开发项目利润与容积率关系
房地产产品容积率与利润关系讲义(PPT 43页)
功能分析 高端形象，价值标杆 提高土地开发强度 利用街区，提高开发强度
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43； 本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。
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项目容积率确定——高容积率下的经济指标测 算数据假定
在满足图示物业功能配比的 情况下，方案基准容积率4.92；
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容积率参照给我们的启示——项目可能实现的 容积率指标
本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； 西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节 约用地。
参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意 见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现 的容积率指标可能如下：
方案二 152000 145000
6000 1000 35000 3.43 高品质 48107 13944 28.98% 8846 28.87% 2.5亿
方案三 217000 210000
6000 1000 35000 4.92 难以实现 55287 14497 26.22% 7950 21.97% 2.8亿
产品类型 住宅 商业
配套会所 合计 容积率
地下车库
建筑面积（平方米） 190000 6000 1000 197000 4.41 35000
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方案主要规划技术指标对比
对比显示：在产品可实现及 市场可实现的前提下，项目 的经济指标综合对比方案一 相对最佳，但差异不明显。 方案三容积率的限定下，产 品规划设计的技术可行性难 度大。 项目容积率的选定过程中， 经济效益的对比仅仅是一个 因素，市场可项目度、项目 开发战略因素同样重要。
关于容积率的分析
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。
而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;1、容积率决定了什么？决定了不同产品类型之间配比决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.94、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.16层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.711层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.518层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.21、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
容积率与销售价格关系
容积率与销售价格的关系
假设某开发项目，地价每平米为Y，容积率为Z，总地价占总开发成本的40%，项目利润率为30%，则
每平米楼面价=地价/容积率，即Y/Z
每平米售价=Y/Z/40%/（1-30%）
假设此项目的容积率可分别为Z1、Z2，则
此项目的楼面价分别为Y/ Z1，Y/ Z2，
此项目的售价分别为Y/ Z1/ 40%/（1-30%）
Y/ Z2/ 40%/（1-30%），则
此项目在容积率Z1与Z2时的售价差为（Z1<Z2）
Y/ Z1/ 40%/（1-30%）- Y/ Z2/ 40%/（1-30%）=
（Z2-Z1）*Y/ Z1Z2/ 40%/（1-30%）
举例如下：
现有某项目地价为每亩50万元，即每平米约750元，容积率分别分0.3、0.4、0.5、0.6，总地价占总开发成本的40%，项目利润率为30%，则
容积率在0.3时的售价=750/0.3/40%/（1-30%）=8929
容积率在0.4时的售价=750/0.4/40%/（1-30%）=6696
容积率在0.5时的售价=750/0.5/40%/（1-30%）=5357
容积率在0.6时的售价=750/0.6/40%/（1-30%）=4464 容积率在0.3与0.4时的售价差为
(0.4-0.3)*750/0.3/0.4/40%/(1-30%)=2233
容积率在0.4与0.5时的售价差为
(0.5-0.4)*750/0.4/0.5/40%/(1-30%)=1339
容积率在0.5与0.6时的售价差为
(0.6-0.5)*750/0.5/0.6/40%/(1-30%)=893。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
最佳容积率计算方法(最大利润化模型)
最佳容积率计算方法(最大利润化模型)最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）容积率是在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率可以更加准确地衡量地价水平：房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
一、容积率与物业类别充分了解容积率对项目品质的影响，对项目定位和规划是非常有帮助的。
在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1.容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2.容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅.联排别墅，就可以解决这个问题了。
3.容积率0.5-0.8，一般的双拼.联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4.容积率0.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
房地产产品容积率与利润关系
2020/11/19
房地产产品容积率与利润关系
谁动了我的面积——对容积率的误解源自于 粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ➢不断的要求提高容积率； ➢不断的偷面积； ➢不断的公关； ➢你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ➢维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
土
地 价 格
容积率最 大化
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
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单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境 下，保证利润最大化实现。
房地产产品容积率与利润关系
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有 的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到 一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润 实现关系。
房地产产品容积率与利润关系
先来看几种不同的状况下的容积率的关系， 应该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下：
房地产产品容积率与利润关系
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳香域中央
占地66904㎡，建筑面 积138550㎡，8栋小高层 （一梯两户板楼）、2栋 高层（一梯四户点楼）， 户数710户。 绿化率58.6%，建筑密 度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退 后线距离较大。 规划上采用了半围合的 布局方式，充分考虑了地 块与公园的相互关系。
建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标
容积率、建筑密度、绿化率要求指标注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。
2、绿地率：新区大于35%，旧城区大于25%。
通常而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；1 1层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1. 0，为非一般住宅。
并依据不一样城市特点有所差异。
新建居住区居住建筑密度是：4层楼区通常为26%左右，5层楼区通常为23%左右，6层楼区不高于2 0%。
绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用概念，并没有法律和法规依据。
对公共绿地最小要求是宽度大于8米，面积大于400平方米，该用地范围内绿化地面积不少于总面积70%，且最少13绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内用地，不得算入绿化用地。
在房地产开发中，政府要求这个指标通常不少于30%对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占百分比，而对于住户来说，容积率直接包含到居住舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度通常也就较低，发展商可用于回收资金面积就越少，而住户就越舒适。
这两个比率决定了这个项目是从人居住需求角度，还是从纯粹盈利角度来设计一个小区。
一个良好居住小区，高层住宅容积率应不超出5，多层住宅应不超出3，绿化率应不低于30%。
但因为受土地成本限制，并不是全部项目全部能做得到。
容积率比净容积率要低50％左右。
这两个指标全部是正当，除尤其说明外，说到容积率时通常全部是指净容积率。
但国家没有明文要求开发商只能宣传净容积率，于是，部分开发商就钻空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中奥妙，还认为这个小区容积率真很低，入住后才发觉受骗了。
什么是容积率？根据《成城市土地使用和建筑计划管理技术要求（试行）》解释，容积率是地面以上各建筑面积总和和建筑用地面积比值。
探析房地产开发改变容积率的性质及相关法律责任
探析房地产开发改变容积率的性质及相关法律责任近年来,随着房地产业的发展,在经营性房地产项目开发过程中,违法违规开发行为时有发生,开发商通过不正常手段提高开发楼盘的容积率,追逐高额利润,破坏市场经济程序,侵吞国家资产。
侵害群众利益的行为屡见不鲜。
为此笔者就提高容积率现象和其社会危害进行了一些探究,以期从理论和实践上搞清其社会危害及法律责任。
一、容积率的涵义及改变容积率的目的容积率是指一个小区总建筑面积与用地面积的比率。
一般情况下建筑面积越大房地产得利润就越多。
譬如一幢10万平方米的地块容积率为1.5,即可以盖15万平方米的建筑;如果容积率改为2.5,则开发商可以多盖10万平方米。
所获利润是非常之大的。
这也就是为什么一些开发商在土地招拍挂时以较高的价格将土地竟得,然后想方设法提高容积率的原因。
其提高容积率的办法不外乎两种:一是从技术层面上钻法律的空子;二是通过不正当手段,擅自修改有偿使用合同约定的条件。
二、我国法律对容积率及其改变的规定立法意义国务院及其相关部委对于容积率及其改变做出上述硬性规定,进行约束,笔者认为,主要基于以下考虑:从经营性房地产开发用地的取得方式上,经营性房地产开发用地采用招标、拍卖、挂牌的方式进行出让的目的,一是为实现土地资源优化配置,充分发挥市场配置土地资源的基础作用,建立公开、公平、公正和竞争的土地市场;二是土地使用权具有稀缺性价值增值性,招拍挂可以防止土地出让中的不正之风和腐败行为,保障依法行政;三是为充分实现土地资产价值的保值和增值。
第一,从土地使用权招标、拍卖、挂牌的各个角度分析对擅自改变容积率应该进行禁止或规范。
从公开、公平、公正、竞争的角度看,出让条件一经设定就应该执行,容积率作为土地出让的重要条件,其具体设定是投标人主要选择因素,如果允许擅自更改,土地使用权招拍挂就失去其意义,形同虚设。
违反公开、公平、公正、竞争的原则。
第二,从充分实现土地资产价值的角度看,容积率是影响地价的主要因素,它的变化可导致地价成倍上升或下降。
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开发项目与容积率研究
一、最适容积率
最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。
容积率决定了总面积，也决定了单价。
而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。
（图中黑色区域为有正利润的容积率范围，其中最宽处即为利润最大点，也就是最适容积率点。
）销售额与容积率的相关曲线图如下：
3、最适容积率的确定
明确了容积率的重要性，接下来就是最核心的问题：对于一个低层项目，容积率的最佳值是多少？
回答这个问题，我们必须通过经济测算，即在一定的容积率下，本项目可以有多少的销售面积（总规模减去一些必要的配套设施），同时这些面积又可以以多少价格售出，当然这个价格是市场能够接受而反映良好的。
我们知道，容积率确定之后，项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的，但合理的售价如何确定呢？在项目区位、成本等各方面条件确定的情况下，售价与住宅的舒适度有很大关系，除去建筑设计方面的因素，住宅之间的拥挤程度、层数就是一个很重要的因素了，而这些因素是直接与容积率相关的。
那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度、层数之间的变化“函数”就是最终的解决办法。
当然，这个“函数”并非严格意义上的数学公式，而是一个相关性的变化分析。
以下就是这种相关性分析的基本思路，可以通过建筑的层数、面宽、进深等条件，粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率，方法如下：
假设一个小区中的住宅是均匀分布的，下图是其中一部分，图中的四个深灰色区域为住宅，浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积，该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率。
设住宅的层高为3米，进深为12米，日照间距为1.7，层数为N，容积率的求得公式为：
容积率＝（12*A*N）/(B*D)---------公式1
其中，D＝3*N*1.7+12----------------公式2
X＝A/B--------------------------公式3
把公式2与公式3代入公式1，即可以得出容积率与X和N的关系如下：容积率＝X*N/（0.42N+1）
N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值，N为建筑的层数，层数多而居住档次相应下降，X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值，X值越大，建筑形式越倾向于联排住宅，反之X值越小，建筑形式越倾向于独栋。
举一个例子，根据经验判断，X值为0.5的时候，也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候，建筑的形式基本为双拼别墅。
根据公式3，可以作出以下这样表格，当确定一个容积率的时候，我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态，联排住宅、双拼别野、别野、或是介于他们之间的某种折中形式。
在本方法的实际应用中，尚存在几点问题，这主要是由于实际的低层住宅项目并
非如上述情况是一个均匀的，理想的状态。
比如，项目用地中有大面积的道路和绿化，有大面积的配套公建，这时的估算就需要增加一个不小的修正值；同样如果用地中有多种住宅类型，有联排别野，也有多层公寓（这是很多项目的实际情况）估算也需要在不同的类型间分别进行；如果日照间距不是严格的按照1.7来计算，或者项目中有大面积的东西向住宅，估算也会遇到一些困难。
但是基本上来讲，这个方法需要的是进一步的完善，还有与经验值的互相验证。
实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果，并得出一个经验性的修正值，并在以后的测算中应用这个经验修正值。
得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后，根据其拥挤程度，建筑之间的图形关系，同时与周边项目相比校，可以得出本产品的相应售价。
这时候，建筑面积、单方成本与总成本、售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了，余下的工作就是通过一系列复杂的计算，得出最终的项目资金收益率与净利润，看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏。
X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
建筑层数N
10.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845
2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.43478
3 0.326087 0.217391
3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.
4 0.266667
4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.59701
5 0.447761 0.298507
5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581
6 1.724138 1.551724 1.37931 1.20689
7 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
4、实例项目分析
受发展商委托，我公司在某地承接了一个投资顾问项目，由于位置、成本等各方面因素的综合考虑，项目的产品定位为低层低密度的住宅。
确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心。
我们确定的四种可能的产品类型包括，独栋别墅、TOWNHOUSE、3－4层的住宅、5－6层的住宅。
综合了产品类型、容积率、售价等因素对四种产品类型进行测算（这是一个比较繁杂的过程，在这里就不详述了），测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的。
（见下表）
楼型容积率售价单方综合成本总利润（万元）成本利润率
双拼0.45 6500 5599 10942 16.08%
联排0.7 5000 4218 14862 18.55%
低层0.9 4300 3592 17704 19.72%
多层1.2 3600 3058 18430 17.73%
但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话，覆盖的客户范围仍然有
限，为了减小市场风险，产品类型应结合5-6层的多层住宅，同时容积率可在0.7-0.9之间，我们将容积率初步定在0.8，产品类型以TOWNHOUSE和低层、多层住宅为主，这样发展商的利益是最有保障的。
如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区，而应该是双拼别墅、联排TOWNHOUSE、多层公寓混合的低密度居住社区，在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算，这与前文中提到的理想状态是有差异的。
但是，从另一个角度看，这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进。
比如说，因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式，各个组团计算各自的建筑总面积、用地面积、容积率，就可以让我们把诸如道路、绿化、公建等问题单独处理，最终保证计算的准确性。
确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题，实际上，也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题。
当这个问题解决的时候，设计任务书也已经基本成型了，此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了。