收益性物业价值评估
物业评估和市场价值分析
物业评估和市场价值分析一、引言物业评估是一种对不动产进行综合评估和分析的方法，旨在确定该物业的市场价值。
本文将探讨物业评估的概念、方法和市场价值分析的过程。
二、物业评估的概念物业评估是根据一定的标准和程序对不动产进行评估，以确定其成本、市场价值、租赁价值或其他需要衡量的价值。
物业评估通常由专业的评估师进行，旨在为投资者、开发商、金融机构等提供基于客观数据的决策依据。
三、物业评估的方法1. 直接比较法直接比较法是常用的物业评估方法之一。
它通过对相似物业的市场销售数据进行对比，来确定被评估物业的市场价值。
评估师会考虑物业的位置、规模、建筑状况等因素，以确定合适的比较物业并进行客观的比较分析。
2. 收益法收益法是另一个常用的物业评估方法。
该方法以物业的潜在收益为基础，通过分析租金收入、未来现金流和折现率等因素，来评估物业的价值。
该方法适用于商业物业、租赁物业等需要考虑收益潜力的场景。
3. 成本法成本法是基于物业的重建成本来评估其价值的方法。
评估师将考虑物业的土地价值、建筑成本、折旧等因素，来确定物业的市场价值。
该方法适用于新建物业或者需要重建的物业。
四、市场价值分析的过程1. 收集信息在进行市场价值分析之前，评估师需要收集大量的信息，包括物业的基本信息、历史销售数据、租赁情况、市场趋势等。
这些信息将为后续分析提供依据。
2. 数据分析评估师会对收集到的信息进行详细的数据分析，包括对市场趋势的研究、对类似物业的销售数据进行比较等。
通过数据分析，评估师可以更好地了解物业在当前市场环境下的价值。
3. 应用评估方法在数据分析的基础上，评估师将选择合适的评估方法来计算物业的市场价值。
根据物业的具体情况和需要，评估师可以综合运用直接比较法、收益法和成本法等方法。
4. 评估报告最后，评估师将撰写评估报告，总结物业的市场价值和评估方法。
报告中会详细说明评估过程中使用的数据和假设，并给出评估结果和相应的分析解释。
五、结论物业评估和市场价值分析是决策过程中重要的一环，可以帮助投资者、开发商等客观地了解物业的价值和风险。
物业管理师考试大纲
物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。
（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。
收益法评估公式
收益法评估公式收益法是一种用于估算投资物业价值的方法。
它基于一个简单的理念，即一个资产的价值取决于未来的收入。
在这种方法中，预测未来收益的可靠性和准确性非常重要。
以下是收益法评估的基本公式：市场价值 = 年度净收益 / 投资回报率其中，市场价值是投资物业的当前价值，年度净收益是物业在未来一年钟预期收入减去各种费用后的净利润。
投资回报率是投资者希望从投资物业中获得的回报率。
年度净收益的计算通常包括租金收入、其他收入（如停车费、广告费等）、以及扣除费用（如维护费用、管理费用、税收等）后的净利润。
这些数据可以通过租赁合同、财务报表、市场调研等渠道来获取。
投资回报率是投资者愿意从投资物业中获得的回报率。
该回报率通常取决于投资物业的类型、地理位置、市场条件等因素。
一般来说，投资回报率越高，市场价值就越低，反之亦然。
在使用收益法进行评估时，还需要考虑折现率。
折现率是一个将未来现金流折现到现在价值的比率。
由于未来的现金流价值较现在的现金流价值要小，所以需要将未来的现金流按照一定的比率进行折算。
除了基本的收益法评估公式之外，还有一些衍生公式用于特定场景的评估。
例如，如果投资物业需要进行改造和维护，可以使用修正后的年度净收益来计算市场价值。
修正后的年度净收益是净收益减去改建和维护费用后的净利润。
还有一种情况是，物业可能存在租约到期或将到期的风险。
在这种情况下，可以使用带有风险因素的折现率来计算市场价值。
风险因素可以根据租赁合同、市场调研等确定。
总之，收益法评估公式是一种简单且常用的方法，可以用于估算投资物业的价值。
然而，要准确评估投资物业的价值，需要仔细考虑各种因素，并根据实际情况进行调整。
物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答案
Word版,可自由编辑2016年物业管理师物业经营管理第四章模拟题第四章收益性物业价值评估一、单项选择1.物业价格构成中,土地取得成本一般是由购置土地的价格和等构成;A.契税B.土地占用税C.土地增值税D.土地出让金2.物业开发成本中,水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于 ;A.前期工程费 B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3.在物业估价中,物业开发商自有资金应得的利息计入 ;A.管理费用B.投资利息C.开发成本D.开发利润4. 是指某类物业在市场上的平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果;A.理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格,下列有关表述不正确的是 ;A.卖价总有一个最低界限,买价总有一个最高界限B.在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时,交易可能成功D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6.物业估价是为了特定的目的,对特定的物业或物业权益在特定的时点的价格或价值进行测算和判定;A.市场B.正常C.理论D.客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时,一般要求同时采用种以上估价方法;8. 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法9. 是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法10. 是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A.趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11.运用市场法估价的步骤不包括;A.搜集交易实例B.对可比实例成交价格进行处理C.选取可比实例D.求取积算价格12. 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价,如公用、公益物业,以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法13.在物业保险及其他损害赔偿中,一般采用A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法14.运用成本法估价的步骤不包括 ;A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料B.测算重新购建价格C.测算折旧D.求取比准价格15.收益法的原理基础表明,物业当前的价值通常是基于;A.历史价格B.开发建设它所花费的成本C.过去的市场状况D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处A.都容易受单个消费者的个别因素影响B.都是价格,用货币来表示C.都有波动,受供求因素的影响D.都是按质论价：优质高价,劣质低价17.关于使用价值与交换价值,下列论述不正确的是;A.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B.物没有使用价值就不会有交换价值C.交换价值是使用价值的前提D.交换价值通常用货币来衡量18.一般而言,物业的可以反映物业价格水平的高低;A.保留价B.总价格C.起价D.单位价格19.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是 ;A.现房价格B.期房价格C.实际价格D.名义价格20.关于商品房销售价格的表述,不正确的是 ;A.起价指所销售的商品房的最低价格B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D.均价是所销售商品房的平均价格21.最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的” % % % %22. 是指以物业价值为基础确定的租金;A.市场租金B.商品租金C.福利租金D.成本租金23. 又称分成租金,零售商业用房通常采用这种租金;A.成本租金B.日租金C.按建筑面积计算的租金D.定率租金24.一项资产在取得时实际发生的成本,会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是 ;A.原始价值B.折余价值C.账面净值D.账面价值25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是;A.原始价值B.历史成本 C市场价值 D.账面价值26.下列表述中,不正确的是;A.原始价值是始终不变的B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增;27.下列关于收益性物业价值的表述,不正确的是;A.未来净收益越大,物业的价值就越高B.可获得净收益期限越长,物业的价值就越高C.获得净收益期限越长,物业的价值就越高D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28.物业价格影响因素的表述,不正确的是 ;A.预期某国货币会升值而对该国进行物业投资,会导致该国物业价格上涨B.增加物业开发环节的税收,会使物业价格下降C.城市规划规定用途不妥,会使地价下降D.急于购买某物业,会抬高其价格29.收益法可分为报酬资本化法和 ;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.现金流量折现法30.是预测估价对象未来各期的净现金流量,选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.报酬资本化法31.某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定,更适宜选用 ,计算出物业的收益价格;A.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C.净收益在前若干年有变化的公式D.收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32.是物业的某种年收益预期价格的比例;A.收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数33.用收益法股价出租型物业时,物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额,下列有关求取净收益需要扣除费用的表述,不正确的是;A.出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B.由出租人提供家具设备的,应扣除它们的折旧费C.物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D.租约约定一切费用均由出租人负担的,则应将这些费用全部扣除34.报酬率可视为包含五分线报酬率和两大部分A.投资风险补偿报酬率B.缺乏流动性补偿报酬率C.管理负担补偿报酬率D.风险报酬率35.关于物业状况调整的表述,不正确的是A.物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格,调整为在估价对象物业状况下的价格B.物业状况调整包括区委状况调整C.物业状况调整包括物业市场状况调整D.可比实例状况好于估价对象状况,则应对可比实例价格作减价调整36.价格和重建价格的下列表述中,不正确的是;A.重置价格又称重置成本B.重置价格通常要比重建价格高C.一般建筑物适用重置价格D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37.下列关于估价上建筑物折旧的表述,不正确的是 ;A.其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B.功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C.建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D.经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38.一个高档住宅区附近兴建了一座工厂,该居住区的物业价值下降,这是一种 ;A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧39. 是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间A.自然寿命B.有效年龄C.经济寿命D.实际年龄4.下列关于建筑物的有效年龄的表述,不正确的是 ;A.是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B.建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C.当建筑物维修养护正常时,其有效年龄与实际年龄相当D.是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄41.某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%;卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为 ;元/㎡ 2200元/㎡元/㎡ 2675元/㎡元㎡ 2625元/㎡元/㎡ 2325元/㎡42.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/㎡,买卖中涉及的税费均由买方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格为元/㎡43.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2625元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格元/㎡;44.某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/㎡,出租的年末净收益为330元/㎡;假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为;45.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;46.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元,收益期限可视为无限年,该类物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;47.某宗物业收益期限为38年,通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元,从未来第6~38年每年得净收益将稳定在35万元左右,该类物业的报酬率为10%;该宗物业的收益价格为万元;48.某旧住宅,测算其重置价格为40万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元,因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元,由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元,改旧住宅的现值为万元;49.某建筑物的建筑面积100㎡,单位建筑面积的重置价格为500元/㎡,判定其有效年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%,采用直线法计算其折旧额;则其现值为元二、多项选择题1.物业价格构成中包括了 ;A.土地取得成本B.开发成本C.投资利息D.物业折旧E.开发利润2.关于投资价值与市场价值论述,正确的有A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值,是其进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿,对某物业所评估出的价值;D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相通的,所不同的是假设前提E.在某一时点,投资价值是惟一的3.物业估价的基本方法包括 ;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法E.折旧法4.下列物业的评估中,适宜用市场比较法的有 ;A.物业开发用地B.普通商品住宅C.教堂D.学校E.标准厂房5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有;A.行政办公楼B.学校C.公园D.影剧院E.加油站6.运用收益法估价的步骤一般包括 ;A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资本化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括;A.物业价格受区位的影响很大B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格受供求因素的影响D.物业价格形成的时间较长E.物业价格受交易者个别因素的影响8.城市物业开发经营管理条例第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定,但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行;”A.政府指导价B.市场调节价C.保护价D.政府定价E.最高限价9.物业价格影响因素的表述,正确的有;A.人口数量与物业价格正相关B.对保有物业课税后会导致物业价格上升C.城市中、低收入水平的居民的收入增加,会促使物业价格下降D.房价水平主要取决于低价水平E.综合来看,物业价格与利率有关10.下列关于毛租金乘数法的表述,正确的有;A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值”=毛租金x毛租金乘数B.毛租金乘数法方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D.毛租金乘数法是一个比较客观的数值E.毛租金乘数法又称为“租售比价”11.关于报酬率的表述,正确的有;A.从全社会来看,报酬率与投资风险正相关B.两宗物业的净收益相等,获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C两宗物业的净收益相等,获取净收益风险小的物业的价值低D.估价时选用的报酬率,应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E.求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12.运用市场法估价时,选取可比实例应符合的基本要求包括A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B.可比实例的成交日期应与估价时点相同C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常市场价格E.对一宗物业进行估价,一般应选取1~3个可比实例13.运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下A.统一付款方式B.统一采用人民币C.统一货币单位D.统一采用单价E.统一采用平方米14.下列关于税费负担和正常成交价的表述,正确的有 ;A.按照税法规定,卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B.按照税法规定,契税、印花税都由买方缴纳C.买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D.正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E.正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15.关于市场比较法的表述,正确的有 ;A.运用此法估价,首先要拥有大量真实的交易实例,用以从中选取可比实例B.要建立价格可比基础,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C.进行交易情况修正之后,可比实例的实际成交价格就变成了理论价格D.经过交易日期调整之后,可比实例的价格就变成了在估价时点的价格C.经过物业状况调整之后,可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格16.关于重新构建价格的表述,正确的有A.重新购建价格是估价时点时的价格B.重新购建价格是客观的价格C.重新构建价格是重新购建的实际成本D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格17.年限折旧法是根据建筑物的来求取建筑物折旧的方法A.经济寿命B.有效年龄C.剩余自然寿命D.自然寿命E.实际年龄参考答案单项选择题4. C5. D6. D7. B8. A9. D10. C 12. B 14. D 15. D 16. A 17. C 18. D 21. D 23. D 24. A 28. B 29. A 31. C 32. B 36. B 37. A 38. D 39. C 40. 44. C 45. B 46. C 47. A 48. D二多项选择题L ABCE 11. ABDE 12. AC14. ACD。
物业评估报告
物业评估报告物业评估是指对房地产资产进行综合评估，包括对房地产的实地考察、数据分析、市场对比等综合性调研。
物业评估报告是评估师依据专业知识和市场实况所做出的评估结论，具有一定的权威性和准确性。
以下是对一处商业物业进行评估的具体报告：一、背景信息被评估的物业位于城市商业中心地段，总建筑面积为10000平方米，包含商业店铺、办公空间和停车位。
目前空置率为10%，周边交通便利，人流量较大。
二、评估方法1. 收入法：根据物业目前的租金收入和预期的租金增长率，计算未来净现值。
2. 成本法：根据物业建筑成本、折旧率和土地价值，估计物业的价值。
3. 市场比较法：通过对周边相似物业的成交价进行比较，得出物业的市场价值。
三、评估结果1. 根据收入法，物业的净现值为1000万元。
2. 根据成本法，物业的价值为800万元。
3. 根据市场比较法，物业的市场价值为1200万元。
综合考虑以上三种方法，得出物业的评估价值为1100万元。
四、风险提示1. 市场波动风险：市场情况的不确定性可能对物业价值造成影响。
2. 竞争风险：周边商业物业的竞争可能会导致租金下降。
3. 政策风险：政策变化对商业地产经营可能造成不利影响。
五、建议考虑到物业实际情况和市场潜力，建议业主略微调整租金策略，增加市场宣传力度，以提升物业的价值和吸引力。
同时，建议业主密切关注市场动态，及时调整经营策略，降低风险。
六、结论本评估报告根据物业的实际情况和市场调研，综合运用多种评估方法，得出物业的评估价值为1100万元。
同时，对市场风险提出了一些风险提示和建议，帮助业主更好地管理物业资产。
商圈物业评估方案
商圈物业评估方案背景商圈是指集聚了大量商业活动的区域，是城市主要的商业活动集聚地。
商圈物业作为商业活动的载体和场所，是商圈经济发展和资本运作的重要支撑。
商圈物业的评估是衡量物业价值的一项标准。
目的商圈物业评估旨在确定商圈物业的市场价值，为物业投资者和金融银行等机构提供判断物业价值、风险及融资等决策依据。
方法商圈物业评估可以采用以下方法：1. 收益法收益法是商圈物业评估中常用的一种方法，其核心思想是通过预测未来收益，来评估物业的价值。
具体的做法是：•预测未来租金收益和物业增值收益，并对未来现金流进行贴现计算。
•使用权益收益率或资本化率加权计算所得现值，即为物业的市场价值。
2. 直接比较法直接比较法是商圈物业评估中较为简单的一种方法，其核心思想是通过比较类似物业的销售价格、租金水平等因素，来确定物业的市场价值。
具体的做法是：•找到与被评估物业相似的物业，比较其销售价格、租金水平、使用年限等因素。
•根据比较结果，确定被评估物业的市场价值。
3. 成本法成本法是商圈物业评估中较为保守的一种方法，其核心思想是通过估算重建成本和减值折旧，来评估物业的价值。
具体的做法是：•评估物业的重建成本，并扣除减值折旧等因素，得出物业的净值。
•根据物业的净值计算其市场价值。
市场情况与前景商圈物业作为商圈经济的重要载体，其市场情况与前景受到商圈经济发展和政策环境等因素的影响。
当前，随着消费升级和服务升级的趋势，商圈经济正变得越来越活跃，商圈物业的市场需求也日益增加。
未来，商圈物业的市场前景也不容乐观。
随着线上消费的不断发展，线下商圈的竞争将越来越激烈，商圈物业所面临的市场压力也会越来越大。
结论商圈物业评估是商圈经济的重要组成部分，通过综合应用三种评估方法，可以确定商圈物业的市场价值，为物业投资者和金融银行等机构提供决策依据。
商圈物业市场前景较为乐观，但同时也要注意线下线上竞争的影响，保持市场敏感性，及时做出调整。
物业管理的物业估价和评估方法
物业交易定价
价值评估
通过比较法、收益法等评 估方法，确定物业的市场 价值。
谈判策略
根据市场行情和对手情况 ，制定合理的报价和谈判 策略。
交易条件
协商交易方式、付款方式 、交付时间等具体交易条 款。
2023
PART 05
物业估价与评估的注意事 项
REPORTING
数据收集的准确性
收集数据时，应确保其来源可靠、准 确度高，避免使用不实或过时的数据 。
建筑质量和配套设施
物业的地理位置对其价值产生显著影响， 位于城市中心或商业区的物业价值通常较 高。
建筑质量和配套设施的优劣也是影响物业 估价的重要因素，高质量的建筑和完善的 配套设施会增加物业的价值。
2023
PART 02
物业估价方法
REPORTING
市场比较法
总结词
通过比较类似物业的市场价格来评估物业价值的方法。
静态评估法
总结词
静态评估法是一种基于当前市场价值的评估方法，不考虑时间变化对物业价值的影响。
详细描述
静态评估法以物业的当前市场价值为基础，通过比较类似物业的市场价格、租金水平等 因素，得出评估结果。这种方法操作简便，但忽略了时间变化对物业价值的影响，可能
存在一定误差。
综合评估法
总结词
综合评估法是一种结合动态和静态评估方法的综合评估方法，考虑了时间变化和当前市场价值对物业 价值的影响。
定期更新数据，以反映物业市场的最 新动态和变化。
对收集到的数据进行筛选、清洗和整 理，确保数据的真实性和完整性。
评估方法的适用性
根据物业的类型、地理位置、 用途等因素，选择合适的评估 方法。
结合实际情况，对评估方法进 行适当的调整和改进，以提高 评估结果的准确性和可靠性。
收益法评估房地产价值报告
收益法评估房地产价值报告收益法是评估房地产价值的常用方法之一，它主要通过对房地产物业未来收益的估计来确定其价值。
该方法适用于商业地产和投资物业的评估，对于计算房地产项目的净收益以及现金流量起到了关键作用。
以下是一份收益法评估房地产价值的报告，以对其中一商业地产进行评估。
报告标题：商业物业收益法评估报告一、概述本报告是针对其中一商业物业进行的价值评估报告。
该商业物业位于市中心主要商业区，是一栋多层商业大楼。
本报告将通过派息模型和现金流折现模型来评估该物业的价值，并提供详细的分析和结论。
二、房地产概况1.物业基本信息商业物业总占地面积为X平方米，建筑面积为Y平方米，共有Z个单位，包括商铺和写字楼。
2.房源租赁情况当前商铺和写字楼的租赁率为A%，合同租期为B年。
详细列举不同单位的每月租金。
三、派息模型评估1.租金收入根据当前租金情况，计算每年的租金收入总额，并考虑租金逐年上涨的情况。
2.支出成本列出每年的运营成本，包括物业管理费、修缮费用和保险费用等。
3.净收益计算净收益等于租金收入减去支出成本。
按照相应的比率计算净收益增长。
4.加权平均成本资本(WACC)根据市场情况和风险评估，计算加权平均成本资本。
5.派息模型计算和估值根据派息模型的计算公式，计算每年的派息金额。
利用WACC计算出未来各年的现金流折现值，并求得房地产的总现值。
四、现金流折现模型评估1.净现金流计算根据租金收入和支出成本计算每年的净现金流量，并根据净现金流的增长率预测未来几年的现金流。
2.贴现率确定根据市场情况和物业风险，确定适当的贴现率。
3.现金流折现计算和估值利用贴现率计算各年净现金流的现值，并求出房地产的总现值。
五、分析与结论1.派息模型和现金流折现模型的比较对派息模型和现金流折现模型的计算结果进行比较和分析，提供各自的优势和劣势。
2.投资回报率评估计算和分析投资回报率，包括内部回报率(IRR)和净现值(NPV)。
评估项目是否具有投资价值和回报潜力。
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到它，是相对缺乏而不是绝对缺乏 ３、有效需求－－指对物品有支付能力的需要，不但愿买
而且有能力购买
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三、物业价格的特征 （一）与其一般商品价格的共同点
１、都是价格，用货币来表示 ２、都有波动，受供求因素影响 ３、都是按质论价，优质高价，劣质低价
Hale Waihona Puke （用市场比较法求）3、影响物业价值的因素：有区位、新旧、供求、物管等，主
要取决三个：①未来收益的大小 ②获得净收益期限的长短
③获得净收益的可靠性。
4、收益性物业产权人通常将物业出租给他人使用。
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第二节 收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念和形成条件 二、物业价格的形成条件 三、物业价格的特征
（2）市场价格与理论价格的关系
1、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 2、正常市场下，市场价格与理论价格相吻合，围绕理论价格而上下波动
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四、总价格和单位价格
（一）总价格的含义 ----指一宗或某一区域范围内的物业整体的价格 （二）单位价格的含义 ----土地单价是指单位土地面积的土地价格 ----土地与建筑合在一起的物业单价是指单位建筑面积的价格 ----价格单位由两上方面构成：货币、面积
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五、实际价格和名义价格
（一）实际价格的含义 ----指成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时
一次付清的价格折现到成交日期时的价格 （二）名义价格的含义 ---指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清价格 ----P.81举例
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六、现房价格和期房价格
----现货、现房、期货、期房（目前未建，将来建的房屋为标的物的价格） 提示：在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格
七、起价、标价、成交价和均价
起价---所推销的商品房的最低价格 标价---又称报价、表格价，是出售者在其“价目表”上价格 成交价---买卖双方实际交易的价格，买卖合同中写明的价格 均价----所销售商品房的平均价格。有标价的平均价格和成交价
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一、使用价值和交换价值 任何物品能够成为商品，必须是有用物，能满
足某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方 接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。
交换价值的前提是有使用价值，没有使用价值 肯定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用 价值。
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二、投资价值和市场价值----掌握!
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三、成交价格、市场价格和理论价格----掌握!
（一）成交价格的含义----简称成交价，在一笔物业交易中双方实际达 成交易，买者愿付，卖者接受的货币额、商品或其他有价物
（1）成交价格的形成机制 1、卖价—站在卖方的角度，出售物业时所愿意接受的价格 2、买价--站在买方的角度，出售物业时所愿意支付的价格 3、卖价和买价都只是双方中某一方所愿意接受的价格 （2）成交价格的过程 1、正常成交价格----公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、无利害关系 2、非正常成交价格 （3）成交价格的交易方式 1、招标成交价 2、拍卖成交价 3、挂牌成交价 4、协议成交价
（二）与其一般商品价格有的不同点
１、受区位的影响很大 ２、实质上是物业权益的价格 ３、既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ４、物业价格形成的时间较长 ５、容易受交易者的个别因素的影响
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第三节 收益性物业价值和价格种类
一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格和理论价格 四、总价格和单位价格 五、实际价格和名义价格 六、现房价格和期房价格 七、起价、标价、成交价和均价 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 九、买卖价格、租赁价格 十、市场调节价、政府指导价和政府定价 十一、原始价值、账面价值、市场价值
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一、物业价格的概念和形成条件
1、概念 和平地获得他人的物业所必须付出的代价----货币
额、商品或其他有价物。 2、形成条件
物业价格用货币来表示，惯例上也用货币来偿付，但 也可以有实物或劳务等其他形式来偿付。
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二、物业价格的构成条件－－掌握！
物业要有价格与其他商品要有价格一样，需要具备： 有用性、稀缺性和有效需求 １、有用性－－能满足人们的某种需求，经济学称为使用
收益性物业价值评估
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2020/3/22
第四章 收益性物业价值评估
(本讲共五个章 节)
版权所有：江西行政学院•2职培中心
本章关注考点
❖物业价格的特征 ❖收益性物业价值和价格的种类 ❖影响收益物业价格的因素
❖ 收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤
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第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
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（二）市场价格的含义----指某种物业在市场上的一般、平均水平价
格，是该类物业大量成交价格的抽象结果
（三）理论价格的含义----理论价格是经济学假设的“经济人”的行
为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格
（1）价格与供求的关系
1、价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的 2、供给量与需求量又受价格的影响，通过价格的调节达到均衡
收益性物业的概述 收益性物业价格的概念和特征 收益性物业价值和价格的种类 影响收益性物业价格的因素 收益性物业估价的基本方法
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第一节 收益性物业的概念
1、收益性物业：直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。
2、待出租的空置物业：公寓或写字楼存在出租现象，没有直
接产生收益但仍属于收益性物业。
（一）投资价值的两种含义 1、指值得投资，某种物业项目具有投资价值 2、从某个特定的投资者角度所衡量的价值，基于个人的需要或意愿，对该物业
所评估的价值 （二）市场价值 是指该物业对于一个典型的投资者（代表了市场上大多数的观点）的价值 （三）二者关系 1、投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 2、市场价值是客观的、非个人的价值 3、在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同 4、当投资价值大于市场价格时，说明值得投资，否则就不值得