环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量，按照建设用地所能容纳的建筑量和人口聚集量，对土地开发做出合理的控制和引导。

其控制指标包括：容积率、建筑密度、居住人口、绿地率。

6.2.2容积率—指地块内总建筑面积与用地面积的比值。

直接反应该地块的土地开发强度。

6.2.3容积率可以转让：转让只能在相邻地块进行（相邻地块是指同一街坊的地块）；转让只能在同性质的地块或性质相容的地块之间进行，转让的数额不得大于两地块中容积率较小地块的40%。

6.2.4容积率的奖励补偿：每提供1平方米的开敞空间，奖励建筑面积1-2.4平方米；在达到本地块绿地率指标外，每提供1平方米的公共绿地，奖励建筑面积1-5平方米或由规划主管部门核定执行。

6.2.5对于总面积大于三公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块（小于1公顷）时，其开发强度可按如下规定进行调整：（1）细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度；（2）对于沿街道、城镇广场等开阔地段的小地块，其容积率可适当提高；（3）为防止土地投机，开发地块必须满足最低容积率要求。

若分期开发，首期开发的容积率不得低于0.6。

6.2.6建筑密度—指地块内建筑垂直投影面积与用地面积的比值。

6.2.7居住人口：是指单位建设用地上所容纳的人口数，它反映了用地上的人口聚集量。

6.2.8 绿地率—指地块内绿地面积与用地面积比值。

包括绿地铺装地面、土路及地面。

6.3 建筑建造控制6.3.1 建筑高度：系指室外地坪起，至建筑物最高层顶面部分的高度。

（地坪面是指建筑物周围与地面接触处的平均水平面，有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高度）。

烟囱、屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。

楼梯间、电视塔、装饰、望台、屋顶窗、水箱等建筑之屋面上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的八分之一时，该突出部分以9米为最大高度，不计入建筑高度。

6.3.2 建筑间距：系指规划用地中建筑之间的最小水平距离。

规划按照有关规定，确定各类建筑间距的控制标准。

建筑物间距必须符合消防、卫生、环保、工程管线等方面的要求外，应同时符合下表规定。

建筑间距控制（文教卫生建筑之间的间距须在同类布置方式的居住建筑基础上，提高10-20%，同时满足各专业规范要求。

）6.3.3 建筑后退红线—指地块内建筑物垂直投影线与相邻红线的距离。

建筑后退道路红线在满足本规定的同时，必须符合消防、卫生、环保、人防、工程管线和建筑规范等各方面要求。

6.3.4 建筑后退高压走廊距离：规划以架空高压线中心线算起，220KV高压线两侧宽度各18米；110KV高压线两侧控制宽度各12米为高压走廊控制区。

为保证高压输电线路的正常运行和两侧建筑物的使用安全，对位于高压走廊两侧地块的建筑物，规划根据高压线的等级，规定相应距离，建筑后退220KV高压走廊控制边线5米，110KV高压走廊控制边线4米。

6.3.5 本规定建筑后退红线指建筑的裙房部分后退红线。

建筑主楼部分的后退红线距离与建筑高度和道路红线宽度有关，以避免城市空间的过于封闭和压抑。

6.3.6 建筑后退用地边界：紧邻城市绿地广场一侧的建筑后退用地边界不小于3米，考虑到日照与消防要求，居住建筑与用地边界应有适当退距，5层以下（包括5层）建筑正立面退让边界不小于日照间距要求的1/3。

同时满足青州市有关住宅退让规定。