街道改造城市更新案例-城市案例

144.城市更新改造中的问题浅析——以虹口区202号地块为例

城市更新改造中的问题浅析 ——以虹口区202号地块为例袁鹏洲，王昕宇摘要：城市更新改造是现下业已较为充分发展的一线、二线城市开发建设的主要方式。城市更新改造的最大特征是破旧立新。同一城市的不同地块进行城市更新改造的推动机制各有特点，又基本相同。城市街区改造的意义主要在于完善基础设施配套，改善城市居民的生活环境；在于促进城市健康发展，提升城市能级。在上述目的达成的同时，不可避免的涉及众多群体的利益，在城市内部发生了政府、开发商、城市居民及其他相关人群之间的资本、资源的再分配。同时，我们应该认识到准确把握城市街区更新改造的时机是城市健康发展的关键所在。本文以虹口区202号地块为案例，就城市街区更新改造中的更新时机、利益分配等几方面的问题进行简要解析。关键词：城市更新改造时机研判利益分配社会影响 0.前言城市建设分为城市外围新增建设用地的初次开发和城市内部建成环境的再开发，在城市由稚嫩到成熟的发展历程中，城市中进行初次开发的土地越来越少，进行城市更新改造的土地越来越多，特别是在城市的中心区域。在更新改造的过程中可能或必然发生城市土地使用性质的转变、地块人口重新布局、城市空间业态的变迁。由于城市更新牵涉众多利益相关群体和复杂的城市建成环境，因此在土地再开发过程中问题复杂。上海是得到充分发展的现代化都市，在未来上海中心城区的建设中，更多的是城市的更新改造。图2 虹口区202号地块卫星影像图资料来源：笔者绘制图3 202号原控规图则土地使用规划资料来源：笔者提供图1 虹口区202号地块区位图资料来源：笔者绘制

虹口区202号地块位于海宁路、吴淞路交叉口西南方向，北至海宁路，南至昆山路，西至乍浦路，东至吴淞路。其地理区位优越，临近苏州河和黄浦江，南眺陆家嘴中央核心区。但现状中该地块除海宁路一侧进行了再开发外，其余地块多为上海特色的里弄住宅、沿街餐饮商业。虹口区的开发建设进程中，202号地块不可避免地要进行城市更新改造，其必然性是由于城市开发的经济特征所决定的。其范围内的建筑物价值和地块潜在的土地价值相对差距过大，该地段内的里弄住宅和少量的沿街餐饮商业是对地块土地价值的潜在浪费。 1.城市街区更新的时机把握城市更新的时机主要决定于城市开发的经济考虑和社会考虑。更新的经济动力来源于土地价值的挖掘和利用。个人观点是更新的价值中，公平正义的一面是激发城市经济活力，提升城市的产业能级，创造就业；除此之外的经济利益多为政府、开发商、原住居民等获取，正义或非正义。社会考虑多是对于地块开发状况的社会认可度，与周边环境的融合程度。最佳的时机是追求各方面利益最大化的时机，是追求社会负面影响——即外部成本最小化的时机。 1.1更新中土地使用性质变更对更新时机的影响判断城市更新的价值时段关键在于掌握城市地块的土地价值、建筑物价值的相对变动。同一地块，进行商业办公性质的开发所获得的土地价值明显高于进行居住性质的城市更新所获得的土地价值，所以二者应该区别对待，在城市更新时机选择上也应有所不同。由于虹口区202号地块优越的地理区位，其商业办公开发的土地价值量已经远远超出其建筑价值量，但对其进行居住性质的城市更新可能时机尚早。这可以从其现状地块建筑价值统计数据中得到结论。表1虹口区202号地块建筑信息统计列表资料来源：根据实地调研结果汇总按照虹口区控制性详细规划中对该地块进行商业、居住更新时，以虹口区居住用地、商业用地土地出让成交楼面价分别计算，其土地价值总量为：

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告 2016-11-16

目录一、深圳城市更新问题梳理......................................错误!未定义书签。（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀..错误!未定义书签。 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态...............错误!未定义书签。 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误! 未定义书签。 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同...........错误!未定义书签。（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后................错误!未定义书签。 1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊.......错误!未定义书签。 2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同.............错误!未定义书签。 3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力错误!未定义书签。二、深圳城市更新典型模式及评价................................错误!未定义书签。（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类....................错误!未定义书签。 1、蔡屋围旧改模式.....................................错误!未定义书签。 2、岗厦旧改模式.......................................错误!未定义书签。 3、渔农村改造模式.....................................错误!未定义书签。 4、大冲旧改模式.......................................错误!未定义书签。 5、鹿丹村旧改模式.....................................错误!未定义书签。 6、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类..................错误!未定义书签。（三）工改商更新改造模式——功能改变类....................错误!未定义书签。 1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村.....................错误!未定义书签。 2、制度边界上的预期：未经批准改变功能.................错误!未定义书签。（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类..................错误!未定义书签。 1、沙浦国际艺展中心模式...............................错误!未定义书签。 2、笋岗艺展中心综合整治...............................错误!未定义书签。 3、华侨城创意文化园三期项目...........................错误!未定义书签。 4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目.........................错误!未定义书签。 5、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。

城市更新的实例分析

城市更新的实例分析提要：本文笔者主要结合自己多年从事城市规划方面的工作，结合实例进行分析了某市的城市更新工作实践，供同行参考。关键词：城市更新；模式；生态结构 abstract: in this paper the author mainly according to many years engaged in work in the field of urban planning, combined with the analysis of the urban renewal city work practice, refers for the colleague. keywords: the city update; mode; ecological structure 1 工程概况某市是一座年轻的城市，但城市更新已经成为该城市发展最重要的课题。突出表现为“大拆大建”的粗暴改造方式。城市更新是该城市空间资源紧缺带来的不可回避的问题，但对于“尚且年轻”的该市而言，物质性空间老化带来的旧城更新需求并不大，相反以功能性老化为主要诉求。一味地采取拆建模式，可能带来大量的碳成本，包括拆除中形成的建筑垃圾、巨大的建设成本以及建筑使用者转移带来的各类成本。因此，该市更应倡导由传统“大拆大建”的旧城模式向渐进式、适应式的综合环境整治的城市更新模式转型。另外，城市更新中的各类利益短视的行为也可能带来“非低碳”的问题。比如开发商对地产利润的片面追求，可能导致对生态环境的破坏，以及城市交通和基础设施压力的增加。而好大喜功的政绩

追求，可能会造成城市空间的低效利用。城市更新是城市空间权益再分配的重要途径。从以往城市更新的教训来看，往往是更多的道路被不当地拓宽，以接纳更多的小汽车使用。房地产商也倾向于那些具有高回报价值的商业空间和居住空间，而公共配套设施、公共开放空间则可能被挤占或忽略。另外，一些本应得到挖掘和提升的空间并未城市更新中受到重视，比如小型的街头绿地、社区公共开放空间、被污染的河流、不安全的地下通道等等。相反，一些生态景观或视线通廊被遮挡，公共的景观和服务空间被私有化。在城市更新过程中，偏颇的城市空间服务对象仍缺乏有效的校正。虽然许多建筑被推倒重建，建筑功能得以修缮或破败的外观焕然一新，然而建筑节能标准并非都能得到更新，甚至一些非节能材料的运用可能导致建筑能耗的大幅提升。上述各类城市更新中出现的“非低碳”问题，究其实质是指导城市更新的空间价值观并未得到更新，生态低碳的目标并未成为衡量更新成败的关键“标尺”。城市更新不仅是物质形态的更新，更应是城市发展观念的更新、城市发展模式的更新、乃至空间服务对象的更新。城市更新的过程，是重新分配空间利益的过程，也是城市重新选择生态低碳发展模式的重要机会。 2 通过环境综合整治寻求城市空间资源的循环利用

城市更新案例集萃

Multicultural built environment Energy efficiency ＆ conservation Globalisation ＆ local cultures Water ＆ sustainability Cultural tourism ＆ sustainability Heritage conservation Pedagogy for sustainability 相关信息见https://www.360docs.net/doc/457869296.html,/gben2006（于立供稿） World Class Cities: Environmental Impacts, Planning Opportunities? 国际城市规划和环境协会第7届国际研讨会（UPE7） ——“世界城市：环境影响，规划机遇？” 时间：2007年1月3~5日地点：泰国曼谷承办：泰国Kasetsart大学（Kasetsart University）研讨会汇聚世界各国的研究人员、政策制定者以及专业和学术界人士，共同探讨近期有关经济、社会和环境等方面的城市问题，以及相关研究方法。2007年研讨会将集中讨论“世界城市”的问题。征集论文议题： ●“世界等级”现象如何与我们城市复杂的环境成功地联系在一起？ ●这种现象会给规划和环境带来什么影响？ ●给城市区域带来的后果是什么？ ●某个“世界城市”的存在是否意味着这个国家的其他城市缺乏资源？ ●获取“世界城市”地位的城市是否能够改善市民的生活质量，而且这些城市发生的改变是可持续的吗？相关信息见http://www.arch.ku.ac.th（于立供稿） 2006世界规划师大会时间：2006年6月17 ~20日地点：加拿大温哥华由加拿大规划师学会和大不列颠哥伦比亚规划协会联合承办会议的主题是“可持续的城市化发展：化概念为行动”，其中4个子议题分别是：“提高规划绩效：为基础需求规划”，“为无规划的区域规划：自然世界和突发事件”，“为创造性的变革规划：多样性与社会变革”，“规划的衔接：管治、程序和专业特性”。会议注册程序已经启动，相关信息可在其官方网页http://www. https://www.360docs.net/doc/457869296.html,/上获得。（徐苗供稿）>>>案例集萃 Cases 主持人：郭洁，同济大学建筑与城市规划学院 gj510gj@https://www.360docs.net/doc/457869296.html, 改革开放以来，我国城市经历了快速的发展阶段，城市从空间形态的外部拓展为主转变为内部结构调整和外部拓展同时进行，城市建设从只注重数量的增加转变为质和量齐头并进。在这种背景下，旧城改造与城市更新的实践越来越多，有关旧城改造的模式也日益引起人们的关注。在这方面，国外城市显然比我们早几十年经历了这个阶段，学习和借鉴国外城市的成功案例，对我国旧城改造与城市更新之路的探索大有裨益。为了方便同行借鉴，介绍三种典型的城市功能区（旧居住区、城市中心区和城市滨水区）改造与更新的案例。 ——主持人国外城市规划2006 Vol.21, No.2105

历史文化街区改造案例

天津市估衣街历史文化街区保护规划文本目录 1．总则 (1) 1.1 规划编制目的 (1) 1.2 主要规划依据 (1) 1.3 地位和作用 (2) 1.4 规划范围 (2) 1.5 历史风貌特征 (2) 1.6 整体定位 (6) 1.7 保护原则 (6) 1.8 保护对象 (6) 1.9 建筑保护与更新规划控制 (8) 1.10 历史街巷规划控制 (9) 1.11 核心保护范围和建设控制地带规划控制 (10) 1.12 历史文化街区规划变更及特别论证制度 (11) 2、分则 (12) 2.1 用地规划 (12) 2.2建筑与环境保护引导 (13) 2.3 绿化与公共空间规划控制 (15) 2.4 人口容量与公共服务设施规划控制 (16) 2.5 道路交通规划控制 (16) 2.6 市政工程设施规划控制 (17) 3、附则 (19) 3.1 名词解释 (19) 3.2 附表 (20) 1

天津市估衣街历史文化街区保护规划 1．总则 1.1 规划编制目的为了加强对估衣街历史文化街区（以下简称“本街区”）历史遗产的保护，促进街区的城市更新与社会文化协调发展，结合本街区的实际情况，编制《天津市估衣街历史文化街区保护规划（控制性详细规划）》（以下简称“本规划”）。估衣街历史文化街区保护规划（控制性详细规划）属于城市控制性详细规划层面。为本街区内历史文化遗产和历史文化风貌的整体性保护以及城市建设管理提供依据，并指导下一层面修建性详细规划和规划方案的编制。本规划由天津市规划局负责解释。 1.2 主要规划依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》，2008年（2）《中华人民共和国文物保护法》，2002年（3）《中华人民共和国文物保护法实施条例》，2003年（4）《历史文化名城名镇名村保护条例》，2008年（5）《城市紫线管理办法》，2004年（6）《天津市城乡规划条例》，2010年（7）《天津历史风貌建筑保护条例》，2005年（8）《天津市城市规划管理技术规定》，2009年（9）《天津市规划控制线管理规定》，2009年（10）《天津市建筑规划管理细则》，1988年（11）《天津市城市总体规划（2005-2020年）》（12）《天津市中心城区主要河流、公园及历史保护区周边建筑高度控制导则》，2008 1

中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新

中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新上海城市更新历程上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。图表城市更新模式迭代特征数据来源：中投顾问产业研究中心上海改造更新模式上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后

上海市城市更新首批案例简介

上海市城市更新首批案例简介 2015年上海市城市更新工作推进会2月12日在上海设计中心南馆召开。上海市规划国土资源管理局对《上海市城市更新规划实施办法（试行）》（征求意见稿）进行深入解读，并展示已经启动的六个城市更新案例，分别为：徐汇区的西亚宾馆开放公共空间、提供公共停车位的改造；徐家汇教堂广场附近空间整合优化；静安区锦沧文华酒店改为楼；“东八块”地区保留历史风貌；曹家渡地区建设楼宇连廊；以及闸北区新客站北广场北侧增加公共绿地和公共开放空间。一、徐汇区的西亚宾馆开放公共空间更新模式：功能改变（由老旧宾馆改为大型城市综合体：写字楼+公共空间+公共停车+商业）。更新背景：徐家汇商圈，面临公共空间不够、停车位严重不足、写字楼稀缺等问题，急需更新改造提升。项目概况：改造前的西亚宾馆为三星级老旧宾馆，建筑高度35米，建筑面积10623平方米。西亚宾馆原址建设的T20大厦改建完成后为写字楼加公共设施，建筑高度增至70米，建筑面积24258平方米。1层与地面连为一体，成为开放式广场；2层作为徐家汇商区整体连廊一部分，便于行人在楼宇间穿行；3～4层为公共停车场，5层为支撑层，6层～13层为写字楼；地下空间和6～13层为业主所有（改造后产证面积不变）。项目进度：T20(西亚宾馆重建)于2013年8月动工，2017年12月，百胜中国控股有限公司入驻T20,T20正式更命为百胜中国大厦。主要经验：

业主：负责出资对需要更新的地块或建筑进行改建，提供公共空间和公共设施，满足公共需要。政府：提供容积率提高和规划性质更改等奖励政策，提高业主更新改造积极性。二、徐家汇教堂广场附近空间整合优化更新模式：优化空间布局，增加公共活动空间。更新背景：大教堂、观象台、藏书楼、光启墓等历史建筑互相联系较弱，辨识性不足，周边公共空间较零散，品质不理想。项目概况：徐家汇天主教堂是中国着名的天主教堂，2013年被列入第七批全国重点文物保护单位，2016年9月入选“首批中国20世纪建筑遗产”名录。为了优化现状空间，通过拆除遮挡教堂的现状建筑和行道树来展示教堂的南立面，强化教堂与古观象台的历史建筑对话，增加了地区公共活动空间。在教堂前广场南侧建设一幢地上3层、地下2层的社区文化设施，增强地区文化活力，广场下建地下停车库。改造后广场范围内建筑面积减少约400平方米，广场视野更开阔，景观建筑更为突出，展示了教堂巴西利卡式建筑富有美感的南立面，整体上增加公共活动空间。项目进度：徐家汇教堂广场于2017年年底完成地下结构施工，计划2018年年底主体竣工。主要经验：注重利用城市的边角地、闲置地等“低效空间”，通过整理改造植入质朴、清新、实用的公众活动场所，让低效空间发挥城市生活积极作用。三、静安锦沧文华楼宇改建项目更新模式：功能改变（由酒店改为高端商场和甲级写字楼）。