旅游投资的商业模式研究：3L坐标分析法-绿维创景

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旅游产业特性与旅游投资理念-绿维创景

旅游运营网旅游产业特性与旅游投资理念北京绿维创景规划设计院摘要：本文总结了旅游产业及旅游投资的特性，并整理出旅游投资的三个基本理念，旨在指导旅游投资。

一、旅游产品及产业的特殊性1、资源的国有性：旅游资源，基本上需要依托于土地而存在，是地上或地下的资源，因土地属性国有，旅游资源一般为国有。

2、资源的非流通性：更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。

因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通。

我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。

3、资源保护与旅游开发的矛盾：旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。

问题是因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。

4、旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性：旅游项目（景区、宾馆等），只是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。

这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度依赖，自主运作的空间太小，企业发展受到限制。

5、跨行业的综合复杂性：我将旅游相关行业划分为八类十三个：1）游憩行业：景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区；2）接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。

3）营销行业：旅行商、旅游媒介广告。

4）交通行业：公路、铁路、航运、水运。

绿维创景：从机会与困境中,探索旅游房地产创新开发模式

旅游运营网绿维创景：从机会与困境中，探索旅游房地产创新开发模式北京绿维创景规划设计院传统的旅游房地产销售旺季“金九银十”即将落下大幕，盘点全国各地的旅游房地产项目，几家欢喜几家愁，面对越来越精明的投资者，开发商表示，如今旅游房地产项目，面临着前所未有的机会与困境。

日前，北京绿维创景规划设计院林峰院长在出席活动时接受了记者采访，解读了旅游房地产的现状及创新、行业在房地产创新大趋势下的变化等问题，并介绍了绿维创景在旅游房地产创新领域的探索及经验。

1、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。

林峰院长认为，存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

五大结构良性机会：第一、城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会;第二、土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三、城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四、产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。

同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五、刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

四大结构恶性困境：第一、基于房地产商低价土地与高房价开发追求以及政府政绩需求的新城造城模式，大多数是脱离产业的城市化恶性开发，造成了空城与鬼城;第二、既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费;第三、大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大的矛盾，也因此越来越难卖;第四、产业房地产热中，虚产业，实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

绿维创景度假地产开发经营模式

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

度假地产开发经营模式-绿维创景

度假地产有哪些开发经营模式北京绿维创景规划设计院度假时代的来临，使得旅游地产深受度假者、投资者的喜爱。

但异地置业的选择难、旅游地产的高空置率、低回报率、高维护成本、低度假体验，让业主苦不堪言。

这就催生了一些度假地产创新模式的产生，比如“分时分权一体化”、“度假权益证券化”、“托管运营+交换”。

模式一：分时分权一体化将每间酒店公寓的产权划分为若干份出售给业主，业主除拥有这若干份之一的可转让、可继承、可盈利的房屋产权外，每年还享有若干天具有专业酒店服务的使用权，并可换住系统内各地的酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲度假权。

这种模式，对于业主来说，既拥有产权，又可以消费，又可以出售，从投资角度是获利的。

另外，这种模式下，销售房子就相当于发展会员，吸纳的会员越多，整个交换系统就越活跃，增值空间也就越大。

因此，这种模式不仅是在销售地产，还可以销售后续的服务。

模式二：“销售+租赁+托管+交换”的一站式模式从前期的开发、到后期的销售、租赁运营，再到交换、物业管理、度假预定等多种业务均有涉及，一般自身不开发也不拥有度假酒店、度假村等度假地产，而是通过吸纳酒店、房地产开发公司或经纪公司、物业管理公司、旅行社加盟的方式，销售、租赁系统内的产品，并组建内部交换系统，为会员提供一站式全程服务。

模式三：间夜权证券化将酒店的入住权益设计在一张度假卡中，跟股票、期货一样，在交易所上市，进行交易售卖。

当购买者有度假、商务需求时，可以交割，交割完成后到系统寻找合适的洒店入住。

这种模式销售的是酒店的期权，使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。

国内乡村旅游度假发展模式及典型案例-绿维创景

国内乡村旅游度假发展模式及典型案例北京绿维创景规划设计院绿维创景认为，以农业为基础，一二三产业联动的产业发展是三农问题解决的前提。

乡村旅游度假同样是基于产业问题的解决，结合农村的社区发展，实现农民居住条件改善、生活方式转变，促进农民市民化进程，从而实现中国社会主义新农村发展的道路。

一、国内乡村旅游度假发展概况我国的乡村旅游发展实际上已经走过了两个发展阶段，目前部分地区已经进入了第三个发展阶段。

二、国内乡村旅游的模式划分三、乡村度假旅游的业态绿维创景在全国是第一个做旅游业态规划的。

业态是休闲度假的支撑，主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆住宿类、演艺类和服务配套类六大类。

四、乡村旅游度假产品类型虽然乡村旅游度假产品在我国出现时间较短，但发展迅速。

经过近几年的发展，我国乡村度假旅游产品主要呈现庄园式乡村度假产品、分时度假型产品、公寓式乡村度假产品等三种类型。

庄园式乡村度假产品• 概念：庄园式乡村度假旅游产品是指依托乡村特色庄园来开展旅游度假活动。

• 选址：位于城乡结合部，邻近风景区或乡村景区，具有良好的交通条件和交通网络；庄园与乡村具有空间上的相对独立性。

• 服务与档次：服务设施相对齐全，档次也较高。

• 案例：这种庄园式乡村度假产品以北京为常见，如北京密云红酒庄园、白领庄园、金色四季田园休闲度假村、大苑村休闲度假村等。

分时型乡村度假产品• 概念：分时型乡村度假产品是指结合分时度假房产来开展度假旅游活动的产品方式。

在产权上，旅游者拥有部分产权；在经营上，由开发商或运营商进行经营管理。

旅游地产解构-旅游地产规划设计-绿维创景

旅游地产解构北京绿维创景规划设计院经历过一段畸形增长的时代，旅游地产的发展正在逐渐走向理性。

越来越体现出适应于生活、休闲度假等本身的需求，并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。

绿维创景认为，旅游地产已经成为旅游区域开发与城市经营全面结合的手段。

一、什么是旅游地产?旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。

总体来看，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。

二、旅游地产五大组成要素：第一，便捷的交通与地理位置，是旅游地产开发的前提。

第二，具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游地产开发增加筹码，也是旅游地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件。

第三，基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求。

因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。

第四，具有游憩化、人性化的公共空间环境，可以促进旅游地产趋向更加成熟、完善的方向发展。

第五，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游地产不可缺少的组成要素。

三、旅游地产五个主要特征(一)基本特征-旅游与地产相互交叉旅游地产以旅游开发为基础和发展背景，以地产为盈利点和终极目标。

绿维创景：旅游策划模型构建的分析方法

旅游策划模型构建的分析方法北京绿维创景规划设计院互联网思维与大数据时代的蓬勃发展，正在对传统企业的价值链、发展战略、发展模式等进行着颠覆和重构。

旅游企业作为市场化程度较高的市场主体，也不例外。

因此，为旅游企业、开发商提供咨询服务的我们，更应该高瞻远瞩，顺应时代潮流，转变工作方式。

绿维创景面对时代迅速发展的考验，对传统的策划工作模式进行了修正，构建了互联网思维与大数据时代下的策划模型。

一、时代发展对策划的考验1、互联网思维进入互联网时代，开发商开始运用互联网思维，跳出传统、单一渠道，运用平台、规模市场经济或者授权、会员制及其他的营销渠道盈利。

这就要求策划也要与时俱进，转换创意思维。

2、大数据时代市场是衡量成功的标准。

大数据时代下的市场分析，要综合海量数据信息、利用新技术手段和工具，甚至要套用一系列数据和逻辑学模型才能得出科学、有价值的结论。

这就要求策划不能再以几年前的老旧数据做支撑，而是要结合市场变化、消费经济特点等进行深入分析。

3、信息对称时代在如今的信息爆炸时代，谁都可以瞬间成为某方面的专家。

我们与甲方掌握的信息基本处在对称的位置，因此不能不负责任地将网上查到的二手资料作为文本的主体内容粘贴。

现在的专家已经从知识储备型转换到知识创新型，作为景区专家，对若干景区的了解，不能够奠定其成为专家的基础，而对景区模式的创新，才最具有市场价值。

4、落地性运营时代在落地运营时代，越来越多的甲方拿到项目建设用地后，就会详细询问实施细节，如酒店建多大，客房建多少，甚至大床房和标准间的比例是多少。

投资商业模式研究

2、商业模式的扩展
旅游产业价值链、开发运作链、产业联动链三个维度为我们搭建了旅游商业模式的立体坐标系。作为旅游业的企业在考虑发展战略时可以从三个维度提供的角度考虑扩展方向。从旅游价值链，结合自己的优势向前向后整合价值链中价值最大的环节。从开发运作链，结合自己的优势，专注于某一环节，以其为中心，从该环节的角度发现其他环节需加强的地方。从产业运作链，结合自己的优势，可以延伸并入的其他产业，发散向外做大做强。单个维度的扩展和拷贝模式：从经营到知识：通过管理同类型的景区（旅游目的地）开发经营主体的学习曲线不断上升，经营过程中积累总结的知识可以输出。专业资本打包：将某一可通用的产品或设备打包，形成项目考虑为其融资，为资本市场提供标准的资本品。产业基金模式：就投资主体、旅游智业进行整合，成立旅游产业基金，统一开发项目，统一经营，统一分配利润。
综合考虑以上几个方面，才能设计出相对适合项目的投资模式。１）旅游开发投资主体也出现四类模式：自发开发模式：自行策划，管理处、投资商自主开发模式：专业策划，管理处、投资商选点开发模式：专业投资商招商开发模式：专业规划策划，政府或投资人招商２）旅游开发的投资模式有以下三类：滚动开发模式：持续小资金分期开发模式：阶段性一次性开发模式：先开发完成再开放３）按照投资项目的复杂程度可以下三种模式：单一项目开发模式：单一项目成片整体开发模式：旅游区目的地整体开发模式：县级区域或地级区域
5、投资模式
投资模式的要素
投资额度投资总额与整个项目的收益是否匹配，每个项目的投资额与其收益之间的匹配程度，根据分析调整投资额或决定项目的取舍。
投资结构投资结构是各子项目投资在项目总投资中所占的比例构成。一是取决于项目整体打造需要投入的比例，另一取决于项目收益所要求投入的比例。投资分期投资分期的设计一定程度上决定了项目的打造顺序安排，整个投资期和经营期的现金流如何分布，投资应如何分期。

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旅游运营网旅游投资的商业模式研究——3L 坐标分析法北京绿维创景规划设计院一、3L 坐标分析法民间投资商，已经成为旅游产业发展的主力军。

这些旅游投资人，对于如何锁定风景及土地资源、如何确定项目的主题与市场定位、如何建设出具有吸引力的产品、如何实施有效的营销，最为重要的是如何获取盈利，都在反复思考，并感到不易把握。

投资商最关心的，就是如何获取利润。

旅游产业的综合行太强，投入大而获利周期长，因此盈利方式很难用简单的算数进行计算。

对盈利方式中的盈利时序、盈利大小、盈利结构没有搞明白时，投资的决心是很难下定的。

如果此时投资进入运作，往往会形成“摸着石头过河”的局面，走一步看一步。

结果一般都是：效率低下，大走弯路。

旅游开发所涉的层面很多，开发运作环节复杂，交叉联动行业多。

明晰的商业模式可以让投资者透过错综复杂的表象，看清具体项目的关键问题所在，项目的风险和利润所在，在具体的运作中能够从容以对。

因此，借助专业机构的经验与技术，进行旅游项目开发的商业模式设计，是投资商借脑中最重要的一个环节。

旅游商业模式设计――全面综合的研究旅游项目开发，系统解决锁定资源、定位主题与市场、设计并成型产品、制定营销战略，清晰建构盈利模式。

设计合理的商业模式需要实用有效的技术工具，通过该工具可以将投资过程中可能涉及到的各个层面和问题加以考虑，找出最适合项目的解决方案。

我们为此长期研究旅游产业经济及具体投资项目，并逐步建立了一套旅游投资商业模式专用分析工具――3L坐标分析法（或三链坐标分析法）。

通过持续的具体项目实践和理论研究，我们发现，由三个角度出发的链条（旅游业价值链、旅游开发运作链、旅游产业联动链）构成的坐标系（如下图所示）。

在旅游产业中所有可能的商业模式，都能在该坐标系中找到位置；而任何旅游产业的项目，都可以运用3L坐标进行分析，从而发现盈利点、盈利结构，并由此形成商业模式的构架；对于旅游企业或正在经营中的旅游景区，运用3L坐标进行分析，可以对企业或景区进行诊断，发现其原有商业模式的缺陷，找到新的盈利增长点，寻找出可持续扩展的盈利新模式。

１、 3L坐标产业价值链勾勒出产业各环节中价值分布状况。

投资和整合是应该放在拿原始资源，还是在销售渠道，客户环节旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网中哪部分客户的价值大，是观光游客还是度假游客；哪种产品的价值含量高；旅游开发运作链为投资者预演了整个开发运作过程中必须面对的环节，不同项目的条件和环境会每个环节会有不同的模式。

其中资源评价的评判方法、游憩模式设计的要点、有哪些盈利点、哪些部分利润高，如何投资，可用的融资途径有哪些，如何营销，怎样管理。

产业联动链综合了与旅游各要素相关联的产业，为投资者提供可能的综合交叉开发模式。

项目应该和住宅房地产结合，还是与商业房地产结合；应该单独做游憩区还是应该与小城镇建设结合；应该与农业结合，还是与体育运动结合等等，产业联动链为我们提供了开发可能性的想象空间。

一个旅游项目或一个旅游企业所采用的商业模式一般综合了好几种模式。

由于三个链条中的环节不同导致投资的商业模式不同。

产业价值链包括资源、产品、渠道、客户四个主要环节。

因为行业的特殊性，旅游资源的开发需要知识、制度、资本的介入，而且四者中那个要素供给越少，价值就越大或者需要付出的成本就越多。

开发运作链包括资源评价、游憩模式设计、收入模式设计、盈利模式设计、投资模式设计、融资模式设计、营销模式设计、管理模式设计户八个主要环节。

产业联动链基本包括按旅游六要素和环境相关联的产业七个环节。

２、解决方案分析旅游投资商业模式的坐标系可以解决以下问题：１）为旅游投资者提供开发项目提供整体的运作方案该坐标系较全面的演绎了旅游投资项目中的问题和可能的解决方向，具体项目面对的政策环境、资源条件、开发主体背景实力等等因素决定了最终的商业模式，更为重要的是该坐标系为投资者梳理了整个开发运作过程中可能的风险和收益，以盈利为基本要求，其他政策、社会等隐性成本都充分考虑，使得投资的运作方案经得起论证，有着很强的实操性和市场性。

２）为现有旅游企业的经营、扩展提供诊断，寻找新的提升改造方案该坐标系还为旅游企业提供了整个产业在不同阶段可能发展的模式，旅游企业可以诊断企业和产品所处的类型和阶段，应该怎样提升和扩展，制订正确的发展战略。

３）为新的行业进入者就设计的可扩张、可拷贝商业模式进行论证该坐标系为资本运作者论证切入的时间和方式，设计的可扩张旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网和可拷贝的商业模式是否可行，有哪些缺陷。

做出正确的投资决策。

４）为产业政策、法律制度制订者提供支持该坐标系揭示的旅游投资的问题和障碍会反映整个产业和各行业中需要的法律和制度供给缺陷。

如何面对实际操作中创新可能导致的问题，让保护与开发协调发展，鼓励好的商业模式应用，让整个产业健康发展，该坐标系为政策制订者提供了分析的角度。

二、第一维：旅游业的价值链旅游业的价值链基本包括资源、产品、渠道、客户等四个环节。

从资源到客户（市场）再回到资源每经过一个环节的打造，价值链的价值增加。

由客户（市场）实现其最终价值，由于销售增加，人气增加，使得渠道、产品、资本等加大投入，价值链的价值进一步增加。

（价值流如红实线箭头所示）从资源到客户（市场）知识流中的知识也在不断的增加。

旅游资源的复杂多样，使得开发主体面对的问题具有很强的个性，对专业知识要求很高的深度和广度；资本市场的融资包装、资源的定价和保护、法律、政策、金融经济环境知识、产品打造知识、渠道供应的知识、旅游产品的营销知识、游客市场的知识等不断的让整个产业知识聚集提升，促使新的商业模式出现和创新。

（知识流如蓝虚线箭头所示）不同时期和条件下，各个环节内部价值在转移，如果某一要素在某一时期为供给缺乏，将形成整个环节的桎梏，此时价值较大，捕捉到高利润位置的开发主体如能创新和拷贝相适应的商业模式，将获得丰厚利润。

比如旅游资源资本化中相应的法律制度供给，拥有旅游开发运营的知识的主体，新产品的打造，渠道的创新，新的客户模式等转移了价值链中的价值。

（环节内部价值转移如红虚线箭头所示）旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网通过对整个价值链解读，可以看出在中国旅游作为产业渡过了幼稚期步入成长期。

整个产业成熟度有限，很多的创新模式尚处在资源转化为产品这一环节，产业的价值重点正在向产品模式转移。

资源的资本化有两大难点：一是与市场需求结合，采用游憩模式设计工具，使得资源产品化；二是资源资本化过程中，一些限制规定有待突破创新，否则资本的融入将有瓶颈。

旅游投资主流的特点也从低投入、低风险、高收益转向高投入、高风险、高收益。

游客市场处在成长期，而且有高速增长趋势，促使产品结构面临调整。

旅游产业的产品要素丰富多样，并与多个产业关联，产品内容有待进一步丰富完善。

包括：资源模式、产品模式、渠道模式、客户模式、价值链模式。

１、资源模式旅游资源相当程度上与周围的环境为一体，使得资源有一定的公共产品的属性。

目前的法律法规都是从资源保护的角度制订，为资源的开发设置了屏障，其隐含的一个假设就是公共产品交由私人开发一定只为盈利而不会保护环境。

但聪明的私人开发主体通过实证，证明开发与保护有时并不矛盾，甚至能相互促进。

碧峰峡模式就向公众证明，资源交由私营企业开发并不会造成生态破坏，私营企业能执行保护责任；同样黄龙洞定海神针的亿元投保，也是针对这一质疑的，且达到了营销的效果。

旅游产业的开发需要将资源资本化，资本化的好处是资本市场承认资源的价值，并且可以定价，能够融通一系列的资本；资本化的另一好处是方便了开发主体的进入和退出，增加了流通性，使得资源可以配置到最佳打造经营产品的开发主体手中。

旅游资源可以进行资本化的部分包括土地、林产、矿产、水资源等，首先可以明确资源的所有权归国家所有，国家转让的是开发经营权。

由于旅游资源的外部性，行政管理权、规划权、文物保护等权力职能必须是政府部门行使，可在旅游收入中划拨一笔固定费用维护。

而转让的开发经营权包括景区管理权、景区开发权和招商权、门票收益权、经营性项目开发与收益权、土地开发权、土地使用权等等。

旅游经营权本身应可以质押，门票收益权可用于银行质押贷款，土地使用权应可以质押贷款。

这些应由政府已法律条文的形式加以确认。

旅游资源的管理多头化，使得资源开发和保护的社会成本增加。

目前，我国的旅游资源分属于政府不同部门管理。

国家风景名胜区，归口建设部门管理；历史文化名城及其他文物景区归口文化部门管理；国家森林公园归口林业部门管理；国家自然保护区，归口环保部门管理；国家地质公园，归口国土资源部门管理；国家水利风景区，归口水利部门管理；等等应由政府统一管理部门和口径。

旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网旅游开发制度供给方面如果突破将释放大量的资金和资源，激起新一轮的投资热潮。

而所谓政府出资源、企业出资本，在保护生态的前提下，授权一家民营企业在相当长一段时期内对资源进行整体控制和开发的“碧峰峡模式”只是旅游开发制度供给缺乏下创新的“第一只螃蟹”。

新的游戏规则的出台，将会有新的资源开发模式涌现。

２、产品模式旅游产品打造成功，关键在于吸引力打造和可进入性。

吸引力构成游客的出游驱动力，好的可进入性降低游客的成本，加强了产品的吸引力。

其次才是服务设施完备和环境的适宜，增加游客停驻时间，提高游客的总体消费。

构成旅游产品的要素包括但不止吃、住、行、游、购、娱、信息、环境等。

市场需求的变化使得不同的时期价值在不同的要素中转移，产生了对旅游新产品开发和产品提升改造的需求。

旅游业发展初期观光产品的价值大，随着游客的选择广度和深度的拓宽，价值逐步由观光产品向度假休闲产品转移（河南案例）。

从资源环节到产品环节，为产品开发阶段；从产品到客户（市场）环节包为产品提升阶段。

可能采用的商业模式：产品－品牌、产品－金字塔组合、产品－拳头产品、产业趋同、产品－解决方案等：产品－品牌模式：随着旅游产品的增多，竞争日趋激烈，游客可选择的机会增加，同类产品有品牌的游客量大，享受的溢价多。

而且品牌为其他衍生产业的产品（如房地产、旅游纪念品、文化影视产品等）提供销路，并为模式的扩展提供的铺垫。