房地产变现能力分析
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。
A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。
A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
房地产行业盈利能力分析
房地产行业盈利能力分析[提要] 近20年来，我国经济进入一个迅速发展的时期，房地产业的经济发展状况如何，直接影响到我国市场经济的发展状态。
本文以保利地产为例，通过该企业近年来的报告和财务数据，结合杜邦分析法，对保利地产的重要财务指标进行分析，找到影响保利地产盈利水平的关键因素，并通过对具体原因分析，提出改进建议。
关键词：保利地产;房地产行业;盈利能力分析一、引言房地产行业在影响着居民的生活和就业水平，改善着城市的发展状况并带动着相关企业的迅速发展，同时也是国家财政收入的重要来源之一。
保利地产作为房地产行业里迅速崛起的新秀企业，在面对日益激烈的经济大环境时，必须要保持冷静，不可以得意于自己过去这些年的迅速发展的优秀表现中，要认认真真分析当前的市场格局，对其进行准确的预测。
结合现阶段自身的资源和优势，对企业的发展战略、发展定位和未来发展前景进行研究和预测，从而探索出一条专属于保利地产的可持续发展的道路。
同时，保利地产对同行业的发展现状和水平也不能忽视，而如何提高自身的竞争优势，如何在迅速发展的房地产行业里站稳脚跟，所以对保利地产盈利水平的研究对于保利地产来说，是十分重要的一个环节。
二、保利地产盈利能力分析（一）保利地产概况。
从1992年成立至今，保利地产在20多年的稳定发展的过程中，曾连续5年荣获我国房地产行业的领先品牌。
在2002年，完成了股份制改造之后便全面開展了全国化的战略，范围覆盖全国57个城市，拥有300家控股子公司，业务覆盖范围颇广，从房地产开发、工程施工、建筑设计到物业管理等相关业项目。
保利地产自从在上交所上市以来，多次蝉联综合实力排名的前茅。
其物业管理水平更是在中国物业管理行业中常年排名前三。
在上市公司中，居风险控制首位。
2015年的签约金额更是达到1，500亿元人民币。
（二）杜邦分析法下保利地产盈利能力分析。
净资产收益率用来描述企业经营活动中债务资本和权益资本的回报情况，是公司进行财务分析的最核心的财务指标。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷B卷附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷B卷附答案单选题（共30题）1、Most （）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】 A2、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。
银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。
现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】 B3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D4、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。
查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.条形码=185升电冰箱B.条形码=‘185升电冰箱’C.商品名=185升电冰箱D.商品名=‘185升电冰箱’【答案】 D5、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D6、用户界面设计的原则不包括（56）A.适合用户的业务领域和操作习惯B.保持界面元素、布局与术语的一致性C.提供反馈机制，注重用户体验D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计【答案】 D7、以下关于软件维护的叙述中，错误的是( )。
A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法【答案】 D8、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。
方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。
A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A2、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。
A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】 B3、最常见的会计期间是（）。
A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】 C4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的速动比率为（）。
A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】 A5、房地产投资的弊端不包括( )。
A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】 D6、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。
A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】 D7、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。
A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。
A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 B9、对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。
A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】 B10、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。
房地产变现能力浅析
一、何谓变现能力 二、变现能力分析的内容 三、影响变现能力的因素
四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差 异程度
五、变现时间的长短
六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺 序
七、变现能力分析注意事项 八、特别注意事项 九、风险提示
抵押期间房地产信贷风险关注点分析
抵押期间抵押权人应重点关注拖欠建筑工程款受偿优先于本 次抵押受偿
已抵押担保债权受偿（一押）优先于本次抵押受偿等潜在的 法律风险（如有）
抵押人的经营风险（经营不善可能会导致还贷能力下降）
抵押人的转租风险（新承租人的资信程度和经营能力可能会 导致还贷能力下降）
例如：房地产在经济萧条时期比经济繁荣时期的变 现能力弱； 一二线城市比四五线城市变现能力弱。
四、最可能实现的价格与评估的市场价值 的差异程度
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的 差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖” 的情形。
这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、 购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的 价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价 值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于 评估师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现 时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等 等把握的分寸尺度。
作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意抵押物价值的减损， 这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内抵押物被强制处分， 抵押物的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。
九、风险提示
抵押物状况因时间变化对其抵押价值可能产生的影响：
1、从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的。 如住宅房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小；
房产抵押合同中的抵押物变现能力分析
房产抵押合同中的抵押物变现能力分析一、抵押物概述抵押物是指借款人将其拥有的房地产作为抵押担保，以换取债权人的贷款。
在房产抵押合同中，抵押物通常为借款人名下的房产。
本文将针对房产抵押合同中的抵押物进行分析，探讨其变现能力。
二、抵押物价值评估在房产抵押合同中，抵押物的价值评估是至关重要的。
抵押物的价值直接影响着债权人的利益和借款人的还款能力。
在评估抵押物价值时，应考虑房产的位置、面积、楼层、朝向、建筑年代、装修程度等因素。
同时，还应考虑市场供求、政策变化等因素对抵押物价值的影响。
在评估过程中，应采用科学、合理的评估方法，确保评估结果的准确性。
三、抵押物变现难易程度分析在房产抵押合同中，抵押物的变现难易程度也是需要考虑的因素之一。
通常情况下，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的房产更容易变现。
此外，房产的产权清晰、无纠纷也是影响变现难易程度的重要因素。
如果抵押物存在产权纠纷、抵押权人权利受限等问题，将严重影响其变现能力。
四、市场环境对抵押物变现能力的影响市场环境对抵押物的变现能力有着重要影响。
房地产市场的波动、政策变化等因素都会对抵押物的变现能力产生影响。
如果市场环境良好，房价上涨，则抵押物的价值也会相应提高，更容易变现。
反之，如果市场环境不佳，房价下跌，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑市场环境的变化，确保抵押物的变现能力。
五、借款人的还款能力对抵押物变现能力的影响借款人的还款能力对抵押物的变现能力也有着重要影响。
如果借款人的还款能力较强，能够按时偿还贷款本息，则抵押物更容易变现。
反之，如果借款人的还款能力较差，存在违约风险，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑借款人的还款能力，确保抵押物的安全性。
六、债权人的风险控制措施债权人在签订房产抵押合同时，应采取有效的风险控制措施，确保抵押物的变现能力。
首先，债权人应要求借款人提供其他担保措施作为补充，如保证担保、质押担保等，以降低违约风险。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题型题库附解析答案单选题（共40题）1、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。
A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】 D2、Telnet提供的服务是（）。
A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】 A3、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，( )内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】 D4、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。
多态分为多种，( )多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。
A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】 A5、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。
A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C6、网络中某些用户只能接收但不能发送Email，此时管理员应检查（）。
A.Email服务器是否与网络连通B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny SMTP设置C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny any设置D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny pop3设置【答案】 B7、操作数“00000101”与“00000101”执行逻辑（）操作后，运算结果“00000000”A.或B.与C.异或D.与非【答案】 C8、评价软件详细设计时不考虑( )。
A.可理解性，使最终用户能理解详细设计，并提出改进意见B.可扩展性，容易添加新的功能C.灵活性，使代码修改能平稳地进行D.可插入性，容易将一个模块抽出去，将另一个有同样接口的模块加进来【答案】 A9、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】 C10、软件工程项目质量管理不包括( )。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库(考点梳理)
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库(考点梳理)单选题（共30题）1、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）。
A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】 A2、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C3、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B4、对于长度为11的顺序存储的有序表，若采用折半查找（向下取整），则找到第5个元素需要与表中的（）个元素进行比较操作（包括与第5个元素的比较）。
A.5B.4C.3D.2【答案】 B5、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D6、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字。
当系统显示没有匹配项后，有些系统还会向你推荐某些关键词。
为实现这种推荐，采用（54）方法更有效。
A.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系【答案】 D7、在while型循环结构中，（）。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。
影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性;该宗房地产的独立使用性以及该宗房地产的可分割转让性。
所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。
1、估价对象的合法用途为单元式住宅，不易分割转让。
估价对象建筑面积92.04平方米，面积适中，两室两厅，南北朝向，布局合理，通风、采光好，为大多数家庭所接收，因此其独立使用性、通用性好。
2、估价对象在估价时点拍卖或者变卖时，因存在短期内强制处分、价值量大、潜在购买群体受到限制、心理排斥等因素影响，其变现能力受到一定的限制，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在10%-30%。
3、变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。
一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间来的短。
另外房地产处置方式不同其变现的时间也不同，一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金等费用。
如果以拍卖方式处置，尤其是经司法程序拍卖，按估价对象状况一般要经过两次拍卖才可成
交，周期大约需要一至两个月的时间。
若以正常方式销售，从发布销售信息到成交的时间一般在二至三个月左右。
4、变现的费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。
税金的种类和数额要依据估价时点郑州市关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。
5、处置变现后的债务清偿顺序为：
①支付处置费用和佣金；
②偿还法定优先受偿款；
③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金；
④余款交委托人（或抵押人）。