杭州房价走势分析报告 优质课件
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0
12580 9813 8499
2005年
13625 11475 8806
2006年
13038 13042 10609
2007年
住宅 写字楼 商业
三、1-5月杭州土地产市场情况
名称
杭政储出 [2008]7号 杭政储出 [2008]6号
杭政储出 [2008]5号
杭政储出 [2007]84号
杭政储出 [2007]83号
307315
兴贵投资有限公司
12300 浙江美好投资有限公司
2007年、2008年一季度，杭城土地出让成交对比表
四、杭州5月人居展情况
四、杭州5月人居展情况
五、房价涨跌根源探究
找到原因，才能正确判断
房价为什么涨？
土地为稀缺的不可再生资源？ 杭州有西湖，适合人居？ 杭州的房子品质高？ 浙江民营企业发达、需求旺盛？ 房价是被狠心的开发商定高的？ 房价是被贪心的炒房者炒高的？
回归经济学基本原理：
归根结底，价格涨跌以成本为 基础，主要取决于供求关系。
杭州房地产市场的主要特征
土地非饱和供应 保守、被动式城市发展
土地、房产供应短缺 自身及外来投资旺盛 价格连续10年上涨 中高端物业空置率较高 最终消费者购房压力大，值得警惕
六、房地产供求关系
房产供应：受制土地、资金、开发能力
房价为什么跌？
日本：价格严重高估。 海南：缺乏产业支撑和稳定的人口。 广州：供应过剩，香港影响。 深圳：2006-2007年上涨太快，投机过度。 美国：信用扩张无度
房价为什么稳？（德国的经验）
供求平衡是稳定房价的硬道理 住房金融模式和房贷固定利率机制 发达的房屋租赁市场 政府不敢抬高地价和房价
滨江区，东至西兴路， 南至新开建设河，西至 江陵路，北至闻涛路
拱墅区(规划拱宸桥东 部地区B-11地块)
147434\26 200\19891
4464
住宅(设配套公建)用 地\商业办公用地
商业用地(含健身中 心和儿童游乐场)
5550
5630 5046 4920
45300
杭州华鸿房地产开发有 限公司
158600 海墅投资管理(杭州)有限 公司
杭政储出 [2007]82号
杭政储出 [2007]81号
土地坐落
出让面积 （M2）
西湖区(规划蒋村B-14、 41548\221
16地块)
424
江干区(农大西侧地块)
5602
杭州经济技术开发区 (规划下沙单元R21-D-
18地块)
江干区(下菩萨地块)
29586 23547
江干区（规划钱江新城 单元B-06-1地块）
Leabharlann Baidu
杭政储出 [2007]80号
杭政储出 [2007]76号
杭政储出 [2007]75号
杭政储出 [2007]63号
江干区(规划江干科技 园北区块R21-3地块)
有限公司
滨江区，东至信诚路， 南至滨盛路，西至规划
道路，北至闻涛路
37098
63155\247 60
住宅(设配套公建)用 地
住宅(设配套公建)用 地\商业用地
土地市场
2007年杭州主城区（不含萧山、余杭）出让土地列表
07年出让地块 宗数
住宅(含商住
两用) 50
非住宅 29
累计
79
面积(亩)
4860 1085 5946
金额(亿元)
478.9 86.5 568
成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈
土地市场
2005～2007年杭城主城区（不含萧山、余杭）土地出让成交情况
成交年 份
宗数 面积(亩)
金额 (亿元)
亩均 价格
2005 61 2239 150 670
2006 65 3642 202 555
2007 79 5946 568 955
成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈
房产市场
2005-2007年杭州主城区房地产销售情况一览表
600
556
503
500
七、成本分析 房价(土地成本、开发成本、税收、 利润) 投资者、炒房者 最终 消费者
七、成本分析
房价(土地成本、开发成本、税收、 利润) 投资者、炒房者
杭州房价走势分析报告
楼市拐点来临与否：
王石“拐点”论与万科率先降价 任志强的“无拐论” 潘石屹从“无拐论”到“百日剧变”论 发改委:二季度房价上涨压力加大 社科院：房价仍会上涨 李嘉诚：继续看好内地楼市
楼市是否象股市一样陷入大调整？众说纷纭——乱!
一、杭州2007年房地产市场回顾
1、土地市场 2、房产市场
900010233
5500
4022
5749
总成交价 （万元） 105800 43500
38000 74720
67160 59769 63000
竞得人
绿城、浙信房产
浙江汇华房地产
浙江名城房地产
杭州市运河综合保护开 发建设集团有限公司
杭州力达房地产开发有 限公司
杭州蒋村新区建设有限 公司
浙江省华浙实业开发有 限责任公司
土地是根本：没有原材料如何开发？ 资金：资金是血液 开发能力：房地产开发产业化不足。
房产供应：受制土地、资金、开发能力
未来五年杭州住房建设规划 （2008-2012年） 供应的区域：以城市次中心、 郊区为主。
房屋供给难以大幅度提高
高价非饱和供应的土地 城市规划 市政配套 银根紧缩
需求 ：
首次置业需求 改善型购房需求 投资保值增值性需求 投机性需求
需求 ：
区域 价格
影响杭州房价的几个人：
毛泽东：人口增长
邓小平：
仇保兴：
让一部分人先富起来 土地非饱和供应
影响供求关系的几个主要因素：
土地 税收 媒体 汇率与外资
影响供求关系的几个主要因素：
预期 经济发展 保障性住房 资金面 购买力
西湖区(规划蒋村五号 路地块)
江干区(规划江干科技 园北区块R21-4地块)，
15259 74301 49812
土地用途
住宅用地\商业金融
商业金融、住宅用 地
住宅(设配套公建)用 地
商业办公住宅兼容 用地
办公、商业金融业 用地
商业金融业用地
住宅(设配套公建)用 地
楼面地价 （元/㎡）
8260 14118 4671
439 413
400 300 200
218 178 244 210
313
335 278
245
100
0 2005年
2006年
2007年
销售金额(亿元) 其中：住宅 销售面积(万㎡) 其中：住宅
房产市场
2005-2007年杭州销售成交均价一览表
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
12580 9813 8499
2005年
13625 11475 8806
2006年
13038 13042 10609
2007年
住宅 写字楼 商业
三、1-5月杭州土地产市场情况
名称
杭政储出 [2008]7号 杭政储出 [2008]6号
杭政储出 [2008]5号
杭政储出 [2007]84号
杭政储出 [2007]83号
307315
兴贵投资有限公司
12300 浙江美好投资有限公司
2007年、2008年一季度，杭城土地出让成交对比表
四、杭州5月人居展情况
四、杭州5月人居展情况
五、房价涨跌根源探究
找到原因，才能正确判断
房价为什么涨？
土地为稀缺的不可再生资源？ 杭州有西湖，适合人居？ 杭州的房子品质高？ 浙江民营企业发达、需求旺盛？ 房价是被狠心的开发商定高的？ 房价是被贪心的炒房者炒高的？
回归经济学基本原理：
归根结底，价格涨跌以成本为 基础，主要取决于供求关系。
杭州房地产市场的主要特征
土地非饱和供应 保守、被动式城市发展
土地、房产供应短缺 自身及外来投资旺盛 价格连续10年上涨 中高端物业空置率较高 最终消费者购房压力大，值得警惕
六、房地产供求关系
房产供应：受制土地、资金、开发能力
房价为什么跌？
日本：价格严重高估。 海南：缺乏产业支撑和稳定的人口。 广州：供应过剩，香港影响。 深圳：2006-2007年上涨太快，投机过度。 美国：信用扩张无度
房价为什么稳？（德国的经验）
供求平衡是稳定房价的硬道理 住房金融模式和房贷固定利率机制 发达的房屋租赁市场 政府不敢抬高地价和房价
滨江区，东至西兴路， 南至新开建设河，西至 江陵路，北至闻涛路
拱墅区(规划拱宸桥东 部地区B-11地块)
147434\26 200\19891
4464
住宅(设配套公建)用 地\商业办公用地
商业用地(含健身中 心和儿童游乐场)
5550
5630 5046 4920
45300
杭州华鸿房地产开发有 限公司
158600 海墅投资管理(杭州)有限 公司
杭政储出 [2007]82号
杭政储出 [2007]81号
土地坐落
出让面积 （M2）
西湖区(规划蒋村B-14、 41548\221
16地块)
424
江干区(农大西侧地块)
5602
杭州经济技术开发区 (规划下沙单元R21-D-
18地块)
江干区(下菩萨地块)
29586 23547
江干区（规划钱江新城 单元B-06-1地块）
Leabharlann Baidu
杭政储出 [2007]80号
杭政储出 [2007]76号
杭政储出 [2007]75号
杭政储出 [2007]63号
江干区(规划江干科技 园北区块R21-3地块)
有限公司
滨江区，东至信诚路， 南至滨盛路，西至规划
道路，北至闻涛路
37098
63155\247 60
住宅(设配套公建)用 地
住宅(设配套公建)用 地\商业用地
土地市场
2007年杭州主城区（不含萧山、余杭）出让土地列表
07年出让地块 宗数
住宅(含商住
两用) 50
非住宅 29
累计
79
面积(亩)
4860 1085 5946
金额(亿元)
478.9 86.5 568
成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈
土地市场
2005～2007年杭城主城区（不含萧山、余杭）土地出让成交情况
成交年 份
宗数 面积(亩)
金额 (亿元)
亩均 价格
2005 61 2239 150 670
2006 65 3642 202 555
2007 79 5946 568 955
成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈
房产市场
2005-2007年杭州主城区房地产销售情况一览表
600
556
503
500
七、成本分析 房价(土地成本、开发成本、税收、 利润) 投资者、炒房者 最终 消费者
七、成本分析
房价(土地成本、开发成本、税收、 利润) 投资者、炒房者
杭州房价走势分析报告
楼市拐点来临与否：
王石“拐点”论与万科率先降价 任志强的“无拐论” 潘石屹从“无拐论”到“百日剧变”论 发改委:二季度房价上涨压力加大 社科院：房价仍会上涨 李嘉诚：继续看好内地楼市
楼市是否象股市一样陷入大调整？众说纷纭——乱!
一、杭州2007年房地产市场回顾
1、土地市场 2、房产市场
900010233
5500
4022
5749
总成交价 （万元） 105800 43500
38000 74720
67160 59769 63000
竞得人
绿城、浙信房产
浙江汇华房地产
浙江名城房地产
杭州市运河综合保护开 发建设集团有限公司
杭州力达房地产开发有 限公司
杭州蒋村新区建设有限 公司
浙江省华浙实业开发有 限责任公司
土地是根本：没有原材料如何开发？ 资金：资金是血液 开发能力：房地产开发产业化不足。
房产供应：受制土地、资金、开发能力
未来五年杭州住房建设规划 （2008-2012年） 供应的区域：以城市次中心、 郊区为主。
房屋供给难以大幅度提高
高价非饱和供应的土地 城市规划 市政配套 银根紧缩
需求 ：
首次置业需求 改善型购房需求 投资保值增值性需求 投机性需求
需求 ：
区域 价格
影响杭州房价的几个人：
毛泽东：人口增长
邓小平：
仇保兴：
让一部分人先富起来 土地非饱和供应
影响供求关系的几个主要因素：
土地 税收 媒体 汇率与外资
影响供求关系的几个主要因素：
预期 经济发展 保障性住房 资金面 购买力
西湖区(规划蒋村五号 路地块)
江干区(规划江干科技 园北区块R21-4地块)，
15259 74301 49812
土地用途
住宅用地\商业金融
商业金融、住宅用 地
住宅(设配套公建)用 地
商业办公住宅兼容 用地
办公、商业金融业 用地
商业金融业用地
住宅(设配套公建)用 地
楼面地价 （元/㎡）
8260 14118 4671
439 413
400 300 200
218 178 244 210
313
335 278
245
100
0 2005年
2006年
2007年
销售金额(亿元) 其中：住宅 销售面积(万㎡) 其中：住宅
房产市场
2005-2007年杭州销售成交均价一览表
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000