城镇综合服务中心(政府版)

银行 电影院 卫生医疗
社区管理 文化用品 物流/速递
餐饮 维修店 宾馆
洗染 文体中心 社区服务中心
——它是一种城镇商业的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；
——一般位于城乡结合部、乡镇中心区域； ——向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； ——多种功能有机匹配，可以减少投资风险； ——一般规模较大，投资较高，经济风险大； ——对建筑（文化）设计要求较高。
3、进一步提升当地政府的知名度，满意度。
4、睦邻坊的开发将形成新的商业业态及延伸城市产业，优化土地资源配置，是带动周边沿线开发，提高城镇三产 服务水平，拉动农村消费能力。 5、转移和吸纳城镇劳动力，为当地居民提供良好的创业环境，解决就业，促进城镇消费。通过城镇商业服务综合 体的投资和开发，提高土地利用价值，大量吸纳和转移城乡富余劳动力，可以缓解就业压力，推动城镇化的实施。
扬州科赛睦邻坊
概况：扬州科赛睦邻坊占地约25亩，辐射区域人口约4万人。 区位：高邮市天山镇粮管所北侧。 构成：总建筑面积约20000㎡，并引入吴江大润发等品牌入驻。在功能设置上，广场紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政 、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、社区便民中心、文化用品店、社区活动中心、菜场和卫生所等必备功能，并结合现代人休闲和 消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施为周边居民提供了以休闲、娱乐、购物等为一体的商业服务综合体。 经营模式：销售、出租。 效应：项目总人口4万多人，其中户籍人口3万人，外来人口1万多人，是在城郊结合部综合型的商业、公益性项目。
较小
全部来自于外部 目的性的 较大
1 目前乡镇商业布局存在的问题
随着人民生活水平的不断提高，以及许多乡镇新城建设和旧城改造的深入，我国城镇居民所需要的居家服务 已经不再局限于传统的马路式、临街式服务、路边店等。可以说，这种商业服务开发模式多为底商铺租售，这种方 式的缺陷在于：各种商业设施像“天女散花”，功能单一、零散、规模较小且位置分散，到处有商铺，功能不全。
效应：因定位准确，以生活服务为基础，良好的交通环境和区位条件，为园区企 业提供良好生活服务，各功能形象档次统一，相互形在支撑，办公楼为购物中心、酒 店、公寓带来客源，而其又为办公楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成 最大化的资源共享，改变其生活环境、完善配套服务设施，改变桂林漓东科技新城周 边村镇的居民生活方式，促使桂磨经济带产业转变，改变原有产业布局，强调了生产 服务与生活服务相结合，并为本地区提供约3000个就业机会，促进整个桂磨经济带向 前发展。
必备功能

运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。其要求有：
——食品安全（无毒无害、无假）。
——在商品输出上，睦邻坊要求所有进驻的商户必须严格按照国家有关的法律法规。保证销售的所有商品做到无
毒，无害，无假。切实维护消费者利益。 ——公平、公正、公开。“公平交易，公正管理，公开处理”是睦邻坊城镇商业服务综合体对自身的必备要求。 睦邻坊管理团队在商家管理，消费投诉和信息公开等方面“公平、公正、公开”绝对化。切实维护和保障商家和消费
桂林科赛睦邻坊
区位：项目位于桂林高新区英才科技园内，属桂林市副城市中心漓东科 技新城境内，距桂林市区5公里，两江国际机场35公里，桂林市火车站7公 里，桂磨一级公路及桂林环城高速路均从英才科技园周边通过。 基本概况：它是科赛第三座集购物、商务、娱乐、休闲、居住、酒店、 文化于一体的综合性、新型的睦邻坊，融入了教育培训、人才交流、商务配
睦邻坊概述
睦邻坊城镇综合服务中心（以下简称“睦 邻坊”）的定位是作为新型城镇化重要的组成 部分。通过改变现有商业散、乱、低端的商业
商业 配套 社会 管理 公共 服务
业态，提升乡镇商业配套的服务档次和管理档
次，从而更好地服务当地民众。睦邻坊是科赛 新型城镇化建设过程中，改变当地商业服务水 平、城市形象的重要项目。
苏州科赛睦邻坊
区位：吴中区东吴南路红庄社区，是科赛睦邻坊投资运营最早的综合体。 构成：它是的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性睦邻坊 ，共两幢，总建筑面积约12000㎡，并引入世纪华联等品牌入驻。在功能设置上，广场紧 密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、维 修店、文化用品店、社区活动中心、生鲜店和卫生所等必备功能，并结合现代人休闲和消 费需要，设立了多层次、多品种的配套设施为周边居民提供了以休闲、娱乐、购物等为一 体的商业服务综合体。 经营模式：全部采用出租 效应：项目周围常住人口7万人，是在城郊结合部综合型的商业、公益性项目，也是科 赛在10年前城郊结合部的第一个睦邻坊项目，为红庄社区唯一社区商业中心，为红庄社区 提供良好配套服务，加速了这一中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为吴中红 庄社区服务中心。
湖南张家界科赛睦邻坊
区位：位于桑植县视野开阔的贺龙森林公园脚下，澧水北岸。 基本概况：它是一座集购物、娱乐、休闲、居住、文化于一体的综合性睦邻坊，总商业、功能区合计建筑面积约30000㎡。平面布 局美观合理，地下一层为建筑面积8000平方米的停车场，可同时停放汽车200辆，有南北两个车道出入口，进出通畅。地上一二层为 建筑面积20000平方米的大型商场，广场中部为占地5000平方米的休闲活动中心，引进国内知名上市公司步步高公司入驻。 效应：通过对桑植县综合商业服务综合体的定位与开发，促进一系列相关产业与社区服务业集聚其中，增加城镇人口近万人，加速 了桑植县域城镇化进程。目前是桑植 功能齐全，业态最完善的服务中心。得到桑植 人民的好评。
经营者得效益、得安心。
2 社会效应
1、让消费者切身的感受到城镇商业服务综合体所带来的便利和实惠。 有利于促进结构调整，基础设施改善，完善城镇配套服务（交通、市政、公建配套），并承担社会公共管理职能，改变城镇管理 ，告别传统的马路经济，告别脏、乱、差等现象，促使居民的生活方式改变，促进生产方式转变。 提升农村生活质量，增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步，让老百姓在家门口享受市民一样的服务。 2、通过项目的建设，丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力，成为当地居民休闲、娱乐的活动中心，凝聚 人气，提高区域经济繁荣发展，方便群众生产生活，提高生活质量和品味。
1 确保四方得利
睦邻建设可以很好解决政府、居民、企业、经营户之间利益，这是建设睦邻坊成功的关键，并 根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达
到消费者满意、居民满意、经营者满意及政府满意。即：
政府得政绩、得民心、得分成； 居民得实惠、得服务、得放心； 企业得效益、得发展。
2 睦邻坊基础业态特征
配套完善，服务功能齐全。具有15项必备功能，包括超市、银行、邮政、餐饮、洗染、美容美 发、药店、文化用品、维修店、睦邻坊文体中心、睦邻坊生鲜馆、卫生医疗机构、物流、宾馆和社 区服务中心。 商业服务与公益服务有机结合。睦邻坊不仅提供15项必备功能，还具备社区服务中心的功能。
超市 美容美发 生鲜馆
者的合法权益。
——睦邻坊商家全部配备由当地权威计量单位提供的计量器具，彻底杜绝“短斤缺两”现象。 ——卫生严格符合标准。按照国家规定的卫生标准，设立专门的食品安全检测机构，对睦邻坊销售商品进行实时 的食品安全检测。不定时、不定期的安排专人对商品进货渠道进行专项抽查，和当地权威卫生机构保持密切合作，在 源头上堵住不合格商品。
2 以“睦邻坊”方式提供服务的优势
机会：
• • •
睦邻坊项目所在区域周边住宅集中，商业配套较少； 目标主要服务对象消费能力旺盛； 通过调研，周边区域存在较大的市场发展空间。
优势：
作为乡镇区域基本配套，满足乡镇居民日常生活； 提升城镇品质，解决居住环境与商业的矛盾，实现商业价值最大化。 通过科学规划集中建设的睦邻坊避免了重复建设，无序竞争，有利于实现便良好的市场环境。 政府参与股权，项目具备唯一性、公益性。
2 睦邻坊基础业态特征
综合服务中心单功能商业比较： 比较因素 功能 区位 建筑形式 投资风险 总投资 综合服务中心 复合性、适应性、连锁性 一般在乡镇周边区域 多样化 较小 一般较大 单功能商业体 单一性 根据功能确定 单一 较大 相对较小
经济风险
客户来源 客户活动 综合使用成本
较大
具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
餐饮
2 选址区域
睦邻坊选址条件为城市近郊、县域商业圈、中心城镇。
城乡结合部的近郊区，依托基础设施建设的长足发展，经济发展迅速、人口增长较快，商业配套需求增长迅速生态、节能、安全。
•低碳
•生态
•绿色
•节能
4 规划指标与服务模式
规划指标：辐射半径为1公里左右，覆盖人口约2万人。（视区域范围内人口、消费而定） 服务理念：以15项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意，从而达到“三满意”，服务内涵是综合
通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值。
第一，由于综合服务中心紧凑布局和多样化的功能组合，它能够明显节约生活成本和时间成本。 第二，通过酒店、超市、百货、娱乐、餐饮等功能的组合，产生更高的服务价值。 第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动周边土地价值大幅提高。 第四，实现社区管理、基层社区服务与社区商业的完美结合，配合打造新型社区服务和管理体系，共创和谐社区 强化社区工作站、卫生服务站、图书馆、文体中心的建设，增强社区便民特色。
1 功能定位
服务乡镇周边居民为主旨，以休闲购物、连锁酒店、休闲餐饮、生鲜超市等15项配套服务功能进行组合，以一组以上建筑 物中进行分工和相互联系的区域商业中心，即综合服务中心。从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的 服务。 ——睦邻坊摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、 大组团”进行功能定位和开发建设。