三大选址方法：塞拉模型法-CKE餐厅选址法-商圈分析法
餐饮选址考虑因素分析
餐饮选址考虑因素分析1、餐馆定位：商务型餐厅和大众型餐厅。
2、商圈选择：商务型餐厅以商务酬宾为对象,一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众型餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市.3、选址考虑因素:（1)考虑餐厅选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度.这些因素对餐厅的前景有很大的影响。
(2）考虑餐厅选址周边的地点特征,即餐饮选址经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。
餐厅周边地区的特性直接影响餐厅的经营,必须根据其特性做出相应的对策。
比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，餐厅要采用不同的营销策略.考察地区的特性主要是考察附近人的特征，主要有：➢人口构成:地区既有本地人，又有外地来的人，哪一种人群居多，将会影响生意好坏.过路客、边际顾客等也会影响生意的好坏; ➢收入水平:收入水平决定餐厅的档次高低；➢人口密度：商圈周围要区分主要商圈、次要商圈、边际商圈的人口；➢年龄构成：店内装潢风格与此大有关系。
（3）房租：房租是影响营业利润的一个主要要素，投资者应依据投资金额、投资水平决定餐厅选址，房租过高可能会使投资者放弃比较满意的位置。
（4)竞争程度：应综合考虑餐厅选址区域的竞争情况，包括直接竞争者——提供同种类型的菜品和服务的餐厅,这类竞争会直接导致价格降低或成本增加，从而影响餐厅的利润率:间接竞争者-—提供不同菜品或不同服务的餐厅或相关行业，如销售熟食的超市和销售便利包装即食食品的小摊，通常竞争越激烈利润越低。
但这些分析只是参考性的，在某种情况下也不是绝对的。
比如，在北京西城白塔寺地区,有一个餐厅密集地，号称“羊肉一条街”,在这里所有的餐厅都只经营涮羊肉、烤羊肉、烧羊肉、羊蝎子(即羊脊骨)等与羊肉有关的菜品，餐厅密度达到了鳞次栉比的程度，但仍然家家生意火爆，而经营其他菜品的餐厅在此根本站不住脚，几乎没有客人上门。
餐厅选址的技巧
餐厅选址的技巧
1. 目标客户群体：选择餐厅位置时，首先要考虑目标客户群体的特点和喜好。
比如，如果目标客户群体是办公人群，那么选择在商业区或办公楼附近会更有优势。
2. 竞争对手：要仔细调查周边的竞争对手，了解他们的经营情况、菜品特色和客流量。
选择位置时要避免与竞争对手直接竞争，也要选择一个独特的位置来突出自己的品牌特色。
3. 交通便利性：餐厅位置的交通便利性对客流量有很大影响。
选择位置时要考虑附近的公交站、地铁站、停车场等交通设施，尽可能选在交通便利的地方。
4. 周边环境：选择位置时要考虑周边环境，比如附近是否有景点、商业区、学校等，这些都会对客流量产生影响。
5. 品牌定位：餐厅的品牌定位也会影响位置的选择，比如高端的餐厅应该选择在繁华的商业区，而休闲轻食餐厅可能更适合选择在文化创意园区或者公园附近。
6. 房屋租金：位置的租金也是考虑的一个重要因素，要根据餐厅的经营规模和预期盈利来选择合适的位置。
7. 潜在发展性：选择位置时要考虑潜在的发展性，比如未来附近是否有规划建
设新的商业区或者居民区，会不会对餐厅的客流量和盈利产生积极的影响。
总之，选择餐厅位置时需要结合以上多个方面的因素综合考虑，量力而行，做好需求调研和市场分析，为餐厅的长期发展打下坚实的基础。
现代饭店管理概论第04章饭店投资战略与选址方法
投资侧重于导
投资均衡分布
投资侧重于导 投资侧重于成
入期和成长期 于4个阶段，
入期产品，兼 长期和成熟期， 选择多元化经 而放弃成熟期、
顾成长期和成
衰退期，多见
几乎放弃导入 营战略谋求企
熟期的投资时 期和衰退期 业总体利益最 于开发能力强
机
大的策略 而生产能力弱
的企业
（3）投资规模选择：
单个投资项目的规 模选择和企业总体投 资规模的确定
理解与讨论： 波特的理论仍然以产业作为研究对象，研究的侧重点是产业的特性、产
业的发展趋势、产业内外相关企业的相互关系和力量对比，对企业内部重视 不够，不能突破把企业视为“黑箱”的局限。这对企业短期战略是适用的，对中 长期战略则明显存在缺陷。企业中长期发展和竞争优势依赖于企业自身构建、 培育和拥有的特殊资源和能力，这已是当今各国战略管理专家学者的共识。
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4.1 饭店投资战略
• 4.1.2 企业投资战略
企业投资战略是指根据企业总体经营战略要求，为维持和扩大生产经营规模， 对有关投资活动所作的全局性谋划。它是根据企业战略目标，评价、比较、选 择投资方案或项目，将有限的企业投资资金，以获取最佳的投资效果所作的选 择。企业投资战略是企业总体战略中较高层次的综合性子战略，是经营战略化 的实用化和货币表现，并影响其他分战略。
投资规模选择
投资时机选择
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4.1 饭店投资战略
（1）投资战略类型
企业投资战略分为发展型投资战略、稳定型投资战略与退却型投资战略
发展型投资战略
• 企业在现有水平上向高一级 迈进的战略，在国民经济高 速发展的时期及企业经营状 况良好的情况下，推行这一 战略会收到良好的效果。
• 特点是增加对企业设备、原 材料、人力资源等的投资， 以扩大企业生产规模，提高 产品市场占有率。
餐厅选址的模式和方法
餐厅选址的模式和方法为了方便准确的找到连锁餐厅选址的方法，当今世界上的餐饮行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型，作为人们选址的辅助参考。
这里提供美国餐饮企业家卡尔?卡彻?恩廷（carl karch ent）设计的一个选址模式，这一模型是通过占有充分的市场资料，运用多元回归分析来预测和评估某一连锁餐厅的位置优劣。
1.对于某一连锁餐厅位置来说，要想进行评估，都必须获得如下有关本区域的数据：（1）附近街道上的日常交通流量（每天的车辆数）。
（2）本区域内所有餐厅的座位数。
（3）工薪阶层人口所占该地区人口的比例。
（4）10分钟以内即可到达餐厅的职员的估计人数。
（5）周围10分钟就可到达的单身人数。
（6）本地区人口的平均年龄。
（7）营业区域内已有的连锁餐厅数。
（8）本区域方圆2.5公里以内的人口总数。
由此可建立如下线性回归方程：y＝a－x[,1]a＋x[,2]b＋x[,3]c＋x[,4]d其中：这家连锁餐厅的预计销售额。
本区域内所有餐厅的座位数。
工薪阶层人口在该地区人口中所占的比例。
该地区人口的平均年龄。
10分钟内到达这家餐厅的职员人数。
经验系数。
用来衡量a、b、c、d4个因素权重的系数。
2.如果上述4项主要信息参数达到如下的要求，则在该区域内选择连锁经营企业就具备成功的条件：（1）本地区所有餐厅座位数a不少于1200个。
（2）该地区约有75％的人口属于工薪阶层，即b≈75％。
（3）该地区人口的平均年龄c在26～32岁之间。
（4）10分钟内大约有10000名职员可到达这家餐厅，d≈10 000。
当然，任何一个模型都不可能十分全面的说明所有的问题，连锁餐厅的选址问题，还有待于进一步的研究更先进的、切实可行的数学模型，以对我国餐饮行业连锁经营的发展起到较大的促进作用。
餐厅选址应考虑的因素很多，主要涉及地理、经济、市场三个方面。
一、交通状况交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少，它意味着潜在的客源。
但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的旅客根本没有就餐的机会，也产生不了就餐的欲望；有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。
服务管理5-服务设施定位
最大程度的利用：使来中心就医的人数最大 化。 每区距离最小化：使每个人到最近健康中心 的距离最小化。 每次距离最小化：平均每次到最近的中心的 距离最小化。
健康中心案例
中心定位执行标准 1．利用率 2．每区距离 3．单次行进距离
城市A
3 2
城市B
1
城市C
健康中心案例
每个城市都有一个具有不同健康护理特征 的消费人群，这些特征可以从两个角度去 衡量：1）距离障碍对健康护理的影响；2） 中心就近的利用率。 标准1，健康中心定位于城市C，因为这个 城市拥有大量老人，距离是一个重要的障 碍 标准2，城市B是最佳选择，因为这个城市 位于两个大城市之间 城市A是最大的人口中心，拥有大量流动的 健康护理消费者人口。因此，按标准3，城 市A是最佳选择。
麦当劳选址策略
①本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。 ②75%的人口属于蓝领阶层。 ③平均年龄在26-32岁之间。 ④10分钟内有10000名职员可以到达这家餐 厅。
麦当劳选址策略
商圈分析法：商圈是店铺对顾客的吸引力所能达 到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。商圈 分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅 情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到 正确的店址。 确定商圈先要确定商圈的轴心点。餐厅所在的位 置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区 的情况、交通状况和具体位置。仅有圆心而无半 径，圆是无法画出的。为了由地点定位繁衍出区 域定位，必须通过半径标志，准确地画出各层商 圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离 为半径，画出商圈。
餐饮服务单位选址方案
餐饮服务单位选址方案餐饮服务单位的选址方案可以分为以下几个方面：一、人口密度分析餐饮服务单位选址首先考虑的因素是周边的人口密度。
因为餐饮是服务于人群的行业，周边消费人数越多，餐饮服务单位的发展就越有保障。
可以从以下方面进行分析：1.人口总量：选址附近人口总数越多，餐饮服务单位发展前景越好。
2.人口结构：人口结构也会影响到餐饮服务单位的选址，如老年人口比例增加，快餐店等快餐品牌的需求则可能不高。
3.产业结构：人口流动性强的地方，如技术创新人才聚集以及工业园区等地方，人口变动频繁，对餐饮服务的需求也会大大增加。
二、商圈分析在餐饮服务单位选址过程中，商圈的选择也是非常重要的一环。
商圈是指一个区域内有较高消费力的人群聚集，商业活动比较频繁，消费水平也较高。
选择商圈可以使餐饮单位获得更多客源，提高总体收益。
选择商圈可以从以下方面进行分析：1. 人流量：商圈的人流量越大，餐饮服务的需求也会越高。
2. 商业品牌数量：商圈内大品牌数量越多，说明商圈的消费水平也越高，餐饮单位的消费水平也可以更高。
3. 行业特点：商圈内的特点餐饮行业类型是什么，例如是否有火锅、西餐等等。
如果面前的商圈已经有很多餐厅，那么应该尝试选择其他有消费能力的区域。
三、交通分析交通便利性对于任何餐饮服务单位选址来说都是非常重要的因素。
如果交通不便，消费者可能会选择其他更方便的地方消费。
选择交通节点可以从以下方面进行分析：1. 交通枢纽：选择靠近公交或轨道交通站点的地方，可以获得更多的消费人群。
2. 道路交通：附近是否有高速、高架道路等快速交通工具，方便消费者前来就餐。
四、竞争分析在选址之前，分析周边环境中已经存在的竞争对手也非常重要。
通过分析竞争对手的主要特点和市场现状，可以掌握市场动态，知道自己的定位和发展方向。
竞争对手的分析主要从以下两点进行：1. 评估竞争：了解周边地区已经存在的餐饮品牌数量、品牌口碑，看看他们所经营的菜式和需要的目标群体。
第五章商圈分析与店铺选址(正)
不利于树立连锁企业一致笼统。 腾跃形式对门店的管理人员要求较高，门店管理人员必需具有较高
的才干素质，否那么会延伸门店运营的探索期或盈余期。
广
腾跃式
度
华联
综超
结合式
上海 联华
上海 华联
浸透式
物美 超市
浸透度
5．1．2 网点扩张途径
优势：新的连锁门店一末尾就能按企业 一致运营形式运转，迅速走上正轨；有利于 企业的一体化管理，公司原有的运营理念和 运营形式能不折不扣地贯彻实施；有助于树 立良好的企业笼统；由于选址时对外地商圈 停止了缜密的调查剖析，前期的市场调查对 新店停业后的运营战略调整有很大协助。
2．并购
并购是指连锁企业采取资本运营的方式， 将外地现有的企业收买、兼并过去，再停止整 合，使兼并企业能与母体企业融为一体。
第五章商圈分析与店铺 选址(正)
2021年7月25日星期日
学习目的
1．掌握商圈的定义与构成 ； 2．掌握商圈调查的方法 ； 3．了解店铺选址的原那么与技巧 ； 4．掌握选址评价方法。
引导案例[欧倍德与宜家家居的共生 关系 ]
德国著名家居批发企业欧倍德董事长毛斯在接受央视 的对话栏目采访的时分，曾被问到〝门店的竞争对手 是谁？〞 或许大局部的人都会说应该是宜家家居吧？ 但是，毛斯却以为：〝当你把从宜家买来的家具搬回 家之前，必需先到欧倍德买地板，否那么的话你就没 法儿把你的家具放出来。宜家外面的东西只与我们的 产品有小局部的竞争，宜家给大家提供了一种生活方 式，这很吸引人，但这些与欧倍德没什么抵触。〞 在 毛斯的眼中，欧倍德与宜家家居是既拥有异样的目的 客户群，又是不同效劳类型的同伴。消费者要先去逛 欧倍德，然后才会去宜家，不能颠倒过去。因此，毛 斯以为欧倍德与宜家家居之间不会存在竞争。
商圈分析原理及选址方法 ppt课件
从消费习惯角度来看。
商圈分析原理及选址方法
4、霍泰林模式 (Hotelling modol)
由于区位优势和商家追求利益最大化的目标驱动下,通过商业空间竞争而导致局部商 业聚集进一步扩大。
A
B
A
B
A
B
如图，假设有两个人口分布均匀的两个居住区，随着商业规模的扩大，A的商家开始侵入B居住区的市场。B区得商家开始 报复，继而浸入A区的市场。如此反复竞争，随着两个商区圈分的析规原模理扩及大选址和方发法展，最终商业在A、B两区的中心点形成商业集聚。 这说明，如果存在一种商品的集中消费区，那么所有经营该商品的商家都有向消费区中心聚集的趋势。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
根据带状商业中心发展的不同时空结构，可以细分以下五类：
（1）传统街坊式市场： 东方独具的商业空间类型，具有悠久的历史。街是交通空间也是商业空间。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
（2）商业大街：
西方城市公共交通出现以后形成的模式。随着人们通行能力的提高、活动范围的 扩大，促使原来散布在各个解放中的店铺纷纷向交通便利、人流频繁的干道上聚集。 这时，大型的百货在1852年诞生了，很快传遍西方各国，更加稳固了这种商业大街的 发展。也终于形成了商业大街的典型格式，在商业大街的最有利的位置上是大型的百 货商店，一般为两端；在中间街道两侧是专业商店和服务设施。
商圈分析原理及选址方法
商家利益驱动下的选择。
2、比较购物行为理论
比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去 最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业 态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。
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对餐厅而言，地址的重要性毋庸置疑。
选址的决策过程复杂，成本高，一旦选定不易变动，同时地址特点对餐厅的经营影响较大。
一般来说，如果餐厅位置好，即使经营者能力一般，也相对容易获得成功；如果选址不佳，即使经营者再有能力，也往往难以弥补这一缺陷。
国际快餐巨头麦当劳的选址一向以精准著称，以至于很多餐企紧紧跟随，纷纷选址在其周围，到底麦当劳是在运用哪些方法进行选址的呢？
麦当劳三大选址方法
餐厅选址需要周密的计划，进行审慎的定性、定量分析。
这是一个需按科学程序执行的预测、决策过程。
餐厅拟建规模越大，这个过程就应越严格、精密。
下面就介绍几种麦当劳常用的选址方法。
塞拉模型法
塞拉模型是由美国俄克拉何马大学的弗朗西斯•塞拉教授为餐厅设计的。
塞拉教授与俄克拉何马餐厅协会签订为餐厅的经营设计模型的合同，借助计算机来模拟餐厅经营，判断餐厅可能达到的销售额。
塞拉认为，他的模型能以5%左右的误差预测餐厅的销售额。
他的模型最初是为下列五种餐厅设计的：一般餐厅、自助餐厅、路旁餐厅、特种餐厅以及汉堡包餐厅。
设计模型所需的信息资料是从俄克拉何马州居民的各种有关经验中提取的。
模型设制的理论基础是，如果决定一家餐厅销售额的各种因素的重要性可以根据它们对销售的影响而确定，那么只需几分钟就可以用计算机预测到那家餐厅所应达到的销售额。
较为明显地影响销售额的几个因素是：
（1）预备建造或已在经营的餐厅附近的居民情况以及他们的收入；
（2）该地区竞争对手的数量；
（3）该地区的交通流量；
（4）餐厅经理的能力；
（5）已进行的广告宣传；
（6）餐厅建筑物的外观及其类型。
CKE餐厅选址法
CKE模型是由卡尔•卡彻•恩廷（Carl Karch Ent）设计的。
这一模型是通过掌握充分的市场资料，运用多元回归分析法来预测和评估某一餐厅的位置优劣。
⑴需要的有关数据
对于某一餐厅的位置来说，如果要进行评估，必须获得如下有关本区域内的数据：
①附近街道上每天的车辆数。
②本区域内所有餐厅的座位数。
③本区域内蓝领工人所占比例。
④10分钟内即可到达餐厅的公司职员人数。
⑤周围10分钟内就可到达的人数。
⑥本区域内人口的平均年龄。
⑦营业区域内连锁餐厅数。
⑧10分钟内可以到达的所有人口数。
⑵需要达到的指标
①本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。
②75%的人口属于蓝领阶层。
③平均年龄在26―32岁之间。
④10分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。
⑶计算公式
在获得以上数据的基础上，运用下列回归方程计算：
Y = a-XA+XB+XC+XD
其中：Y―这家餐厅的预计销售额；
A―本区域内所有餐厅座位数；
B―本区域内蓝领工人所占比例；
C―本区域内人口的平均年龄；
D―10分钟内能够到达本餐厅的职员人数；
a―经验系数；
X―用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。
商圈分析法
商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。
商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。
⑴商圈的确定
确定商圈先要确定商圈的轴心点。
餐厅所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。
仅有圆心而无半径，圆是无法画出的。
为了由地点定位繁衍出区域定位，必须通过半径标志，准确地画出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离为半径，画出商圈。
国际上习惯性商圈的半径标准如表1所示。
对处在不同地区的餐厅来说，商圈的半径距离各有不同，要受当地人口密度、附近竞争
餐厅、餐厅供应的菜肴差别、交通方式、餐厅声誉等因素的影响。
而在大城市的市中心，餐厅的商圈半径通常只有两三条街道的距离；在市郊，则可能是10多公里的距离。
另外，对于不同地区的餐厅，不同商圈顾客市场的份额不同。
一般来说，一家餐厅顾客群中心核心圈的顾客占55%―70%，次级商圈的顾客占15%―25%，边缘商圈的顾客则较为少见。
⑵商圈的分析
商圈分析对于餐厅的选址定位具有十分重要的意义。
通过对店址的综合评价及详细分析消费、竞争环境，可确定合理的目标市场。
商圈分析应考虑的消费者因素有：商圈内的人口规模、家庭户数、收入分配、教育水平、年龄分布及人口流动情况、消费习惯等。
这些可以从政府的人口普查、年度统计及商业统计公告等资料中获得。