房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁判规则
干货民事案件中诉讼时效裁判规则及经典案例汇总
干货民事案件中诉讼时效裁判规则及经典案例汇总一、欠条和借条的诉讼时效计算裁判规则:对没有注明履行期限的欠条，权利人应当在欠条出具之日起两年内向人民法院主张权利。
如对没有还款期限的借条，出借人向法院起诉的时间一般不受两年限制(《合同法》第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。
对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还)二、超过诉讼时效后主动偿还部分借款，是否不引起诉讼时效中断裁判规则:《最高人民法院关于贯彻执行<</FONT>中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(下称《意见》)第173条规定，“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断”。
由此可以认定，该条规定的适用有一个前提，即诉讼时效的中断职能发生在诉讼时效期间内。
此时权利人主张权利或义务人同意履行的行为当然导致诉讼时效中断，且无次数限制。
据此，超过诉讼时效后主动偿还部分借款，并不引起诉讼时效中断。
三、未约定履行期限买卖合同诉讼时效的起算裁判规则:不能确定履行期限的合同，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算或从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
四、同一债务分期履行应与定期给付债务相区分，诉讼时效也应相应分别计算裁判规则:同一债务分期履行应与定期给付债务相区分，定期给付债务是继续性合同在合同履行过程中持续定期发生债务，比如在租赁关系中，出租人与承租人的债权债务是在合同履行中不断产生的，承租人支付的每一期租金都是其在一定时期使用租赁物的对价，在使用租赁物之前，租金债务并未发生，因而在各期债务清偿期届满后，出租人对承租人的债权都是独立的，诉讼时效的起算也因每笔债务的独立性而分别计算。
一、欠条和借条的诉讼时效计算裁判规则:对没有注明履行期限的欠条，权利人应当在欠条出具之日起两年内向人民法院主张权利。
河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引
河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，结合我省审判工作实际情况，经民四庭员额法官会议讨论，形成如下纪要，供审理此类案件时参考。
第一条（适用案件范围）本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续，买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。
第二条（案件的受理）商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任，出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩，请求减轻或免除违约责任的，应作为民事案件受理。
第三条（简化诉讼程序）对于逾期交房、逾期登记纠纷案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求，主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序，有效提升诉讼效率，降低诉讼成本。
当事人一方人数众多（十人以上）以及属于“四类案件”监管范围的，原则上不适用小额诉讼程序。
但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件，后续案件可以适用小额诉讼程序。
第四条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响）出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。
买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格，向出卖人主张逾期交房违约责任，出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。
商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格，且出卖人提供了竣工验收合格有效证据，买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。
诉讼时效抗辩的答辩状
诉讼时效抗辩的答辩状尊敬的法院：我是被告 XX 公司的法定代表人某某，就原告提起的 XX 诉XX 案一案，我作为被告，特此向贵庭提出答辩，敬请审理。
首先，针对原告提出的 XX 案的诉讼时效问题，我们在此提出抗辩。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“民事诉讼的诉讼时效，逾期后不能再提起诉讼。
”根据原告的陈述，本案的主要争议在于合同违约问题，而据我们的了解，原告对我方公司的合同违约行为应当有知情时间，即时效开始计算的时间点应是合理的。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“当事人对合同的履行迟延部分（不包括实质性违约）的债务目前每当届满五年未主张权利的，该债务人可以拒绝给付。
”根据我土曾对原告的合同违约事项进行核实，我们发现原告在本案中提出的诉讼请求已经逾期五年。
在这种情况下，我方有权向法院提出诉讼时效抗辩。
且根据原告的陈述，我们认为原告在我方公司的合同违约行为发生后没有立即行使权利，而是选择了长时间的沉默。
这种沉默的行为导致了时间的流逝和合同违约事项的无法证实，严重影响了我方公司的合法权益。
此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定：“对于民事诉讼中的异议、抗辩、反诉、反请求以及依照法律规定的不应当受理的案件，法庭应当判决驳回起诉。
”考虑到诉讼时效已经逾期五年并且原告未能提供充分证据以证明合同违约行为的真实性，我方请求贵庭判决驳回起诉并维护我方公司的合法权益。
最后，我方希望贵庭依法审理此案，公正、客观地对待我们提出的诉讼时效抗辩，并判断是否适用于本案。
我们将尊重法院的裁决，并积极配合贵庭的工作。
此致敬礼！被告：XX 公司法定代表人某某日期：。
合同纠纷中诉讼时效争议典型案例选
合同纠纷中诉讼时效争议典型案例选（上）【高杉按语】诉讼时效, 又称消灭时效, 是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度。
因为我国民事立法采用了两年的短时效[1]制度, 所以诉讼时效争议在我国民事诉讼中最为常见, 且争点极为细密。
诉讼时效常见的争议点有: 债权人工作人员催款证言的证明力、催款录音的证明力、长期供货多笔货款之间的时效关系、履行期限约定不明的债务的时效起算点及宽限期的认定、未能按约付款出具欠条后时效起算点的认定、时效届满日系节假日是否顺延、催收函件被退回能否中断时效、普通违约金和逾期违约金的时效起算点、交房请求权是否适用时效、合同无效之诉是否适用时效制度, 等等。
就诉讼时效的上述争议点, 本文特筛选出若干案件的裁判要旨如下, 供大家参考。
【本文目录】(1)诉讼时效中止、中断的一般情形(2)邮寄催款通知、债务清收通知等债权主张文件对时效中断的效力(3)调解、起诉、报案等行为对诉讼时效认定的影响(4)持续、多次交易中诉讼时效问题的认定(5)履行期限约定不明债务的诉讼时效问题的认定(6)买卖合同中欠条、收条、对账单对诉讼时效认定的影响(7)房地产买卖中诉讼时效的认定(8)诉讼时效中断事由的证明与程序限制(9)诉讼时效的其他问题: 超过时效后部分偿还、主张合同无效的“时效”[2]【裁判要旨】(1)诉讼时效中止、中断的一般情形山东省青岛市中级人民法院(2011)青民二商终字第340号青岛昌发家具有限公司与高庆铜买卖合同纠纷上诉案:关于第三个争议焦点, 本院认为, 虽然李国光在收到条中写明2008年6月底之前付款。
但上诉人于2009年春节前向被上诉人付款20000元, 即上诉人在二审中提交宋程前出具的收款条时间2009年1月15日为最后一次付款时间, 诉讼时效中断, 因此本案被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。
对于上诉人该项抗辩主张, 本院不予支持。
河南省南阳市中级人民法院(2011)南民一终字第92号刘长兴与刘明选等买卖合同纠纷上诉案:本院认为, 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条之规定, “向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。
商品房买卖合同16条裁判规则梳理
商品房买卖合同16条裁判规则梳理1. 房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期）河南省高级人民法院认为：配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。
因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。
此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。
此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。
配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产。
2. 房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期）北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。
由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。
二手房买卖纠纷裁判规则(含各地高院指导意见)
二手房买卖纠纷裁判规则（含各地高院指导意见）二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总（含各地高院指导意见）一、继续履行问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2003.04.28•【文号】法释[2003]7号•【施行日期】2003.06.01•【效力等级】司法解释•【时效性】已被修改•【主题分类】民事诉讼综合规定正文中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
二00三年四月二十八日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）法释[2003]7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
合同诉讼时效常见问题规定是什么
合同诉讼时效常见问题规定是什么合同的诉讼时效一般为三年。
当合同未约定履行期限的情形，债权人第一次向债务人主张权利时，即为合同履行期限届满时，债务人从此时具有履行债务的义务。
关于合同诉讼时效常见问题规定是什么的问题，下面由我为您详细解答。
一、合同诉讼时效常见问题规定是什么1、诉讼或者仲裁时效是权利人请求法院或者仲裁机构解决争议，保护其权益而提起诉讼或者申请仲裁的法定期限。
法律规定诉讼时效的目的，在于促使当事人尽早行使权利，尽快解决当事人间的纠纷。
2、诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
法律另有规定的，依照其规定。
但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
3、法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。
法律另有规定的，依照其规定。
二、合同纠纷有诉讼时效吗诉讼时效是权利人请求法院或仲裁机构解决争议，保护其权益而提起诉讼或者申请仲裁的法定期限。
一般的合同纠纷按照民法典的规定，诉讼时效为三年。
几类特殊的争议，如租赁合同中迟延或者拒付租金的争议，保管合同中寄存物被丢失或损毁的争议诉讼时效为一年。
因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者仲裁申请的期限为四年。
其他法律规定了特别时效，依照其规定，如海商法规定的货运赔偿请求权的时效为一年。
诉讼时效的起算时间，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。
合同的诉讼时效一般为三年。
当合同未约定履行期限的情形，债权人第一次向债务人主张权利时，即为合同履行期限届满时，债务人从此时具有履行债务的义务。
希望以上内容能对您有所帮助，。
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房屋买卖合同纠纷中诉讼时效抗辩的四种类型及裁一、不动产交付与产权变更登记是否适用诉讼时效1案例王某和A公司于2001年11月签订《商品房认购合同》。
合同约定了王某支付房款的时间，同时明确A公司应在2002年11月18日前交付房屋。
合同签订后，王某按约支付了房款，但截止2008年1月．A公司依然没有向王某交付房屋，也未办理产权证书。
2008年1月，王某诉至法院，要求A公司交付房屋并支付自2002年12月2日起至2008年1月逾期交房违约金97405元。
A公司则认为：依合同约定，如果王某在2002年11月18日前没有收到房屋，应当在两年内行使诉讼权利，故其诉讼请求超过诉讼时效。
2案例2008年3月，张某与B公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为164155元．B公司当在2009年10月31日之前将房屋交付张某，并在交付房屋后90日内到登记机关办理备案，备案后90日内办理房屋产权证书。
后张某按约支付购房款，但B公司直到2010年11月26日才向张某交付房屋，且未办理房屋权属证书。
2013年7月，张某起诉至法院，要求B公司办理房屋产权证书并支付逾期交房、办证的违约金46000元。
B公司辩称：依照约定，我公司当在2010年5月1日前办好房屋权属证书，张某从知道权利受侵害到起诉之日已经超过诉讼时效，法院不应支持。
3案例2009年10月，郑某与C公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为282069元．C公司应当在2011年8月30日前，将符合约定的房屋交付给郑某，迟延交房的，当按日支付已付购房款万分之二的违约金。
后郑某依约定支付了购房款，但C公司直到2013年11月8日才将房屋交付郑某。
2013年11月19日，郑某将C公司诉至法院，要求其支付违约金44860元。
C公司认为：自2011年9月1日起，我公司迟延交房的事实已定，故张某的主张已经超过两年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。
上述3则案例所涉及的均是在房屋买卖合同纠纷中，当买受人要求出卖人履行交付房屋、产权变更登记、支付违约金等义务时，出卖人以诉讼时效为由拒绝履行相关义务。
从司法实践来看，不动产买卖合同纠纷的争议点主要集中在3个方面：交付不动产、产权变更登记和违约金的支付。
在买受人因上述事由诉至法院之后，出卖人时常以诉讼时效为由提出抗辩。
由于不动产买卖在履行的过程中，涉及的问题具有多样化的特征，故本文拟以房屋买卖合同纠纷为视角，从当事人所提出的不同类型的诉讼时效抗辩入手，分析不动产买卖过程中诉讼时效的适用范围。
此外，由于房屋买卖合同涉及的种类较多，为了便于分析，本文在论述中将房屋的性质限定为可自由上市交易的商品房，并将开发商与自然人之间的新建房屋买卖、自然人与自然人之间的二手房屋买卖中房屋产权的获得方式统称为产权变更登记。
二、不动产买卖纠纷中以时效抗辩的四种类型具体到司法实践，不动产买卖纠纷中，出卖人援引诉讼时效抗辩的情形较多，以房屋买卖合同纠纷为例，主要有以下四种。
第一，无房无证型抗辩。
即如本文所举案例1中的情形。
合同签订后，买受人已按约支付房款，出卖人却并未将房屋交付给买受人也未办理产权变更登记，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人履行交付房屋和办理产权变更登记的义务，出卖人以超过诉讼时效为由进行抗辩。
在因房屋未交付而引发的争议中，还存在两种情形：其一是房屋已具备交付条件，买受人却并未在约定期限届满后两年内主张交付：其二是自约定的房屋交付期限届满之后一段时间甚至于买受人起诉之时，房屋始终未具备约定的交付条件。
第二，有证无房型抗辩。
合同签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已办理了产权变更登记，但房屋并未交付使用，而买受人也未在约定的义务履行期限届满后的两年内向出卖人主张上述权利，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人履行交付房屋的义务，出卖人则以超过诉讼时效为由进行抗辩。
第三，有房无证型抗辩。
即如本文所举案例2中的情形。
合同签订后，买受人已按约支付房款，房屋也已交付给买受人，但出卖人却并未在约定期限届满之后的两年内办理产权变更登记，履行期限届满两年之后，买受人起诉要求出卖人办理产权变更登记，出卖人以诉讼时效进行抗辩。
第四，一次阻断型抗辩。
与上述3种情形相随而生的是违约金。
房屋买卖合同纠纷中所产生的违约金大致有两种类型。
其一为数额确定的一时性违约金，其叙述方式大致如下：如出卖人未按照约定期限交付房屋，则自违约之日起10日内，一次性支付买受人违约金20万元：其二为按日（月）计算的继续性违约金，其叙述方式大致如下：如因出卖人的原因，导致买受人未按合同约定的期限取得房屋产权证书，则出卖人自约定期限届满之日起按日向买受人支付已付购房款的万分之三的违约金，直至买受人取得房屋产权证书之日止。
上述两种类型的违约金中，第二种较为多见。
就违约金是否应适用诉讼时效而言，肯定说当无异议，然实践中存在的另外一个分歧在于，对于继续性违约金的诉讼时效适用，是一次性阻断权利人关于所有违约金的胜诉权，还是将其划分为段，参考分期履行债务的规则，分别适用诉讼时效。
但对于出卖人而言，在面对有关违约金的请求权时，其多引用"一次阻断型"的时效抗辩，即如本文所列案例3中的情形。
三、法院判决的三大分歧针对实践中存在的上述四种情形，各地法院的认识并不统一，故而裁判结果也存有差异。
1．支持与判驳并存对于第1种情形，有的法院在判决中并未针对诉讼时效是否应适用进行深入论述，如在本文列举的案例l中，法院认为出卖人的违约行为一直持续，其所提出的诉讼时效抗辩，缺乏依据，故最终判决出卖人将房屋交付买受人并支付相应的违约金。
但同时也有法院判决认为，买受人未在约定期限届满之后的两年之内履行相应的请求权，在卖房人提出诉讼时效抗辩的前提下，应当驳回买房人要求交付房屋和违约金的诉讼请求。
2．物权属性排斥诉讼时效对于第2种和第3种情形，笔者通过中国裁判文书网查询方式，共搜集到10则案例。
通过分析，笔者发现，对此两类情形而言，只要房屋已交付或已办理完毕产权变更手续，那么买受人起诉要求办理产权变更登记或者交付房屋，都得到了法院的支持。
其理由大多认为在房屋已交付的前提下要求办理产权变更登记或者在已变更完毕产权变更登记的前提下要求交付房屋的请求权不适用诉讼时效。
3．诉讼时效起算点各异对于第4种情形，即关于逾期交付房屋或者办理产权变更登记所产生的违约金应如何适用诉讼时效，各地判决亦是在有限统一的基础上存在差异。
当然，此一问题存在是建立在房屋交付和办理产权变更登记不适用诉讼时效的基础上，否则，在房屋交付和产权变更登记丧失胜诉权时，违约金的主张必然难以得到法院的支持。
对于上述情形中产生的违约金请求权是否应当适用诉讼时效，实务界和理论界意见趋于一致，即违约金请求权从本质上而言，属于债权请求权，应适用诉讼时效，然对于违约金约定为继续性计算性质者，诉讼时效该如何具体适用？笔者通过对搜集到的相关判例进行分析后发现，司法裁判中大致存在4种思路。
第一种思路认为，违约金请求权的诉讼时效期间应当从出卖人逾期没有办理房屋产权变更之日起开始计算，如果买受人向法院起诉请求出卖人支付违约金时，已超过了2年的诉讼时效期间，则不再受法律保护，而买受人认为逾期办证的违约金是在违约期间每天都产生的，属于分期履行的债务，各期债务的诉讼时效期间分别从各次履行期限届满时起计算，所以出卖人应当支付其起诉的时间倒推两年期间的违约金，缺乏法律的依据，法院不予支持。
依照此思路，逾期交付房屋的违约金同样适用此规则，即只要从约定的履行期限届满之日超过2年，则违约金的请求权被彻底"斩断"，权利人不再享有胜诉权。
本文所列举案例3的最终裁判理由和结果即是如此。
第二种思路认为，诉讼时效期间应分段计算，既然买卖双方约定了违约金按日（月）计算，则出卖人在逾期通知办证第1天（月）起支付违约金，故此，关于逾期办证第1天（月）的违约金，诉讼时效期间应当从该天（月）起计至满两年止，逾期通知办证第2天（月）的违约金的诉讼时效期间从该天（月）起计至满两年止，其他依次类推，故买受人有关违约金的请求权从起诉之日向前计算两年期间内的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。
此种裁判思路参考了分期履行债务适用诉讼时效的方式，最大限度地保护了权利人的诉讼利益。
第三种思路认为，合同有效成立之后，出卖人未按照合同约定交房的行为构成违约，且至买受人起诉之日，出卖人的违约状态一直处于持续之中，故对于出卖人以诉讼时效作为抗辩的理由，不予采纳，出卖人应当支付给买受人从应当交房之日起到实际交房之日止的全部违约金。
与第一种裁判思路彻底"斩断"胜诉权截然相反，该思路的结果是彻底支持，即只要违约行为依然持续，则诉讼时效无适用空间，其裁判思路与持续性侵权的请求权保护颇为类似。
第四种思路认为，因合同签订后，买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，但出卖人没有依照约定的时间交付房屋，直到2006年4月20日才实际交房，出卖人逾期交房的行为是持续性行为，应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效，因迟延交房的天数到实际交房时才能确定，故买受人知道出卖人逾期交房的实际天数，应从实际交房时起算，诉讼时效也应从实际交房之日起算（即2006年4月20日），买受人在2008年2月15日起诉至法院，并未超过两年的法定诉讼时效。
该裁判思路与第三种在本质上具有相同之处，只不过其将违约行为的终止之日明确为诉讼时效的起算之日。
三、不动产的交付与产权变更登记是否适用诉讼时效？不动产的交付与产权变更登记是否适用诉讼时效，解决该问题的前提无疑需要明确两个问题：其一是诉讼时效适用何种范围：其二是不动产交付和产权变更登记的性质是否属于诉讼时效的适用范围。
（一）诉讼时效的适用范围诉讼时效本身具有一定的适用范围。
尽管我国《民法通则》中没有明确规定诉讼时效是适用于债权，还是适用于物权请求权，但目前多数法律界人士共识的观点是，诉讼时效适用的是债权，至于物权是否适用，则存在着不同意见，但主流观点认为物权请求权不应当适用诉讼时效。
至于其中具体理由，限于篇幅和关注重点不同，本文不再深入阐述。
故而，在上述主流观点的基础上，对不动产交付与产权变更登记的法律性质作出分析是解决本文所提出之问题的一大关键。
（二）不动产买卖的法律阶段分析就不动产买卖合同而言，其法律意义上的阶段可细分为三：一是买受人支付价款的行为：二是出卖人交付不动产的行为：三是出卖人协助买受人办理产权变更登记的行为。
与动产买卖不同，上述第三个阶段为不动产买卖产生公示效力的普遍性行为。
对于此类合同中，出卖人所负有的两项义务的性质，理论界存在不同认识。