居住区详细规划

居住区详细规划控制性详细规划控制性详细规划的定义、内容、成果、审批1.控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系2.容积率与哪些参数有关，如何确定《容积率的内涵及指标体系》－何强为－《城市规划》1996。

13.控制性详细规划的作用与地位作用：一、控规已成为城市国有土地使用权出让的基本依据；二、控规提高了规划的弹性，增强了可操作性。

4.深圳法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题《城市规划体制改革探讨—深圳市法定图则规划体制的建立》－薛峰周劲－城市规划汇刊1999.45.控规中如何加强法制化6.区划的定义，发展过程，国外对区划的支持和反对意见《Zonging，区划，控制性详规》，石楠，《国外城市规划》7.通则式与判例式的定义与区别，典型国家，两者的结合居住区1．概念：住宅区：城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等。

同时，住宅区也含有一定的社会意义，包涵了居民间的邻里交往关系等。

居住区：是—个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、游憩和日常生活服务的是社区。

2. 居住地区详细规划的任务和内容（1）居住区详细规划的任务城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级，相应地编制控制性详细规划和修建性详细规划。

居住区详细规划的任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。

在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等，居住区内也可考虑设置少数没有显著环境影响的工业。

居住区详细规划必须根据总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。

居住区规划还必须考虑一定时期国家经济发展水平和人民的文化、生活水平，居民的生活需要和习惯，物质技术条件，以及气候、地形和现状等条件，同时应注意远近结合，留有发展余地。

居住区规划是一项综合性较强的设计工作，涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求。

（a）使用要求为居民创造生活方便的居住环境是居住区规划最基本的要求。

居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布方式，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。

（b）卫生要求为居民创造卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰和空气的污染等。

（c）安全要求为居民创造一个安全的居住环境。

居住区规划除保证居民在正常情况下，生活能有条不紊地进行外，同时也要考虑防范那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。

（d）经济要求居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定住宅的标准，公共建筑的规模、项目等均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况。

（e）施工要求居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。

特别是当成片居住区进行施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。

（f）美观要求要为居民创造一个优美的居住环境。

居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌起着很大的影响。

在一些老城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。

一个优美的居住环境的形成不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。

居住区详细规划的内容（a）选择、确定用地位置、范围（包括改建范围）；（b）确定规模，即人口数量和用地的大小（或根据必建地区的用地大小来决定人口的数量）；（c）拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；（d）拟定公共服务设计的内容、规模、数量（包括建筑和用地）、分布和布置方式；（e）拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；（f）拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；（g）拟定有关的工程规划设计方案；（h）拟定各项技术经济指标和造价估算。

3. 居住区的构成和规模（1）居住区的用地构成居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为以下四类。

（a）住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必需留出的一些空地（住宅日照间距范围内的土地一般都列入居住建筑用地），其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地和杂务院等；（b）公共服务设施用地：指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等；（c）道路用地：指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等。

（d）绿化用地：指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

（2）居住区的规模居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。

居住区作为城市的一个居住组成单位，以及由于其本身的功能、工程技术经济和管理等方面的要求应具有适当的规模。

这个合理规模的确定，主要受以下一些因素决定。

（a）设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径成套配置居住区级商业、文化、医疗等公共服务设施的经济合理性在相当长的时期内将是影响居住区合理规模的一个重要因素。

所谓是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为800~1000米，在地形起伏的地区还应适当减少。

合理的服务半径是影响居住区用地规模的重要因素。

（b）城市道路交通方面的影响现代城市交通的发展要求城市干道之间要有合理的间距，以保证城市交通的安全、快速和畅通。

因而为城市干道所包围的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条件。

城市干道的合理间距一般应在600~1000米之间，城市干道间用地一般在36~100公顷左右。

（c）居民行政管理体制方面的影响居住区的规模与居民行政管理体制相适应或相结合，这是影响居住区规模的另一个因素。

因为在居住区的规划建设不仅只是为了解决人们的居住问题，而且还要满足居民的物质文化生活的需要。

在一些新建的厂矿企业全面负责生产和居民的生活；而一般原有城镇的居住区，则由作为城镇基层行政机构的街道办事处在这些方面起着积极的作用。

目前在对城市旧居住区进行改建规划时，一般都配合街道办事处管辖范围的划分为单元。

街道办事处管辖的人口一般以5万人为宜，少则3万人左右。

此外，自然地形条件和城市的规模等因素对居住区的规模也有一定的影响。

综合以上分析，居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。

这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以3~5万人为宜，其用地规模应在50~100公顷左右。

4. 居住区的类型按居住区所处位置的不同可分为以下两类。

（1）城市内的居住区这类居住区在用地上既是城市功能用地的有机组成部分，又是具有相对独立的居住组团。

在居住区内一般可只设置主要为居住区服务的公共服务设施，而居住区级以上的公共服务设施则由城市统一考虑安排。

这类居住区的建设管理、生活供应以及居民的工作、学习、休息等方面都与城市有密切的联系。

（2）工矿企业的独立居住区这类居住区一般是专为某一个或几个厂矿企业的职工及其家属而建设的，因此居住对象比较单一。

这类居住区大多由于远离城市或与城市交通联系不便而具有较大的独立性，因此在居住区内除了需设置一般市内居住区所需要的公共服务设施外，还要设置更高一级的内容，如食品、豆制品等的加工帮、设置较齐全的医院等，此外，这类居住区的公共服务设计往往还要兼为附近农村服务。

因此，独立的工矿企业居住区公共服务设施的项目和定额指标应比市内居住区适当增加。

5. 居住区的规划结构居住区的规划结构是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、绿地等相互关系而采取的组织方式。

规划结构有各种的组织形式，基本的形式有：（1）以居住小区为规划基本单位来组织居住区（如河流）划分的具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段，区内设有一整套满足居民日常生活需要的基层公共服务设施和机构。

以居住小区为规划基本单位来组织居住区不仅能保证居民生活的方便、安全和区内的安静，而且还有利于城市道路的分工和交通的组织，并减少城市道路密度。

居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性，居民使用的安全和方便，城市道路交通以及自然地形条件、住宅层数和人口密度等综合考虑。

具体地说，居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。

根据我国各地的调查，通常，居住小区的人口规模为7000~15000，用地为17~35公顷。

从上海市近年来的情况看，当住宅层数平均为五层，而住宅建筑面积密度为15000米2/公顷时，小区的人口规模一般以10000人左右为宜，用地为10余公顷。

（2）以居住组团为基本单位组织居住区这种组织方式不划分明确的小区用地范围，居住区直接由若干居住组团组成，也可以说是一种扩大小区的形式。

其规划结构的方式为居住区-居住组团。

居住组团相当于一个居民委员会的规模，一般为300~800户，1000~3000人。

居住组团内一般应设有居委会办公室、卫生站、青少年校外活动站、老年退休工人活动室、服务站、小商店（或代销店）、托儿所、儿童或成年人活动休息场地、小块绿地等，这些项目和内容基本为本居委会居民服务。

其它的一些基层公共建筑则根据不同的特点按服务半径在居住范围内统一考虑，均衡灵活布置。

（3）以居住组团和居住小区为基本单位来组织居住区规划结构方式为居住区-居住小区-居住组团，居住区由若干个居住小区组成，每个小区由2~3个居住组团组成。

居住区的规划结构形式不是一成不变的，随着人民生活水平的提高，社会生活组织和生活方式的变化，公共服务设施的不断完善和发展，居住区的规划结构方式也会相应地变化。

6. 住宅及其用地的规划布置住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。

住宅及其用地不仅量多面广（住宅的面积约占整个居住区总建筑面积的80%以上，用地则占居住区总用地面积的50%左右），而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。

因此，在进行规划布置前，首先要合理地选择和确定住宅的类型。

住宅选型是一个很重要的环节，为了合理的选择住宅类型，必须从城市规划的角度来研究和分析住宅的类型及其特点，住宅的建筑经济和用地经济的关系等问题。

（1）住宅的类型及其特点现代住宅如按使用对象不同，基本上可分为两大类。

第一类是供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅；另一类是供单身居住的建筑，如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑，一般称为单身宿舍或宿舍。