2011年成都市成华区禾田项目市场报告
中和项目市场分析报告
中和镇项目市场分析报告和鸿地产·经营部2008年5月目录一、项目基本情况1、项目土地性质2、周边配套情况二、项目市场环境分析1、近期成都房地产市场发展状况2、中和镇区域市场分析三、项目开发SWOT分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁四、项目分析1、产品销售价格预期2、项目投资分析一、项目基本情况1、项目土地性质地块位于双流县中和镇化龙社区。
净地面积约28亩。
地块呈不规则长条形，两面临路。
用地强度二类住宅用地：此区域内容积率最大不大于4.2，建筑密度不大于30%。
按照双流县规划局的普遍要求：兼容的商业建筑面积小于该地块内计入容积率的建筑面积的20%。
住宅部分90平米以下的户型占总建筑面积的70%以上。
2、周边配套情况项目至国道213线成仁路100米，至天府大道1000米。
项目靠近高尚生活区，周边路网发达、通达度高，基本市政配套完善，居住人口密集。
成都新规划的300亩的领事馆区位于新国际会展中心附近，预计未来此区域将形成相对集中的外籍人士居住区。
但是项目3面临近的都是中和镇化龙安置小区，1面紧靠中和公立卫生院，整体居住水平较差。
项目邻近的医院项目邻近的小区项目临近的小区二、项目市场环境分析1、近期成都房地产市场发展状况1）政策状况信贷政策仍没有放松监管部门及各银行均表态，第二套房贷政策确实没有松动，由于无钱可贷，各银行纷纷叫停了转按揭、加按揭、循环贷等个人贷款方式，按揭申请流程更加苛刻严格。
央行5月20日起存款准备金率再次上调5个基点。
经过两会再次确立，今年货币紧缩将会是一个长期贯彻的政策。
加息与上调准备金是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然选择，这反映了央行对当前流动性过剩局势的判断。
预计今年下半年央行仍会采取1-2次行动来控制流动性过剩。
《住房保障条例》列入国务院立法计划3月17日，新组建的住房和城乡建设部相关负责人表示，《住房保障条例》（以下简称《条例》）已经列入2008年国务院立法计划，将对低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。
2011年四川国民经济和社会发展统计公报
2011年四川国民经济和社会发展统计公报四川省统计局、国家统计局四川调查总队2012年3月2日2011年，在党中央、国务院的领导下，省委、省政府带领全省各族人民，深入贯彻落实科学发展观，围绕“两个加快”，牢牢把握“高位求进、加快发展”的工作基调，着力强化“投资拉动、产业支撑”，加快推进地震灾后恢复重建和灾区发展振兴，全力保持经济平稳持续较快发展，着力保障和改善民生，全省经济社会保持良好发展态势，实现了“十二五”的良好开局。
一、综合经济发展平稳较快。
经国家统计局审定，全年实现地区生产总值（GDP）21026.7亿元，比上年增长15.0%。
其中，第一产业增加值2983.5亿元，增长4.5%；第二产业增加值11027.9亿元，增长20.7%；第三产业增加值7015.3亿元，增长10.9%。
三次产业对经济增长的贡献率分别为4.3%、70.0%和25.7%。
人均地区生产总值26133元，增长15.9%。
三次产业结构由上年的14.4：50.5：35.1调整为14.2：52.4：33.4。
民营经济持续快速发展。
全年民营经济增加值12143.6亿元，比上年增长17.8%，占GDP的57.8%，对GDP增长的贡献率为66.7%。
其中，第一产业增加值1204.1亿元，增长0.2%；第二产业增加值7484.9亿元，增长22.8%；第三产业增加值3454.6亿元，增长14.5%。
居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨5.3%，其中食品类价格上涨12.0%。
商品零售价格上涨4.6%，居住类价格上涨6.0%，农业生产资料价格上涨12.4%。
工业生产者出厂价格（PPI）上涨7.3%，其中生产资料价格上涨7.9%，生活资料价格上涨5.7%。
工业生产者购进价格（IPI）上涨12.6%。
表1：2011年居民消费价格比上年涨跌幅度（%）企业家信心较强。
全年企业家信心指数为125.9点；企业景气指数为125.7点，其中，信息传输计算机服务和软件业、批发和零售业、住宿和餐饮业、社会服务业的生产经营状况相对较好，其企业景气指数分别为153.8点、138.3点、134.8点、130.7点。
成都农产品中心批发市场调查报告农产品市场调查报告
成都农产品中心批发市场调查报告农产品市场调查报告市场调查报告（以成都农产品中心批发市场为例）一、市场概况成都农产品中心批发市场是成都市最大的农产品批发市场之一，占地面积广阔，设施完备，每天吸引大量的农民和农产品经销商前来批发交易。
市场内的产品种类繁多，包括蔬菜、水果、肉类、禽蛋等。
二、市场竞争对手分析1. 竞争对手数量：成都农产品中心批发市场附近还有其他几家农产品批发市场，竞争对手数量较多。
2. 竞争对手优势：竞争对手的优势主要体现在价格和服务方面，他们可以提供更具竞争力的价格和更加灵活的服务方式。
3. 竞争对手劣势：与竞争对手相比，成都农产品中心批发市场的优势在于市场规模大、设施完善、物流便捷等方面。
三、消费者需求分析1. 消费者群体：成都农产品中心批发市场的主要消费者是食品批发商、餐饮企业、零售商和居民。
2. 消费者需求：消费者对农产品的需求主要包括品质好、价格合理、品种齐全等方面的要求。
四、市场调研结果1. 农产品价格趋势：通过对农产品市场价格的调研，发现成都农产品中心批发市场的农产品价格相对较稳定，且总体呈现上涨趋势。
2. 农产品质量：成都农产品中心批发市场的农产品质量较高，大部分农产品经过了严格的质量检测和筛选。
3. 农产品供应链：成都农产品中心批发市场的农产品供应链较为完善，供应商多样化，货源充足。
4. 消费者满意度：经过调查了解，大部分消费者对成都农产品中心批发市场的服务和产品质量都较为满意。
五、市场发展建议1. 提高服务质量：成都农产品中心批发市场可以进一步提升服务质量，包括提供更加便捷的物流服务、丰富产品种类、加强品牌宣传等。
2. 加强竞争力：成都农产品中心批发市场可以通过提供具有竞争力的价格、灵活的交易方式等，增强市场竞争力。
3. 拓展市场渠道：成都农产品中心批发市场可以与周边的农产品产地合作，通过开展采购合作、扶持农户等方式，拓展市场渠道，增加产品供应。
4. 加强市场宣传：成都农产品中心批发市场可以加大市场宣传力度，提高市场知名度，吸引更多消费者。
中原2011年成都房产市场供应分析报告45p
2011年成都房产市场供应分析报告前言本报告旨在通过对2009-2011年公开招拍挂土地市场的成交情况和通过对各个成交地块，特别是住宅类用地的跟踪监测，来预测2012年及后期成都房产市场的竞争情况。
指标说明：多层1～6层小高层7～17层高层18～32层超高层32层以上；建筑面积方面：土地已开发项目按照项目实际容积率计算总建筑面积，未开发土地总建筑面积按照土地最大容积率计算；2011年土地数据为截止到11月15号的数据；住宅类用地为住宅开发面积达到70%及以上的建设用地；商业类用地为商业开发面积达到70%及以上的建设用地；本文所指存量情况为截止到11月15日成都房管局公布的可售的商品住宅体量；本文所指新盘供应是指目前待开发的住宅用地预计会在2011年上市销售的新盘；本文中，高档住宅为目前已经由开发商确定的高端项目和经过综合楼面均价、开发商实力等因素后预计会开发的高端项目，且不包括别墅项目。
本文中所提及的住宅及商业用地数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积×住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额÷住宅（商业）总可建面积；工业用地数据未计入本文另：（本文所用所有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。
）目录一. 2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 (5)二. 2012年主城区住宅市场竞争情况 (7)1.存量情况 (7)2.新盘供应 (7)2.1不同建筑类型竞争情况 (8)2.2新增不同档次物业供应情况 (9)2.3小结 (10)三. 热点板块市场竞争情况 (11)1.攀成钢板块 (11)2.光华新城板块（青羊段） (12)3.顺江板块 (14)4.站南组团板块 (16)5.大源组团板块 (21)四. 2011年主城区商业市场 (25)1.2009-2011年成交总体情况 (25)2. 2011年重点商业项目 (28)五. 重点开发商 (32)1.保利 (33)2. 万科 (35)3. 中海 (36)4. 华润 (38)5. 绿地 (39)6.龙湖 (41)7. 蓝光 (42)六.总结 (43)1. 高层占据主流多层式微 (43)2. 高端物业竞争白热化 (44)3. 板块混战各领风骚 (44)4. 发展两级开发商发展迥异 (44)5 .2012楼市风向 (45)图表目录图1：成都主城区历年住宅用地开发情况 (6)图2：已确定开发项目的建筑类型 (8)图3：未确定开发项目的建筑类型 (9)图4：项目各档次供应 (10)图5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米） (14)图6：顺江板块潜在项目档次（单位：万平米） (16)图7：站南组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (20)图8：大源组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (24)图9：重点开发商拿地图 (32)表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数 (5)表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩） (5)表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡） (5)表4：成都主城区住宅用地开发表 (7)表5：攀成钢板块项目情况表 (12)表6：光华新城板块项目情况表（青羊段） (13)表7：顺江板块项目情况表（2009-2011年） (15)表8：站南组团板块项目情况表 (17)表9：大源组团板块项目情况表（青羊段） (21)表10：未来几年上市商业项目情况（不完全统计） (25)表11：未确定项目的商业用地 (31)表12：保利历年拿地详情（主城区） (33)表13：万科历年拿地详情 (35)表14：中海历年拿地详情 (36)表15：华润历年拿地详情 (38)表16：绿地拿地详情 (40)表17：龙湖历年拿地详情 (41)表18：蓝光历年拿地详情 (42)一.2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年34 22 10 66 2010年39 27 8 74 2011年16 15 19 50 合计89 64 37 190表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年2582.65 1065.26 759.16 4407.07 2010年2355.99 1394.32 998.12 4748.43 2011年927.13 885.96 1904.52 3717.61 合计5865.77 3345.54 3661.8 12873.11表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年594.74 433.81 244.81 1273.36 2010年465.76 381.61 292.18 1139.55 2011年195.25 272.44 500.59 968.28 合计1255.75 1087.86 1037.58 3381.19在2009-2010年，由于住宅市场的火热，开发商拿地热情较高，土地成交的数目与体量均保持在较高的水平。
成都市发展和改革委员会关于提交2011年市级政府投资项目计划执行情况的通知
成都市发展和改革委员会关于提交2011年市级政府投
资项目计划执行情况的通知
文章属性
•【制定机关】成都市发展和改革委员会
•【公布日期】2011.07.05
•【字号】成发改投资[2011]715号
•【施行日期】2011.07.05
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】机关工作
正文
成都市发展和改革委员会关于提交2011年市级政府投资项目
计划执行情况的通知
（成发改投资〔2011〕715号）
市级各有关部门、市级各有关公司：
经市政府同意，我市2011年市级政府投资项目计划已以《成都市发展和改革委员会关于下达2011年市级政府投资项目计划的通知》（成发改投资〔2011〕500号）下达给各单位执行。
为进一步加强项目监管和协调，确保项目年度计划顺利完成，现就提交2011年上半年市级政府投资项目计划执行情况有关要求通知如下：
一、内容
本单位负责的市级政府投资项目投资计划的上半年执行情况书面材料（应包括项目基本情况、投资计划执行及资金到位情况、存在的问题及下半年计划安排等内容）和有关表格（电子版）。
二、时间
请于2011年7月12日17：00前，将有关书面材料和电子表格提交到我委，我委将汇总形成简报上报市政府。
三、联系方式
联系人：田昆、王茂；
联系电话：61881538，61881555；
电子信息联系方式：通过成都市项目管理信息系统发送到投资处，或通过电子信箱发送到*****************.cn。
附件：《成都市2011年市级政府投资项目计划进度表》
二〇一一年七月五日附件
成都市2011年市级政府投资项目计划进度表。
招商定位—四川成都东湖项目市场调研与定位报告-177P
成都市概览
釒亍中国内陆地匙在外向型经济斱面癿劣势，成都在中西部城市中表现出相对突出癿外向型经济特征
成都近十年实际利用外资状况及变化趋势
70
120% • 成都近十年来癿实际利用外资量无论在觃模上还
60
100%
是增速上均保持快速提高癿趋势。
50
80%
40
60% • 戔至2012年4月，入驻成都癿丐界500强企业达
锦江区概览
绕城环路与地铁线路
锦江匙
以闻名千古癿濯锦乊江冠名癿锦江匙，是成都市癿中心城匙； 自古以来，锦江匙就是成都商贸繁盙乊地，匙内癿昡熙路、盐市口商圈是成都市癿商贸中 心。锦江匙作为国务院确定癿“商业繁茂匙”，汇聚了全市一半以上癿丐界500强企业。
地理位置
面积 亰口状况 匙域极成 建设目标
锦江匙位二成都市东卓部。西北不青羊匙相连,西部位临锦江、店河不武侯 匙相服,东不成华匙毗邻,东卓不龙泉驿匙接壤,卓不双流县相依；
30
40%
到212家，稳居中国西部外资引迚癿头名。
20%
20
0%
10
-20%
0
-40%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
实际利用外资（亱美元）
成都增速
外资引进水平癿提高和世界500强企业癿蜂拥而至为成都经济癿収展带来强劲癿活力，也有利亍成都商业市场 癿繁荣和消费水平癿提高，增加了对更高档次和更新理念癿商业物业癿需求。
47 伊藤洋华埻（建设路庖）
14 百扬大厦（进东百货） 31 北京华联
48 来福士
15 群光广场
32 财富中心
49 九斱贩物中心
16 富力天汇中心
成都新都某项目市场发展环境报告63PPT
区域住宅市场供需
主力户型市场机会点探寻
套三房源市场机会分析
目前在售的套三的房源的供应和成交主要集中110-130平米，成交率也高于130-150平米套三房源。从供应占比和成交占比来看，110-130平米的舒适型套三房源的成交占比高于供应占比，因此该面积段的房源存在一定的市场机会。
成交均价的快速上涨反映出近两年新都房地产发展速度较快，后续发展空间较大。市场发力点即将到来。
新都房地产市场板块特征分析
新都房地产市场分布格局
如图所示，目前新都房地产开发主要集中在以下四大板块：老城区板块、新城区行政中心板块、毗河板块和大丰板块。本案所在板块目前无在售项目，根据规划，区域内陈旧建筑和厂区厂房将陆续拆迁，整个板块未来将迎来新一轮开发。
横向比较，2009年以前，新都市场的供需均在二圈层市场中处于弱势，尤其是成交量位列最后一位。2009年，新都后来居上，市场供应量仅次于双流，位居第二，成交量接近温江水平，位居第三。
新都是成都二圈层市场中的后起之秀，供需两旺，发展前景看好。
新都商品住宅市场成交均价分析
纵向比较，新都商品住宅成交均价逐年增长，2009年市场成交均价较2007年上涨约23%。横向比较，2008年一度突破5000元/平米大关。新都是二圈层市场中成交均价涨幅最大的郊县，由2007年排名最后上升到2009年仅次于温江水平，排名第三。
新都城区土地属性
可以看到，未来项目区域将以居住功能为主，本案周边大都是二类住宅用地，厂区将陆续搬迁到新都工业开发区。
新都城区商业规划
根据规划，老城区桂湖片区商业中心将作为整体新都的城市级商业中心，在新城区行政中心板块和项目板块将各自建成一个新商业中心，成为该区域的商业中心。
西岭镇2011年世界现代田园城市示范建设半年工作总结
西岭镇2011年世界现代田园城市示范建设半年工作总结第一篇：西岭镇2011年世界现代田园城市示范建设半年工作总结西岭镇2011年世界现代田园城市示范建设半年工作总结2011年，我镇按照“全域成都”的理念，紧紧围绕县委、县政府提出的“4321”工作思路，坚持运用统筹城乡的思路和办法，巩固深化灾后重建和农村产权制度改革综合成果，不断提高小城镇建设的综合水平，努力推进世界田园城市示范镇的建设，现将半年来的工作情况总结如下：一、安西走廊沿线搬迁农户安置点建设。
安西走廊沿线搬迁农户两个安置点（沙坪村敬老院安置点和花石村栗子坪安置点）的建设已基本完成竣工，目前只剩下少量扫尾工程，如场坪、绿化等，其中沙坪村安置点自来水未接通，花石村安置点污水处理净化池建设未完成。
力争6月底或7月初将安置房分配给搬迁户。
并按照新农村小区建设标准配套公共服务和基础设施，不断提高群众的居住环境。
二、一般场镇改造。
按照“西岭镇2011年一般场镇改造目标”全面推进我镇场镇项目改造。
完成老街道光线电缆下地工程和光彩照明工程；完成了老街道临街建筑立面风貌整治，街道路面和节点广场打造；完成了公厕建设；完成了车站和停车场移位；完成河边整治工程；完成场镇入口打造；完成污水处理厂建设；完成拦河坝工程建设。
目前，幼儿园的建设和集镇内安置房建设正在进行中。
共计11个项目，总投资1866万元，预计2011年年底全面完成场镇改造。
三、集中居住区建设。
农民集中居住区存在管理难的问题，我镇专门确定一名副镇长负责此项工作，在每个农民集中居住区成立业主委员会，充分发挥业主委员会的管理职能，在管理经费开支上，采取农户交一点，镇、村补贴点，县上争取点的方式，使小区管理和服务在经费上得到保障，建立小区管理长效机制。
并结合“三新活动”的开展，努力丰富群众的精神文明生活，提升生活质量。
按照“1+13”小区配套标准，完善公共服务职能和基础设施，不断提升群众生活环境，加快推进城乡一体化进程。
2011年上半年成都市房地产市场报告
2011年上半年成都市房地产市场报告一、土地市场1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。
（1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。
，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。
其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。
（2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。
成交量最多的为温江，共成交56宗地。
金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。
2、趋势变化（1）、2011上半年成都土地成交量走势从线状图看，2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。
在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。
(2)、 2011上半年成都楼面地价从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。
（3）土地流拍统计6月10日成都主城区5宗土地拍卖，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。
房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果，就像炒股一样，很少有公司能够做到高抛低吸，所以才会不理性。
目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。
成都农产品中心批发市场调查报告
成都农产品中心批发市场调查报告聚和国际A、资料法内容整理成都聚合国际的区位优势成都聚和国际位于龙泉驿区同安镇（1) 交通方面：公路四通八达-——聚和国际的交易主要都是靠公路运输来完成的。
紧靠成渝高速，厦蓉高速等高速公路,而且附近有通往成都市区的绕城高速,为蔬菜运往川内，城区等都提供了便利的交通条件，辐射面广。
（2）经济方面：以龙泉为经济腹地—-龙泉农业经济发达。
土壤肥沃，地势平坦，有广阔的农田、果林。
为聚合蔬菜瓜果的提供稳定的供应。
（3）政策的支持聚和是成都市重点农产品批发市场，成都市政府对于农产品批发市场的帮扶政策，为农产品提供更多的便利，对于农产品销售、供应提供政策上的便利。
聚和是成都市重点农产品批发市场。
（4）资金的支持聚和成为成都市在农产品销售方面的重点帮扶政策,政府为其提供了资金上的有力支持.B、观察法分享走进聚和就能感受到忙碌的气息，大型的货车进进出出,往来不息。
行走路线：大门—办公楼—仓库-配送中心—交易中心一、总体概括—-主营业务1、交易平台聚和国际是成都乃至四川省的一级蔬果交易市场，现在的是主要业务是为蔬菜交易提供交易市场。
交易流程：来至全国各地的蔬菜来到交易中心，在聚和进行配货，将配好的货物送到各个地区。
聚和实际就是提供一个农产品的销售交易的平台，在聚和中有700多个摊位，摊位主利用自己的人脉以及信息，吸引来至全国各地的菜源。
在聚和摊位上来，至各地的买家在摊位上进行交易.2、仓储业务a、普通仓储业务。
提供农产品的仓储业务；b、冷库业务。
为那些需要保鲜的农产品提供冷藏仓库的服务.C、仓库信息化管理系统的支持。
二、重点介绍——聚合个别功能区概述（1）、仓库：提供给需要存放的或保鲜的农产品，拥有空调仓库，农产品需要什么样的温度就可以给予怎样的温度.仓库的管理是由第三方物流的广州夏晖物流有限公司来负责管理,仓库的管理实现了管理信息化,更具专业化。
（2）、配送中心：聚和的配送中心仍然是一个中介机构，只是为从各地来的车辆提供一个集散的区域，在这里雇佣聚和自身的摩托车，将菜品从交易中心运往配送中心，然后装车，运往各个地区。
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禾田项目市场报告
目录
一、区域解读
1.区域概况
2.区域规划
小结
二、区域房地产市场
1.区域房地产市场概述
2.区域典型楼盘
3.区域土地市场
基本情况
2010年成交土地一览表
小结
三、项目分析
1.项目四至
2.项目SWOT分析
综述
一、区域解读
1.区域概况
万年场片区位于成都的正东方,东至一环路东三段，西接沙河，双林路、双桥路、双庆路和二环路东三段等主要干道贯穿其中。
该区域曾是成都传统的老工业区，几年前该区域主要以破旧的老厂区和居民宿舍区为主，整体形象较差，同时区域内配套的严重不足以及配套设施落后，导致房地产发展较为落后。
成华区政府为了改变成华区经济发展滞后现状，提升成华在成都的影响力，促进该区域经济的可持续发展。
成华区政府率先在该区实施了规模宏大的“腾龙换鸟”工程，整理出了大量可供开发利用的土地。
同时对区域进行重新规划，通过对沙河的改造以及厂区的集体搬迁，改善交通要道，使得区域整体形象得以提高，增强了开发企业对该区域的投资信心，吸引了花样年、华润、招商、九龙仓、保利等20多家国内知名房地产企业的入驻。
近两年来随着该区域房地产行业的迅速发展，市政配套以及商业配套日趋完善，使得该区域在成都市主城区的竞争力得到了较大的提升，房产市场以及土地市场成为了各大开发商关注的热点。
2.区域规划
2011年成华区提出在“十二五”期间成华区将围绕“生态城区、现代成华”的总体定位和发展要求，结合区域发展现状，着力构建“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”的新型城乡空间形态。
“一轴”引领是指沿二环路的周边区域，是成都建设区域性商贸中心的重要组成部分。
“四城”指成都（猛追湾）休闲商务城、成都（龙潭）总部经济城、天府城际商旅新城、成都城北商贸新城。
“一区”包括以北郊风景林地保护区域为主的区域。
“三带”即沙河景观绿带、东风渠生态绿带和三环路森林绿带，形成贯穿成华的“绿色生态走廊”
具有良好地理优势的猛追湾将建设成为休闲商务集中发展区，打造成都会客厅；建设路定位为商业集中发展区，打造成都第三商圈；提升二仙桥现代物流集中发展区，打造现代物流中心；打造保和、万年新区，建设东部新城；做强龙潭都市工业集中发展区，打造总部基地；深度开发北郊风景区，打造城市名片；提升城北新区，形成城北人居商贸城。
“三带”也指沙河经济带、三环路经济带、成华大道经济带，将分别打造成为打造区域经济“金腰带”、都市经济“大走廊”和成华经济“主动脉”。
【小结】：
（1）.“腾龙换鸟”工程的实施为该片区提供了大量可
开发用地。
（2）.沙河景观绿化带的打造，提升了该区域的生态环境形象，充分体现出“宜居成华”的理念。
（3）.成华大道经济带的建设规划预示着成华大道沿线将发展部分商业区，从而带动该区域的房地产发展。
（4）.知名房企的入驻为成华房地产发展注入了新动力，同时也提升了该区域的房地产品牌和形象。
二、区域房地产市场
1.区域市场概况
成华区是传统的成都老工业区。
随着东郊工厂的搬迁，该区域的大量工业烟囱和铁路都被拆掉；沙河的整治，沿河规划建设了水源保护区和城市绿化景区；建设了北湖凝翠、麻石烟云、三洞古桥等八大景点。
通过综合治理后的成华已经拥有了较好的居住环境。
但就项目所在的万年场片区而言，片区房地产发展相对较为缓慢，近年来随着该片区环境的改善，加之一批较有实力的开发商的入驻，才逐渐促进了该区域的房地产业发展。
区域内目前可供销售的商品房项目不多，仅有万年场路口的华润24城，其余商品房项目基本上都已销售完毕，通过市场调查发现该区域二手房成交较为活跃。
区域内主要居民以成都老厂职工为主，其居住的住房大多
是以前的职工宿舍，这部分居民目前有比较强的购房意愿，但是其对商品房的价格承受能力也比较有限。
2.区域典型楼盘
花样年.花郡
位于城东万年场，南临双庆路，西临二环路，北临庆华路，与华润东地王项目仅一墙之隔。
该项目是较早进入该片区的的，目前已清盘，市场上的二手房售价9000到10000之间。
正成.沙河明珠
正成.沙河明珠位于城东二环外侧万年场沙河畔，项目建设于2006年，主要户型为套二套三的居家户型，目前市场上的二手房均价8500左右。
榜样
“榜样”由成都工投集团旗下成都工投园区建设投资有限公司开发建设，项目位于杉板桥路和跳瞪河的交汇处。
该项目2010年12月开盘，现也售罄。
主要户型为套一套二，面积区间在60-95之间。
华润二十城
华润二十四城净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积，是成都市三环内迄今规模最大的社区，开发完成后可为2万个家庭5-6万人提供舒适生活空间。
2.区域土地市场
据统计，2010年成都成华区共成交土地达1106亩，位居各区之首，其主要成交的土地如下：
【小结】：
（1）.生活配套的更新、市政配套的完善、以及生态环境的改善，为该区域的提供了一个良好的居住环境。
（2）.知名房企的入驻，促进了该片区的房地产发展。
（3）.区域内现有可销售商品房项目不多，多为尾盘，且区域内购房需求强烈，为商品房的开发，提供了机会。
（4）.2010年的土地成交表可以看出目前成华区一环到二环的价格在1200万/亩—1500万/亩之间；二环—三环的价格
在400万---1000万之间；三环以外的价格在300万/亩---500万/亩之间。
（5）.区域的土地价格呈现出上涨趋势。
因东郊产业结构调整而臵换出的大量土地不仅仅让城东产业布局优化，更有着强烈的城市更新意味。
三、 项目分析
1. 项目位于成华大道与禾田路交汇处，北至成华大道一段，南至联合小区四组，东至禾田街，西至成华大道，。
该地块紧临成华大道，交通便捷，毗邻沙河公园和万年场商圈。
2. 项目周边配套：
本案 沙河
公园
绿化
带 华润二十四
城 二
环
成华大道
3.项目优劣势分析（SWOT）
(1)、优势（Strength)
●成都市向东发展的规划及东郊工业结构的调整，本案所
在的万年场禾田区域是东郊工业结构调整受益较大的
区域之一。
●交通路网的完善：随着成化大道的修缮，也预示着该区
域的交通状有了进一步的改善。
●本案距离二环路步行不到十分钟，公共交通十分发达。
●本案位于万年场版块中人口较为集中的区域，该区域的
人群大多是工薪阶层，他们当中的大部分人有着强烈的
购买欲望。
（2）、劣势（Weaknese）
●现阶段片区形象较差，老楼房、工厂及废旧仓库较多，
整体住区档次偏低，影响项目品质。
●该区域曾是来老厂区生活配套较为落后市政配套缺乏
等因素的影响，导致购房客户对该区域房价预期偏低。
●项目规模较小，且临近主干道，噪声、灰尘等污染严重，
居住品质与舒适度有所降低。
（3）、机会（Opportunity）
●地块周边的房地产发展尚处于初级阶段，为本案的发展
提供可能的发展机会。
●虽然近两年土地供应较为充沛，但大部分都也售完，目
前在售的仅有“华润二十四城”等高端楼盘，而中端楼盘的供给较为短缺。
●随着九龙仓川棉厂项目、保利（康桥）品牌项目的启动，
将有利于提升该区域房地产形象。
●市政配套的逐步完善，河道整治，道路改造，绿化带风
景林建设的完成，为房地产开发创造了良好的生态环境。
（4）、威胁(Threat)
●国家加大经济适用房及廉租房的建设力度，今年经济实
适用房的投放量较往年有所增加，将会对商品房市场造成一定的影响。
●该区域发展缓慢，周边生活设施落后，影响了品牌的提
升。
●国家调控政策的出台，使得客户的购房成本和风险加
大，将会对投资及投资客户造成一定的压力。
综合上述：
随着近两年成华政府对该区域的规划建设，区域内的生活配套逐步得到改善和更新，一部分市政配套也在规划和建设中，沙河绿化带的建设完善更是为该区域房地产发展的一个优势。
成华区规划发展吸引了一些大型房地产企业的入驻，提升了区域的房地产品牌和形象，拉动了该区域的经济发展。
目前成华区的房地产市场正处于高速发展阶段。
国家房地产调控政策的影响，客户群处于观望状态，一段时间内房地产将处于低迷状态。
项目地块所在位臵具备一定的开发优势，但就在区域目前的整体形象下，开发价值要做到最大化，尚需一定时间。