房地产拿地模式
房地产拿地流程
房地产拿地流程房地产拿地流程是指开发商在开发房地产项目时，从购买土地到取得相关批文和证书的整个过程。
以下是房地产拿地流程的一般步骤：第一步，寻找适合的土地。
开发商会根据地理位置、市场需求、交通便利等因素，寻找适合开发的土地。
第二步，了解土地使用政策。
开发商需要了解当地的土地使用政策，包括土地用途、规划条件、土地出让方式等。
这可以通过查阅相关文件、咨询政府部门或雇佣专业顾问来获取。
第三步，参与土地竞买。
在土地出让的公告发布后，开发商需要参加竞买活动，与其他竞争者竞拍土地。
竞买时需要提交保证金，并最终确定中标者。
第四步，签订土地出让合同。
中标后，开发商与土地出让方签订土地出让合同，明确土地出让的条件、价格、付款方式等。
第五步，申请规划许可。
开发商需要根据土地规划条件，编制适当的规划方案，然后向相关政府部门提交申请，获得规划许可证。
第六步，进行土地平整和基础设施建设。
在获得规划许可后，开发商需要进行土地平整、道路建设、水、电、气等基础设施建设工作。
第七步，申请施工许可。
在基础设施建设完成后，开发商需要向相关政府部门提交施工许可申请，获得施工许可证。
第八步，进行房屋建设。
获得施工许可后，开发商可以开始房屋建设，并按照相关规定进行材料采购、施工管理、质量监督等工作。
第九步，申请竣工验收。
房屋建设完成后，开发商需要向相关政府部门申请竣工验收，获得竣工验收证书。
第十步，办理产权证书手续。
在竣工验收后，开发商需要将房地产项目的产权证书办理手续，包括土地使用证、房屋所有权证等。
以上是一般房地产拿地流程的主要步骤，具体的流程可能会因地区政策、项目类型和开发商的特殊需求而有所不同。
开发商在拿地过程中，需要重视法律法规，积极与相关政府部门合作，并与专业团队和顾问密切合作，以确保流程的顺利进行，并最终取得所需的批文和证书，实现房地产项目的开发。
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备什么材料审批稿
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备
什么材料审批稿
一、前期调研：
1.确定开发项目所在地区的政策规划，了解土地供应情况，包括规划用地性质、土地出让指标等；
2.调研目标地区的市场需求和竞争情况，评估项目的可行性和投资价值；
3.分析土地市场走势，包括土地价格、供需状况等。
二、土地竞拍：
1.根据前期调研结果，确定竞拍的土地用途和位置；
2.在土地出让公告发布后，在规定时间内递交竞拍申请，包括申请书和资质文件等；
3.缴纳竞拍保证金，并参加竞拍活动；
4.竞拍结束后，确认是否中标，并支付土地出让金。
三、签订合同：
1.中标后，与土地使用权出让人签订土地出让合同，合同内容包括土地面积、土地价格、用途、使用年限等；
2.在合同签订前，需要进行尽职调查，包括对土地权属、土地性质等的确认；
3.签订合同前，双方还需商议其他条款和细节。
四、办理手续：
1.根据合同要求，办理土地使用权证书和不动产登记等手续，确保土地权属的转移；
2.向国土资源部门申请土地规划许可证；
3.向相关部门申请用地规划许可证、建设工程规划许可证等；
4.根据项目特点，可能还需要办理环评和用地报批等手续。
以上是房地产开发商拿地的一般程序和所需手续准备的概述，具体的要求因地区和政策而异。
因此，在实际操作中，开发商需要根据当地的相关法规和规定进行具体的准备和办理。
新加坡房地产开发模式
四、开发模式比较
缺点： 4.2.1工期长-----开发周期不少于4年 4.2.2资金回报率较低----回款制度苛刻 4.2.3工效低----质量要求近乎苛刻
新加坡房地产开发模式
主讲人ห้องสมุดไป่ตู้雷振德
一、产权特点
1、永久产权 2、999年产权 3、99年产权 4、101年产权
二、拿地模式
2.1.1、政府拿地：主要是建设标准化产品 2.1.2、私人拿地：个人住宅或房产交易
2.2新加坡用地规划
其中80%土地用来建设保障房 另外20%土地发展私人产业
三、产品开发
3.3开发过程
3.3.1拿地审批---网上申报，符合要求即可拿地 3.3.2所有过程由建造师同意协调----建造师资格非常稀少，很难考取 资格 3.3.3建造师权利较大---付款审批。。。
3.4销售回款
3.4.1图纸阶段进行销售 3.4.2业主按照施工进度付款 3.4.3所有付款、贷款均经过律师确认 3.4.4交房一年后才付完所有款项
3.5财务制度
3.5.1资金运营封闭式 3.5.2所有资金支付均用支票，无现金交易 3.5.3无相关财务人员---银行完成（节约人力成本）
四、开发模式比较
优点： 4.1.1组织架构相对精简-----节约人力成本 4.1.2审批规划简单-----符合要求即可拿地，节约公关费用 4.1.3质量要求高
3.1组织架构 3.2开发招标 3.3开发过程 3.4销售回款 3.5财务制度
3.1组织架构
3.1.1项目总：负责项目的总体运行 3.1.2估价师：项目的预算（相当于成本核算） 3.1.3建造师：整个项目的施工协调 3.1.4物业：项目运行保障
3.2开发招标
3.2.1公开招标 3.2.2由雇主指定招标单位 3.2.3招标单位整体负责招标事情，一步到位
房地产合作开发10种模式.
房地产合作开发10种模式.1土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。
该模式是A企出地，B企出资的合作模式。
该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企名义开发带来的一系列问题。
2合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
主要分为挂牌模式和协议模式。
实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。
协议方式以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。
土地可以协议出让。
合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。
（1）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。
万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。
（2）合作内容：★土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文；★中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算，估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理；★万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。
房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续,准备什么材料？
房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么⼿续,准备什么材料？房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么⼿续,准备什么材料？第⼀部分房地产开发公司的准备⼯作在报⾏政机关审批之前，房地产开发公司应办理好⼟地出让⼿续，委托有资质的勘察设计院对待建项⽬进⾏研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实⾜够的开发资⾦。
第⼆部分⾏政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项⽬的⾏政许可程序⼀般共分六个阶段: 1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施⼯图审查;4)规划报建图审查;5)施⼯报建;6)建设⼯程竣⼯综合验收备案。
⼀、选址定点阶段。
此阶段⼀般办理以下事项:1、计委审查可⾏性研究报告和进⾏项⽬⽴项。
2、国⼟资源局进⾏⼟地利⽤总体规划和⼟地供应⽅式的审查。
3、建委办理投资开发项⽬建设条件意见书。
4、环保局办理⽣产性项⽬环保意见书(表)。
5、⽂化局、地震局、园林局、⽔利局对建设⼯程相关专业内容和范围进⾏审查。
6、规划部门办理项⽬选址意见书。
⼆、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下⼀般事项: 1、⼈防办进⾏⼈防⼯程建设布局审查。
2、国⼟资源局办理⼟地预审。
3、公安消防⽀队、公安交警⽀队、教育局、⽔利局、城管局、环保局、园林局、⽂化局对建设⼯程相关专业内容和范围进⾏审查。
4、规划部门对规划总图进⾏评审，核发《建设⽤地规划许可证》。
5、规划部门确定建设⼯程规划设计条件。
三、初步设计和施⼯图设计审查，此阶段办理以下⼀般事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进⾏审查。
2、公安消防⽀队对初步设计的消防设计进⾏审查。
3、公安局交警⽀队对初步设计的交通条件进⾏审查。
4、⼈防办对初步设计的⼈防设计进⾏审查。
5、国⼟资源局进⾏⽤地预审。
6、市政部门、环保局、卫⽣局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进⾏审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准⽂件的要求进⾏审查。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
房地产投资拿地
房地产投资拿地随着城市人口的增加和经济的发展，房地产行业成为了投资者的热门选择之一。
而在房地产投资过程中，拿地是一个至关重要的环节。
本文将从房地产投资的意义、拿地的重要性以及如何进行房地产拿地等方面进行探讨。
一、房地产投资的意义房地产投资是指通过购买土地、房屋等不动产进行投资，以期获取资本增值、租金收益等经济利益的一种行为。
房地产投资的意义在于多方面。
首先，房地产投资具有较高的回报率。
相比于其他投资方式，如股票、基金等，房地产投资往往能够带来较高的回报。
尤其是土地的增值潜力巨大，随着城市的发展和用地需求的增加，土地的价格也呈现上涨趋势。
其次，房地产投资有一定的避险功能。
不动产的价值相对稳定，受经济波动的影响较小。
即使在经济不景气时期，房地产依然是一个相对安全的避风港。
最后，房地产投资能够带来稳定的现金流。
通过出租或销售物业，投资者可以获得稳定的租金或购房款项，从而实现现金流的增加。
二、拿地的重要性在房地产投资中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地即购买土地，是房地产项目的起点。
首先，拿地决定了项目的潜在价值。
一块好的土地，地理位置优越、交通便利、周边配套设施完善，会为未来的房地产项目增加较高的价值。
因此，在拿地环节，投资者需要进行深入的市场研究和地产项目分析，以寻找最具潜力的土地。
其次，拿地决定了项目的可行性。
拿地需要考虑诸多因素，如土地价格、土地规划、土地用途等。
投资者需要仔细评估土地项目的可行性、回报率以及风险。
只有经过合理的论证和评估，才能确保拿地的决策在经济上和法律上都得到充分考虑。
最后，拿地决定了项目的开发方向。
投资者需要根据所拿到的土地的条件和规划，确定房地产项目的具体开发方向。
这包括住宅开发、商业开发、工业开发等。
通过合理的拿地和开发策略，投资者可以最大程度地提升项目价值和回报率。
三、如何进行房地产拿地在进行房地产拿地时，投资者应该采取一系列的步骤和措施，以确保拿地工作的顺利进行。
首先，投资者需要进行市场研究和调查。
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房地产企业拿地的十六种模式1招、拍、挂评述：最规范的拿地方式。
出让土地一方是国家，没有任何税费。
拿地一方（契税、印花税），可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。
问题：1、土地闲置费问题。
（国税函[2010]220号、国税发[2009]31号）2、契税问题（一级开发情况下出现的问题删）。
（财税[2004]134号、国税函[2009]603号）3、考虑拿地的主体问题。
例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但如果是最后签订协议，一定是项目公司，否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
4、返还的土地出让金问题。
（财税[2009]151号，财税[2009]87号文件）例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又退还了2亿元土地出让金。
思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？5、以地补路问题。
江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就取得了土地，实际上支付的修路款就是取得的土地的对价，因此可以进入成本。
类似的，企业所得税认为也应该照此办理。
（和税局沟通）2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）例如：某国有企业土地补缴出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。
操作方式：1、国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税不征税（国税发[1993]149号文件、国税函[2008]277号文件、国税函[2009]520号文件）；土地增值税不征税（《条例》和财税[2006]21号文件）；企业所得税享受搬迁补偿纳税待遇（国税函[2009]118号文件）2、国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。
3、如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。
总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
3购买转让土地项目买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。
卖方：涉及税收很高，有：企业所得税；营业税；土地增值税。
涉及法律问题。
实质重于形式（国税函[2007]645号）注意：一、卖地营业税的差额征收。
1、差额征收营业税（财税[2003]16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函[2005]83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函[2006]145号、桂地税发[2009]185号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？二、卖地的土地增值税1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函[1995]110号文件，不允许加计扣除）2、生地变熟地的扣除项目（国税函[1995]110号、国税函[2007]132号文件，允许扣除）3、卖在建项目的扣除项目4、不更名实际卖项目的税收问题（国税函[2007]645号）注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调 恰好卡到区间三、拆迁补偿费的税务处理1、营业税：国税函发[1995]549号；2、土地增值税：国税函[2010]220号3、企业所得税4、个人所得税：财税[2005]45号5、契税：财税[2005]45号四、变共同成本为直接成本4购买股权情况描述：将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权。
该方式是目前运用非常普遍的方式。
购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税赋问题，结果酿成大问题。
卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。
（财税[2002]191号，青地税函[2009]47号，国税函[2000]687号买方：税赋较重，风险较大。
1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。
万科拿地多是股权模式。
2、标的企业未来的税务检查风险。
例如，该企业帐上有3000万元白条。
3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。
（不能为目标企业的过去买单。
例如：过去偷税。
）4、该企业的其他潜在负债。
（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是货夏房地产公司）5创造境外买股权一、境外卖股权。
使企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。
二、将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）1、在境外避税港先建立全资子公司2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。
例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。
（财税[2009]59号文件第七条第三款）3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。
该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税税赋比较：如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。
则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。
第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税赋为10%6设立SPV购买股权适用情形：大的地产企业经常运用，但是在国税函[2009]698号文件颁布之后，受到了一些限制。
一、股权架构设计1、在维尔京群岛设立控股公司2、在香港设立二级控股公司3、在香港的公司全资控股大陆有地一方二、操作模式1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付2、理论上，中国大陆没有征税权三、反避税1、国税函[2009]698号文件，可以刺穿公司面纱。
但是如企业不上市的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。
2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权的50%，中国大陆有征税权。
第二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。
疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？7直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其它资产清理掉，只有一块土地操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并（财税[2009]59号、财税[1995]48号、国税函[2002]165号、财税[2008]175号、财税[2003]183号）2、12个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。
点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税赋的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。
8有地一方投资到地产公司，然后卖股权情况描述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。
1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税[2002]191号）2、投资到房地产公司，自 以来，需要缴纳土地增值税（如果是非房地产公司更好）3、投资行为，需要交纳企业所得税。
总结：节省税赋有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。
相比较直接买卖土地来说，是比较好的方式，综合税赋来看，上游少了营业税，而下游税赋没提高。
以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。
9非地产公司资到非房地产公司，然后同地产企业合并或者申请房地产开发资质情况描述：1、企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税而不缴纳土地增值税和营业税2、企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。
3、运作政府，补缴土地出让金后土地变性。
但不符合59号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。
评述：该方法适用范围较窄，适用于协调能力强的企业，算是在刀锋下跳舞。
10投资到新公司，然后卖股权情况描述：由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。
例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便下一次股权转让做准备。
操作手法：1、将资产投资到新企业2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业3、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让11新设分立一公司，然后远期买股权（实际权益转让在先）适用情形：某企业资产规模较大，要将其中一块地卖给地产企业。
操作手法：1、先将这块地分立出去成立一家新公司（国税函[2002]165号文件、国税函[2003]1108号、青地税函[2009]47号、财税[2009]59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。
12分立一个新公司，然后合并适用情形：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发操作手法：1、先分立（财税[2009]59号、国税函[2002]165号、国税函[2003]1108号、青地税函[2008]47号）2、再合并（财税[2009]59号、财税[1995]48号、国税函[2002]165号）评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并13购买方将资金投入到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）适用情形：甲公司拟购买乙公司的土地，土地价值2亿元操作手法：1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司3、12个月之后转让股权（让产赎股）14合作建房一情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质合作建房，然后分房子税收分析：1、营业税（国税函发[1995]156号文件第17条2、企业所得税（31号文件第31条）3、土地增值税（财税[1995]48号评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项15合作建房二情况描述：甲方拥有土地，也有开发资质，乙方有资金，合作建房，然后分房子操作模式：1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作2、乙方将资金投入到甲方3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税税收分析：国税函[2005]1003号、国税发[2009]31号文件36条、财税[1995]48号16委托代建情况描述：指定制开发，即根据委托方需求，开发商从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
备注逻辑关系（5个层次，16个方案）第一层次：买地。
直接买地，有三种情形第二层次：买股权，或直接合并。
适用转让方的资产只有一块地的情形。
第三层次：投资。
有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。
第四层次：分立。
先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。
第五层次：特殊模式。
两种合作建房、委托代建思考在资本运作中，购买土地、购买股权、吸收合并，三者经济意义相同，都是资本扩张。