保民生底线 筑天津住保之路

保民生底线筑天津住保之路作者：张世涵王玮来源：《中国房地产·综合版》2014年第04期住房乃民生之基。

住房保障既是重大民生工程和民心工程，也是重大发展工程。

天津市委、市政府连续多年将住房保障工作列为年度民心工程，政策支持力度不断加大，保障性住房建设速度明显加快，越来越多住房困难群众的居住条件得到改善。

在实践中，天津注重制度建设，保住民生底线，实实在在地走出了一条具有鲜明天津特色的住房保障之路。

一、发放三种补贴，建设三种住房其显著特点是——分层保障。

（一）发放三种补贴“三种补贴”指向最低收入、低收入和中低收入家庭发放不同标准的租房补贴，包括廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴、经济租赁房租房补贴，以资助其租赁公租房或市场租房，层次分明的保障标准有助于不同收入住房困难群众“对号入座”，奠定了一种分层保障的基础模式。

1.廉租住房实物配租补贴。

面向具有天津市市内六区非农业户籍、家庭人均住房使用面积低于9平方米、人均财产低于5万元的享受低保、优抚、特困救助、重残或双残等最低收入家庭。

符合条件的家庭通过廉租住房实物配租补贴解决住房困难，租金标准为每月每平方米1元，差额部分由财政补贴。

2.廉租住房租房补贴。

面向天津市非农业户籍、人均现住房使用面积低于9平方米、人均月收入低于1260元、人均财产低于5万元的低收入家庭。

根据申请家庭现住房面积与保障面积的差额进行补贴，目前补贴标准为市内六区每月每平方米36元，每户月补贴额不低于540元。

3.经济租赁房租房补贴。

面向天津市非农业户籍、人均现住房使用面积低于9平方米、人均月收入低于2400元、人均财产低于5万元的中低收入家庭。

补贴计算办法与廉租住房租房补贴一致，目前补贴标准为市内六区每月每平方米19元，每户月补贴额不低于285元。

（二）建设三种住房“三种住房”指面向中低收入住房困难家庭租售的保障性住房，包括公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，通过租售结合，满足不同条件家庭的住房需求。

1.公共租赁住房。

按照“保基本、促公平、可持续”的原则，面向三类家庭出租：一是符合“三种补贴”条件尚未租赁住房的城镇家庭；二是人均住房建筑面积低于12平方米、人均年收入低于3万元、人均财产低于11万元的城镇家庭；三是外地来津工作的无房人员。

按照满足基本住房需求的原则，公共租赁住房以建筑面积30-45平方米为主力户型，套型面积控制在60平方米以内，交付使用前实施基本装修。

公共租赁住房的建设和运营实行政府引导下的市场化运作，租金标准按照市场价格确定，以实现良性运转。

对符合条件的家庭，政府发放相应标准的租房补贴，以减轻家庭负担。

2.经济适用住房。

用于对接安置城市危陋房屋拆迁（棚户区）、城中村改造和城市基础设施建设的拆迁家庭，实现拆迁家庭全覆盖，户型建筑面积控制在60平方米左右。

3.限价商品住房。

主要面向住房建筑面积不超过60平方米、人均年收入低于4.5万元、人均财产低于11万元的中低收入住房困难家庭，以及男超过25岁、女超过23岁且上年收入低于6.75万元的单人户。

限价商品住房的销售价格原则上比周边或同地区的同等条件普通商品住房价格低20%，户型建筑面积不超过90平方米，购房后5年可上市转让。

截至2013年底，累计建设保障性住房61.5万套，发放租房补贴10.5万户，为改善民生、稳定房价、促进经济社会发展发挥了重要作用。

二、适时调整政策，托保障之底其显著特点是——不断扩面。

2003年以来，天津按照国家建立健全住房保障制度的要求，遵循“适度、分层次、多形式”的保障原则，细化保障层次，突出保障重点，先后出台了廉租房、经济租赁房、经济适用房、限价商品房等多项住房保障政策，通过“租、售、补”相结合，保障面涵盖最低收入、低收入、中低收入层面，逐步形成了“建设三种住房，发放三种补贴”的住房保障政策体系，实现分层保障、应保尽保。

为更好地满足群众住房需求，推进住房保障工作科学、有序发展，天津市先后出台了2008-2012年住房保障发展规划和“十二五”住房保障规划，提出住房保障工作的奋斗目标，要求住房保障覆盖面在“十二五”末要达到35%，远高于国家20%的规划目标。

2013年8月，“美丽天津”纲要中进一步明确到2016年住房保障覆盖面达到35%以上的要求。

同时，天津还不断推进住房保障法制化发展进程，2012年市政府颁布了《天津市基本住房保障管理办法》，这是我国住房保障领域最早的地方法规之一，标志着天津住房保障工作驶入法制化、规范化轨道。

回顾天津住房保障的发展轨迹，在不断扩大住房保障政策受益面的过程中，突出体现出以“托底”为基础，以“扩面”为核心的思路，诸如典型的“三扩一托”，使越来越多的住房困难群众共享社会发展改革成果。

（一）扩大租房补贴范围自2004年出台廉租住房实物配租政策以来，10年间每年都会推出新政，细化保障层次，扩大补贴范围。

2005年面向中低收入“夹心层”家庭开始实施经济租赁房租房补贴政策；2006年推出最低收入住房困难家庭租房补贴，后于2008年更名为“廉租住房租房补贴”，同时将补贴范围扩大到低收入住房困难家庭；2010年将廉租住房实物配租范围由最低收入家庭扩大到了低收入家庭，提前实现了国家关于“到2011年对城市低保住房困难家庭原则上通过实物配租方式解决住房问题”的目标。

2011年，将廉租住房实物配租更名为廉租住房实物配租补贴，变“暗补”为“明补”，正式形成了“发放三种补贴”的政策框架，全面覆盖最低收入、低收入和中低收入群体。

此后，按照“三种补贴”收入准入条件与城市居民收入增长保持联动的原则，每年都会有计划地降低准入门槛、提高补贴标准，完善补贴机制。

（二）扩大限价商品房申购范围2008年，天津市推出了限价商品住房政策，为中低收入家庭购买住房、改善居住条件开辟了一条新路。

在实施过程中，从满足群众需求出发，不断扩大申购范围。

2009年，将申购范围由中心城区上年人均收入低于2.5万元且无住房的2人以上家庭，放宽到市内六区、环城四区和滨海新区上年人均收入低于3万元且住房建筑面积低于60平方米的家庭，以及男性超过25岁、女性超过23岁且上年收入在4.5万元以下的单人户。

这一政策受到了广大市民特别是婚龄男女青年的普遍欢迎。

2013年，再度扩大到具有宝坻区、武清区、蓟县、宁河县、静海县非农业户籍且在市区工作的人员，同时，将收入准入条件由上年人均收入低于3万元调整为4.5万元，将一大批有需求的家庭纳入了保障范畴。

（三）扩大公共租赁住房保障范围自2008年起，为向中低收入家庭提供充足的市场租赁房源，培育房屋租赁市场，天津市长计远虑，开始积极探索建设作为公共租赁住房雏形的租赁型经济适用房，明确采取“政府引导、企业为主体、市场化运作”的方式建设、经营，以市场租金向符合条件的家庭出租，并投资建设了1万套住房，这一举措当时在全国首开先河。

2010年，按照国家要求，我市将租赁型经济适用房更名为公共租赁住房，并于2011年颁布《天津市公共租赁住房管理办法》，规定公共租赁住房除面向享受“三种补贴”且尚未租赁住房的家庭配租外，还面向我市人均年收入低于3万元、人均住房建筑面积低于12平方米、不享受补贴的家庭以及符合条件的外地来津工作人员租赁。

（四）实施托底保障在构建住房保障体系过程中，天津以让人民共享社会发展的成果为己任，在不断健全“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的政策体系同时，担当起住房托底保障责任，坚持做到“应保尽保”。

针对因各种不同原因致贫的家庭，均保证他们享有最基本的住房权力。

对最低收入家庭，实施廉租住房实物配租政策；对住房拆迁的困难家庭，实行托底救助，保障每户一套安置房。

三、创新融资模式，破解资金难题其显著特点是——多元融资。

近年来，天津在加大财政对住房保障投入的基础上，积极创新融资模式，多渠道吸纳社会资金，较好地满足了保障性住房建设资金需求。

1.明确资金筹措来源。

天津市《基本住房保障管理办法》中明确了住房保障资金来源：一是财政预算安排的资金；二是中央预算内投资和中央财政专项补助；三是住房公积金增值收益扣除管理费和风险准备金后的资金；四是土地出让净收益按规定比例提取的资金；五是出租、出售保障性住房所得的政府收益；六是通过银行贷款、住房公积金贷款、中长期债券、保险资金、信托资金、房地产投资信托基金等各种方式的融资；七是社会捐赠的资金；八是通过其他途径、方式筹集的资金。

2.搭建投融资平台。

2009年，天津组建了专门从事危陋房屋改造和保障房建设的投融资公司，按照政府主导、专向投资、封闭运作的原则，积极发挥政府性投融资平台作用。

目前，公司已与建设银行、国家开发银行等多家银行签订了银团贷款合同，并通过引入社保基金、保险资金等方式，累计融资700亿元，为10万套公租房建设提供了资金支持，推动拆迁改造危陋房屋327万平方米。

3.开展专项融资业务。

积极探索开发新型金融工具，积极开展利用住房公积金贷款19.75亿元建设公共租赁住房的全国首批试点工作；支持天房集团发行了50亿元保障性住房投资基金和20亿元保障房资产受益票据，用于支持限价商品房建设；此外，探索发行私募债券用于保障性住房建设，争取社保基金、保险资金支持，搭建起各类社会资本参与保障性住房建设的平台，取得了较明显的成效。

通过创新融资模式，改变长期依赖银行贷款的单一融资模式，基本形成了以公共财政为引导，企业、金融机构、社会多方参与的支持保障性住房建设的投融资格局。

四、建设使用，管字当头其显著特点是——监管为本。

保障性住房建设是最基本的民生工程，天津市抓住保障房工程质量监督和使用管理两个关键环节，确保保障房质量过硬、管理规范。

注：本文系住建部《集体土地制度改革对住房发展的影响》课题阶段性调研成果。