易居中国经典案例—海上海提案报告

上海海上海营销推广定位报告

探索区域之杨浦产业现状基准研究
YOZO
产品背景：
旧仓库改建、重新包装后，建成适合于时尚年轻人品位的前卫建筑。保留了旧的吊车；凸显工业化的痕迹；塑造酷感时尚的外立面。
产品情况：
总建筑面积30000平方米。分SOHO公寓，LOFT办公区、商铺艺术区、运动娱乐区、休闲餐饮区、特色酒吧区六个主题区域。公寓区10000平方米，楼层为4、7层，房型1、2房；复式，使用面积15－40平方米；1200—2000元/月租金；商铺区20000平方米，最小商铺15平方米。只租不售，租金4-7元平方米/ 天，目前一、二期100套已租完。
业态布局：
画馆、雕塑馆（根雕/木雕/石雕等）、陶艺馆（手工制陶、陶艺展示）、珠宝玉器馆、古玩馆
创意商街产品建议1 之多元文化营造
砖院
创意产品组团
该组团是针对LOFT办公业主所单独展示的组团，作为对外联络、沟通交流的平台。
业态布局：
工艺品、服装设计、产品造型设计、等先锋前卫产品；
创意商街产品建议1 之多元文化营造
4处越江工程（大连路隧道已通车）、明珠线、8号线、构筑五横四竖干道网。
江湾五角场将形成辐射上海的城市副中心
以复旦、同济为核心发展知识产业。
房地产发展与知识产业发展相结合
未来
形成以江湾五角场为核心的商业中心
形成以复兴岛为核心旅游经济
形成以复旦、同济为核心的知识产业
群。
探索区域之板块特性
知识杨浦
工业杨浦向知识杨浦转换
探索发展之杨浦产业现状基准研究
远洋广场
•占地8800平方米 •建筑面积为44116平方米，包括三大功能性建筑 •面积为14742平方米的26层商务大楼，采用自由分隔组合的现代模式。

《醉美珊瑚湾易居地产天卓兰博提案报告PPT》(71页)-PPT文档资料

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区域突围:世界的湾海，唯一的西班牙（良性竞争、合力突围
）
奉贤海湾，别墅风格众说纷纭西班牙风格项目不下5个
西班牙格调，奉贤海湾的代言符号
突围第一步：确立西班牙为奉贤海湾代表风格突围第二步：树立珊瑚湾为真正西班牙代言借力打力竞争项目对风格的诉求和宣扬亦能为我所用
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项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活
项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活
价格突围：超高性价比，附加值独具唯一
比山、湖、江更美的，是上海的海西班牙风格代言着上海唯一的湾海别墅区
最能代表西班牙生活精髓的，是珊瑚湾
珊瑚湾具有的高性价比，不只是价格优势，更是提供额外附加值，使物超所值
满足客户的深层感性需求，实现轻松理性置业
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蓝海
独辟蹊径，破题立意，呈现别样珊瑚湾
1
突围！突围！突围！ 2009，我们要在上海成功突围！
板块突围——在全上海，客户为什么选择奉贤海湾板块，而不是淀山湖、佘山？区域突围——在奉贤海湾，为什么爱上西班牙，而不是普罗旺斯或者地中海？风格突围——同是西班牙风格，为什么选择珊瑚湾，而不是海湾新七天或其他？价格突围——同是150万，为什么选择珊瑚湾而不是同档的公寓或其他产品？
西班牙湾海联墅，内涵而秀的实用主义
• 产品之争不避其小，而呈之以精：精规划精细节精服务 • 品牌之争不避其静，而呈之以实：10年品牌产品巡展、作品鉴赏 • 价格不避其实，而呈之以综合性价比： 150万买下一片海 • 空间避开对比，而呈之以风格纯粹：原汁原味风情，别样西班牙
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项目突围:温暖的西班牙，不卖风格卖生活
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区域突围: 世界的湾海，唯一的西班牙（良性竞争、合力突围）

金丰易居---(海上海)

“海上海”，继承并创造金丰易居-上房销售引子北京的代理商和广告商至今想不通为什么美国人就是不肯随大流玩一把概念炒作北京的代理商和广告商至今更想不通为什么公园大道的代理权最终会鹿死上海人之手8年前的夏天，全球排名前20位的美国开发商汉斯公司悄然登陆北京，开始对这个远东地区的庞大市场进行广泛而系统化的研究，种种原因，包括十分强劲的经济发展势头，使这个纵横全球的地产巨人最终把其在亚洲的业务发祥地放在了北京，1995年，汉斯公司成为最先进入中国市场的西方房地产开发商之一。

经过8年蛰伏的汉斯公司，于无声处求发展，截止目前，已经在北京开发了三个大型项目，它们分别是代表着北京真正比肩国际顶尖标准、为世界500强的驻京CEO们所青睐的服务式公寓--万国公寓（EMBASSY HOUSE）；代表着北京真正符合国际顶尖标准、为微软、宝马、现代等国际500强品牌所选择进驻的盛世大厦（MILLENNIUM TOWER）；以及代表着北京真正接轨国际顶尖标准、为中外名人所争相选购的大型高尚住宅社区—公园大道（PARK AVENUE）。

尽管在租赁式物业、写字楼和大型高档住宅社区开发领域都取得了令人称羡的业绩；尽管有着在47年大企业发展史上有着纵横全球17个国家和地区的辉煌历程；尽管已经建造了包括13个500强企业总部在内的全球780余个项目；尽管已经在国际房地产、建筑和金融领域已经荣获了270余个全球大奖……有太多太多资源可以炫耀的汉斯，哪怕是在概念纷飞的北京，8年来从没有对其企业和产品作过主动的宣传和包装，其低调的程度实在让京城的代理商和广告商想不同，或许是因为国际级大品牌的特有矜持，或许因为先前汉斯在京开发建设的均为高档涉外服务公寓和超级写字楼项目，所以就自然而然地与近年来异常火爆的京城楼市保持着“井水不犯河水”的关系，或许只是因为汉斯公司在其他开发商都热衷于概念制造和包装宣传的时候把其所有的注意力都放在了高品质的设计、优良的地段选择和精细的工程施工之上了。

上海某住宅项目策划报告

企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。

我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。

目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。

在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。

三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。

而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。

例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。

海上海(精品文档)

房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一,具有很强的产业综合性和关联性,对宏观经济的敏感度极高.近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机. 源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长 —— 90 年代以来,上海市 GDP 增长在稳定 11%—13%之间,高于全国平均增长水平 2—3 个百分点. 2003 年上海市实现国内生产总值(GDP)6250.81 亿元,按可比价格计算,比上年增长 11.8%,是上海市经济连续第 12 年保持两位数增长,也是自 1997 年以来 6 年中增长最快的一年. 2003 年上海市人均国内生产总值达到 46585 元,折合 5600 美元,较 2002 年增加 15%.区域经济呈现增速发展的趋势日益明显.
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1.1.2.
项目周边环境分析
周边环境项目南部飞虹路为一条小马路,周边聚集了一批代拆厂房及旧公房,路况有待改善. 项目北部辽源西路为一条机动车单行道,两边的建筑以老式公房为主,沿街有小型的便利店等生活商业配套. 项目西部大连西路为区域的主干道,路况良好,是通往虹口及浦东区域的必经之路.
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上实海上海项目
提案报告
策源商办事业部市场研究部
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0530海上海弘基休闲广场

工程西南角主入口沿大连路与飞虹路都没有公交车站，这影响了消费者导入及疏散。
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停车场出入口停车场出口
功能布局
政府规划办公地块位于整个地块的西南角，办公地块占据了整块地块全部的商业展示面。与商业人流的主导方向产生冲突。
商业街虽为南北贯穿，但主要形式为开放式街区，建筑以2-3层商业为主，商业街整体形象全部被三幢办公塔楼遮挡，在大连路任何角度只能看到工程办公局部塔楼及老式公房小区。这样设置完全终止了商业局部随机消费的可能性。
另外奥特莱斯丰富了其零售业态，但其整体品质较差。
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业态布局-主力店设置
工程两个主力店皆为原有功能改造。因其位于商业街的两端，无法依靠主力店人流提升商业街人气，商业街中段生意惨淡。
原海上剧院现为金逸影城
原海上展馆现为老刘野生大鱼坊
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• 工程区位 • 功能布局 • 建筑空间 • 业态布局 • 销售运营 • 工程小结
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建筑空间主要问题-3.建筑形态
商业死角众多，消费者在没有被有效的引导情况下，很难进入，无法形成有效人流。
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建筑空间主要问题-4.中心广场
中心广场设置在商业街的一边，很难发挥其积聚与发散人流的作用，外侧居民小区也会对广场活动的举办带来不确定因素。
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建筑空间主要问题-5.立面
立面设置过分追求新意，不适合商业经营需要，对后期维护保养要求也较高。
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工程运营-地面停车场改造
弘基进驻后对办公楼门前绿化进展改造，增加了地面提车位，同时这样设置可以带活办公楼沿大连路一侧底商，提升工程整体的租金收益。
现今，工程停车场为地面与地下相结合，办公与商业公用，停车位为800元/月，地面10元/小时，商家消费者停车5元/3小时。

【商业地产-PPT】易居-海南博鳌二期地产项目产品建议报告2007年-27PPT

近期调查的情况看，多数以中小户型为主的楼盘特别抢手和热销，即便是一些以中大户型为主的楼盘，其小户型部分就像肥膘中的瘦肉，早被订购一空。事实上，不管是面对岛内还是岛外购房者，中小户型总是最先卖掉的。也有专业人士把宜居中小户型誉为海南旅游地产的代表或海南房地产未来发展的方向。
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
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市场检测2—— 新建商品住房供求情况
截止至07年7月31日，结转可售面积 82.88 万m2，其中上年结转可售面积 57.03 万m2。1--7月批准预售商品住房 49.20 万m2，与上年同期相比增长 35.32 %；实际登记销售面积 65.72 万m2，与上年同期相比增长50.30 %（1— 7月产权式酒店销售7.71万m2，与上年同期相比增长 181% ;一线海景公寓、别墅销售面积 9.91 万m2，与上年同期相比增长342% ）。7月销售面积 7.24 万 m2，与上月相比增长17 %,占上年全年销售总量的 11 % 。
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
市场检测2
三亚——折射海南高端市场的镜子
经统计，三亚市2007年1-7月批准预售商品房 53.40 万m2，和去年同期相比增长32.37 %。其中商品住房 49.20 万m2, 5513 套。登记销售面积 67.94 万m2，和去年同期相比增长47.28 % ；其中商品住房 65.72 万m2, 7413 套（含产权式酒店销售 7.71 万m2,一线海景公寓、别墅销售 9.91 万 m2）,商业用房 2.05 万m2； 7月登记销售商品房 7.52 万m2，其中商品住房 7.24 万m2，共 786 套。
第一部分：原方案