2008年洛阳房地产市场状况综合调查报告
2008中国房地产市场报告
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。
下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。
全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。
尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。
数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。
土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。
土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。
洛阳房地产调研报告(精选多篇)
洛阳房地产调研报告(精选多篇) 洛阳市一季度房地产调研报告为正确反映一季度我市房地产开发市场运行情况，及时监测房地产开发市场出现的新情况和新问题，准确把握xx年洛阳市房地产开发市场发展走势，从而为宏观决策提供可靠的依据，我们对5家房地产开发企业进行了调研，洛阳一季度房地产调研报告。
一、房地产开发市场的新情况今年一季度洛阳市房地产开发市场形势喜人，投资持续增长。
从今年前两个月洛阳市房地产运行的情况来看，房地产市场呈良好的发展态势，投资增长强劲，商品房销售火热。
调研的房地产企业下半年将会新开工3-5个项目，其中奥体花城项目已进入最后一期开发,今年准备开工17栋共25万平方米,目前一切进展顺利；泉舜公司房价呈稳步上升走势，1-3月已开盘的房源所剩无几，4月新开楼盘预约比较踊跃。
二、房地产大项目情况1.已开工大项目情况已开工建设的七个房地产大项目计划总投资达30.4亿元，目前已完成投资6.1亿元。
建业壹号城邦项目总投资6.9亿元，已完成投资1.7亿元；奥体花城项目总投资4.1亿元，已完成投资1.3亿元；水木菁华项目总投资1.5亿元，已完成投资4596万元；美景新城项目总投资1.9亿元，已完成投资8267万元；君合园项目总投资3亿元，已完成投资7514万元；中电阳光新城项目总投资12亿元，已完成投资7957万元；亚威金尊小区总投资1亿元，已完成投资2743万元，《洛阳一季度房地产调研报告》。
上述项目基本将在今年完成投资，带动全市房地产行业的发展。
2.拟开工大项目情况拟开工建设的总投资将达20亿元的六个房地产大项目也都在紧锣密鼓的进行着，开工在即。
物资宾馆改造项目现正在进行文物勘探；置隆花园三期项目手续办理阶段；紫金城三期商住楼项目正在进行规划审批；明珠花园三期商住楼项目图纸设计中；中泰世纪花城五期和东方家居二期项目土地平整阶段。
三、房地产开发投资增长的原因1.经济好转，去年下半年房地产就开始回暖，大环境的推动使房地产市场活跃起来。
2008年中国房地产市场发展分析报告
2008年是我国经济社会又好又快和谐发展的关键一年，昂首迈入改革开放30周年和即将迎来 2008年北京奥运会的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好和更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。
我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是：调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。
作为国家“十一五”期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的“住有所居”的战略目标，确保在新的一年里房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。
一、新一年房地产业发展的背景和环境国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。
虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。
因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的“住有所居”真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。
尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。
2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。
根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。
国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1．68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2．54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60％多。
不难看出：房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。
2008年上半年中国房地产行业分析报告
中国房地产2008年1～6月行业分析报告万科研究发展中心摘要回顾2008年上半年房地产业，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。
根据截至6月份的统计局数据，08年上半年深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。
目前市场的滞涨格局不容乐观。
目前仍处于房地产本轮周期景气度下降阶段，由于宏观调控、资金偏紧、高房价与刚性需求人群的购买力存在矛盾的状况短期内不会有大的改变，因此价格存在较大下调压力，而销售量萎缩则成为当前房地产市场面临的主要困境。
中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。
市场的调整周期仍将持续较长一段时间。
由于销售回款放慢，地产行业出现全行业资金链紧张。
如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在08年四季度到明年年初，从而为主动调整销售策略、积极储备现金、降低负债率的企业提供在行业整合和财富再分配浪潮中的发展机遇。
对于一方来说，目前地产行业的发展阶段，决定了一方必须要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。
基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是一方决胜未来的关键，因此，一方的核心能力亟需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补。
一方集团规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是一方规模扩张的核心。
所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。
复制能力的培育，需要一方发展产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起具核心竞争力的复制模式。
洛阳市人民政府关于印发洛阳市2008年国民经济和社会发展计划的通知-洛政[2008]54号
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洛阳市人民政府关于印发洛阳市2008年国民经济和社会发展计划的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 洛阳市人民政府关于印发洛阳市2008年国民经济和社会发展计划的通知（洛政〔2008〕54号）各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门：《洛阳市2008年国民经济和社会发展计划》已经市十二届人大五次会议审议通过，现印发给你们，请结合各自实际，安排好今年经济和社会发展的各项工作。
二〇〇八年四月十五日洛阳市2008年国民经济和社会发展计划一、2007年国民经济和社会发展计划执行情况2007年，全市上下深入贯彻科学发展观，积极推进和谐社会建设，认真落实国家宏观调控政策，经济社会发展目标顺利完成，国民经济实现又好又快发展。
初步核算，全年国民生产总值完成1595.5亿元，增长16%，分别高出全国和全省4.6个和1.6个百分点，连续20个季度保持15%以上的增速；人均国民生产总值突破3000美元；第一、二、三产业增加值分别增长5.5%、19.1%、12.8%。
全社会固定资产投资841.6亿元，增长34.6%，其中，城镇固定资产投资完成747.3亿元，增长35.6%。
全部财政收入223.4亿元，增长44.6%；地方财政一般预算收入达到100.2亿元，增长30.7%。
全社会消费品零售总额467.9亿元，增长18.5%。
外贸出口完成10.5亿美元，增长30.8%。
城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到13302元和4038元，分别增长10%和12.3%。
新农村建设步伐加快。
全年落实粮食直补等各类专项补贴2.84亿元。
粮食总产237.5万吨，连续5年超过200万吨。
2008年上半年城区房地产市场分析报告
2008年上半年荆门城区房地产市场分析报告2008年上半年，国家及地方宏观调控政策效果的逐渐显现，我市房地产市场的主要经济指标运行情况与去年同期相比均有不同程度的变化。
一、2008年1-6月城区房地产市场运行情况（一）房地产开发投资完成情况1-6月城区共完成开发投资2.3亿元，占年计划的25.5％，与去年同期相比下降30.7％，占全市固定资产投资的2.7％，同比下降2.5％，远低于15.8％的全省平均水平。
（二）商品房建设与供应情况1-6月城区新开工商品房面积8.01万平方米，同比下降84.9%；竣工商品房3.29万平方米，比去年同期下降73.1％。
（三）商品房销售情况1-6月城区商品房批准预售面积21.39万平方米，同比下降24.58%。
其中住宅20.46万平方米，占批准预售面积的95.65%。
1-6月城区商品房登记销售面积16.43万平方米，同比下降33.32%。
其中住宅15.29万平方米，占销售面积的93.06%。
（四）存量房市场情况1-6月城区存量房交易1325起，同比下降21.2%；交易面积18万平方米，同比下降27.36%；交易金额1.74亿元，同比下降41%。
其中：存量住房交易1089起，交易面积12.50万平方米，成交金额1.3亿元，分别占城区存量房交易总量的82.19%，69.44%，74.71%。
（五）房地产价格情况1-6月城区商品房综合物业平均价格为2140元／平方米，比去年增长29.8％。
其中，商品住房平均价格为2068元/平方米，比去年增长34%；商品房非住宅平均售价为3644.12元/平方米，同比下降18.6%。
1-6月城区存量房交易均价为1244元/㎡，比去年降低2.9%。
二、上半年市场运行特征（一）宏观调控逐渐发力，开发建设总量下滑明显国家自2005年开始出台的一系列宏观调控政策，从金融、税收、土地利用等方面全面调控房地产市场，国土资源部加大闲臵土地清理力度，对囤积土地开发商查处力度加大，规定开发商不付清全部土地出让金的，不得分期发放土地证，从而加大开发企业土地投入，也将一些中小房地产开发企业拒之门外。
2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测
2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测（一）、2008年房地产市场现状分析受世界金融危机和复杂的国内因素的影响，2008年我国经济增幅快速回落。
始于2007年末的我国房地产市场的调整，2008年仍在延续。
这种调整不仅与国内外宏观经济形势有关，也是房地产市场自身发展规律使然。
国家统计局发布的数据显示,全国房地产开发景气指数(简称国房景气指数)从2007年12月开始连续13个月下降，2008年12月为96.46，同比回落9.99点。
1、房地产开发与建设2008年上半年我国房地产开发与建设主要指标延续2007年态势，下半年形势总体走低。
房地产开发投资、房屋施工面积维持相对较高增幅，新开工面积、竣工面积、购置土地面积、开发土地面积等增幅下半年出现了较大幅度下降，其中后两者1~9月出现了负增长。
（1）.房地产开发投资增幅高位运行，下半年增幅回落2008年全国房地产投资达3.06万亿元，其中住宅投资达2.2万亿元。
上半年全国房地产开发投资高位运行，1~6月全国房地产开发投资同比增33.5%，超过了2007年30%的增长幅度；下半年增幅下降，1~12月为20.9%，同比减少9.3个百分点，其中住宅投资增幅从36.6%下降到22.6%。
1~9月全国城镇固定资产投资增幅开始超过房地产投资；1~11月超过了住宅投资增幅，住宅投资增幅比2007年同期减少9.4个百分点。
尽管全国房地产投资增幅下半年回落，但全年同比仍达20%以上。
在应对国际金融危机，宏观经济形势发生重大变化的背景下，房地产开发投资没有出现过大的波动，维持了较大幅度的增长。
（2）.土地购置和开发面积增幅下降与2007年购地狂潮以及“地王”不断涌现相比，2008年全国房地产土地购置面积和开发面积增幅下降。
土地购置面积同比增长由1~2月的35.8%下降到1~6月的7.6%，1~12月为-8.6%，除1~5月外，增幅在逐月下降。
土地开发面积同比增幅由1~2月的21.3%，一路回落到1~12月的-5.6%，除1~6月外，也是逐月下降。
2008年洛阳市统计公报
洛阳市2008年国民经济与社会发展统计公报洛阳市统计局2009年3月2日2008年,全市人民在市委、市政府的正确领导下，以党的十七大精神为指导，认真贯彻落实科学发展观，积极应对国际金融危机影响，坚定不移地实施工业强市、科教强市、旅游强市和项目引资双带动战略，全市经济较快增长，结构调整和产业升级步伐加快，质量稳步提高，经济活力不断增强，社会事业全面发展，人民生活继续改善。
一、综合初步核算，全市生产总值1919.6亿元，增长14.4%。
人均生产总值30080元，增长13.8%。
第一产业完成增加值167.5亿元，增长5.8%；第二产业完成增加值1172.6亿元，增长15.7%；第三产业完成增加值579.5亿元，增长13.9%。
三次产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、67.8%和29%。
2008年，全市居民消费价格涨幅基本呈前高后低走势，12月份价格涨幅降到全年最低水平。
全年价格总水平上涨6.4%，比上年提高0.8个百分点。
在所测算的八个类别中，食品类上涨幅度最大，达16.8%，交通通讯类、娱乐教育文化用品及服务类价格下降。
各类价格指数如下：(以2007年价格为100)项目指数城市居民消费价格106.4#服务项目100.1食品116.8#粮食106.5肉禽及其制品124.9蛋类102.5水产品128.1鲜菜107.9鲜果121.7烟酒及用品101.8衣着101.0家庭设备用品及维修服务104.3医疗保健和个人用品103.1交通和通讯98.5娱乐教育文化用品及服务99.1居住102.3年末全市城镇单位从业人员52万人，增长0.2%，城镇在岗职工49.9万人。
在岗职工年平均工资为22883元，增长17.2%，扣除价格因素实际增长10.2%。
通过实施再就业工程，全年有16.2万职工实现了再就业。
二、农业全年粮食作物播种面积770.2万亩，增长1.9%；蔬菜面积77.0万亩，油料面积66.1万亩，棉花面积6.3万亩，中药材面积43.2万亩；烟叶面积34万亩，增长8.4%；花卉苗木面积7.2万亩，增长24.9%。
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洛阳房地产市场状况综合调查报告据为期一周的当地调查，洛阳这座千年古都经济发展已经步入了快车轨道，而房地产开发正处于起步后的初级阶段，市场潜力有进一步激发的巨大空间。
本项目的开发也面临诸多困难，喜忧参半，详报于后。
一、洛阳宏观经济对房地产市场的影响（本节为洛阳辖区的宏观调查与分析）1.1、从洛阳的生产总值及产业结构来看，洛阳房地产已经积蓄了快速发展的潜力。
洛阳自2001年至2008年的八年中，GDP增长速度年均高达22.4%。
于2008年年底已经达到1919.6亿元。
洛阳全境人均GDP高达30080元人民币（近4000美元），已经达到了沿海发达地区的水平，按联合国发展总署的说法，已经进入了高速发展时期。
下面是近八年的GDP发展数据。
按GDP计算洛阳应有的房地产销售额理论值这几年中洛阳房地产的实际销售额洛阳历史（近八年来）沉淀的房地产购买力约155.9亿元。
形成这种现象的原因是以国企为主的地方经济结构，导致高额GDP不能有效地转化了民间消费力。
（为党做出了巨大贡献）1.2、当地市民收入状况和收结构洛阳2008年的城镇人均可支配收入是14672元。
户均可支配收入约51352元，按理论计算有30%的家庭年收入可达119821元，这部分购房者可承担的均价水平为5501元/平米、总价约605000元的住宅。
事实上洛阳当前的总价在60万左右的住宅也相当热销，只是由于产品设计上的缺陷，使得住宅单价潜力没有得到充分发挥。
1.3、社会消费品零售总额、人均消费额及银行存款余额洛阳2008年的零销总额为317.7亿元，城镇人均消费额为9957元。
户均年度消费余额为16500元。
城镇居民存款余额为840亿元。
可见洛阳百姓有节俭储蓄的良好习惯，这也为房地产等大额消费提供了强大的支撑后劲。
二、洛阳房地产市场概况2.1、房地产市场总体供求现状除2008年例外，自2001年以来，洛阳的房地产供需状况基本上呈平衡增长的态势。
八年中洛阳共竣工商品房1790万平方米，销售商品房1743万平方米，库存量47万平方米，约占2007年以来年竣工量的15%。
由于洛阳市区目前以开发高层住宅为主流，工期相对较长，因此，此库量相对偏低仅供一个半月的净销售量。
市场处于产销两旺的良好状态。
下面是2001到2008年洛阳（含辖区）房地产的产销数据：从销量走势我们可以明显地看出，从2005年起洛阳人的购房意识已经被明确唤醒，市场需求表现得十分旺盛。
而洛阳开发商的对市场的感知力又明显滞后，在2005年市场需求已经超过当年产量的情况下，2006年的产量竟然不见增长，以至2006年当年销售顺差达140万平米，历史上的余量存货在这一年几乎得以全部清空。
当然这也为今天的市场良好发展创造了条件。
2.2、当地商品住宅价格走势从洛阳全境来看，洛阳的住宅单价仍处于相对的低位，与当地的经济发展状况和居民收状况不太相称。
通过当前供应产品的分析，这要是洛阳的房地产开发处在刚起步后的初级阶段，开发商对产品的研究不足，以至建筑面150平米以上结构极差的三房户型处处皆是，当前一些旺销主流项目的产品总价基本上在60万以。
下面是2001年以来洛阳全境的房价走势图。
2.3、商品房市场板块划分及差异（洛阳市区）从行政区划的角度来看洛阳当前的房地产市场可划分成洛阳新区、涧西区、西工区、老城区、高新区、瀍河区等六个板块，调查组统计了今年3月10日至7月20日全市区所有在售108个项目的每日成交数据，5个月市区共成交住宅9857套，合11393374平方米，成交金额共计3407765266元。
总体上来说，洛阳的新项目开发相对集中，按成交面积划分，各城区所占市场份额如下：2.3.1、洛阳新区板块。
洛阳新区作为洛阳市新的行政中心区域，由于宏大的市政规划气魄及政府政策的偏爱与支持，近三年来已经成为洛阳房地产项目开发的主力区域，占有洛阳房地产市场的半壁江山。
该区当前在售楼盘有31个，3月10日至7月20日的5 个月内，这31个项目共售出住宅4565套，566324平方米，销售金额达164825万元。
平均每个项目每月成交30套住宅，合3654平方米，整个城区的如此销售旺势全国罕见。
该区这半年来就“成交量、销售面积、销售额、均价”等四项指标的前十名情况统计如下：就洛阳新区的范围内来说，宝龙城市广场对投资性公寓的开发最为成功，以高出建业美茵湖项目900元/平方米的冠军价格拿下销售金额第二的宝座，月均成交量达110套以上。
这也说明洛阳地界小额投资性客户具有极大的挖掘潜力。
剔除宝龙城市广场这个公寓为主体的特例，我们将洛阳新区的住宅项目按销售价格划分成高、中、低三个档次。
高档盘：3600元/平方米以上；中档盘：3000元/㎡～3600元/㎡；低档盘：3000元/㎡以下。
则低中高三个档次的项目在新区分别所占的市场份额如下：这是一个非常典型的价金字塔市场结构。
这说明洛阳当前的房地产需求市场完全是一个由首次臵业者为主体、以自住型刚性需求为特征的房地产初级市场。
洛阳新区虽然占据了洛阳房地产市场的半壁江山，但由于新区的商业等各类配套条件跟不上房地产开发的步伐，从而出现空臵率高达70%的不正常现象。
多数洛阳人在新区购房，是一种战略性安排，他们认可新区的城市环境建设和将来的发展前景，但目前他们买了新房却继续在洛河对岸生活。
因此社会配套是新区项目大面积开发目前面临的主要瓶颈。
2.3.2、涧西板块。
涧西区由于与老城区紧密相连，商业和各种社会配套极为发达，该区住宅颇受洛阳当地居民喜爱。
当前涧西在售项目共计有29个，总体占据洛阳房地产市场27%的市场份额。
3月10日至7月20日的五个月内（其中有7天未做统计），涧西共销售住宅2651套，销售面积303367平方米，销售金额967635697元。
区域市场均价为3190元/㎡。
涧西区这半年来就“成交量、销售面积、销售额、均价”等四项指标的前十名情况统计如下：由于优越的地段、园林先行的开发理念等诸多关键因素，世纪华阳成了涧西区上半年的大满贯得主。
而且此项目的销售额在全洛阳都是冠军。
其实建业在此区域的两个项目都取得了不俗的成绩。
按同样的分类口径，涧西区低中高档项目在该城区所占的市场份额如下：这也是一个典型的金字塔结构。
说明前述对洛阳房地产市场的分类价格相当合理，对其发展阶段的判断具有普适性。
但这个金字塔比新区的金字塔更为平缓（横向看），这说明涧西区各项目的地段价值在当前洛阳人心目中明显优越于新区，在售项目可以取得超越其本身内在品质的售价，品地兼优的项目如世纪华阳就会受到热烈追捧。
2.3.3、西工板块。
西工是洛阳市商业最为集中的城区，在售项目共有30个，由于此城区所供地块都相对偏小，各项目开发体量有限，因此总体上在全市所占市场份额仅为15%，是洛阳房地产市场的第三大板块。
3月10日至7月20日期间，这30个项目共销售住宅1763套，合169046平方米，销售金额515880725元。
该区“成交量、销售面积、销售额、均价”等四项指标的前十名情况统计如下：西工区除绿都春园、荣祥花园、文兴水岸、帝豪上院、隆安上阳华府、河畔明苑等少数几个项目开发成小区型住宅区之外，多数采用单体楼的公寓开发，因此品质多少较差，但由于洛阳的少额投资性客户潜力巨大，因此售价尚可。
该区域几乎无高档住宅，所以以高中低价进行分类。
各类所占市场份额如下：2.3.4、老城、高新、瀍河三区合计不占市场总量的10%，因此不作专项分析。
2.4、全市十强项目排名情况。
从此排名表可以看出，扣除宝龙国际广场这个公寓型项目以外，在洛阳的高档项目中，目前最具竞争实力的是世纪华阳、国宝花园、建业一号城邦等三个项目。
他们也必将是本项目的直接竞争对手。
2. 5、洛阳房地产产品印象。
经过洛阳部分项目的实地考察，洛阳的房地产产品给我留下了以下几个方面的初步印象：第一印象是洛阳的楼宇立面张扬，缺乏文化个性。
多数项目采用了几乎一样的外立面结构和色彩，很少有项目形成了自己的个性主张。
这可能跟当地开发商多数没有形成基本的企业文化理念相关。
第二印象二是洛阳的户型产品结构上浪费严重，且功能分区杂乱。
3—7月售出的3071套三室户型中有2570套建筑面积超过了130平方米，大面积三室户型在市场上占83.7%；售出的1491套两室户型中有797套建筑面积超过95平方米，大面积两室户型在市场上占53.5%。
使用功能低下，面积过大，导致产品总价过高而单价过低。
这是洛阳房价与当地经济发展情况相背离的直接原因。
第三印象三是洛阳房地产开发的园林制作水平相当低下，多数项目里缺乏最基本的绿化，甚至以杂草充当草坪。
个别当地高档项目如世纪华阳，开发商虽然重视园林，拿出了大量地面来做园林，但园林造景水平还不如两广的低档项目做得精到。
这里面可能有诸多因素，一是缺乏专业的园林设计公司；二缺乏专业全面的苗埔基地；三是气候特征影响植株的选择范围；是解放后长期的工业化使洛阳人失去对自然环境的审美情趣。
第四印象是洛阳的楼宇公装做工粗糙，缺乏必要的细节安排。
总体印象是对照一线城市洛阳房地产开发水平，还处在90年代末的草创阶段。
2. 6、洛阳人的购房消费心理。
从洛阳的历史背景、购房者的选购动向、购后处臵等情况来看，洛阳人购房心理有以下几个明显的特征；第一，洛阳人普遍具备以战略发展的眼光看待事物的能力。
表征因素：政府对洛阳新区的规划建设超前了这个城市应有发展水平20年以上，同时这种战略规划又得到了民间的认同，洛阳的发展商积极配合政府开发新区，洛阳百姓也积极选购新区房产，洛阳新区的销售量占住了洛阳房地产市场半壁江山。
这与洛阳千年古都以及近代大工业建设的历史背景无不关联。
第二，在环境优美与生活便捷两者之间做选择时，洛阳人更看重后者。
表征因素：洛阳人在新区购臵了大量新房，为了生活便捷，却选择了继续在旧城区住家，以至新区空臵率高达70%以上。
这与洛阳近60年来的大厂区生活习惯直接相关。
从现实角度来看，洛阳人对生活品质的要求确实不高。
因此洛阳人在观念上如何进入后工业时代还有很长的路要走。
第三，洛阳人也渴望有一片纯净的天空，有一丛舒适的绿荫。
与其说他们真正理解了政府的新区战略，还不如说他们喜欢新区的大量绿地，才导致了新区房产的热销场面。
涧西的世纪华阳之所以垄断了该区房产销售上四项桂冠，就因为园林面积大，而且采用了园林先行的手段。
不管这园林的做工比较于广东项目如何地逊色，但在当地已经受到了极度地青睐。
洛阳人也爱美。
第四，洛阳人愿意为购臵房产花费巨资。
3～7成交总价在45万以上的住宅达1370套，占三房销售总量的44.6%。
如果以精致紧凑的三房户型上市，4000元/㎡的定价仍有40%以的市场总量支撑面。
三、本项目地块现在与将来的地段价值评估：地段价值评估虽然是房地产专业人士做的工作，但购房行为是一项最谨慎的消费行为，购房者也会从各种角度来考虑每个目标项目的方方面面，最终形成自己的价值判断，并用钞票来投票表决。