物业纠纷经典案例
物业纠纷10个典型案例
物业纠纷10个典型案例案例一小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否承担责任基本案情由于小区顶层露台下水不畅，雨水无法及时排泄，流入楼下业主陈某家中，造成陈某家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。
陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法院，要求赔偿相应损失。
诉讼中查明，如果要进入露台，正常通行的情况下，只能从顶层业主宣某家内进入。
宣某房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。
诉讼中，陈某、宣某及某物业管理公司认为相关主管部门在拆除其他住户露台的相关建筑设施时，有部分杂物掉落宣某外面的露台表面，堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。
发生漏水事件时，宣某未在京，某物业管理公司人员从别家住户进入涉案露台将存水释放。
裁判结果法院生效判决认为，宣某不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。
某物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。
某物业管理公司应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险。
某物业管理公司没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，故对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。
要点提示对于业主共有部分，物业服务人负有法定的维护义务。
但露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。
如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。
案例二业主主张物业服务人对于停放小区的车辆未尽管理义务如何处理基本案情业主何某主张某物业管理中心未能尽到驱赶小区的流浪狗的责任和义务，致使其使用的小轿车被流浪狗咬坏叶子板和保险杠，遂起诉某物业管理中心要求赔偿修车费用。
物业纠纷案例案例
2004 年 4 月 8 日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。
当其行至道路拐角处时，被一辆蓦地浮现的转弯车辆撞翻。
当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求(现场有限速 15 公里/小时的标识牌)，后来老人因抢救无效死亡。
事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。
可是，事情并没有就此结束。
被撞老人的女儿 (业主) 在处理完交通事故和老人后事以后。
于 4 月 19 日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币 1 万元。
并声称已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。
经法院审理查明，物业公司在小区内已设置合理的限速标志，已有监控设施，且事发后及时采取了救助措施，没有过错，故物业管理公司不承担责任。
分析：1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。
实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。
从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。
根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。
交通事故发生后物业管理企业积极依法(条例)履行义务。
但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效(履行合同义务有瑕疵)，同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。
反之则物管公司不应当承担责任；2、此外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任(因侵权所生之债)；业主向物业管理公司主张的是违约责任(因合同所生之债)。
2024虹口区人民法院发物业纠纷诉源治理典型案例
典型案例案例1上海某物业管理有限公司与薛某物业服务合同纠纷案——以未实际居住为由拒缴物业费不能成立案情简介薛某系外地来沪商人，2006年购置了某小区房产，在其居住期间，即对小区的物业服务不满意，认为公共区域环境维护没有到位、常用设备没有更新、物业工作人员服务态度差，加上近几年生意亏损，其几年前已搬离上海。
同时，薛某因经济状况困难，其房产已进入司法拍卖程序。
其以未居住在房屋内为由，更认为不支付物业费具有合理理由，因此在长达十年的时间里拖欠了近三万元的物业费。
后物业公司起诉至法院，要求薛某支付物业费。
虹口区人民法院于2024年1月底在凉城新村街道社区巡回审判庭公开开庭审理了该案件，审理中，物业公司与业主充分阐述了各自事由。
庭审中，法官向被告作了释明，针对物业服务不到位需要提供确实充分的证据材料，法院无法仅依据其单方陈述进行认定，且在房屋产权人未变更之前，业主作为产权人即使不实际居住在房屋内，因物业公司已经提供了业主房屋所在小区的整洁保洁、房屋公共部位日常维养等，故业主也要履行支付物业费的义务。
另一方面，考虑到薛某实际情况，物业公司也不再主张滞纳金的诉求。
经过说法析理，薛某于庭审后当日即到物业公司支付了拖欠全部物业费，物业公司向本院申请撤诉。
当日亦有多名小区业主旁听案件审理，零距离接受普法教育。
典型意义虹口区人民法院秉承司法为民理念，进一步落实和坚持新时代“枫桥经验”相关工作，构建由“司法所+派出所+律师事务所+巡回审判庭”形成的“三所一庭”矛盾纠纷化解创新模式，选取典型案件开展巡回审判，就地化解纠纷。
本案中，通过以案说法，明确仅以未实际居住为由拒缴物业费无法得到法院支持，也让居民在沉浸式旁听案件审理的同时零距离接受普法教育，实现法律效果和社会效果统一。
案例2上海某根有限公司与陈某某等系列物业服务合同纠纷案——委派街道参与诉前矛盾化解案情简介原告上海某根有限公司系虹口区某小区物业服务企业，服务对象包括店铺和商品房，原告现针对小区内全部店铺的所有权人分别提起诉讼，要求支付欠付长达六年之久的物业费及逾期利息，涉诉店铺近二十家。
物业服务合同纠纷经典案例
物业服务合同纠纷经典案例案例一：合同纠纷之未按时提供物业服务甲方是某小区物业服务公司，乙方是小区业主，双方签订了物业服务合同。
合同约定甲方提供小区的保安、清洁、维修等物业服务，乙方支付相应的物业费。
然而，在合同履行过程中，甲方经常延迟或未按时提供物业服务，导致小区环境脏乱差，安全隐患增加，维修修缮工作拖延等问题。
乙方一方面多次向甲方提出书面投诉，要求其按时履行合同义务，另一方面也拒绝支付相应的物业费。
乙方在法院提起诉讼，要求甲方承担违约责任，赔偿因未按时提供物业服务导致的损失。
法院在审查证据和调查取证后认定，甲方确实未按合同约定的时间和质量要求提供物业服务。
根据合同约定，甲方有义务按时提供相应的物业服务，确保小区的正常运作。
最终，法院判决甲方承担违约责任，赔偿乙方因未按时提供物业服务导致的损失，并要求甲方尽快履行合同义务。
案例二：合同纠纷之服务质量不合格甲方是一家物业管理公司，乙方是一家商场经营者，双方签订了物业服务合同。
合同约定甲方负责商场的保洁、安保、设备维修等物业服务。
然而，在合同履行过程中，乙方多次发现甲方提供的保洁服务不合格，导致商场环境脏乱差，影响了其经营。
乙方多次与甲方沟通，要求其改善保洁服务质量，但甲方未能采取有效措施，仍然没有改善。
乙方在法院提起诉讼，要求甲方承担违约责任，赔偿因保洁服务不合格导致的经济损失。
法院在审查证据和调查取证后认定，甲方的保洁服务确实不合格，违反了合同约定的服务质量要求。
根据合同约定，甲方有义务提供合格的保洁服务，维护商场的正常运营。
最终，法院判决甲方承担违约责任，赔偿乙方因保洁服务不合格导致的经济损失，并要求甲方立即改善保洁服务质量。
物业服务典型纠纷案例
物业服务典型纠纷案例物业服务是指由专门的物业管理公司或物业管理部门对小区、写字楼、商业综合体等进行管理和服务的行为。
然而，在物业服务过程中，常常会出现各种纠纷案例。
以下是10个典型的物业服务纠纷案例。
1. 小区停车位分配纠纷小区停车位紧张，住户之间常常因为停车位的分配问题产生纠纷。
例如，某业主长期停放在他人专属停车位上，导致专属停车位的业主无法正常使用，引发纠纷。
2. 物业费用收取纠纷物业费是居民每月需要缴纳的费用，用于维护小区的公共设施和服务。
然而，有些物业公司存在收费不合理、收费标准不明确等问题，引发业主对物业费用的质疑和纠纷。
3. 小区公共设施维护纠纷小区的公共设施包括绿化、道路、电梯等，它们的维护是物业公司的责任。
但有时物业公司维修不及时、维修质量差等问题会引发纠纷，例如电梯长期不通，绿化不及时修剪导致树木倒塌等。
4. 物业公司违规行为纠纷物业公司在服务过程中，可能会存在违规行为，如擅自涨物业费、擅自改变小区规划等。
这些行为会引发业主对物业公司的不满，从而产生纠纷。
5. 物业公司服务态度差纠纷物业公司的服务态度直接关系到业主的满意度。
如果物业公司对业主的问题漠不关心、态度恶劣，业主会产生不满情绪，从而引发纠纷。
6. 小区安全问题纠纷小区的安全问题是业主最为关注的问题之一。
如果物业公司对小区的安全措施不到位，如监控设备损坏、门禁系统故障等，会引发业主对物业公司的抱怨和纠纷。
7. 小区噪音纠纷小区噪音是常见的问题之一，如果有业主的生活噪音扰民，物业公司未能及时处理，引发其他业主的不满和纠纷。
8. 小区环境卫生问题纠纷小区的环境卫生是物业公司的责任之一，如果物业公司未能及时清理垃圾、清扫卫生等，会引发业主对物业公司的不满和纠纷。
9. 小区设施设备质量问题纠纷小区的设施设备质量问题包括水电设备、电梯等设备的质量问题。
如果物业公司未能及时修理或更换设备，会引发纠纷。
10. 物业公司违约纠纷物业公司与业主签订合同，约定了双方的权利和义务。
物业服务典型纠纷案例
物业服务典型纠纷案例在现代社会中，物业服务纠纷时有发生。
下面列举了一些典型的物业服务纠纷案例，以帮助读者更好地了解该领域的问题。
1. 停车位纠纷在某小区的停车位分配中，居民发现有人私自占用了属于他们的停车位。
他们向物业公司投诉，要求解决这一问题。
物业公司应该对停车位进行管理和分配，但却没有有效地解决这个问题，导致了居民的不满。
2. 电梯故障引发的安全问题一位居民住在一个高层小区中，他多次遇到电梯故障的情况。
这给他的生活带来了很大的麻烦和不便。
他多次向物业公司反映，但物业公司没有采取有效措施解决这一问题，给居民的生活带来了安全隐患。
3. 小区环境卫生问题某小区的居民发现小区的环境卫生状况很差，有垃圾堆积、卫生间脏乱等问题。
他们多次向物业公司投诉，要求解决这一问题，但物业公司没有及时处理。
这给居民的居住环境带来了很大的影响，也严重影响了小区的形象。
4. 物业费用增加纠纷某小区的居民发现物业费用突然增加，但物业公司并没有提供合理的解释。
他们对物业费用的增加感到不满，认为物业公司没有按照合同约定履行职责。
居民要求物业公司退还多收的费用，但物业公司拒绝了他们的要求。
5. 公共设施维修问题在某小区的公共设施中，有一处绿化带的灯光长时间不亮。
居民多次向物业公司投诉，要求修理这一问题。
但物业公司迟迟没有采取行动，导致绿化带的灯光一直没有修好，给居民的夜间安全带来了隐患。
6. 物业公司管理不善某小区的居民发现物业公司的工作效率很低，无论是处理投诉还是维护公共设施，都表现出不负责任的态度。
居民感到无法信任物业公司，要求物业公司改进管理方式，提高服务质量。
7. 物业公司擅自调整收费标准某小区的居民发现物业公司未经居民同意擅自调整了收费标准，导致部分居民的物业费用增加。
居民对物业公司的行为提出质疑，要求物业公司恢复原收费标准并做出解释。
8. 物业公司未按时进行维修某小区的居民发现公共设施出现了故障，多次向物业公司报修，但物业公司迟迟没有派人进行维修。
物业纠纷调解典型案例
物业纠纷调解典型案例
物业纠纷调解典型案例
一、案例一：
原告：李先生
被告：XXX物业公司
事实：在XXX小区，原告李先生感到小区物业公司没有及时做好小区内的绿化和保洁工作，因而给他们带来了不变的困扰。
调解结果：小区物业公司向原告李先生承诺，他们会加大绿化和保洁工作的力度，定期对小区进行清洁和修护，以满足原告的要求。
此外，物业公司还将安排定期的小区清洁检查，对发现的问题及时进行处理。
李先生表示满意，双方达成了解决协议。
二、案例二：
原告：王女士
被告：XXX物业公司
事实：王女士在XXX小区内租赁一套房子，但小区物业公司一直没有及时对其房间内的家电进行维护，导致家电出现故障，给王女士带来了不便。
调解结果：小区物业公司承诺将定期对所有住户的家电进行维护检查，并负责及时处理出现的问题，以确保租客的使用体验。
双方经过协商，达成了调解协议，王女士表示满意。
- 1 -。
小区物业矛盾纠纷调解案例
小区物业矛盾纠纷调解案例小区物业矛盾纠纷调解案例：案例一：小区车位分配问题某小区的停车位分配一直存在问题，一部分业主无法正常停放车辆，导致矛盾不断升级。
物业公司作为管理方，承担着责任。
调解员了解到该小区停车位分配方案不合理，导致部分业主无法享受到应有的权益。
在召开业主大会后，物业公司与相关业主协商，最终达成共识，重新制定停车位分配方案，并进行公示，解决了矛盾纠纷。
案例二：小区噪音扰民问题某小区有个业主经常在晚上放音乐声音过大，严重扰民。
其他业主多次向物业公司反映，但问题一直得不到解决。
调解员介入后，与涉事业主进行沟通，了解到他对音乐有特殊的爱好，但并不了解自己的行为对他人造成了困扰。
调解员帮助业主理解了邻里关系的重要性，并制定了一份相对合理的放音乐时间表，最终解决了噪音扰民问题。
案例三：小区公共设施维护问题某小区的公共设施（如电梯、门禁系统等）长期未得到维护，导致使用不便甚至存在安全隐患。
多位业主多次向物业公司投诉，但物业公司未能解决问题。
调解员与物业公司进行沟通，了解到他们面临的经济压力和人力不足问题。
在调解员的引导下，物业公司与业主达成共识，通过增加维修资金和改进管理制度的方式，解决了小区公共设施维护问题。
案例四：小区环境卫生问题某小区的环境卫生一直存在问题，垃圾乱堆乱放，绿化带长期不清理，影响了居民的生活质量。
居民多次向物业公司反映，但问题得不到解决。
调解员介入后，与物业公司进行了沟通，了解到他们缺乏足够的人力和设备来进行卫生清理。
调解员协调了社区资源，提供了人力支持，并与物业公司签订合同，解决了小区环境卫生问题。
案例五：小区违规装修问题某小区的业主私自进行装修，违反了小区的装修规定，给其他业主带来了安全隐患和影响。
多位业主向物业公司投诉，但物业公司未能及时制止。
调解员了解到物业公司缺乏相关制度和监管手段。
调解员与物业公司、业主代表进行协商，制定了一套合理的装修规定，并建立了装修监管机制，解决了小区违规装修问题。
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案例1不满物业服务拒不缴费成被告一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。
阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位，“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等，造成绿化带严重破坏。
因此他一直拒绝支付物业管理费。
2008年4月，华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时，阿泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。
法院认为，根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的《侨建花园物业管理委托合同书》，阿泰接受华菲物业提供的服务，却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约，需支付欠缴的物业管理费用、公共维修金，且阿泰未及时缴费，必须支付滞纳金。
法官说法业主维权不能空口无凭物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。
物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。
小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。
因此，个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。
个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。
当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。
此外，还必须结合双方争议的事项，来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务，以及违反的程度与应负的责任。
另外，业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，还有提供相应证据，不能空口无凭。
案例2家中财物被盗保安失职担责2006年9月30日，张先生所在的洪山某小区业委会与被告文之景物业公司签订《物业管理服务合同》，约定被告维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。
2008年4月11日，张先生报警称家中被盗。
同年4月12日，业委会发给被告文之景物业公司《协调函》。
业委会证明证实，发现物业保安室当天确实未做外来车辆与人员进出的记录。
据此，张先生提起诉讼，要求物业公司对其家中被盗损失承担赔偿责任。
法院认为，本案发生损失的直接原因虽然是因为犯罪分子入室盗窃，但是由于被告文之景物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，对外来车辆或人员进行登记等安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致张先生财产受到损害，故被告应在其过错范围内承担相应赔偿责任。
法官说法“安保”是一种防范性责任办案法官认为，关于物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供防范性安全服务的工作。
实践中，物业小区与物业公司订立了物业服务合同中均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。
物业管理企业未尽物业服务合同约定应当承担的安全保障责任，比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害；或者约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害的，就应承担合同违约责任。
专家支招物业或需承担补充赔偿责任课题组认为，对于第三人侵害物业业主的责任，物业服务公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情况。
在司法实践中，一般是认为物业管理企业负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。
当然，物业公司承担的这种补充赔偿责任，以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为上限。
案例3车辆小区失窃“声讨”物业公司赵小姐将一辆价值18.7万元的小车停放在厦门某物业管理公司经营的停车场，并交付了5元停车费。
当司机办完事后回到停车场取车时，发现小车被偷了。
赵小姐提起诉讼，要求该物业管理公司赔偿损失。
赵小姐认为，车子停放在物业公司管理的小区，并缴纳了停车费，就与物业公司之间订立了车辆保管合同，物业公司未履行保管职责，导致车辆被盗，应当承担赔偿责任。
物业公司则认为，它与车主之间仅仅达成车辆停放协议，停车费仅仅是车主缴纳的车位使用费，而不是车辆保管费，双方之间不存在车辆保管合同关系。
因此，物业公司不存在保管车辆的义务，不应当对赵小姐的车子被盗损失承担责任。
法院认为，物业管理公司与车主之间仅构成车位租用关系，驳回了车主赵小姐诉求。
法官说法车位租用合同不同于车辆保管合同办案法官认为，保管合同成立的必备要件是寄托人必须将寄托的财物的排他占有和实际控制权交付与受寄托人即保管人。
如果业主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场停放汽车的实际控制权就并没有转移，交付没有完成，自然该车的保管合同关系就不成立，双方之间存在的就应当是一个停车位的场地租赁合同。
如果业主将车开到停车场存放，由停车场管理人员或自动监控设施给付凭证或者检验出入。
这就表明所停放的汽车已在停车场的实际控制之下，随着实际控制权的转移，保管物交付完成，保管合同关系方能成立。
因此，物业管理服务是一种综合性的服务，停车场管理仅是物业管理服务的一个组成部分，而不是单纯的财产保管合同关系。
专家支招如证明无过错，物业公司可免除赔偿责任思明区法院课题组赖法官认为，相关法律法规对物业公司从事物业管理活动的性质规定不明确，导致人们对物业公司所承担的人身与财产安保责任产生了误解。
物业公司的安保责任首先是一种较为宽泛的防范责任，不同于对人身与财产的直接的看管责任；其次，还取决于物业合同的约定，物业公司只是在物业合同约定范围之内承担相应的安全防范义务；第三，这是一种过错责任，还应当审查物业公司的服务管理是否存在过错，只要物业公司证明自己不存在过错行为，那么就可以免除其承担赔偿责任。
另外，关于物业小区内停车问题，也有待于相关法律法规单独做出更明确的规定，进而有效地规范各方的权利义务关系，减少纠纷的发生。
案例47年不缴费物业讨滞纳金家住瑞景新村的陈先生入住7年多一直拒付物业费，共欠下物业费、房屋公共维修金、滞纳金等共计2.9万元，物业公司因此将陈先生起诉至法院。
陈先生介绍说，由于自家房屋出现卫生间管道漏水、房屋出现贯通性裂缝等情况，他曾多次向物业公司反映，但物业公司均未予理睬。
同时，由于物业公司的物业管理不到位，一直存在车位乱收费等现象，因此自己才不愿交纳物业管理费。
陈先生还向法官提供相关照片及保修单予以证明。
法院在审理过程中认为，物业公司依据合同对该小区进行物业管理，陈先生作为小区业主即物业管理服务的受益人，应当支付物业管理费及房屋公共维修金。
但鉴于物业公司履行该小区的物业管理服务义务时存在一定瑕疵，因此对物业公司要求陈先生支付滞纳金的诉求不予支持。
最终，法院判处陈先生应当向物业公司支付物业管理费及房屋公共维修金4944元，驳回了物业公司要求支付2万余元巨额滞纳金的诉求。
法官说法按合同约定处理滞纳金课题组赖法官认为，在司法实践中对于物业服务企业的滞纳金诉求，一般亦遵循合同约定的原则。
即合同有约定的，按照合同约定条款处理；合同未约定的，以银行同期贷款利息为标准。
当然，如果物业公司服务质量存在瑕疵的，一般可以免除业主支付滞纳金的义务。
但是，业主应当承担提供证据证明物业公司管理存在瑕疵。
专家支招通过合同限制违约金过高课题组认为，滞纳金的表述不准确，法律性质上是一种“民事合同违约金”，应当遵循合同约定原则来处理。
当然，也有必要通过规范格式合同限制违约金过高的现象案例5：高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责案情：2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。
徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。
现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。
随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。
徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。
原告徐某起诉的主要理由是，A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。
某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。
深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。
原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B 大厦的所有人，应对损害负民事责任。
被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。
最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。
评析：本案中的某物业管理公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。
根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是“车位有偿使用”的租赁关系，则免除了上述之虞。
值得一提的是，物业管理公司对事件的处理方式是非常恰当的。
巡逻停车场的保安发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。
与车主取得联系后，物业管理公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。
在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。
将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业管理公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。
实务操作建议：物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点：1、应协助事主查明事件的真实过程。
仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。
查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。
2、全面加强证据意识。
通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。
3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。