2013年10月郑州市郑东新区龙湖项目定位策划会报告

郑州市郑东新区龙湖项目定位策划会报告中国水电建设集团房地产有限公司（河南中新置业有限公司）2013年10月目录一、所处区域二、宗地位置 三、经济指标 四、市场价值 五、用地现状 六、交通条件七、周边配套 八、限制条件第一部分、项目概况 第二部分、项目定位 第三部分、概念方案第四部分、开发计划 第五部分、投资分析 第六部分、税务筹划第七部分、管理资源配置建议本体分析——所处区域地块位于城市东北区域，为郑东新区衍生区域，CBD副中心，兼有郑州北区和郑东新区的双重板块价值，区域市场价值高。

龙湖区高档住宅、商务办公，金融为主,由于目前区域内可开发土地日渐稀少，自2010年以来，区域内以宏光蓝水岸、新芒果双河湾中豪汇景湾为代表的高层住宅项目成为了市场供应的主流，与前之前住宅市场以低层别墅、花园洋房、低密度高规格为主要价格拉升支撑卖点不同的是，目前的住宅项目多凭借绝版的地理位置周边已经成型的良好生活环境教育配套为主要的价格支撑。

启示：地理位置郑东新区龙湖区，强化郑东新区的板块属性，有助于项目板块价值进一步提升。

本体分析——项目区位图本郑东新区是郑州市城市建设及房地产开发的头号热点区域，其龙湖区域更是郑东新区的重点。

龙湖区域内均规划建设高品质项目，土地市场则分为两种情况：“政府定向挂牌、无竞争底价成交”和“激烈竞争、以高溢价成交”，项目区域距CBD距离3公里，距机场路程25分钟车程。

｜项目初判 本体分析——宗地位置龙湖北侧核心区域，地块的价值无可替代，地块位置在龙湖片区具有举足轻重的地位。

本项目位于郑东新区仅存的待开发区域，也是郑州市重点规划区“龙湖区域”，极具开发潜力，市场认可度较高。

项目分为两部分，15亩商业地块和127.5亩住宅地块，由于是招商引资项目，商业办公地块为带设计方案出让，因此本报告重点研究127.5，亩住宅项目。

住宅地块写字楼地块大规模、低密度、限高要求、高楼面地价地块指标占地面积127.5亩容积率 2.0限高45米地价700万/亩（参照该区域市场价）5247元/平高楼面地价决定了发展高端项目的必然性启示：项目有限高和相对低的容积率要求，为项目的高品质提供可能本体分析——经济指标本体分析——经济指标CBD副中心龙湖区域中央、超高楼面地价、面积小、环境优异。

地块指标占地面积15亩写字楼地块容积率 5.0限高60米意向地价900万/亩楼面地价2700元/㎡项目区位决定了发展高端项目的必然性此项目地块为招商引资项目，带设计方案出让，因此本策划文案只针对127.5亩住宅项目。

⏹市场总活跃项目总量较少； ⏹北区和东区存量低，板块价值高；⏹各区域主流项目主要以刚需产品和首次改善产品赢取市场，实现高流量销售，市场缺少高端豪宅类项目；⏹高价项目集中在郑东新区和大北区，郑东新区的板块价值明显高于其他区域；⏹龙湖区域位于高价值板块的东区，区域内目前没有在售项目，但土地资源稀缺，土地单价高，高端聚合必是其未来趋本体分析——市场价值高价区郑州市活跃楼盘不超过50个，北区和东区供应量低，郑东新区的板块价值明显高于其他区域。

本体分析——用地现状项目地块地形平坦，无障碍物，后期施工难度小，但是周边基本市政建设尚不完善，随着龙湖片区的快速建设，预计项目开工时市政各方面配套能基本完善。

地块内部地块内部地块周边地块周边地块周边地块周边本体分析——交通条件龙湖地区将形成以LRT 轻轨系统、地面公交、水上巴士等共同构成的公共交通网络，短途交通提倡利用自行车等出行方式，打造独具特色的绿色交通体系。

启示：轨道交通辐射郑州核心城区和商务区可以有效导入两区域工作人群。

轨道交通及核心道路辐射郑州核心商务区及主城区，交通拉近了本项目他区域的距离。

轻轨 中 州 大 道 连霍高速湖底隧道 北三环地铁四号线项目周边3000米范围内的社区配套，以及3000米外但可辐射项目的大型配套设施情况说明： ⏹教育配套：规划高中、初中、小学、幼儿园，教育资源丰富⏹商业配套：紧临项目南侧龙湖规划大体量商业，未来商业氛围好⏹休闲娱乐：各项休闲娱乐设施一应俱全 ⏹医疗配套：郑大附院 ⏹其他：公交站，水底下穿隧道等本体分析——周边配套紧临龙湖，周边环境无可比拟，是郑州最适宜居住的区域；规划配套丰富，休闲、购物、市政等配套一应俱全，但目前尚不完善、紧邻龙湖水系，周边配套丰富，居住环境资源具有得天独厚的优势。

红色：商业用地粉色：行政办公用地青色：教育用地 红色：交通用地本案黄色：住宅用地蓝色：医疗用地本体分析——限制条件商品住房项目配建保障性住房制度以出让方式取得的商品住房项目用地按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房，以出让方式取得商业、商品住房混合项目用地按不低于控制性详细控制规划确定的住宅建筑总面积10%的比例配建保障性住房;按出让方式取得土地的棚户区改造项目，配建比例为项目安置后可销售住房面积的5%。

商品住房项目配建保障性住房实施意见另行制定。

商品住房项目户型配比要求根据郑州市房地产开发相关政策要求，郑东新区90㎡以下户型必须占总套数的30%以上（如：建业天筑、普罗旺世龙之梦）。

限制条件1：必须配建10%保障房限制条件2：90㎡以下户型必须占总套数的30%注：90㎡以下户型可以包含在10%保障房所占面积内郑东新区龙湖片区，中原经济区核心中的核心龙湖中心，地段价值无可比拟龙湖地区环境优美，是天然的宜居区域超高认知度区域，高端客户对本区认可度高，有庞大的高端客户群体地块平整，施工难度小，目前周边基础道路系统尚不健全大规模、低密度、限高要求、高楼面地价 规划超便利交通系统和配套设施，未来前景广阔配建及户型配比的硬性要求区域 位置 环境资源市场价值 用地现状地地块指标 交通配套 限制条件地块价值梳理及初步印象项目初步印象：豪宅……目录一、城市分析二、市场分析 三、项目定位 四、销售建议第一部分、项目概况 第二部分、项目定位 第三部分、概念方案第四部分、开发计划 第五部分、投资分析 第六部分、税务筹划第七部分、管理资源配置建议郑州市是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽，国家级战略“中原经济区”的中心城市。

城市定位为：河南省省会，中国八大古都之一，中原经济区核心城市。

山东省●城市等级： 省会级城市地处国家地理中心，是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。

●规模面积：总面积329平方公里郑州市现辖6个市辖区，4个县级市，1个县。

河南城市分析——概况郑州作为河南省的省会，中原经济区建设的核心和龙头，打造中原经济区的核心增长板块；着力发展“一区两城”，即打造中原经济区的核心增长区、建设全国重要的区域性中心城市和最佳宜居环境城市。

中原经济区郑汴一体化采用轴线组团空间布局结构，形成“两轴、两带、多中心、七廊、八组团”的格局。

“两轴”是：东西走向郑州—开封城市发展主轴，主要发展现代服务业和高新技术产业；南北走向郑州—许昌产业发展主轴，主要发展物流业、现代服务业、先进制造业与临空产业。

“两带”是：东南部的现代农业产业带和北部的沿黄文化旅游生态产业带，主要发展生态农业和旅游业。

中原 经济区本项目郑汴一体化城市分析——整体规划在构建中原经济区的大背景下，郑州市委、市政府提出组团发展、产城融合的都市区拓展战略，明确提出要“谋划新的城市组团。

十大组团⏹宜居教育城⏹宜居健康城⏹郑州宜居职教城⏹新商城⏹中原宜居商贸城六新城⏹金水科教新城⏹惠济高端服务业新城⏹二七运河新区⏹先进制造业新城⏹高新城⏹中牟新城⏹巩义新城⏹新郑新城⏹新密新城⏹登封新城⏹航空城城市分析——整体规划2001.52421.230043300.440004912.7554710002000 3000 4000 50006000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年0.0%3.0%6.0% 9.0% 12.0% 15.0%18.0% 郑州市GDP 增长情况GDP增幅GDP 从2006年的2001亿元增长到2012年的5547亿元，平均每年增长13.4%左右,为房地产的发展奠定了良好的经济基础；同期，人均GDP 也从2006年的27798元上升到2012年的61421元，平均每年上涨13.6%，和GDP 增长率相当。

尤其2012年GDP 逼近5600亿元，为2006年GDP 的2.5倍，在这十年中，郑州市的经济发生了翻天覆地的变化。

郑州高增长的GDP 和人均GDP 为房地产消费提供了强有力的经济基础2779833169406174400049000560860.00%5.00% 10.00% 15.00%20.00%25.00%1500030000 45000 600002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年郑州市人均GDP 增长情况（元）61421数据来源：CRIC城市分析—购买力分析—国民生产总值资料来源：诺瑟姆（美国）、招商证券研发中心图1：城市化率沿S 型曲线变动⏹城市化是农业人口转化为城市人口的过程，是农业人口不断向城市迁移和聚集的过程。

城市化率=城镇人口/人口总数*100% ⏹根据多份研究报告指出，城市化总体进程沿S 型曲线变动，具有阶段性规律： ●当城市人口超过10%以后，进入城市化的初级阶段，城市人口增长缓慢；●当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅速增长 ●当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或有下降趋势⏹郑州城镇化率于2012年达到66%，处于城市化加速阶段，自2000年开始上升，平均每年上升1个百分点，如需按照同等速度发展，郑州城市化率要达到70%，还有5年城市化加速发展期。

如按郑州市总人口903.1万推算，当城市化率达到70%，将有903.1*5%=45万人口迁移至城市，及平均每年有9万人口往城市居住。

按2012年城镇人均住房面积32㎡计算，平均每年将产生288万㎡住房需求。

0.000.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 2000200120022003200420052006200720082009201020112012郑州城镇化率城市分析——城市化分析—城市化率2012年人均可支配收入24246元⏹人均可支配收入分布：2012年郑州市人均可支配收入为24246元，约有30%的人高于此平均数，于2012年能够承受8548元/㎡或以上的房价（见前页）。

若以同样方法计算，郑州最高收入30%人口2012年可承受房价水平如下：项目城镇人均可支配收入（元）2011年可承受房价收入最高10%人口 35200 11968 收入次高10%人口286529741收入再次10%人口 22596 7348⏹>9996 （10%）⏹>12562 （10%）⏹>18000 （20%）⏹>20063 （20%）⏹>22596 （20%）⏹>28652 （10%）⏹>35200 （10%）2012年人均可支配收入0.00% 5.00%10.00% 15.00% 20.00% 0500010000 1500020000 25000 30000 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 人均可支配收入和消费性支出城镇居民人均可支配收入人均消费性支出可支配收入增长消费性支出增长城市分析——购买力分析—人均可支配收入分布假定条件上线下线贷款 70% 80% 供期30年20年每月供款 月入50% 月入40% 家庭平均住房面积93㎡ 93㎡ 每家庭人口 3.1 3.1 贷款年利率 6.4% 6.4% 2012年可承受房价85485322⏹人均可支配收入：郑州人均可支配收入由2001年的6458元上升至2012年的24246元，年均增长率11%。