土地估价实践考核材料
《土地估价师实践考核》
《土地估价师实践考核》土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业，要成为一名合格的土地估价师，仅有理论知识仍不够，估价实践经验的积累是相当重要的，这些经验需要我们在工作过程中进行不断积累，在估价专业实践过程中，学到了许多书本上无法深刻体会到的知识和实操经验，下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。
一、专业实践的个人及单位基本概况本人xx年xx月毕业于xx大学“土地资源管理”专业，本科学历。
xx年xx月至xx年xx月在xx有限公司从事土地、房地产估价工作，并于xx年xx月通过考试取得土地估价师执业资格。
xx有限公司注册资本为xx万元，具有土地估价、房地产估价、资产评估资格。
现有注册土地估价师xx人，土地评估资信等级为xx 级，可在xx省范围内从事除基准地价、标定地价、地价指数、上市评估及政府确定的重大项目之外的地价评估业务；现土地评估业务范围主要有：土地抵押评估、土地出让底价评估、土地作价入股、土地价值咨询、土地收储、房屋征收评估等；实践考核指导老师xx为xx有限公司法定代表人、总经理，具有土地估价师、房地估价师、资产评估师执业资格；xx年取得土地估价师执业资格，资格证书号xx，取得土地估价执业资格xx年，长期进行土地估价工作，理论知识、实践经验丰富。
二、专业实践期间从事主要工作在土地估价工作期间，主要从事土地抵押评估、土地出让底价评估、土地转让评估等，擅长抵押类土地评估，在日常土地估工作中主要负责实地踏勘前的土地评估资料收集、分析、配合土地估价师共同做好实地踏勘工作，实地踏勘结束后对踏勘查采集的信息、资料进行分类、整理、分析，和土地估价师一起对待估宗地、估价方法、市场合理价值的确定进行商讨，并初步撰写土地估价报告，经三级审查后，对土地报告进行装订、送达、资料整理归档。
三、专业实践过程估价实务经验积累土地估价是一项实操性强的专业技术工作。
土地估价工作既是一项专业性强综合性的工作、同时也体现了估价的艺术性、估价人员的执业素养，不但要熟练掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识；而且需要熟知有关法律、法规、土地市场行情、国家和地方的经济政策。
土地估价报告(估价实习)
土地估价报告项目名称：XX位于教学区中部的综合教学楼的土地使用权价格评估受托估价单位：北京XXX房地产评估有限公司土地估价报告编号：北京市XXX土估字【2010】第101号提交估价报告日期：2010年5月30日土地估价报告第一部分摘要一、项目名称XX位于教学区中部的综合教学楼的土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：XX单位地址：北京市海淀区学院路29号XX法人代表：吴淦国联系电话：010-8232XXXX三、估价目的本次评估是为XX核定资产量提供估价对象土地使用权价格参考依据。
四、估价基准日2010年5月24日五、估价日期2010年5月24日——2010年6月20日六、地价定义根据本次估价的目的和待估宗地的特点，我们对本次估价中的土地使用权价格定义如下：1、估价基准日：2010年5月24日；2、土地用途：待估宗地登记用途为教育用地，实际用途为教育用地，根据委托方提供的相关资料，该宗地已进行了规划利用，规划利用的方向主要是教育用地，因此估价设定为教育用地；3、土地开发程度：待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水）及宗地红线内“通水、通电、通信”，本次估价设定土地开发程度与实际相同；4、土地取得方式：划拨；5、土地使用权终止日期：2050年9月1日；6、土地剩余使用年限：至估价基准日土地剩余使用年限为40.25年；7、容积率：8.0；8、价格类型：公开市场条件下的国有划拨土地使用权市场价值。
综上所述，此次估价的地价内涵是指在公开市场条件下，在估价基准日2010年5月30日，设定土地用途为教育用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水）及宗地红线内“通水、通电、通信”，土地剩余使用年限为42年，容积率为8.0，满足以上条件的国有划拨土地使用权市场价值。
七、估价结果土地使用权总面积：1398.20平方米；建筑总面积：11185.61平方米；单位面积地价：3003元/平方米；单位面积楼面地价：4220.6元/平方米；土地总地价：420万元；大写：肆佰贰拾万元整（货币种类：人民币）八、土地估价师签字注册估价师资格证书号签字张三94170100李四2002420139九、土地估价机构估价机构：北京市XXX房地产评估有限公司（机构公章）估价机构负责人签字：估价基准日：2010年05月24日土地估价结果一览表估价机构：北京市XXX房地产评估有限公司估价报告编号：北京市XXX土估字【2010】第101号估价基准日：2010年5月24日估价基准日的土地使用权性质：划拨一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无他项权利限制；北京市X X X房地产评估有限公司010-6324X X X X-4-2、基础设施条件：土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水）及宗地红线内“通水、通电、通信”；3、规划限制条件：容积率为8.0，建筑物限高为40米。
土地使用权评估(资产评估实训资料)
土地使用权评估某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。
该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。
小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。
本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”条件下，在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。
委托估价方提供的资料：《北京市城镇国有土地使用权转让合同》“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第××号）“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]××号）《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××）“发证函”（京房地证字（2000）第××号）××住宅小区总平面图《关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复》[京计基字[1998]第××号]宗地基础设施状况企业法人营业执照一、估价对象概况：估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。
1、土地登记状况根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号）：土地位置：海淀区永泰庄北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：××小区北：××北路东：绿化带及高压线走廊西：北京××食品企业有限公司土地面积：21681.71平方米（住宅分摊：20819.03平方米；配套分摊：862.68平方米）土地级别：根据北京市市政府京政发[1993]34号文及其说明，属北京市六类地价区。
2010级土地资源管理专业不动产估价实习案例
（2）确定最佳开发利用方式（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六1、1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七1．评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
2、评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
( )专业实践总结及土地估价案例分析2篇
专业实践总结估价案例分析参加实践考核人员：土地估价师证书编号：档案号：年月日专业实践总结土地使用权评估是土地评估专业人员根据特定的评估目的，运用合理的方法和参数，对待估土地使用权某一时点的价值进行的评定和估算。
土地使用权评估是随着我国土地使用权制度改革的不断深入而产生并服务于我国市场经济的一项专业技术工作，要做好这项工作，土地估价师不但要具备扎实的专业估价理论知识，更应该在实践中正确运用这些知识，并且在实践中按照国家规定的标准、程序和方法，客观公正地评估地价。
为了全面、系统地掌握土地估价技术，做一名合格的土地估价师，本人自2007年起至今在绍兴德联永业评估有限公司从事土地估价工作，并于2008年参加了浙江省土地估价师协会举办的继续教育培训。
在工作实践中本人按照土地估价师实践的考核要求，严格遵守土地估价技术标准及土地估价师应有的职业操守进行了土地估价的专业实践，努力提高自己的专业技能水平。
现将在土地估价机构参加土地估价专业实践中的认识作一总结。
一、深入领会土地估价的必要性及在地价管理中的重要作用土地是一种资产，在法律上也是重要的不动产，是所有权、使用权、他项物权等权利的载体，而这些权利的市场交易结果通过价格来衡量，因此从价值形态上如何使权利更公平更符合法律层面及市场经济的要求得到行使和保障，最大程度地实现资源配置合理化，土地估价起着重要作用。
同时土地估价对于政府规范土地市场中交易行为，调控土地市场地价变化规律，保持地价水平相对稳定，为地价政策的制订和实施提供了市场标准和丰富的资料，科学评估的地价标准是合理利用土地宏观和微观管理土地和地价的需要。
另外，由于土地资产的不可移动、独一无二、价值量大、供给有限等特性以及不动产市场的不完全性，使得专业土地估价具有存在的必要性和产生的必然性，以减少由于市场信息的不对称而造成的判断失误，并且有助于建立合理的市场秩序，促进公平交易，无论是在土地开发一级市场还是二级市场，无论是在土地出让、转让、抵押、保险、税收、征收或是司法鉴定中都有重要的参考价值。
中国土地估价师实践考核之案例分析
关于《南宁市解放路71号的国有出让商业用地的评估》估价报告案例分析一．项目背景1、估价目的委托方南宁医药有限责任公司为盘活资金，以其拥有的一宗座落于南宁市解放路71号的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，故委托我公司评估该宗地的土地使用权价值。
故本次评估目的为为委托方办理抵押贷款确定抵押贷款额度提供参考依据而评估委估土地使用权的市场价格。
2、宗地概况委估宗地座落于南宁市解放路71号，位于南宁市中心地带，土地取得方式为政府出让，土地批准用途为商业用地，土地面积为1024.77平方米，土地级别为一级，宗地形状规则，土地开发程度为宗地外“五通”(通电、通路、通讯、通上水、通下水)、宗地上已建有一栋八层钢混结构的商业、办公综合楼，宗地临解放路，宗地周围均为已建成的临街商业楼，人流量较大，商服繁华度较高，商业气氛较浓。
3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2009年2月27日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通排水、通信）,宗地地面上已建有一栋商业办公综合楼的现状条件下南宁医药有限责任公司所拥有的尚有剩余使用年限为54.3年的国有出让商业用地的使用权的价格（该价格不包含地上建筑物及其固着物的价格）。
二．估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
因为委估宗地位于南宁市中心，土地用途为商业，目前建筑容积率达6，而成本逼进法不能准确的反映中心地段的繁华、高容积率等带来的高收益，所以不适宜用成本逼进法对委估宗地进行评估。
由于委估宗地位于市区成熟的老商业区，近几年来该区域类似商业用地的买卖交易很少，市场上较难收集到类似于委估宗地的可比交易案例,故不宜采用市场比较法进行评估。
土地评估社会实践报告
土地评估社会实践报告土地评估是指对土地进行价值评估的一项工作，通过评估土地的各项条件和特点，确定其在当前市场下的价值和适用性。
土地评估是国家在土地管理和土地交易中的重要工作，对于土地的合理利用和保护具有重要意义。
在实践中，我参与了一次土地评估的社会实践活动。
本次实践中，我们以某一片城市周边的农村土地为研究对象，通过对土地的详细调查和数据收集，了解了土地的基本情况，并进行了土地评估。
首先，我们对土地的基本情况进行了调查。
这包括土地的地理位置、面积、农作物种植情况、土壤质量等方面的信息。
通过分析这些数据，我们了解到该地区土地资源的分布情况和利用状况，为土地评估提供了基础数据。
其次，我们进行了对土地的市场调研。
通过与相关部门和市场参与者的交流，了解到该地区土地交易的价格和市场需求状况。
同时，我们还参考了历史土地交易的数据，分析了土地价格的趋势和波动情况。
这些信息对于确定土地的市场价值起到了重要的参考作用。
接着，我们对土地进行了评估。
在评估过程中，我们采用了常见的土地评估方法，包括对比法、收益法和成本法等。
通过对土地的特点和条件进行综合分析，并运用这些评估方法，我们得出了该地区土地的评估结果。
评估的结果不仅仅是对土地的价值进行估算，还包括了土地利用的建议和方案，以及对土地发展潜力的预测。
最后，我们对评估结果进行了总结和分析。
通过对评估结果的分析，我们发现该地区土地的价值较高，但也存在一些问题，如土地的利用模式需要调整，土地开发需谨慎等。
基于这些问题，我们提出了一些对策和建议，助力当地土地的合理利用和保护。
通过参与土地评估的社会实践活动，我深刻认识到土地评估工作的重要性和复杂性。
评估土地的价值需要综合考虑多个因素，包括地理、经济、环境等方面的因素。
只有通过科学的方法和准确的数据，才能得出比较准确和可靠的评估结果。
土地评估工作对于土地管理和决策具有重要的参考意义，帮助解决土地利用和保护中的问题，实现土地资源的合理利用和可持续发展。
2014年第一次土地估价师实践考核
2010420016
樊芳
2011340037
蒋学农
2011500058
张逃生
2010420022
戈向远
2011340038
田春生
2011510001
刘青松
2010420064
黄梦军
2011340040
王强
2011510004
刘四丽
2010430032
陈丹妮
2011340042
卜鹏程
2011510013
秦素丽
2009320047
唐建荣
2011320172
车海燕
2011440191
夏敏
2009320067
黄宾
2011320175
杜一衡
2011440194
周真波
2009320082
王苹
2011320177
朱桂兰
2011440195
黄晶莹
2009320107
高强
2011320178
陶杨
2011440196
王荔
2010350017
黄秀珍
2011340001
齐艳艳
2011500020
谭娟
2010350035
张露沁
2011340002
路振杰
2011500022
李健
2010360051
万李
2011340006
江振东
2011500023
张月娥
2010370014
胡文娟
2011340008
曹素云
2011500025
解昱
2011110077
田虓
2011360026
土地估价师考核
第二，实践总结应包括（不限于）以下几个方面的内容：1、专业实践单位的基本情况介绍：如公司名称、注册地、注册资本、资质情况、估价师人数、主要业务类型、发展状况、管理方式等；2、估价师个人情况介绍：如毕业的院校、专业、过去的从业经历、已取得的其他执业资格等；3、专业实践期间估价师完成的主要工作：如承做的业务类型（如抵押、司法仲裁、拆迁、企业改制等）、在项目中承担的角色、具体工作内容、工作流程、与公司其他人员的配合等；4、专业实践的感受及认识：如在实践过程中对估价方法的理解（不需要罗列公式、方法内涵等）、不同用途的评估对象如何选择评估方法、相关法律法规和规章在土地估价过程中如何体现、结合所在城市的特点谈对土地评估行业的认识、所在城市的行业主管部门对土地评估行业的管理、对土地评估风险的实践认识、如何规避等。
第三，根据以往经验，优秀的实践总结应具备的以下条件：1、专业实践期间实践工作内容丰富，描述清晰、有条理；2、对土地估价行业的了解清晰、透彻；3、对评估方法的理解有深度，能够结合实际项目有自己的分析和见解；4、对评估风险的认识深刻，能够结合实际项目具体分析、总结。
综上，只要估价师有真实的实践经验，以认真诚恳的态度对待这项工作，就一定能提交一份令自己和考官都满意的实践总结笔者曾担当过几次土地估价师实践考核专家，发现大部分考核不合格的原因都是由于考生提供的专业实践总结和案例分析太差，既不能证明自己的实践经历，又不能证明自己具有一定的专业水平。
其中自身能力不足者有之，但也有很大比例是由于写作方面的问题。
据了解，从今年开始，将逐步提高“实践总结”和“案例分析”的审核标准，这样，“过关”的难度就会加大。
下面我重点谈一下“案例分析”如何才能获得专家的认可，应该怎样去写，供大家准备考核材料时参考。
先说一下目前在“案例分析”的写作中主要有以下几种问题：一是抄袭他人文章（专业实践总结中这种现象更为严重）。
有些考生对待考核的态度不够端正，有的对考核不重视，七拼八凑，敷衍了事；有的“过于重视”，对自己信心不足，为了达到完美，移植他人成果。
土地估价师实践考核材料
土地估价师实践考核材料尊敬的考官：我是一名具备多年实践经验的土地估价师，非常荣幸能够参加此次土地估价师实践考核。
以下是我在土地估价实践过程中的相关材料，希望能够展示出我的专业能力和经验。
一、实践案例一：商业用地估价在市，一块位于市中心核心地段的商业用地，面积为5000平方米，周边交通便利，商业设施完善，具备很高的商业发展潜力。
根据市场调研和历史交易数据，我采用了销售比法来进行估价。
首先，我收集了近期市场上类似商业用地的交易数据，筛选出了与该地块相似的交易案例。
然后，结合这些案例的成交价格和面积信息，计算出平均每平方米的成交价格。
根据该市场成交价格和地块面积，我预估了该商业用地的市场价值。
接下来，我进行了现场勘察，了解了该地块的具体情况，包括周边商业环境、交通状况、规划限制等。
在此基础上，我进行了价值调整，考虑了地块的位置、土地形状以及土地用途等因素。
最终，我得出了该商业用地的估价结果，并向委托方提交了详细的估价报告。
该估价报告包括了估价方法的说明、市场调研的数据、现场勘察的资料以及估价结果的详细解释和建议。
委托方对报告表示满意，并按照报告中的估价结果进行了土地交易。
二、实践案例二：农用地估价在县，一块位于农村地区的农用地，面积为100亩，周围环境清幽，土壤肥沃，适合农业种植。
根据地区农用地估价的相关规定，我采用了所得法来进行估价。
首先，我进行了农用地的土壤质量评估，采集土壤样本进行化验，评估了土壤的肥沃程度。
同时，我还了解了当地农作物的种植情况及市场行情，结合农作物的产量和市场价格，计算出该农用地的年收益。
接下来，我进行了农用地现场勘察，了解了该地块的具体情况，包括地块形状、水源状况、土地利用状况等。
在此基础上，我进行了价值调整，考虑了土地的位置、形状以及农用地规划政策等因素。
最终，我得出了该农用地的估价结果，并向委托方提交了估价报告。
该报告包括了估价方法的说明、土壤质量评估的数据、现场勘察的资料以及估价结果的详细解释和建议。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商住用地抵押贷款评估案例分析
一、项目名称（备案号：4306213AA0036）
***委托的浯溪镇陶铸路一宗土地使用权抵押价格评估
二、项目简介
该宗地于2010年6月重新办理了国有土地使用权证，证号为祁国用（1995）第104295号，土地坐落于浯溪镇陶铸路，土地使用权类型为国有出让，土地面积为449m2，其四至东、南、西、北以确权红线为界。
登记用途为综合用地，最高使用年限为40年，剩余年限为32年，颜春茂依法对宗地拥有占用、使用和收益的权利。
经评估人员实地踏勘和调查，待估地现已建成五层建筑物，系砖混结构，实际容积率约为4.0，宗地实际开发程度为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯和宗地红线内场地平整），评估设定开发程度与实际开发程度一致。
三、估价技术思路阐述
1、阐述一
估价对象位于浯溪镇陶铸路，土地实际用途为商服用地，所处地段出租率高,适宜采用收益还原法评估待估地地价。
根据待估宗地同一供需圈内房地出租的平均租金水平，确定待估宗地的客观收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。
根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。
具体测算思路如下：
①确定房地年总收益
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的
房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。
则：
房地年总收益=月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率
②、测算房地出租年总费用（包括管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、经营税费、空房损失费）
③房地年纯收益
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用
④、房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋收益还原利率
⑤、土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
⑥、计算待估宗地总地价
总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]
其中：r -----土地收益还原利率，取7.5%
n------待估宗地土地使用年期32年
⑦、计算宗地单位面积地价
单位面积地价=总地价÷总用地面积
2、阐述二
估价对象在县城建成区基准地价覆盖范围内，故可采用基准地价系数修正法评估。
首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。
最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和宗地进深修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。
即：
地价=基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×区域及个
别因素修正系数×使用年期修正系数×宗地进深修正系数
具体测算思路如下：
①、土地级别及基准地价的确定
②、期日修正系数的确定
③、容积率修正系数的确定
④、区域及个别因素修正系数的确定
⑤、使用年期修正系数的确定
⑥、宗地进深修正系数的确定
⑦、计算待估宗地地价
四、关键技术要点分析
1、收益还原法中收益必须为长期可固定取得的客观纯收益。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。
因此，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，一般应采用正常客观的数据，为此除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。
如果与正常客观的情况不符，应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
2、收益还原法中的收益不胡忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等。
3、明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。
还原利率的确定有多种多样的方法，其大小又因对象的不同类型、不同用途、不同时间、不同
地区而不同，其准确计算几乎是不可能的。
在各种方法中，最直观的是采用行业基准收益率，但是，由于我们目前尚未建立这样的信息统计和发布制度，真正的行业收益水平难以从公开资料中获取，所以这这种直观方法的应用还存在圈套的障碍，根据还原利率与风险的关系，实践中最普通的用安全利率加上风险调整值的方法，不少估价师把安全利率定为一年期银行存款利率。
我认为，这种做法值得商榷，实际上，根据收益类型的不同，安全利率的选择也应不同。
比方说，房地产的收益数据来源于短期租赁资料，则安全利率可选取短期存款利率；如来源于长期经营或租赁资料，则应选取长期存款利率或长期国债利息率。
对于风险调整值，除了考虑折旧外，主要依据估价人员对风险的预测与判断，我认为，下列因素都构成了对房地产风险的影响：1）、地质条件；2）、规划前景；3）、使用限制；4）、经济环境；5）、政策影响；6）、公共配套设施等等。
这些因素的综合判断是估计人员确定风险调整值大小的主要依据，当然，这主要得依靠估计人员的经验和分析能力。
4、待估宗地各因素修正系数的确定。
宗地地介是针对宗地具体的位臵、用途、权利、形状、面积大小、使用年限等基本状况而评估的价格，因些，利用基准地价系数修正法评估宗地地价时，需考虑估价期日、容积率、土地使用年限、土地开发程度、区域因数及个别因素待等进行系数修正。