试谈房地产资源整合阶段
浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析
浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析摘要：房地产项目开发建设是一项固定投资巨大，周期长且复杂程度较高系统工程，其成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团队的组织协调能力。
项目管理者的责任即帮助业主进行资源整合，得到价值链上最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的开发价值以及项目长期增值。
在我国推行投资体制改革的浪潮下，国有企业房地产项目领域开始引入“代开发制或合作开发制”，以期取得良好的经济效益和社会效益。
然而不可否认代开发制仍是新兴的管理模式，在实施中必然产生诸多风险。
文章结合具体项目案例，分析代开发全过程管控细节，对代开发模式产生的各种风险问题进行总结并提出改进建议。
关键词：房地产；项目；代开发模式一、引言代建模式，即政府投资项目通过招标等方式，选择社会专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建设完成后交付给使用单位的制度。
当下，房地产项目逐渐引进该创新模式，并引申出代开发模式或合作开发模式。
如何正确评判该模式的利与弊、究竟怎样制定科学合理管控模式，以上课题值得我们深入探讨。
二、代建制模式的产生背景和利弊分析在传统建管体制下，政府投资建设领域长期存在着以下问题：一是项目管理“建设、监管、使用”三位一体化，项目法人或模糊或缺失；二是行政管理部门往往重审批、轻管理，造成了“三超”工程（超规模、超标准、超概算）、“三低”工程（低水平、低质量、低效益）屡见不鲜；三是行政机关单位对自有项目干预“过火”，使得某些政府工程建设领域逐渐成为滋生腐败的温床。
传统建管模式的弊端使得政府投资项目的综合绩效无法让人信服和满意，改革的呼声渐起，在这样的需求背景下，代建制模式营运而生。
从中央到地方的政府投资工程领域，代建制模式在历经小范围“试水”取得一定成效后，进而逐步推广、铺开。
代建单位优势在于能够提供专业化的技术管理服务，协助委托方更好地进行项目建设组织实施，当下，许多行政单位的主营方向都不在专业建设领域之内，或是缺乏建设管理方面的技术骨干，或是在建管领域的人力配备不足，或是缺乏成功的项目组织实施经验，一旦规划项目多起来、建设难度大起来，往往感到疲惫不堪，使得项目建设陷入困境。
房地产经济概论
房地产经济概论1，经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。
这种活动可以提高交易效率、降低交易成本、是一种有偿的经济活动。
经纪是经纪活动中一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成成交，收取佣金的经济活动。
2，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
行纪主要有两个特征：1是经委托人同意，可以以低于或高于委托人指定的价格买进或卖出，来增加报酬，2除非委托人不同意，自己可以作为买受人或出卖人。
行纪和自营很相似，但是大多数情况下，根据委托人委托而进行活动，不应因介入买卖而改变中介本质。
经纪人与委托人之间有长期固定的合作。
3，经纪分为：房地产经纪保险经纪证券经纪期货经纪演艺经纪体育经纪人农产品经纪。
4，房地产经纪的主要方式是居间和代理。
5，房地产经纪是指：房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。
6，中介机构是指：依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务等中介服务的机构。
7，佣金是经纪人的基本来源，其性质是：1劳动收入 2经营收入 3风险收入的综合体，对经纪人所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
8，佣金可以分为法定佣金和自由佣金9，佣金的支付时间有经纪人与委托人自行约定10，信息费只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费11，西方的经纪人实际上就是一个代理人12，中国，经纪活动包含代理活动和居间活动。
13，13，房地产居间指：房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
14，房地产交易特点：1类型众多 2手续繁杂 3涉及面广。
未来20年房地产行业发展的六大趋势(精)
将来20年房地产行业发展的六大趋向中国房地家产起步于上世纪90 年月初,到现在已有25年的历史了。
作为业内人士,我几乎目击和参加了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些察看和思虑, 现予阶段性总结并奉上,以期与大家分享。
在25年的长久发展以后,中国的房地家产从起步、探索、动乱、调整的过程中逐渐趋于理性和成熟。
这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地家产开始起步;达到3000美元时, 行业发睁开始加快;达到7000美元左右时,行业进入稳固增加久;达到12000~13000 美元时,行业发展进入饱和期。
2013年末,我国的人均GDP已经靠近7000美元,与发达国家总结出的规律完整切合。
再过十年,我国人均GDP超出13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从巅峰开始回落。
但是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率昨年为53%,如不包含2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标, 还需要大概20 年的时间。
所以,我们有原因相信,作为城镇化推动的主要载体,我国房地家产在将来的15~20年内,仍有连续的增加空间。
当下:细分时代已经到来25年后的今日,中国房地产行业进入稳固增加久后,发显现状突出的特点就是“细分”。
这类细分表此刻以下几个方面。
1.市场的细分。
当市场真实处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价钱短期内起落的经济学原理、城市开发总量与整体花费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。
那些简单果断地展望中国房地家产何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者对于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于轻率。
简言之,当市场的“六大主体”政(府、金融机构、开发商、媒体、花费者、专家学者逐渐成熟后,就不该当再像过去同样以“线”划线,以点及面, 而应当依据不一样城市的人口规模、地理地点、经济总量、供求状况、资源天赋、政策导向、城市化水同等,差别判断每一个城市的市场状况。
试谈房地产资源整合阶段
试谈房地产资源整合阶段当前，中国房地产市场正面临着转型升级的重要阶段，由此引发了房地产资源整合的话题。
这其中涉及到房地产企业之间的合并重组、房地产品牌整合以及各类资产的变现与融资等方面。
通过合理整合和优化配置房地产资源，有望实现对国民经济的高效支撑和带动作用。
本文就试谈一下当前我国房地产资源整合阶段的状况及其意义。
一、房地产资源整合的状况1. 市场背景在2019年，中国房地产市场整体态势呈现出回暖的迹象，但仍未完全摆脱过热的问题。
面对明显的市场转变，房地产企业普遍认识到了进行资源整合的迫切性。
2. 资源整合形式针对不同的资源整合需求，企业可通过合并重组、资产剥离与处置、区域布局调整等一系列形式实现资源整合。
其中，合并重组是最为常见的形式。
早在2015年，协和医疗联手复星集团以105亿元的标的收购上海华山医院之后，便引起了整个大健康产业的资源整合浪潮，随后，包括延安必康在内的一批小规模的散户药企都开始了它们的整合之旅。
3. 资源整合方向对于房地产企业来说，资源整合本质上就是多元化发展的必然体现。
房地产企业既要拓宽经营范围，同时也要加强了解产业链，提高自身产业链水平，从而为未来的发展奠定坚实基础。
而资源整合的方向通常包括：品牌整合、业务整合、区域布局调整等方面。
二、房地产资源整合的意义1. 国家意义国家推出多项鼓励房地产资源整合的政策，旨在促进资源有效整合、提高企业市场竞争力、服务于国民经济发展等方面。
资源整合旨在构建多元化投资平台，使得国有企业和私人企业的投资在房地产领域得以平等竞争，加强了资源平等的整合。
2. 行业意义资源整合不仅可以推动企业加强产业链的深度融合，优化市场竞争环境，还可以有效缓解房地产市场过热的现象，推进房地产市场的健康发展。
同时还能够完成房地产行业和流通等领域的深层次合作，打破资源垄断，提高市场活力和竞争水平。
三、房地产资源整合的困境1. 行业法规难题实际上，现行的房地产法规体系中缺乏专用的资源整合法规，尚未完全明晰整合权益的变更和交割流程，总体来说处于探索中的状态。
房地产销售实习总结2000字
房地产销售实习总结2000字实习总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。
以下为大家收集了2篇房地产销售实习总结2000字,希望对大家有帮助!房地产销售实习总结2000字一公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、楼盘整合营销、推广等，是乌鲁木齐市纳税先进单位。
当我迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。
我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。
学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。
由于对房地产销售十分感兴趣，所以我来到德汇营销租赁有限公司进行实习工作。
实习是以独立业务作业方式完成的。
实习的内容只要有两个：一个是户外广告的招商，另一个是房产销售置业顾问。
现在实习已经结束，回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。
它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基矗基本上达到了学校要求的实习目的。
为了表达我收获的喜悦，我将主要以房产销售工作来谈我的实习体会。
德汇营销租赁有限公司是20xx年6月经国家批准，由具备资深、卓越专业能力的成功人士钱金耐创建的德汇实业集团的分属子公司，是具有专业资质的房地产企业。
公司秉承德载重任，汇铸永恒的经营宗旨，坚持两种经营模式销售策划运作的独创理念，力求使每个开发项目达到人与环境的天人合一。
公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、楼盘整合营销、推广等，是乌鲁木齐市纳税先进单位。
公司成功策划销售了多个楼盘，如：德汇国际广场，德汇大酒店，新疆图书批发城，火车头国际采购基地，温州大酒店等，电视、报纸进行过多次全方位报道，公司现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。
公司旗下的火车头国际采购基地，以整体团队形成从定位、设计、推广和行销四位一体介入地产开发全过程，提供项目开发中的专业整合服务，保障项目运营中众多环节精准实施，从而创造集成最大绩效，推动服务之伙伴企业形成强大的可持续市场竞争能力。
房地产项目合作洽谈阶段步骤与表格
房地产项目合作洽谈阶段（步骤与表格）【最新资料，WORD文档，可编辑修改】步骤1、项目基本信息的获取（由公司客户服务部提供）A1-001号文本项目跟踪记录表客户服务部电话跟踪记录（交策划部））号步骤2、初步的电话沟通A2-002号文本电话跟踪记录表电话沟通记录表步骤3、通过传真获取详细的开发项目资料A3-003号文本落实开发项目资料传真落实“**项目”开发资料传真落实“**项目”开发资料传真（续1）落实“**项目”开发资料传真（续2）1、建立利润保障发展模式通过标准化项目运作程序的制定与实施，为发展商导入专业的经营理念管理模式，建立利润保障发展模式。
2、建立能够达致利润最大化的价值提升发展模式策划的价值体现在对地产开发利润的最大化追求上。
“全案模式”通过创造性思维与实操能力的完美整合，充分挖掘项目最大潜值。
3、建立整合各方资源的最优化策划解决方案单有方向性的定位是不足够的，因为地产开发是由多个环节组成的，而现金的流动是动态的，因此，对大资金的操作应谋定而后动，并通过对企业内外资源的全面整合，形成企业的核心竞争力。
联系电话：传真：联系人：策划部A先生顺颂商祺！**房地产研究中心本公司全称200 年月日步骤4、组建项目小组，并拟定前往实地考察计划A4-004号文本前期发展策划考察计划*地某项目考察计划（前期发展策划）A4-005号文本销售代理策划项目考察计划**项目考察计划（销售代理策划）步骤5、落实考察项目事宜A5-006号文本落实考察项目事宜传真落实“**项目”开发资料传真A5-007号文本考察项目邀请函邀请函**公司：我司欣然邀请贵司相关工作人员（包括设计师一名一行三至四人）赴*地实地考察“**苑”（暂定名）项目地块及商讨双方合作事宜。
贵司工作人员将在*地作短暂的逗留，期间一切费用（包括回来旅费）将由我司承担。
顺颂商祺！*地房地产开发有限公司签名：盖章：200 年月日步骤6、现场地块考察、项目周边环境考察及当地可类比项目考察A6-008号文本项目实地考察日程安排*地“**路”项目实地考察日程安排第1日：上午与发展商有关负责人开会，通告实地考察日程安排；下午到项目现场考察。
谈对房地产项目的开发成本的控制
谈对房地产项目的开发成本的控制王涛中国海洋大学【摘要】本文对房地产项目开发过程中不同阶段的成本控制进行了分析，并针对开发成本的控制，提出了几项管理措施及建议。
【关键词】房产项目开发成本成本控制措施每一个开发企业都高度重视对房产项目开发成本的控制。
有效地降低开发成本，这是提高企业的经营利润，提升企业市场竞争力的必然要求。
而对房地产开发成本的控制，应从项目开发的全过程、全方位的角度出发，最大限度地整合企业内部及外部的各种资源，降低开发成本，提高项目的经济效益，从而提高项目管理的科学性，真正促进企业的成长。
一、我们按照房地产开发的过程，对每个阶段的成本控制进行分析１．投资决策和前期开发阶段：包括进行市场调研和投资决策。
通过市场调研进行收集、分析和预测开发环境中的数据，为投资决策服务；而投资决策是在对前期市场调研数据进行分析整理归纳的基础上所作出选择的一个过程。
这个时期成本控制的重点在于进行前期的费用、成本和利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率。
１．１要建立科学的决策体系，充分利用现代信息交流和处理的能力，降低决策中人为因素的影响，保证决策过程的客观性。
当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前，需要做好一些前期工作：获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建；筹措资金等等。
１．２通过可行性研究报告来控制项目前期策划中的具体成本。
重点包括：成本费用的估算及其分析、成本控制的目标及措施、投资和效益的测算、利润的实现和安排、资金计划、投资风险评估与相应对策、项目综合评价意见。
可行性研究的准确与否直接关系到项目投资的效益，可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。
另一方面还要争取有利的规划条件并控制成本。
２．规划设计阶段：这是成本控制的重要阶段，主要体现在对地产项目的设计过程的控制。
浅谈土地综合整治乡镇一级资源整合——以娄底市涟滨街道办事处土地整理项目为例
１１下达 项 目 ．
娄星区涟滨 办事 史 土地整理项 目是娄底 市２ ０年 市 ０７ 级土地整理示范项 目，项 目立项前开发区领导、涟滨办
采 用抽取 法确 定娄底市建筑安装工程有 限公司为项 目施
工单位， 并与 中标单位 签订了工程承包合 同。
１４项 目施工 ．
在 项 目建设 过程 中，针 对 项 目出现 的不可 预见 因
开垦整理 中心和项 目中又增加 了一个管理者 ，管理层次 增加 ，程序增多 。最后 ，土地综合整治项 目有相 应的程 序 、要求 ，对于乡镇政府而言 ，这个程序 和要求 了解 的 比较 少，导致 一些文件来 回跑 ，一些资料 不合格 。
３乡镇政府作为项 目建设单位的建议和思考
事 实证 明 ，乡镇 政府 作为 项 目建设 单位 可 以做 到
技术 知程 序 的工程 技术人 员驻 项 目工地 ，确保 工程 施 工 ，并及时指导项 目指挥部按土地开垦整理的要求、程
序完 成相应 的工作 。
建设单位 后情 况截然不 同，政府力度 大，甚 至是全 政府
之力在做土地综合整治 ， 自 效果好 ，速度快 。 然
２２项 目建设标准高 ．
乡镇政府会安排项 目区农 民直接监督工程质量 ，任
１土地综合整治过程 中乡镇一级建设项 目运 作的过程
本文 以 “ 娄底 市经济 开发 区 （ 娄星 区）涟滨街道办
事处土地整理项 目”剖析 乡镇一级政府作为项 目建设单 位实施项 目。
目指 挥部 负责人 参加 。在娄 底市 建筑 安装工程 有 限公
司 、市耀湘 建筑 工程 公司、双 峰县建筑工程有限公司中
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一、竞争项目分析
（一）江滨楼盘分析
从地域性分析，同处江滨板块的楼盘，地理位置较相似。
1、一代领秀三期楼盘差不多情况
一代领秀三期楼盘分析：
价格分析：一代领秀三期相对万豪香江国际价格更低，价格具有优势。
卖点分析：小区内有3㎡社区园林景观，800㎡中央游泳池，1000㎡高级会所空间。
88%的房型得以南北通透，保证
空气对流和阳光充足；真正全明设计，光线覆盖到
每个角落，即使是易被忽略的卫生间、电梯厅，也
保证了充足的采光。
同时各个户型均好，格局方正，
保证了户型空间的合理化运用。
户型分析：户型多样，选择性更大
开发商分析：漳州信达诺房地产开发有限公司，为上市国企厦门信达集团下的子公司。
在漳州历经六年成熟运营，
以实力筑造品质生活，奠定了一代领秀江滨高尚人
居翘首地位
2、龙湾盛世楼盘差不多情况
龙湾盛世楼盘分析:
价格分析:龙湾盛世相对万豪香江国际价格更低，价格具有优势卖点分析:在户型规划荟萃了香港美学设计的精华，继承港式宅邸关于空间的极致运用，丝毫不白费功能空间的规
模，步入式凸窗，保证每一位业主都拥有开阔的视
野，尽享九龙江美景，建材方面，采纳中空钢化玻
璃、高档外墙砖，国家新型节能建材标准；精装酒
店式入户大堂、国际名牌电梯，媲美星级酒店的标
准配备
户型分析:其户型选择性更大
3、上江名都差不多情况分析
上江名都楼盘分析：
户型分析：型品种多，单身公寓、两房、三房、四房、楼中楼，
选择大
卖点分析：小区项目依江而居，是漳州古城区之所在，具有千年的文化底蕴，集江景、休闲、娱乐、观光于一体的
江滨高尚生活社区
开发商分析：该项目，由福建漳龙集团旗下的上市公司漳州进展股份有限公司的子公司——漳州欣宝房地产开发
有限公司负责开发
4、榕御三期差不多情况
榕御三期楼盘分析：
价格分析：价相比万豪香江国际具有一定优势
卖点分析：采纳现代、简约的欧式风格双阳台小区内部欧式
新古典主义主题景观园林毗邻九龙江畔，收拥浩
渺九龙江及政府规划“一江、两带、四区、五轴、
多点”的滨江都市景观带之奢侈自然美景。
三期
户型具有绝佳的南北朝向设计，双阳台可将园林
景观尽收眼底阳光伴随清风登堂入室；户户配有
观景阳台，可赏中庭瑰丽的园林景致，视觉得到
了更大的延伸。
5、龙宝花园差不多情况
龙宝花园楼盘分析：
户型分析：户型多种，选择性大
卖点分析：户型设计现代时尚，南北通透拥有两层地下室，户均
1.2个停车位，首层架空规划五星级宾馆景观。
建
筑密度仅17.5%，公摊面积占有用面积10%左右为您
提供超大宽敞的小区活动空间
(二)其他板块楼盘分析
楼盘的选择我们要紧考虑价位与万豪香江国际相近且物业类不差不多。
6、福海阳光差不多情况
福海阳光楼盘分析：
户型分析：相比万豪香江国际，消费者拥有更多选择机会
卖点分析：项目地理位置得天独厚，周边生活配套齐全，路网交
通发达便捷。
板式建筑，全明设计，南北通透；
入户花园，生活空间的天然氧吧，与中庭花园
相呼应；超大阳台，锻炼健身晒太阳，呼吸新
奇空气不用远行。
地理位置分析：“”项目位于中心丹霞路与漳华路的交汇处，丹
霞路——漳州市区新商业中心，漳华路——漳
州最具进展前景的繁华景观大道，漳响路——
漳州的历史人文街区围绕项目周边；名品步行
街、新华都购物广场、豪享来、丹霞市场、各
大银行、175医院、漳州八中、名流小学、阳
光国际双语幼儿园……就在家门口，公交线路
密布周围，交通出行便捷快速。
⑦中骏·蓝湾香郡差不多情况
中骏·蓝湾香郡楼盘分析：
户型分析:户型多样，另外，其在价格上与万豪香江国际相近，
均价为均价：7100元/㎡，而万豪香江国际均价
为均价：6900元/㎡,但户型却有万豪香江没有
的联排、双拼不墅等，选择性比万豪香江国际大
专门多。
卖点分析: 项目因地制宜、空间组织灵活多样，利用建筑体型的
变化造就富于变化的空间形态，以地中海托斯卡
纳风格，红土砖，马赛克拼图，黄木纹板岩。
以
自然、健康、休闲的东方意境式景观为主，将色
彩元素融入到环境当中，通过塑造起伏的地形，
结合密林植载营造丰富的功能空间，以及东方装
饰的点缀，体现出浪漫生活情调，体现绿色环保
社区，树立高尚精品楼盘市场形象，打造漳州地
区品牌、品质、品行、品味楼盘。
高层公寓、
花园洋房和联排、独栋不墅。
毗邻省级风景区云
洞岩、3000亩碧湖生态园、西溪湿地公园等，
坐拥都市稀缺的大型景观资源与极致的舒居尺
度。
社区总规模达52万平米，1.7的容积率仅
为人居生活的细节考量，超高绿地覆盖率，实现
至高生活的不尽想象。
礼聘国际级景观大师贝尔
高林演绎现代巴厘风情园林的情趣盎然，且因地
制宜，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间
形态，以新古典主义的建筑风格，结合密林植载
营造丰富的功能空间，营造出浪漫悠闲的生活情
调。
地理位置分析：蓝湾香郡项目位于漳州主干道—水仙大街与迎宾
路交汇处，毗邻省级风景区云洞岩，眺望九龙江。
西溪大桥、江东大桥跨江衔接，江滨大道、水仙
大道，景观交通四通八达，规划中的九龙江大桥，
5分钟即可通达火车动车南站。
二、项目SWOT分析：（一）地理环境因素。