沈阳铁西地下商业街的项目的的策划的报告书共38页PPT资料
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商业街项目营销策划方案PPT课件
物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
第23页/共86页
五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
第3页/共86页
第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
第28页/共86页
七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
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第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
第28页/共86页
七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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《商业街策划报告》PPT课件
中管网房地产频道
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
中管网房地产频道
好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
中管网房地产频道
同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
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4. 商铺之总体定位
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
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好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
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同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
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4. 商铺之总体定位
地下商业调研报告_30p_专题研究分析ppt课件
地下商业调研报告
精选课件PPT
1
调查研究思路
目录
1.发展概况
2.三大模式及 案列
3.国内地下商 业模式总结
精选课件PPT
2
1
>>> 发展 概况
精选课件PPT
3
溯源
伴随着城市地上空间用地紧张，地下开发日趋成熟，以及受消费者购物行 为特征的影响，地下商业日渐兴盛
➢世界各国的商业核心区基本形成以地面商业和地下商业 联动的发展模式，地下商业街成为活跃和繁荣区域商业 的客观需要；
地铁内商铺主要业态以餐饮、饰品为 主，主要客群为乘坐地铁的过路客
地铁商铺地下三层，负一层、负二层 为商铺，目前有100余间在营业，主要 以餐饮小吃和流行服饰为经营业态。 由于该站为地铁一号线和二号线换乘 站，成为人流大量聚集的地下商业区
客群：多数为换乘地铁以及前往市中 心大商场消费的过路客，专程过来消 费的所占比重很小
周
商场\费用构成
平均月租金 （元）
物业管理费 （元/平方米/月）
缴费方式
出铺率
边
A商场1楼
670
50
三拖一
40%
商
A商场2楼
550
场
经
B商场
750
50
三拖一
44%
/
三拖一
50%
营
C商场
650
对
比
D商场
350
50
三拖一45%Fra bibliotek28三拖一
42%
广州地一大道
180-280
20
二拖一
50%
周
商场\收益
平均转租价格 （元）
边
A商场1楼
精选课件PPT
1
调查研究思路
目录
1.发展概况
2.三大模式及 案列
3.国内地下商 业模式总结
精选课件PPT
2
1
>>> 发展 概况
精选课件PPT
3
溯源
伴随着城市地上空间用地紧张，地下开发日趋成熟，以及受消费者购物行 为特征的影响，地下商业日渐兴盛
➢世界各国的商业核心区基本形成以地面商业和地下商业 联动的发展模式，地下商业街成为活跃和繁荣区域商业 的客观需要；
地铁内商铺主要业态以餐饮、饰品为 主，主要客群为乘坐地铁的过路客
地铁商铺地下三层，负一层、负二层 为商铺，目前有100余间在营业，主要 以餐饮小吃和流行服饰为经营业态。 由于该站为地铁一号线和二号线换乘 站，成为人流大量聚集的地下商业区
客群：多数为换乘地铁以及前往市中 心大商场消费的过路客，专程过来消 费的所占比重很小
周
商场\费用构成
平均月租金 （元）
物业管理费 （元/平方米/月）
缴费方式
出铺率
边
A商场1楼
670
50
三拖一
40%
商
A商场2楼
550
场
经
B商场
750
50
三拖一
44%
/
三拖一
50%
营
C商场
650
对
比
D商场
350
50
三拖一45%Fra bibliotek28三拖一
42%
广州地一大道
180-280
20
二拖一
50%
周
商场\收益
平均转租价格 （元）
边
A商场1楼
地下商业街方案
三、规划原则
1.合法性原则：严格遵守国家及地方相关法律法规，确保项目合法合规。
2.功能性原则：合理规划商业布局，满足多样化消费需求。
3.安全性原则：确保消防安全，提高应急疏散能力。
4.舒适性原则：营造舒适宜人的购物环境，提升消费者体验。
5.环保性原则：采用环保材料和技术，实现绿色可持续发展。
四、项目定位
3.消费理念：倡导绿色消费、时尚消费、品质消费。
五、规划布局
1.空间布局：分为商业区、餐饮区、娱乐区、休闲区等，各区域相对独立，又相互联系。
2.交通流线：设置合理的入口、出口及通道，实现人车分流，确保交通顺畅。
3.设施配置：完善消防、通风、排水、供电等设施，满足商业运营需求。
六、建设方案
1.工程建设：严格按照国家相关法律法规进行设计、施工，确保工程质量。
第2篇
地下商业街方案
一、前言
随着城市土地资源的稀缺与人口增长的矛盾日益突出，地下空间开发成为缓解城市压力的重要途径。本方案旨在制定一套详细的地下商业街建设与运营方案，旨在实现空间高效利用，促进商业繁荣，同时确保合法合规，符合社会主义现代化城市建设要求。
二、项目概述
项目定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性地下商业街，旨在打造城市地下商业新地标，提升城市形象，增强城市功能。
1.合理规划地下商业空间，确保功能区域明确，流线组织合理。
2.创造安全、舒适、便捷、环保的商业环境。
3.提升城市形象，促进地区经济发展。
4.符合国家相关法律法规，确保项目合法合规。
三、规划原则
1.综合性原则：充分利用地下空间，实现商业、交通、休闲等多功能一体化。
2.可持续原则：注重生态环境保护，提高能源利用效率，减少运营成本。
1.合法性原则：严格遵守国家及地方相关法律法规，确保项目合法合规。
2.功能性原则：合理规划商业布局，满足多样化消费需求。
3.安全性原则：确保消防安全，提高应急疏散能力。
4.舒适性原则：营造舒适宜人的购物环境，提升消费者体验。
5.环保性原则：采用环保材料和技术，实现绿色可持续发展。
四、项目定位
3.消费理念：倡导绿色消费、时尚消费、品质消费。
五、规划布局
1.空间布局：分为商业区、餐饮区、娱乐区、休闲区等，各区域相对独立，又相互联系。
2.交通流线：设置合理的入口、出口及通道，实现人车分流，确保交通顺畅。
3.设施配置：完善消防、通风、排水、供电等设施，满足商业运营需求。
六、建设方案
1.工程建设：严格按照国家相关法律法规进行设计、施工，确保工程质量。
第2篇
地下商业街方案
一、前言
随着城市土地资源的稀缺与人口增长的矛盾日益突出，地下空间开发成为缓解城市压力的重要途径。本方案旨在制定一套详细的地下商业街建设与运营方案，旨在实现空间高效利用，促进商业繁荣，同时确保合法合规，符合社会主义现代化城市建设要求。
二、项目概述
项目定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性地下商业街，旨在打造城市地下商业新地标，提升城市形象，增强城市功能。
1.合理规划地下商业空间，确保功能区域明确，流线组织合理。
2.创造安全、舒适、便捷、环保的商业环境。
3.提升城市形象，促进地区经济发展。
4.符合国家相关法律法规，确保项目合法合规。
三、规划原则
1.综合性原则：充分利用地下空间，实现商业、交通、休闲等多功能一体化。
2.可持续原则：注重生态环境保护，提高能源利用效率，减少运营成本。
沈阳时尚地下街调研ppt课件
太原街商圈基本情况
位置 构成 占地面积
东起和平北大街，西至胜利北街、南至南 五马路、北至北五马路
太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由 太原步行街、中华路商业街、中山路日俄 景观街、拳术牌匾街、体育用品街、南一 风味美食街和开明商业街等街区组成
长约2.2 千米，宽约1.6 千米，总占地面积 约3.52 平方公里
太原街商圈业态分布情况
太原街步行 主要业种有服装、运动器材、名表、饰
街
品、百货、专卖店等
太原北街向 北延长
主要业种有餐饮、娱乐、书店电 器、婚纱摄影等
天津北街
主要分布宾馆、餐饮、电器、娱乐、低 档的服装等
北二马路 餐饮、书店、广告喷绘等
FASHION shopping Street Shenyang Report
项目基本情况
交通
四横三纵道路体系通达性好，轨道地铁开通是新利好。
沈阳时尚地下商业街位于太 原街核心地段。 道路交通： 胜利南街：连接市府广场、 长白区域 南京南街：连接黄河大街， 是沈阳市贯穿南北主干道 和平大街：连接太平街、 沈水路 横向交通包括北五路、北 二路、中华路、建设路以及 新开通的地铁二号线
项目业态规划
自然情况
商场全称 商场地址 企业性质 法定代表人 成立时间 营业时间
主营项目
经营方式 商场规模
FASHION shopping Street Shenyang Report
时尚地下街自然情况
时尚地下商街 沈阳市和平区太原街90号
私营 沈阳时尚商业有限公司 负一层1999年，负二层2003年
商业面积 服务半径
客群
商业营业面积约100 万平方米
其服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城 市的客户群体(本溪、抚顺、铁岭、辽阳、 鞍山)有较大吸引力
位置 构成 占地面积
东起和平北大街，西至胜利北街、南至南 五马路、北至北五马路
太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由 太原步行街、中华路商业街、中山路日俄 景观街、拳术牌匾街、体育用品街、南一 风味美食街和开明商业街等街区组成
长约2.2 千米，宽约1.6 千米，总占地面积 约3.52 平方公里
太原街商圈业态分布情况
太原街步行 主要业种有服装、运动器材、名表、饰
街
品、百货、专卖店等
太原北街向 北延长
主要业种有餐饮、娱乐、书店电 器、婚纱摄影等
天津北街
主要分布宾馆、餐饮、电器、娱乐、低 档的服装等
北二马路 餐饮、书店、广告喷绘等
FASHION shopping Street Shenyang Report
项目基本情况
交通
四横三纵道路体系通达性好，轨道地铁开通是新利好。
沈阳时尚地下商业街位于太 原街核心地段。 道路交通： 胜利南街：连接市府广场、 长白区域 南京南街：连接黄河大街， 是沈阳市贯穿南北主干道 和平大街：连接太平街、 沈水路 横向交通包括北五路、北 二路、中华路、建设路以及 新开通的地铁二号线
项目业态规划
自然情况
商场全称 商场地址 企业性质 法定代表人 成立时间 营业时间
主营项目
经营方式 商场规模
FASHION shopping Street Shenyang Report
时尚地下街自然情况
时尚地下商街 沈阳市和平区太原街90号
私营 沈阳时尚商业有限公司 负一层1999年，负二层2003年
商业面积 服务半径
客群
商业营业面积约100 万平方米
其服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城 市的客户群体(本溪、抚顺、铁岭、辽阳、 鞍山)有较大吸引力
最新地下商业街项目策划报告下
500
寿司是日本人最喜爱的传统食物之一， 主要材料是用醋调味过的冷饭（简称 醋饭），再加上鱼肉，海鲜，蔬菜或 鸡蛋等作配料，其味道鲜美，很受日 本民众的喜爱。
业态经营品 牌
面积（平方米）
日均客流量 （人）
主力消费群体
禾绿回转寿 司
100-500
100-500
时尚白领
可执行目标商家及分析-C区
业态经营品牌
面积（平方 米）
自然美
150-300
日均客流量 （人）
800
主力消费群体 年轻时尚白领
产品种类 人均消费（RMB)
品牌介绍
自然美
500
自然美集团是目前技术连 锁店最多、最专业的跨国 美容事业集团之一，也是 唯一由中国人自创开发、 自制产品、自创品牌、行 销国际的天然植物生化护 肤美容产品。
根据地面人流来分析，可以发现地下人流的重要来源源自于中山路及人民路的地面人流导入； 未来周边办公及酒店的消费人群，消费主体为年轻的追求时尚的和有一定消费能力的商务人群； 针对人群聚集的不同来源，在入口下沉广场进行标志性建筑打造和景观小品的特色处理，营造消费氛围，并为他 们设立新的标志性的聚会地点；
业态可行性分析
设置目的性消费业态，打造个性潮流、新奇刺激、吃喝玩闹于一体的商业氛围；
进行40-50米的商业节点划分，降低购物疲劳度；
目标消费群体以追求时尚、敢于创新、不甘寂寞的年轻消费群为主；
商铺划分方案迎合区域主力商家的要求又能符合不同业态经营方式的要求；
B区消费人流主要有项目新生路入口，以及项目A、C区域地面入口及地铁通道导入；
业态可行性分析
业态组合方案优点
休闲娱乐业态，贯串于整个项目业态排布的中段，有利于把消费群体做个短暂停留，在此间消费完成后再向本案A、C 区，继续完成消费群的消费过程； 引入品牌轻餐，吸引人气，满足未来区域消费需求，提升本案综合形象和消费感觉，同时与B区形成呼应，平衡本案 的整体业态排布； 特色精品零售，呼应A、C区的零售业态，使B区溶于整个项目业态之中，不显突兀；
寿司是日本人最喜爱的传统食物之一， 主要材料是用醋调味过的冷饭（简称 醋饭），再加上鱼肉，海鲜，蔬菜或 鸡蛋等作配料，其味道鲜美，很受日 本民众的喜爱。
业态经营品 牌
面积（平方米）
日均客流量 （人）
主力消费群体
禾绿回转寿 司
100-500
100-500
时尚白领
可执行目标商家及分析-C区
业态经营品牌
面积（平方 米）
自然美
150-300
日均客流量 （人）
800
主力消费群体 年轻时尚白领
产品种类 人均消费（RMB)
品牌介绍
自然美
500
自然美集团是目前技术连 锁店最多、最专业的跨国 美容事业集团之一，也是 唯一由中国人自创开发、 自制产品、自创品牌、行 销国际的天然植物生化护 肤美容产品。
根据地面人流来分析，可以发现地下人流的重要来源源自于中山路及人民路的地面人流导入； 未来周边办公及酒店的消费人群，消费主体为年轻的追求时尚的和有一定消费能力的商务人群； 针对人群聚集的不同来源，在入口下沉广场进行标志性建筑打造和景观小品的特色处理，营造消费氛围，并为他 们设立新的标志性的聚会地点；
业态可行性分析
设置目的性消费业态，打造个性潮流、新奇刺激、吃喝玩闹于一体的商业氛围；
进行40-50米的商业节点划分，降低购物疲劳度；
目标消费群体以追求时尚、敢于创新、不甘寂寞的年轻消费群为主；
商铺划分方案迎合区域主力商家的要求又能符合不同业态经营方式的要求；
B区消费人流主要有项目新生路入口，以及项目A、C区域地面入口及地铁通道导入；
业态可行性分析
业态组合方案优点
休闲娱乐业态，贯串于整个项目业态排布的中段，有利于把消费群体做个短暂停留，在此间消费完成后再向本案A、C 区，继续完成消费群的消费过程； 引入品牌轻餐，吸引人气，满足未来区域消费需求，提升本案综合形象和消费感觉，同时与B区形成呼应，平衡本案 的整体业态排布； 特色精品零售，呼应A、C区的零售业态，使B区溶于整个项目业态之中，不显突兀；
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
第二部分 分析市场
我们处在什么样的竞争环境？
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
一、写字间市场整体情况
项目名称 上市面积 单层面积
主力客群
购买目的
新玛特广场 惠和名都 东环国际
约5000㎡ 约14000㎡ 约21000㎡
购买。
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间价格分析
经加权平均计算，区域整体销售均价4912元。
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间面积分析
项目名称 60㎡以下 60-80㎡ 80-100㎡ 100-150㎡
合作细节
经加权计算，区域月均销售面积1154平方米。
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
合作细节
区域写字间销售率分析
惠和名都项目销售时间较长，达到8个月，同时交房时间早，导致销 售率高。
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
解读项目
分析市场
项目定位
营销推广
商业招商
中原沈阳第一城项目策划报告42PPT
解读项目
分析市场
项目定位
区域公寓售价分析
营销推广
商业招商
合作细节
经加权平均计算，区域整体销售均价4215元。
商业街项目区域规划规律研究报告PPT课件( 57页)
国 蒙特利尔地下城 Montreal′s
underground city，加拿大 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 广州北京路，中国
……
着重分析以下几个
纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国
位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模
广州上下九商业街，中国
深圳东门商业街，中国
上海新天地，中国
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
APPLE店
LV旗舰店
ALDO店
15
上下九
东莞世博广场商业 价值最高的部分全部 为主力店占据，造成 主力店经营红火，而 商业街区门可罗雀。
东莞新世界花园街区：交通规划的失败
思维导图
商业街区典型失败案例 商业街区核心价值研究 知名商业街区规律总结 商业街区规划要点
商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺 的KPI包括位置、交通、视野和质素
广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商
业街区两侧，带动了街区的繁荣发展
主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大 陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品 店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史 悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。
underground city，加拿大 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 广州北京路，中国
……
着重分析以下几个
纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国
位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模
广州上下九商业街，中国
深圳东门商业街，中国
上海新天地，中国
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
APPLE店
LV旗舰店
ALDO店
15
上下九
东莞世博广场商业 价值最高的部分全部 为主力店占据，造成 主力店经营红火，而 商业街区门可罗雀。
东莞新世界花园街区：交通规划的失败
思维导图
商业街区典型失败案例 商业街区核心价值研究 知名商业街区规律总结 商业街区规划要点
商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺 的KPI包括位置、交通、视野和质素
广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商
业街区两侧，带动了街区的繁荣发展
主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大 陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品 店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史 悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。
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【西塔商圈】
有明显朝鲜和韩国特色的商业街区，是在沈朝鲜韩国人的商业天堂，餐饮、娱乐
发达是沈阳重要的商业街。
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【三好街商圈】地处沈阳南部，东北地区最大的电脑及相关产业集散地。
市场篇——现有商业
商铺规划及经营状况对比
商圈名称 太原街商圈 五爱街商圈
中街商圈
商铺名称 时尚地下 参茸市场 东北汽配城
服装城
作为省会城市，虽然在人均收入上没有较大的差距，但受人口等多个因素影响， 沈阳市的零售市场总体量远高于朝阳、辽阳两市，而且尚有较高的市场潜力可待 挖掘。
市场篇——宏观经济形势
国际化趋势——美国信贷危机引发全球化金融危机，全球 经济进入衰退期，众多大国出现经济负增长。 08年中国——股市急剧下挫、降息刺激消费、4万亿拉动 内需…..
营的品种档次重合。其对外辐射能力逐步下降，交易额已从200亿元下降到 160亿元，批发转而进行零售已是不得已的办法，同时在调整品种档次后，对 大众百货形成杀伤力。
市场篇——现有商业
– 【金廊商圈】
– 2019年提出规划，北起北京街经青年大街到五里河，目前沈阳家乐福文化店已 投入使用，沈阳卓展、沈阳百联购物中心、沈阳华悦铜锣湾购物中心等既将在1年 内开业。这个商圈以高档消费为主，一方面将起到制约中街和太原街商圈发展的 作用，同时也有推进中街和太原街明确定位和加速调整的作用。
市场篇——现有商业
– 【兴顺商圈】 – 以铁西兴华街为主，主力商家是“沈阳铁百、大连友谊沈阳店、家乐福、
维华商业广场”，功能以满足铁西区日常消费为主，对其他商圈影响不大。 – 【南塔商圈】 – 地处沈阳郊县之一东陵区城区部分，紧邻沈河区界，以鞋类、日杂、家电
批发为主，分割部分低端客流。
– 【五爱商圈】 – 以五爱批发市场为核心，经营品种除金银珠宝类外，基本与中街各商家经
•代表性商场：中兴商厦、百盛、联营商场、新世界百货（1、2、3店）、 商贸精品坊、时尚地下商业城、东舜商城、万达商业广场等。
市场篇——现有商业
– 【北行商圈】 – 北行商圈是皇姑区的商业中心，以长江街为中心，全力打造长江商贸中心
区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的 大型商业街；2019年全面实施长江街改造，重点整治交通环境，并将建设长 江图书大厦、科技文化交流中心等项目，启动国际精品超市、体育健身中心、 电子商城等项目来打造350000平方米的中心商贸区。同时建设皇姑区科技创 业中心，发展高科技产业的发展态势将实现沈阳最具现代发展水平的商圈。与 太原街商圈、中街商圈一同构筑沈阳全新的商业格局。
– 代表商业：兴隆大家庭、沈阳商业城、沈阳春天、新玛特中街店、0101流行馆
市场篇——现有商业
•【商圈特征/太原街】 •太原街商圈是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。商圈集中了千余 间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大 街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中 华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味 美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商 业区”。
市场篇——现有商业
•【商圈特征/中街】
– 中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南 顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从 功能角度没有比较明确的功能区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有 直接的关系。 – 中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以 “4A级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳 街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙 广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，北中街商住开发项目 的实施充分展现了中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的 决心。
专业批发市场，单店品种较少量大， 面积需求不高
10～20平
专业批发市场，限于产品的摆放， 面积规划稍大
——不可否认的寒冬期。 沈阳区域——振兴东北老工业基地的机遇与建设辽宁中 部城市群
市场篇——现有商业
【商圈分布】
– 就目前沈阳市的商业格 局，基本上以和平区和沈 河区为中心的商业核心区 域。
– 形成太原街、中街两大 核心商圈，北行、金廊、 五爱、铁西、南塔五区域 商圈。其中太原街商圈和 中街商圈是沈阳市两大主 力商圈，其辐射范围大， 对周边城市吸引力强，这 两个商圈的发展对提升沈 阳商业形象和增强沈阳商 业辐射力有重大意义。
针纺城
国际小商品城 沈阳春天（大） 沈阳春天（小）
流行前线 小商品大世界
面积规划
说明
负2层10～20平，负1层3～10平
流行服饰、饰品等集中区域，面积 一般较小，对本案有所参考
参茸市场20～30平
专业市场，较为冷清，
20～40平
专业市场，一、二层售完，现在售 三层商铺
4～10平，个别精品屋面积较大，达200平
沈阳铁西地下商业街项目 策划报告书
报告框架
一、沈阳市市场研究 二、项目定位 三、营销策略建议 四、公司简介
第一部分 沈阳市市场研究
1、沈阳市概况 2、宏观经济形势 3、现有商业及特征 4、铁西区商业格局
市场研究——城市概况
•沈阳是辽宁省的省会； •东北地区的经济、文化、交通和商贸中心； •国家的工业重镇，总面积1.3万平方公里； •市区面积3495平方公里；总人口740万人； •沈阳是闻名遐迩的历史文化名城，因地处古 沈水（浑河支流）之北而得名，建城至今已近 2300年。这里蕴育了辽河流域的早期文化，是 中华民族的发祥地之一，素有“一朝发祥地， 两代帝王城”之称。
市场篇——城市概况
与朝阳、辽阳主要经济指标对比
对比项目
沈阳市
辽阳市
市区总人口
500万
72万
城市居民人均可支配收 入
农村居民纯收入
11651元（2019年） 5713元
9649元（2019年） 4600元
社会消费品零售总额
1048.7亿元
103.6亿元
朝阳市
32万 7425元（2019年）
3380元 154.3亿元