投资性房地产会计准则的国际比较
我国投资性房地产会计准则与国际会计准则的比较及启示
会 计 与 审 计
谷 春 玲
（ 交一航局 第三工程有 限公 司， 宁 大连 １６ １） 中 辽 １ ０ ０
摘要 ： 国《 我 企业会 计准则 第 ３号～ 投 资性房 地产 》 在制定 时参照 了《 国际会计准 则第 ４ Ｏ号一投 资性房地 产 》 以 下 简 （ 称 Ｉ Ｓ ４ ） 许 多 内容 既 有 趋 同 ， 有 差 异 ， 文 对 我 国《 业 会 计 准 则 第 ３号 一 投 资 性 房 地 产 》 Ｉ ０的 投 资性 房 Ａ ０ ， 也 本 企 与 ＡＳ４
地产 的定义 、 认 、 确 内容 、 量 进 行 了 比 较 ， 提 出 对我 国的 启 示 。 计 并 关 键 词 ： 资性 房 地 产 ； 国 际 会 计 准 则 ； 比较 投
我 国 投 资 性 房 地 产 会 计 准 则 与 国 际 会 计 准 则 的 比 较
一
、
（ ） 资 性 房 地 产 会 计 准 则 定 义 的 比较 一 投 我 国 《 业 会 计 准 则 第 ３号 — — 投 资 性 房 地 产 》 确 指 企 明 出投 资性 房 地 产 是 指 为 赚 取 租 金 或 资 本 增 值 ， 两 者 兼 有 而 或 持 有 的房 地 产 。包 括 ：１ 已 出 租 的 土 地 使 用 权 ；２ 持 有 并 （） （） 准备增值 后转让 的士地 ห้องสมุดไป่ตู้用权 ； ３ 已 出租 的建 筑物 。对 于 （） 自用 房 地 产 、 为 存 货 的 房 地 产 不 应 归 为 投 资 性 房 地 产 ， 作 前 者 属 于 企 业 的 固 定 资产 ， 者 则 归 属 于 企 业 的存 货 项 目 。还 后
中国会计准则与国际会计准则的比较研究
中国会计准则与国际会计准则的比较研究————资产类科目比较写作提纲一、投资性房地产二、存货三、固定资产四、生物资产五、无形资产六、非货币性资产交换中国会计准则与国际会计准则的比较研究——资产类科目比较内容摘要: 1997年至今，构建按经济业务统一规范的会计准则体系《企业会计准则》和分行业会计制度实行之后，由于不同行业财务报表项目有所不同，在上市公司信息揭示，企业兼并以及财务报表合并等诸多方面存在着不便。
为了增强财务信息的可比性，规范财务信息的披露，建立一套适用于不同行业的所有制形式的企业会计准则体系就显得十分必要。
这一阶段，不仅要制定企业会计的30多个具体准则（包括通用业务准则、特殊业务准则、特殊行业准则和会计报表准则），还要制定《核算会计准则》与企业会计准则形成配套。
这一阶段是以《企业会计准则——关联方关系及交易的披露》的发布为正式开始的标志。
在2005年11月7日至8日召开的中国会计准则委员会与国际会计则理事会在会计准则趋同会议上,双方认为.中国会计准则与国际财务报告准则在极少数问题上存在差异,而中国在2006年2月颁布了新的企业会计准则,构建了新的会计体系,然而中国新会计准则与国际会计准则仍然存在着差异,本文以资产类的会计科目:投资性房地产、存货、固定资产、生物资产、无形资产、非货币性资产交换进行比较。
关键字：计量、披露、公允价值、计价方法比较一投资性房地产：一、1）在投资性房地产所涵盖的范围上。
我国新准则中说的土地是指土地使用权，而国际会计准则是指土地所有权。
国际会计准则将以融资租赁方式租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产纳入投资性房地产的范围，我国则没有。
国际会计准则在列举不属于投资性房地产的示例中规定得比我国详细。
2）在相互转换上，在公允价值模式下将其他资产转为投资性房地产的转换处理中，国际会计准则规定存货转换为投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应当在当期净损益中确认，而我国则规定当其公允价值大于其账面价值时应作所有者权益处理，小于时才计入损益.。
投资性房地产会计准则浅析
， “ ”
— —
。
房 地 产 开 发 企 业 自行 开 发
出 租 开 发 产 品 科 目核 算
“
”
．
(三 J投 资性 房 地产信 息 披露 的要 求
”
；
我 国 要 求 披 露 投 资 性 房 地 产 的种 类 金 额 和 计 量 模 式 ；采 用 成 本
、
非 房 地 产 开 发 企 业 开 发 的 房 地 产 对 外 出 租 的 在 固 定 资 产 科 目核 算 土 地 使 用 权 在 无 形 资 产 科 目核 算 鉴 于 投 资 性 房 地 产 具 有 高 收
， ，
现 投 资性 房 地 产 的 增 值 部 分 无 法 客 观 反 映 资产 的 实 际 价 值
，
，
。
负债 状 况 及 偿 债 能 力 考 虑 到 两 者 在 现 金 流 量 上 的 区 别 作 为 存 货 时
可 能在
一
新 准 则 中 在 成 本 法 的基 础 上 引 入 了 公 允 价 值 模 式 并 对 其 使 用
，
■ 二 ◆
、
新 准 则 与 国际 会计准 则相 关 规定 的 差异
“
易 实 现 转 让 那 么 好 的 选 择 是 继 续 作 为 自用 房 地 产 或 存 货
，
。
因 为这 样
(
一
)投 资 性 房 地 产 所 涵 盖 的 范 围
土地
”
丝 毫 不 影 响它 们按 照 公 允 价 值转 让 获 得 巨 额 账 面 利 润 并 获 得 现 金
． ，
国 际 会 计 准 则 相 比 披 露 内容 简 化 减 少 对 公 允 价 值 计 量 下 投 资性 房
中国会计准则与国际财务报告准则主要差异
中国会计准则与国际财务报告准则主要差异一、资产和负债的计量差异：1.重估资产：CAS允许企业通过重估来计量固定资产、无形资产和投资性房地产，而IFRS不允许该做法。
2.投资性房地产的计量：CAS将投资性房地产分为两个类别进行计量，即持有至到期和持有至出售；而IFRS将投资性房地产统一计量为公允值。
3.负债计量：CAS将所有经济利益流出企业的现金或其等价物定义为负债，而IFRS使用了更广泛的负债定义。
二、收入和费用的确认差异：1.收入确认时间：CAS要求满足已经产生未来经济利益、流入企业的资金可以可靠计量的条件方可确认收入，而IFRS则要求收入产生的经济利益必须流入企业，且能够可靠计量。
2.长期合同：CAS要求在长期合同中使用百分比完成度法来确认收入与费用，而IFRS则可以选择使用百分比完成度法或完成合同阶段的方法。
3.租赁：CAS基于租赁合同的不同类型，采用了不同的确认原则，而IFRS则统一要求披露租赁合同。
三、员工福利的计量差异：1.养老金计量：CAS允许使用公允值法计量养老金负债和资产，而IFRS则要求使用累积计数法计量。
2.养老金资产的处理：CAS允许在养老金计划中测量资产的盈余，而IFRS则禁止该做法。
四、业绩报告的差异：1.每股收益的计算：CAS要求使用加权平均法计算每股收益，而IFRS 则要求使用基本和稀释法。
2.报表类别：CAS规定了财务报表、财务分析报表和财务报告的内容和格式，而IFRS则没有强制规定报表类别。
总的来说，中国会计准则与国际财务报告准则之间存在着一些重要差异。
这些差异反映了中国和国际在会计原则和实践上的差异，反映了两者在监管、法律和文化等方面的不同要求。
对于在中国和国际市场上运营的企业来说，了解并遵守这些差异是十分重要的，以确保财务报告的准确性和合规性。
中外投资性房地产会计准则的比较
中外投资性房地产会计准则的比较摘要：本文对2007年1月1日正式执行的会计准则一一投资性房地产，从投资性房地产的定义，初始计量，后续计量，转换，处置，披露等方面与国际会计准则第40号一一投资性房地产比较，找出不同处，并简要分析。
关键词：投资性房地产；后续计量；公允价值模式；转换一、投资性房地产的定义我国的会计准则对投资性房地产定义为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
现行制度下，投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献，同时它们兼有投资性质又有固定资产或者无形资产性质，因此，将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。
国际会计准则把投资性房地产定义为指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而(由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产，或在正常经营过程中销售的房地产。
从屮外定义来看，没有差别，但是国际会计准则在进一步解释时，给出了十分详细的示例，什么可以属于什么不属于投资性房地产。
比如把协议中的服务性质作为判断是否属于投资性房地产的重要标准，如果一家企业拥有并经营一家旅馆，则向客人提供的服务就是整个协议的一个重要组成部分。
因此，营旅馆是自用房地产，不是投资性房地产。
如果该服务在整个协议中只是一个不十分重要的组成部分，则企业应将该项房地视为投资性房地产。
例如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务。
二、投资性房地产的初始计量我国的会计准则规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
这和国际会计准则类似，都是依照成本计量。
其中国际会计准则提到了启动费（使房地产达到工作状态所必需的启动费除外）、在投资性房地产达到计划的占用水平之前发生的初始经营亏损、或在房地产的建造或开发过程中浪费的材料、人工或其它资源等不正常损失，不作为投资性房地产的成本。
浅议我国投资性房地产计量模式与国际会计准则的对比
量 ， 是 并 没 有 明确 的禁 止 ， 特 殊 条 件 下 ， 是 存 有 一 定 变 更 的 空 但 在 还 ２１计量模式运用数量 新规则规定一个 企业只能采用 一种计 间 ， 我 国 则 明确 禁止 。 ． 而 量模 式 对 其 所 有 房地 产 进 行 后 续计 量 ， 得 同 时采 用 两 种 模 式 。 不 国际 综上所述 ，企业计准则第 ３号——投 资性房地产》 的制定 ， 《 规 会计 准 则 规 定 ， 以采 用 公 允价 值 模 式 或成 本模 式 作 为其 会计 政 策 ， 定 了投 资性 房 地 产 范 围 的 界 定 、 认 、 量 模 式 及 转换 和相 关信 息 的 可 确 计 并 且将 选 定 的 会计 政 策采 用 于 其 全部 投 资性 房 地 产 。 可 见在 投 资 性 披 露 ，顺 应 了我 国经 济 的 发 展 ，填 补 了我 国投 资 性 房 地产 准 则 的空 房 地 产 后 续 计 量模 式 数 量 上 ， 者 规 定都 是 二选 一 。 二 白 ， 映 了与 国 际 会计 准 则 的趋 同。 是 由于 我 国 具体 国情 如 资 本 市 反 但 ２２计 量模 式选用侧重点 新准则规定 ，投 资性房地产 后续计 场 不健 全 ， 与 国 际会 计 准 则 存 在 一 定 的 差异 ， 这种 差 异 的存 在 是 ． 还 但 量 ， 常采 用 成 本模 式 ， 有 企 业有 确 凿 证 据 证 明其 投 资性 房 地 产 的 客观 和 必要 的。 在 我 国 资 本市 场 逐 渐 完 善 和 与 国 际市 场 融 合 中 会逐 通 只 公 允价 值 能够 持 续 可 靠 取 得 的 ，可 以对 投 资 性 房地 产采 用 公 允 价 值 渐 的缩 小 。 参 考文 献 ： 模 式 进 行 后 续计 量 。 采用 公 允价 值 模 式计 量 的 ， 当 同 时满 足 下 列 条 应 【】 １何希婧 ， 陈汉文． 国际会计； 第 ４ 隹则 ０号 ： 资性房地产 的几家模式 新 投 件： ①投 资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 ； ②企业能够从 ２０ Ｏ） 房 地 产 交 易 市 场 上 取 得 同 类 或 类 似 房 地 产 市 场 价 格 及 其 他 相 关信 理 财 ．０ ６（９ 【】 汉 蓬 我 国 投 资 性 房 地 产 准 则 的 国 际 比 较 与 借 鉴 ． 方 经 贸 ２ ０ ２路 北 ０８ 息， 从而对投资性房地产地产的公允价值做 出合理的估计 。 可见新准 （ ） Ｏ９ ． 则 更 倾 向于 成 本 模 式 ，只 有在 公 允 价 值 能够 可 靠取 得 时 采 用 公 允 价 【】 ３叶炜祥． 会计准 则第 ３号． 新 会计投 资性房地产 与国际准则主要差异 值模式。 现 代 经 济 信 息 ．０ ７（７． ２０． ） Ｏ 国 际会 计 准 则 虽 然对 公 允 价 值模 式和 成 本 价 值 模 式 选 用 ，并 未 【】 国 财 我 国投 资 性 房 地 产 准 则 与 国 际 会 计 准 则 的 比 较 【】 计 师 ． ４宫 Ｊ． 会 规 定优 先顺 序 ，但认 为从 公 允 价 值模 式 变 更 为成 本 模 式 通 常 不 大 可 ２ ０７． ４ ． ０ （ ） Ｏ 能 导致 更恰 当的 ￣ ｝ 对 于选 用成 本 计 量模 式 的 企业 ， 应 对投 资性 Ｊ ＩＥ： 仍 【】 国注 册 会 计 师协 会 ． 计 中 国财 政 经 济 出版 社 ．０ ８３ ５中 会 ２ ０ 量模式 与国际会计 准则 的对 比
我国投资性房地产会计准则国际比较及影响
地 产取 得 的是 土地 使用 权 ，因此 新 准则 中所 指 的 土 地是 土地 使用 权 ， 不是 土地 所 有权 ， 这与 国 际会 计 准则 中的界定 有 所不 同 。国 际准则 中的投 资 性
价 证券投 资 之外 的又 一个投 资 重点 。为 了规 范 企
业 对房 地产 投 资 的会计 核 算 ， 的新 的《 企业 会计 准则 第 ３号—— 投 资 性房地 产 》 以下称 新准 则 ） 专 门对企 业进 行 房 （ ，
房 地产 包括 土地 ， 即是 土地 所有 权 。此 外 ， Ｓ 也 Ｉ Ｂ Ａ
在 改进 后 的 国际会计 准 则 中 ，允 许 承租人 在经 营
地产 投资 的业 务核 算进 行规 范 ， 并要 求 于 ２ ０ ０ ７年 度 开始 在上 市公 司执行 。新 准则 是 在借 鉴 了 国际
会计准则 《Ａ ４ ＿ 投资性 房地产 》 Ｓ６ 一 不 ＩＳ ０一 和《 １＿
随着我 国经 济 的持续 高速 发展 和投 资 观念 的 改 变 ， 国房 地 产开 发和投 资 有 了很大 的 发展 ， 我 我 国企业对 房 地产 和物 业项 目进 行投 资成 为 了除 有
的界定 是根 据 我 国的现 实 国情进 行规 范 的。我 国 的土地 所 有权属 于 国家 或者 集体 ，企 业投 资 于房
国际会计准则第号投资性房地产
国际会计准则第号投资性房地产近年来，投资性房地产对于各国经济的发展和房地产业的繁荣具有重要的作用。
然而，如何准确地评估投资性房地产的价值并进行适当的会计处理，一直是国际商业、金融和财务领域研究的热点问题。
为解决这一问题，国际会计准则组织（IASB）于2000年发布了“国际会计准则第40号投资性房地产”（简称IAS 40），该准则规定了投资性房地产的定义、计量原则和会计处理等内容。
本文着重探讨IAS 40的相关内容，旨在加深对投资性房地产的了解和应用。
首先，我们需要明确IAS 40对投资性房地产的定义。
根据该准则，投资性房地产是指为获得资本增值、出租或经营而持有的房地产，包括土地、房屋、商业和工业建筑物等。
与之相对，自用房地产则是指用于提供办公、生产、销售、服务等自己的需求的房地产，例如公司总部、工厂和零售店等。
由此可见，投资性房地产的特点在于其投资目的和收益，而非自用目的和使用价值。
其次，IAS 40对投资性房地产的计量原则和会计处理也进行了详细规定。
首先是初始计量，即成本法。
根据该法，投资性房地产的初始计量应包括购买成本和直接费用，例如代理费、律师费、中介费等。
其次是后续计量，即公允价值法。
根据该法，投资性房地产的后续计量应以公允价值为基础，即该房地产在合理买方和卖方之间的交易价格。
对于不能使用市场价格进行计量的投资性房地产，还可以采用成本模型进行计量。
此外，IAS 40还规定了投资性房地产的资产减值测试和报告要求等内容。
具体来说，资产减值测试应在肯定预计的无形资产或有形资产发生减值之后进行，一旦出现减值应立即计提减值损失；报告要求则包括投资性房地产的类别、公允价值和资产减值等信息的披露。
最后，我们需要关注IAS 40对于投资性房地产的应用和问题。
尽管IAS 40针对投资性房地产进行了详细规定，但在实际应用中仍然存在一些问题和挑战。
例如，对于持有投资性房地产的企业来说，如何准确判断其投资目的和收益情况并正确计量其公允价值等仍然需要进一步优化和完善。
投资性房地产会计准则的国际比较
投资性房地产会计准则的国际比较摘要：财政部2006 年2 月15 日正式发布了我国新的会计准则体系，其中包括首次发布的《企业会计准则第3 号——投资性房地产》。
该项准则的发布和实施, 为我国企业合理进行相关业务核算提供了法规支持。
本文对我国投资性房地产准则与国际会计准则作比较，以明确二者的异同，提出对我国的启示，以期为完善我国投资性房地产的会计处理提供一条可供借鉴的思路。
关键词：会计准则投资性房地产国际比较为了规范房地产投资的会计核算，我国在借鉴国际会计准则《IAS40——投资性房地产》和《IAS16——不动产、厂场和设备》的基础上，结合现实国情，于2006 年2 月15 日发布了新的《企业会计准则第3 号——投资性房地产》，并要求于2007 年度开始在上市公司执行。
新准则规范了投资性房地产的确认、计量和信息披露，对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值，具有重要意义。
新准则的颁布实施，体现了中国特色，也体因此，比较分析我国《企业会计准则第3 号—投资性房地产》与国家会计准则《IAS40——投资性房地产》之间的异同，进一步探讨和完善我国投资性房地产会计准则的发展，对拥有投资性房地产的上市公司来说，具有重大的意义。
一、投资性房地产的定义我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确指出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的士地使用权；（3）已出租的建筑物。
我国投资性房地产会计准则对投资性房地产的定义及范围的规定比较简单，虽然在投资性房地产应用指南中作了进一步规定，但仍然比较简单。
IAS40在列举不属于投资性房地产的示例中规定得比我国详细；在范围上，我国投资性房地产没有考虑融资租赁获得的投资性房地产的确认，也没有考虑经营性租赁条件下存在投资性房地产的可能及处理方式；但我国投资性房地产准则中强调了投资性房地产应当能够单独计量和出售，这一点在其他国家准则中是没有单独加以列示和强调。
中外投资性房地产会计准则差异比较研究
国， 土地属 于全 民所 有或集 体所 有 ， 因
此 准 则 规 范 的 房 地 产 不 包 括 土 地 所 有
权， 而单指 土地使 用权 。 ２ ． 国际会计 准 则 允许 承租人 在融 资租 赁下持 有 的房 地 产权 益符合 条件 时 ，可 以归入投 资 性 房地 产 内核算 ；我 国则没 有将 其纳
入投 资性 房地 产的规 范范 围 。
减 去 累计 折 旧和任 何 累计 减 值 损 失 ， 计 量其 全部投 资性 房地产 ，不 存在 差 异 。在公 允价 值模 式下 ： （ １ ） 在 选择 公
在 Ｉ Ａ Ｓ ４ ０中 ， 投 资性 房 地产 是 指 为 了赚取 租金 或为 资本增 值 ，或两 者 兼 而有之 ，而 由业 主或融 资租 赁 的承 租 人持有 的房 地产 （ 土地或 建筑 物 ． 或 建 筑物 的一部 分 ， 可两 者兼 而有之 ） 。 在我 国会计 准则 中．投资 性房 地
件 判断 ．公允价 值应 为通 过从 房地 产
交 易 市 场 上 取 得 同类 或 类 似 房 地 产 的
产 是指 为赚取 租金 或资本 增值 ．或 两
者 兼有而 持有 的房 地产 。 从 定义 上讲 ， 我 国企业 会计 准则 对投资 性房 地产 的 定 义与 国际会 计准 则基本 一致 ，但 不
同点在于 ： １ ． 国际 准 则 中 的 投 资 性 房 地 产 包 括 土 地 ， 即土 地 所 有 权 ；而 在 我
市 场价格 及其 他相关 信息 ，而对 投 资 性 房地 产做 出合理 的估计 。 （ ３ ） 两种模
式 之 间 是 否 可 以 转 换 的 规 定 存 在 差
异 。国际会计 准则 不主 张从公 允 价值 模 式变 更为 成本模 式核 算投 资性 房地 产 。我 国是 明确禁 止公 允价值 模式 变 更为成 本模 式 。 （ 四） 关于投资性房地产 转换的比较 １ ． 对 转 换条 件 的 比较 。关 于投 资 性 房地 产 的转 换 条 件 ， Ｉ Ａ Ｓ ４ ０和我 国 准则 的规定 基本 相 同 ， 均 为 四个 条件 ： （ １ ） 开始 自用 ， 相 应地 由投资 性房 地产 转换 成 自用房地 产 ； （ ２ ） 为销 售 而开始 开 发 ．相应 地 由投资 性房 地产转 换 成 存货 ； （ ３ ） 结束 自用 ， 相应 地 由 自用 房 地 产转 换成投 资性 房地产 ； （ ４ ） 与另 一
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、
投资性房地产的核算范围
Ｃ Ｓ 规定的投资性房地产 的范围要 比ＩＳ ０ Ａ３ Ａ ４规定 的范围
小， 具体 表 现 为 以下 几 方 面 ： １ ＩＳ ０ 定 ，对 于承 租 人 经 营 租 赁 下 持 有 的 房 地 产 权 ．Ａ ４规
其所有投资性房地产。 但有以下三个例外 ： ①当承租人在经营
的基础上对投资性房地产 的公允价值进行可靠确定 ，在这种
情况下 ， 主体应采用成本模式计量投资性房地产 ， 投资性房地 产 的残值应假定 为零。 这种情况下， 尽管主体可能对该项投资 性房地产采用成本模 式，但对于其他各项房地产仍可以采用
产。如果主体尚未确定其持有的土地是 自用还是用于正常经 营过程中的短期销售 ， 则该土地应被视 为用于资本增值 ， 归类 为投资性房地产。Ｃ Ｓ规定 ， Ａ３ 只有持有并准备增值后转让 的 土地使用权 可以归类 为投资性房地产 ，用途不明确的土地使
用 权 不 能 归类 为 投 资性 房 地产 。
公允价值模 式 。 ③对所有支持着负债的投资性房地产选择公
允价值模式或成本模式 ，这种负债将支付的回报直接与特定 资产（ 包括该投 资性房 地产 ） 的公允价 值或 由这些 特定资产 产生 的回报 相连接。这一规定不影 响对所有其他 的投资性房 地产选择公允价值模式或成本模式 。
三 、 允 价值 的确 定 公
４ＩＳ０ ．Ａ ４ 规定 ， 准备在一项或多项经营租赁下租 出的空置
建筑 物 可 以被 归 类 为投 资 性 房 地产 ，该房 地产 可 以 尚 未 签订
ＣＡ ３ Ｓ 对于投资性房地产 允许采用公允价值计量模式 ， 但 对公允价值的定义及确定几乎没有特别的说 明。 Ｉ Ｓ０ Ａ ４ 中明确规定， 投资性房地产的公允价值是指在公平 交易 中， 熟悉情况 的当事人之 间自愿进行房地产交换 的价格。 投资性房地产 的公允价值应反映资产负债表 日的市场状况。 ＩＳ ０ Ａ ４ 中具体规定 了投资性房地产公允价值确定 的方法 ， 这是 我 国会计 准则发展的方 向。具体有 以下说 明： 第一 ， 公允价 值的确定 。 确定公 允价 值最好 的证据是在
可供 借 鉴 的 思路 。
【 关键 词】 投 资性 房 地 产 公 允 价值
比Байду номын сангаас较
投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立 于主体 持有 的其他 资产 ，这一点将投资性房地产与 自用房地产 区分 开来 。笔者对我国《 企业会计准则第 ３ 号——投资性房 地产 》
资性房地产进行后续计量 ，但有确凿证据表明投资性房地产 的公允价值 能够持续 可靠取得的 ，可 以对投资性房地产采用
益， 如满足投资性房地产的定义 ， 可归类为投资性房地产 。但
Ｃ Ｓ 中没 有 明确 说 明 。究 其 原 因 ， 能 是 由于 我 国 融资 租 赁 Ａ３ 可 的资 产 大 多是 动 产 ， 少是 房 地产 ， 以对 此 没 有 规定 。 极 所 ３ Ｉ Ｓ ０ 定 ， 未确 定 用 途 的土 地 被 归类 为投 资性 房地 ．Ａ ４ 规 尚
公 允 价 值模 式 进 行后 续 计 量 。 同时 规 定 同 一企 业 对 所有 投 资
（ Ａ ３ 与《 Ｃ Ｓ ） 国际会计准则第４ 号——投资性房地产》 Ｉ Ｓ０ ０ （Ａ ４ ）
进 行 比较 ， 析它 们 的不 同之 处 。 分
一
性房地产只能采用一种计量模式 ， 没有例外 。 Ｉ Ｓ０ Ａ ４ 规定 ， 投资性房地产 的后续计量可 以在成本模式和 公允价值模式之间任选一种 ，并且将选定的会计政策运用于
口 ・ ２・ ８ 财会 月刊 （ 理论 ） ０８６ ２ ０．
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现时价格 的情况下 ， 主体应考虑各 种不同来 源的信息 ， 包括 ： ① 在活跃市场 中， 同性质 、 况或地理位 置的房地产 的现 不 状 时价格 （ 或不 同租赁或其他 合同中的现时价格 ）对其进行调 ，
租赁协议。 Ｓ￣ 明确规定投资性房地产必须是 已经与其他 ＣＡ ３ Ｉ ］ 方签订 了租赁协议的 ， 自租赁协议规定 的租赁开始 日起 ， 经营 租出 的建 筑物才属 于 已出租 的建筑物 ， 方归类 为投资 性房
地产 。 ５ＩＳ０ ．Ａ ４ 中提 到 的土 地 是 土地 所 有 权 ，而ＣＡ ３ Ｓ 中提 及 的
选用成本模式 。 如果有证据清楚地表明 ， ② 当主体首次取得投
资性房地产时（ 或某项现有房地产在完成建造或开发活动后 ， 或改变用途后首次成为投资性房地产时 ）主体将无法在持续 ，
出的， 不能归类 为投资性 房地产。
２ＩＳ０ ．Ａ ４ 规定 ， 于承 租 人 在融 资 租 赁 下持 有 的 房 地产 权 对
租赁下持有的房地产权益被归类 为投资性房地产时 ，投 资性 房地产的后续计量模式 只能采用公允价值模式 ，从而所有投 资性房地产的后续计量模式都只能选用公允价值模式 ，不得
益， 当满足一定 的条件时， 可以将该项房地产权益归类为投资
性 房 地 产 。 Ｃ Ｓ 明确 规定 ， 营 租入 的房 地 产 权益 再 经 营 租 Ａ３ 经
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投资性房地产会计准则的国际比较
殷爱 贞 耿 彦军
（ 国石 油大 学 山 东东 营 ２ ７ ６ ） 中 ５ ０ ２
【 摘要】 本文对我 国《 企业会计 准则第３ 号——投 资性房地产》 国际会计准 则第４ 号——投 资性房地产》 核算 范 与《 ０ 在 围、 后续计量模 式的选择 、 公允价值的确定等方 面的差异进行 了比较 ， 以期 为完善我 国投 资性房地产的会计处理提供一条
土地是土地使用权。因为在我 国， 土地归国家和集体所有 ． 企 业所能取得 的仅仅是土地使用权。
二 、 资性 房 地 产后 续 计 量模 式 的 选择 投
活跃市场中对同一地理位置和相同状况并具有类似租赁和其
他合同的类似房地产 的现时价格。 在不存 在上述 活跃市场的
Ｃ Ｓ 规定 ， Ａ３ 企业 应当在资 产负债表 日采用成本模式对投