《资产评估》复习题答案

《资产评估》
一、单项选择题 （每小题1分，共20分）
1、B
2、C
3、A
4、B
5、C
6、A
7、 B
8、C
9、C 10、D
11、B 12、D 13、C 14、A 1 5、B 16、A 17、B 18、D 19、B 20、A
二、多项选择题 （每小题2分，共20分）
1、ACD
2、ABC
3、CD
4、AC
5、BC
6、ABC
7、ABC
8、ABCD
9、BD 10、ABC
三、判断题 （每小题1分，共10分）
1、✖
2、✖
3、✔
4、✖
5、✔
6、✖
7、✖
8、✖
9、✔ 10、✖
四、案例分析题 （每小题10分，共50分）
1、某企业拥有一块地产，预计未来第1年的纯收益为20万元，以后各年的纯收益会以2%的比率递增，该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。

问：
(1)评估该地产现时价值。

答： P==⎥⎥⎦
⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--35%101%211%2%1020232.21(万元) (2)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。

答： P=)(250%
2%1020万元=- (3)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。

答： P==⎥
⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛+--+35%101%5.111%5.1%1020170.27（万元） 2、某企业准备继续生产已入库的A 系列在产品。

经调查，该系列在产品的资料如下：
（1）至评估基准日，该系列产品账面累计总成本为200万元，该系列中有一种在产品150件报废，账面单位成本为100元，估计可回收的废料价值为3500元。

（2）该系列在产品的材料成本占总成本的70%，所有材料均为某种贵重金属，从其生产准备到评估基准日有半年时间，据了解，同类材料在半年内价格上涨了10%。

（3）关于该系列在产品的费用分析表明，本期在产品的单位产品费用偏高，主要系前期漏转费用5万元计入本期成本所致，其他费用在半年内未发生变化。

要求：按照价格变动系数调整该在产品的原始成本，确定该系列在产品的评估值。

答：
根据题意：
A 系列产品的总成本为200万元
报废的在产品的成本＝150×100＝15000（元）＝1.5（万元）
价格上涨增加的评估值＝（200-1.5）×70%×10%＝13.90（万元）
所以计算如下：（单位：万元）
A系列产品的总成本200
减：报废的在产品的成本 1.5
减：前期漏转的费用 5
加：价格上涨增加13.9
加：报废的在产品的可收回价值0.35
A系列产品的评估值207.75（万元）
3、被评估设备为2006年从英国引进的设备，进口合同中的FOB价格是20万欧元。

在2016年进行评估时，英国生产厂家已经不再生产这种设备，其替代产品为国内其他企业2010年从英国进口的设备，CIF价格为30万欧元。

被评估设备所在企业，以及与之发生业务关系的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按CIF价格与银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不需另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10%，评估时欧元兑美元的汇率为1:1.4，人民币兑美元的汇率为6.0:1.
注：CIF为到岸价；FOB为离岸价。

被评估设备重置成本=（设备的CIF价格+银行手续费）*（1+国内运杂费率）
要求：
根据上述数据估测该进口设备的重置成本、成新率、功能性贬值及评估价格。

答：
①重置成本。

CIF价格=30/1.4×7=150(万元)
银行手续费=150×0．8％=1.2(万元)
国内运杂费=(150+1.2) ×3％=1.536(万元)
重置成本=150+1.2+1.536 =152.736(万元)
②成新率=5/16=31.25%
③功能性贬值20000×（1-25%）×3.7908=5.08(万元)
④评估价格=152.736×32.25%-5.08=44.08(万元)
4、某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积为1000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率小于或等于50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2015年8月1日。

经评估人员调查分析，待估地最佳用途为商住混合，按限定容积率7设计，建筑面积为7000平方米，共14层，每层500平方米，1~2层为商铺，3~14层为住宅。

预计建设期为2年，第1年投入总建筑费用的60%，第2年投入总建筑费用的40%。

总建筑费用预计为500万元，全部从银行借入，利率为10%。

专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。

假定大楼建成后即可全部售出，预计售价为：商铺4000元/平方米，住宅2000元/平方米，折现率为10%。

注：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）*20%
要求：运用折现方法，以预期开发法对该待开发的熟地进行评估，计算评估价值。

答：
①总收入=4000×1000×0.8264+2000×6000×0.8164=13224000（元）
②总建筑费用=5000000×60%×）（%1015.01
++5000000×40%×）
（%1015.11
+=4593956.11(元)
③专业费用=4593956.11×6%=275637.37
④各种税费=13224000×5％=661200(元)
⑤开发商利润=(地价+4593956.11+275637.37)×20％
=地价×20％+973918.7
投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。

⑥地价=13224000－4593956.11－275637.37－661200－0．2×地价－973918.7
地价=5599406.52(元)
土地单价=5599406.52÷1 000=5599.41(元)
楼面地价=5599÷7=799.92(元)
5、某被评估企业的基本情况如下：
（1）该企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、120万元、130万元。

（2）该企业适用的所得税税率为25%。

（3）据查，评估基准日社会平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的基准收益率为9%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。

（4）该企业长期负债占投资资本的50%，平均长期负债利息率为6%，未来5年中年平均长期负债利息额为20万元，年流动负债利息额为10万元。

（5）被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。

试用年金法，评估该企业的投资资本价值。

答： 自有资本要求的报酬率=(9%－4%)×1.2+4%=10%
投资资本的收益率=6%×50%+10%×50%=8%
计算前五年的净现值=[100+20(1－25%)]/(1+8%)+[110+20(1－25%)]/(1+8%)2+[120+20(1－25%)]/(1+8%)3 +[120+20(1－25%)]/(1+8%)4+[130+20(1－25%)]/(1+8%)5 =518.73（万元）
将净现值折算成年金：518.73/（A/P ，8%，5）=518.73/3.9927=129.92（万元）
投资资本价值=129.92/8%=1624（万元）。