中国港澳台地区现行土地制度及特点
港台及国外土地制度PPT参考幻灯片
联邦政府负责管理联邦公有土地，省政府负责管 理省公有土地，私人土地则由所有者自主经营管理 • 一些特点 ：
港台及国外土地制度
1
一 、土地制度 二 、各国（地区）土地制度
香港、台湾、俄罗斯 、美国、加拿大、日本等
2
土地制度 land institution
土 地
是
制 度
土地所有、使用、管理的土地经济 制度及相应的法权制度
3
2 我国土地所有制形式 在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即 全民所有制和劳动群众集体所有制 （1）土地的全民所有制，即是土地的国有制，
其特点：只租不买断
政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者,承 租者要支付一笔“地价”,同时要签订土地契约 （ 俗称 租约 ）
7
三、香港地区的土地出让方式 有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和临时出租
四、香港土地管理制度 发达的土地法律制度 建立专门的土地审裁处，维护土地利用和交易秩
序 土地管理的法律基本上也是一事一法
“三七五”减租: 50%×(1-25%)=37.5% 公地放领 耕者有其田 台湾农会
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俄罗斯的土地制度
• 多种形式的土地所有制：
（1）土地所有制，分为俄罗斯联邦土地所有制和共和 国土地所有制
（2）土地地方所有制，将居民点土地划界确权，归地 方政府所有
（3）个体土地所有制，主要形式是家庭农场 （4）集体土地所有制，包括各种形式的农、牧合作社，
5
香港的土地制度
6
（一）香港土地所有制：国家所有
-----《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定， “香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所 有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、 出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全 归香港特别行政区政府支配”
中国与港澳台及国外地区的土地制度的不同
中国与港澳台及国外地区的土地制度的不同中国与港澳台地区及国外在土地制度上的不同摘要：土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。
土地制度有广义和狭义的概念之分。
广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。
广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。
一、中国的土地制度（一）中国土地所有制新中国的土地制度的建立1、国家土地所有权的建立早期的土地革命没收土地、土地国有（1927年），1950年中国土地改革法–通过没收、征用等方式将土地收回，并分给农户实现了耕者有其田的自耕农制度–农村互助组的出现和壮大（所有者不变）。
农业生产合作社（1956年1.2亿个农户，占整个农户数量的96.3%），自然灾害的出现（天灾人祸），1961年初《农村人们公社工作条例》，三级所有，队为基础的集体土地的所有制建立。
城市土地的获得，没收、社会主义改造等–保留了部分的私有土地，到1980年左右才实现全部国有化。
2、改革开放后的土地制度农村家庭联产承包责任制，1983年93.4%的农户参加了包干、包工。
交够国家的、留足集体的，剩下就是自己的，随着时间和条件的变化出现了多种的变化。
两田制、三田制、增人不增地、减人不减地等多样化的农村土地制度。
城市土地有偿使用制度的建立。
1982年深圳，对外资和合资企业的土地使用费额的收取。
1987年深圳土地拍卖，随后对宪法和相关条例的修改。
2006年所有的经营性用地进入招拍挂的渠道保持土地的国有分离土地的使用权。
土地用途管制制度，耕地占用审批权上收、耕地占补平衡制度。
多样化的土地处置方式（抵押、租赁等）土地储备等制度的推出。
目前的土地制度仍然在不断的演进和变化。
二、国外不同类型国家的土地制度的比较1、俄罗斯联邦苏联在十月革命胜利后就废除了土地的私有制。
中国港、澳、台地区司法制度
中国港、澳、台地区的司法制度
01 香港地区
03 台湾地区
目录
02 澳门地区
1997年7月1日，中华人民共和国对香港恢复行使主权。为维护国家的统一和领土的完整，保持香港的繁荣和 稳定，中国政府按照"一国两制"的方针和宪法的规定，设立了香港特别行政区。香港特别行政区的各项制度的设 立以《中华人民共和国香港特别行政区基本法》为法律依据，其司法制度也不例外。
台湾地区
法院体系
司法机关
检院体系
“司法院”是台湾的最高司法机关，设“院长”、“副院长”各一人，并设正、副秘书长各一人。“司法院” 设大法官会议，由大法官17人组成。“司法院”所属机关有：普通法院、行政法院、公务员惩戒委员会和各种委 员会。
“司法院”拥有广泛的职权，包括民事、刑事、行政诉讼审判权、公务员惩戒权“宪法”及法律命令解释权 等等。另外，其下设的各种委员会还各自行使专门的职责。
“法务部”隶属于“行政院”，主管检察、监所、司法保护的行政事务及“行政院”的法律事务。“法务部” 设“部长”一人，是“政务委员”之一，特任，总理部务，指挥监督所属职员及机关。设“政务次长”，“常务 次长”各一人，辅助“部长”处理部务。
台湾的法院设三级：最高法院、高等法院、地方法院。三级法院之间是审级关系，而非行政隶属关系。
律政司作为检察机关，除了要全权负责香港刑事案件的检控之外，在所有起诉政府的民事诉讼（含行政诉讼） 中均以被告身份参与诉讼，在法庭上代表政府。作为公众利益的维护者，它可以申请司法审查，以维护公众的合 法权益；它还可代表公众利益出庭参与审理涉及重大公益的案件。它还将涉嫌藐视法庭的情况告知法庭，协助法 庭工作。律政司长是特别行政区政府和行政长官的法律顾问。总之，律政司除无审判权之外，几乎肩负所有重要 的法律事宜。
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料一、土地管理体制：我国土地管理体制主要包括国家所有制土地和农村集体所有制土地两种形式。
1.国家所有制土地：国家所有制土地是指由国家集中统一所有和管理的土地，包括城市土地和农村宅基地。
国家所有制土地实行国有土地使用权制度，即土地使用权归国家所有，土地使用者只能取得土地使用权，而不是土地所有权。
国有土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式进行流转。
2.农村集体所有制土地：农村集体所有制土地是指由农民集体所有的土地，主要包括农田、林地、草地和水面等。
农村集体所有制土地实行农村土地承包经营权制度，即将土地承包给农民个体或家庭经营，农民享有土地承包经营权，并可以自主决定土地流转、抵押等。
二、土地管理法律法规：1.《中华人民共和国土地管理法》：《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，于1986年颁布实施，1998年修订。
该法规定了土地的所有权、使用权、流转、征收等内容，明确了土地管理的基本原则和制度。
《农村土地承包法》于2002年颁布实施，对农村土地承包经营权的行使、保护和流转进行了规定，保障了农民的土地承包经营权。
《城市房地产管理法》于1994年颁布实施，对城市土地使用、转让和租赁等进行了规定，保护了土地使用者的合法权益，促进了城市房地产市场的健康发展。
4.《国有土地使用权出让和划拨管理办法》：该办法规定了国有土地使用权的出让和划拨管理程序和条件，明确了国有土地使用权流转的相关规定。
5.《关于农村土地确权发证工作的意见》：该意见于2024年发布，指导了农村土地确权发证的工作，保障了农民土地权益，促进了农村土地管理的规范化和现代化。
三、土地流转和利用：我国土地流转是指土地使用权的有偿转让、转租、合作经营、股份合作等方式，主要用于农村土地规模经营、农民增收和农业现代化建设等。
我国土地利用主要包括农业生产、工业建设、城市建设、生态建设等。
近年来，我国通过土地承包经营权流转、土地整备、集体建设用地入市等政策和措施，推动农村土地规模经营、农民合作社发展、农村产权制度等，加快了农业现代化进程，提高了农民收入水平。
国外及港台地区土地权利制度简介（5）
加拿⼤ ①⼟地所有制。
加拿⼤现⾏⼟地所有制为联邦公有、省公有和私⼈所有三种形式。
联邦和省公有的⼟地共占国⼟⾯积的90%，私⼈所有的⼟地占国⼟⾯积的10%.但全国的城市⼟地、上好农⽥、牧场等经济效益较⾼的⼟地，基本上都被私⼈占有。
②⼟地使⽤制。
加拿⼤规定个⼈对私有⼟地拥有充分⾃由的⽀配权及继承权，私有⼟地可以⾃由买卖，任何个⼈都可以通过买卖和租赁⽅式从政府⼿⾥获得新的⼟地，并通过对所获⼟地的投资开发和转移来获得超额利润。
政府使⽤私⼈⼟地须向私⼈购买。
联邦政府为全国办事，需要⽤地，有权征⽤省公有⼟地，但必须是有偿的。
对于省公有⼟地，⼀般经过规划后处理给私⼈。
处理的⽅式有三种：1）地所有权处理，即出卖（永久处理）；2）⼟地使⽤权处理，即出租（短期处理）；3）⼟地通⾏权处理，即不处理地表，⽽出租地下管线埋设权。
⽇本 ⽇本⾃明治维新后就将⼟地的封建领主所有改为了⼟地私⼈所有，这种⼟地私⼈所有制据⽇本⼈⾃⼰解释为：“是⼀种法律上承认个⼈或私⼈可以占有⼟地的制度，但并不意味着全部⼟地都为私⼈所有。
” ⽇本现⾏的⼟地所有制主要分为三种形式，即国家所有、公共所有、个⼈与法⼈所有。
其中，⽇本国有和公有⼟地⼤部分是⼭林、河川、海滨地，占其⼟地总资源的⽐例很⼩。
因⽽其国有⼟地使⽤权制度并不是很发达的。
且国有⼟地和公共⼟地主要是为国家及国民的利益⽽使⽤的，更强调对⽣态的保护。
⽇本的⾮所有⼈利⽤⼟地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。
如《⽇本民法典》第265条规定：“地上权⼈，因于他⼈⼟地上有⼯作物或⽵⽊，有使⽤该⼟地的权利。
”第270条规定：“永佃权⼈有⽀付佃租，⽽在他⼈⼟地上耕作或牧畜的权利。
”第272条规定：“永佃权⼈可以将其权利让与他⼈，或于其权利存续期间，为耕作或牧畜⽽出租⼟地。
但是，以设定⾏为加以禁⽌时，不在此限。
” ⽇本这样的⼟地制度，与其历史背景有关。
明治维新前的⽇本封建势⼒很强，其要想⾛上资本主义道路就必须变⾰其制度，⽽⾸要变⾰的就是⼟地制度。
土地制度概论-土地制度的概念与特点(ppt63)
第一节土地制度的概念与特点
(三) 构成的复杂性 相对于一般财产来说, 土地财产关系要复杂得多。
土地作为一种财产, 其所有、占有、使用、收益、处 分及管理等等构成一系列复杂的财产关系和产权体系。 这是由于土地作为一种不动产所具有的特性所决定的。
第二节土地所有制
一、土地所有制的含义及其产生与发展
所谓土地所有制,是指人们在一定社会制度下拥 有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心,是土 地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现 形式。土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家 法律保护 的排他性专有权利。这种权利可以细分为: 占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能 在一般情况下是统一的,归属于一个主体,但在特 定 情况下也可以是分离的。如,在中国历史上曾存在过 的各类租锢制下所有权与使用权的分离,目前中国城 市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。
第一节土地制度的概念与特点
土地作为财产, 与其他财产相比具有明显的特点, 因而土地产权关系与其他财产关系相比也具有自己的 特点。无论从历史上来看还是从世 界各国的现实来 看,国家都是土地产权的主体,有时甚至是唯一的主体。
从历史来看,自国家出现以后,当人类社会处于奴 隶制时代时,大多数国家都是实行奴隶主土地制度, 亦即奴隶主国家所有制,“ 普天之下莫非王土 ”,国 家成为唯一的产权主体。即使到了封建社会和资本主 义社会,很多国家都废除了土地的奴隶主国家所有制 , 但不少国家仍然保留相当数量的国家所有土地制度。
第二节土地所有制
人类社会初期, 地旷人稀, 生产 力水平很低, 以采集和渔猎为生,没有固定的生产、生活用地,还谈 不上对土地的开发利用,因而也不存在土地所有制问 题。到了游牧时代后期,随着生产力的发展,逐渐形成 了天然草地的循环轮牧制度,于是各个氏族部落之间 渐渐形成各自的土地利用势力范围,从而出现了土地 所有制的萌芽。以后随着人口增加,原始农业的产生 与发展,人类有了固定的生产生活用地,才最终出现了 土地所有制。
中国港澳台地区现行土地制度及特点
3、澳门地区的土地征收制度遵循“先补偿、后取得”的原则，即未补偿被征收人之前，不得在澳门物业登记局申请过户登记；
4、澳门地区的土地管理机构包括土地委员会、土地工务运输局、地图绘制暨地籍局、物业登记局
2、为了发展公共、公益建设事业，需要使用一定数量的私有土地，采取强制性办法收归国有，然后分配给申请用地的主办单位使用；
3、为了发展公共、公益建设事业需要使用国有土地，需采取分配划拨和招标出让的办法提供土地；
4、新加坡土地管理机构主要为律政部土地局，其下设机构为土地割让署、土地征收署、国家土地管理与监督署以及综合服务署
德国
1、土地所有制形式有联邦政府（国有）土地、州和地方政府所有土地、教堂占有土地、私人所有土地
2、凡详细规划区内的土地交易，地方政府可以行使一般先买权；凡是为了实现地区详细规划，合理利用土地、保护有价值的建筑物，或为征收而调配土地的需求，可以采用土地征收制度
3、土地整理的基本制度和办法有以下几方面：
（2）码头通常为15年，可续期15年
（3）汽车加油站用地为21年且不能续期
4、香港地区土地契约遵循“认地不认人”原则，即使土地经过多次转手，最终的承租人也必须遵循最初批地时的土地契约条款；
5、香港地区的土地管理机构包括发展局、地政总署、土地注册处、土地审裁处、差饷物业估价署等
澳门
1、澳门对国有土地实行与香港类似的土地使用制，即土地批租制；
3、土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所有权中分离出来；
4、美国政府对不动产有管辖权、征用权、征税权和无主物业收归国有权；
土地经济学第12章中国台港澳地区现行土地制度
此外，法律还明确规定了"经穷尽以私法途径取得财产的 可能性后，方可采取征收"的原则。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
四、澳门地区的土地管理机构
土地委员会是澳门土地政策的执行者，负责协调有关澳 门特别行政区公地的批出及占用的所有事宜。 土地工务运输局是在土地管理及使用、城市规划、交通、 基础建设、基本服务及陆上运输等领域内的技术辅助性公 共行政机关。 地图绘制暨地籍局负责保存大地网络、执行属地图绘制及 地形测量范畴内的所有工作，并组织及保存澳门特别行政 区地籍。 物业登记局负责管辖澳门特别行政区的物业及土地登记事 宜。
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第三节 中国澳门地区现行土地制度
一、澳门地区的土地所有制
目前澳门的土地有私有土地和国有土地两类。 其中，私有土地是回归前已办理产权登记 的私人所有的土地，占土地总面积的10% 以下；国有土地是原属于澳葡当局所有的 土地，占土地总面积的90%以上。根据 《澳门特别行政区基本法》规定，澳门自 回归之日起，将不会有新的私有土地出现。
土地经济学(第六版)
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土地经济学 (第六版)
毕宝德 主编
柴强
李铃
周建春
副主编
中国人民大学出版社
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第十二章 中国台港澳地区现行 土地制度
第一节 中国台湾地区现行土地制度 第二节 中国香港地区现行土地制度
第三节 中国澳门地区现行土地制度
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日本
1、土地所有制结构是：私有土地占65%，国家和公共团体所有土地占35%；
2、日本的土地权利设置基本构成：
土地所有权
物权
地上权（一时金）
土地财产权
使用借权（无偿）借地权（一时金）
短期赁借权（地租）
债权借地权
赁借权
临时使用（地租）
3、日本政府部门作为投资者兴办各种社会公共事业，因公有土地有限，需征收私有土地
（2）码头通常为15年，可续期15年
（3）汽车加油站用地为21年且不能续期
4、香港地区土地契约遵循“认地不认人”原则，即使土地经过多次转手，最终的承租人也必须遵循最初批地时的土地契约条款；
5、香港地区的土地管理机构包括发展局、地政总署、土地注册处、土地审裁处、差饷物业估价署等
澳门
1、澳门对国有土地实行与香港类似的土地使用制，即土地批租制；
德国
1、土地所有制形式有联邦政府（国有）土地、州和地方政府所有土地、教堂占有土地、私人所有土地
2、凡详细规划区内的土地交易，地方政府可以行使一般先买权；凡是为了实现地区详细规划，合理利用土地、保护有价值的建筑物，或为征收而调配土地的需求，可以采用土地征收制度
3、土地整理的基本制度和办法有以下几方面：
（2）城乡土地集中统一管理阶段（1986——1998年）：确定全国土地资源统一管理体质；决定成立直属国务院的土地管理机构——国家土地管理局
（3）国土资源全面集中统一管理阶段（1998——2004年）：组建了中华人民共和国国土资源部
（4）现行土地管理机构设置进一步完善阶段（2004年以后）：国务院逐步建立起国家土地督察制度
4、台湾地区的地权限制：
（1）海岸一定限度内的土地，天然形成的胡泽，可通运的水道，公共交通道路，矿泉地，公共需用的水源地，名胜古迹等禁止私有；
（2）矿产不得私有
（3）私有土地面积有最高额限制
（4）私有土地所有权转移有限制
（5）土地细分的禁止，规定最小面积单位，禁止其再细分
（6）公有土地的管理需经管区内民意机关同意，并经“行政院”核准
5、英国的政府土地登记局，是统一管理英国城乡土地权属的机构，其登记活动具有以下特点：有法可依，循法管理；垂直领导，一统到底；房随地走，一并登记；该严则严，应宽则宽；不吃“皇粮”，自给有余
6、英国在中央政府一级没有设置统一的土地管理机构，而是由若干部委分类管理，包括：农渔食品部土地管理局、林业委员会管理、环境部管理
4、日本土地先买制度包括：根据公扩法建立的协议先买制度；根据城市规划法建立的形成权先买制度
5、日本土地税制归纳起来主要有三类，即有关土地的税收主要按照取得、保有与转让三种不同形式划分为不同税种
6、土地管理机构主要有国土厅，及其内设机构：土地政策课、土地利用调整课、地价调整课和国土调整课
新加坡
1、土地所有制形式包括：国有土地占80%，私人土地占20%；
2、按性质不同，土地分为私人业权土地、政府租借地、政府租赁地、政府公共用地、临时性使用式占用地、民间交易性质土地，这些不同性质的土地，有不同的使用特点和限制条件；
3、澳门地区的土地征收制度遵循“先补偿、后取得”的原则，即未补偿被征收人之前，不得在澳门物业登记局申请过户登记；
4、澳门地区的土地管理机构包括土地委员会、土地工务运输局、地图绘制暨地籍局、物业登记局
2、为了发展公共、公益建设事业，需要使用一定数量的私有土地，采取强制性办法收归国有，然后分配给申请用地的主办单位使用；
3、为了发展公共、公益建设事业需要使用国Байду номын сангаас土地，需采取分配划拨和招标出让的办法提供土地；
4、新加坡土地管理机构主要为律政部土地局，其下设机构为土地割让署、土地征收署、国家土地管理与监督署以及综合服务署
（1）土地整理与农村经济社会发展相结合，重视生态环境保护
（2）分类指导
（3）重视景观的维持，以及对民族历史、文化遗产的继承与保护
（4）民主决策，公众参与
（5）地籍管理贯穿始终
4、针对旧城改建地区的土地产权问题，建设法提供了三个解决方法，即土地重划、地界调整和强行征购
5、土地管理机构在主体上可分为三类：地籍管理与测量部门、土地登记部门、土地整理部门
中国大陆
1、土地所有制的性质为社会主义公有制，其表现形式为：全民所有制和劳动群众所有制
2、中国现行农村土地使用制为：农地使用制、“四荒地”使用制、建设用地使用制、宅基地使用制
3、现行城市土地使用制基本内容为：土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止
4、土地管理机构设置的演变：
（1）从短暂统一到多头分散管理阶段（1949——1986年）
2土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，叫做土地产业权，主要包括：无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权、终身保有的土地产业权、限期保有的土地产业权；
3、中央政府的各部、厅，地方政府，以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司，在进行法定建设时，都具有征收土地的权力；
4、英国于1947年规定一切私有土地将来的发展权移转归国家所有，实行“土地发展权国有化”，1952年由保守党政府当政后予以废止；
5、农村土地管理方面：
（1）解放初期，土地改革
（2）58年实行人民公社化，62年改为“三级所有，队为基础”
（3）78年后，实行联产承包责任制
6、城市土地管理方面：
买卖否定其
限制禁止土地国有化行政划拨三无
出租商品性
7、职能调整：
（1）划入：矿产、海洋、国土规划（划入国土资源部职能范围）
（2）划出：地下水水利部；地籍测绘国家资源局；
（7）对于外国人取得土地权有规定
香港
1、香港土地使用制是土地租用制，又称土地批租。其特点是土地只租不卖断，即政府通过各种方式，有偿或无偿地在一定期限内把土地使用权出让或授予土地使用者；
2、土地批租方式为拍卖、招租、私人协议和临时出租；
3、土地批租年限：
（1）私人游乐场用地通常为10年，能续期，但不超过21年
2、实行土地有偿使用制，征收土地税和土地租赁费，开放土地市场，允许土地买卖、转移、出租、抵押、交换、入股等；
3、现行土地管理机构为俄罗斯联邦国家地籍局，该局下设地籍司、信息分析司、土地监测标准化和检验司、土地评价和土地利用经济司、土地整理司等
英国
1、全部土地在法律上都归英王或国家所有，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地使用权；
科技成果转化中介组织；土地评估、矿业权评估、机构人员资质行业协会
国外现行土地制度
地区
现行土地制度
美国
1、土地所有制是典型的资本主义私有制，但并不意味着全部土地都属于私人所有。美国目前土地总面积中59%为私人所有，39%为公有，2%为印第安人保留地；
2、土地所有者同时拥有地下的一切财富，因此地主可以自由开采地下资源，或将其出售给别人，唯一的条件是必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税；
中国港澳台及大陆地区现行土地制度及特点
地区
现行土地制度及特点
台湾
1、现行的土地制度是“平均地权”的土地制度。它既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展；
2、目前，台湾的土地有公有土地和私有土地，公有土地又有国有土地、直辖市有土地、县（市）有土地和乡（镇、市）有土地；
3、台湾“民法”规定的土地物权有土地所有权、地上权、永佃权、地役权、抵押权和典权六种；
3、土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所有权中分离出来；
4、美国政府对不动产有管辖权、征用权、征税权和无主物业收归国有权；
5、美国政府管理土地的主要机构是成立于1946年7月的内政府土地管理局，还有内政部印第安人事务管理局、农业部水土保持局、农业部林务局、国防部
俄罗斯
1、现行土地制度为国有、市政体所有和私有等多种土地所有制；