北京银河SOHO案例
银河soho建筑方案
银河soho建筑方案银河SOHO建筑方案是一项非常令人惊叹的建筑项目。
这座建筑位于中国北京市中心的繁华商业区，是一个结合了商业、零售和住宅功能的综合性建筑。
银河SOHO建筑方案以其独特的设计理念和创新的建筑风格而闻名。
下面我将详细介绍一下这座建筑的设计和特色。
首先，银河SOHO建筑方案采用了独特的流线型建筑造型，整座建筑如同一条优美的河流在城市中流淌。
流线型建筑外观不仅增加了建筑的艺术感和立体感，也使得建筑能够与周围环境完美融合。
这种设计理念不仅给人带来美观的视觉享受，更塑造了一个独一无二的标志性建筑。
其次，银河SOHO建筑方案注重建筑的可持续发展和环境友好性。
建筑外墙采用了大量的玻璃幕墙设计，不仅可最大程度地采光，还能减少建筑用能的消耗。
此外，建筑顶部设置了太阳能发电板，可以为建筑提供可再生能源。
银河SOHO建筑方案以其绿色、环保的特色成为中国首个同时获得国内和国际两项环境质量认证的大型商业综合体。
除此之外，银河SOHO建筑方案还注重人性化的设计。
建筑内部的公共空间采用了开放式设计，增加了人与人之间的交流和互动。
建筑内部还设有独特的多层叠加式平台，为人们提供了休闲、娱乐和办公等多种功能。
另外，为了方便居民和用户，建筑还设有丰富的设施和服务设备，如停车场、健身房和餐厅等。
此外，银河SOHO建筑方案还采用了智能化的设计。
建筑内部采用了先进的智能化系统，包括自动化控制系统、智能化安保系统和能源管理系统等。
这些系统不仅为建筑提供了便捷和高效的运行方式，还为用户提供了更舒适、便利的使用环境。
总的来说，银河SOHO建筑方案是一座令人惊艳的建筑项目。
它的独特设计和创新理念使其成为了北京市中心的标志性建筑，而其可持续性和智能化的特色也使其成为了绿色、环保的典范。
通过创新设计和人性化的理念，银河SOHO建筑方案为人们提供了一个舒适、便捷和美观的使用环境。
无论是商业、零售还是居住，都能在这座建筑中找到自己的乐趣和价值。
国内外10个经典办公园区景观案例
国内外10个经典办公园区景观案例△亚马逊新总部Spheres就像传统的管理⽅式在今天有很多已经不成⽴，传统办公环境已经⽆法满⾜新职场⼈的需求。
很多⼈今天⼯作不是为了谋⽣，⽽是为了兴趣，为了⼀种⽣活⽅式。
前⼏年我们羡慕⾕歌的员⼯喝着咖啡晒着⽇光浴的⼯作⽅式，紧接着亚马逊的员⼯们都要搬到“热带⾬林”中办公：亚马逊新总部开放，⽤40亿美元建了三颗⽣态球。
（点击查看）⼤部分⼈⼀⽣中在办公楼⾥的时间远远⼤于消遣城市公园的时间，创造优美的办公景观不仅能提升企业形象，同时增加了员⼯的归属感，提⾼⼯作积极性等。
今天给⼤家分享国内外10个办公园区案例，以可持续性景观规划和对话建筑进⾏分类。
以供参考学习，和羡慕嫉妒设计语⾔可持续性景观规划1项⽬名称：North Belt公司园区景观规划设计项⽬位置：美国景观设计：OJB在这个占地94英亩的企业园区，精⼼细致的室外空间巧妙地管理了该场地的⾬⽔，为7栋建筑（1.1M GSF）住房⾏政办公室，研究设施，⾃助餐厅，⼉童保健中⼼和健康中⼼创造了宁静的环境。
这种设计改造将来⾃休斯顿⼤都市区的不同设施整合到⼀个新的世界总部，现有的制造和运输设施。
詹姆斯·伯内特与建筑师密切合作，以确保整体设计是对环境负责，保留了空间的独特性，并为在那⾥⼯作的⼈们的许多计划需要创造了⼀个家。
新的结构位于场地内部，保护沿周边的森林冠层，并使⼈员免于制造操作。
树⽊的⼤型内部⽴场被保存，并且在这个⾮常⼤的站点上种植500个新树⽊以给出规模，阴影和分离。
建筑围绕中央湖组织，作为办公园区舒适和焦点，同时管理其暴⾬⽔。
毗邻湖泊并⼴泛种植本地植被的湿地系统提供额外的拘留并创造野⽣动物栖息地。
的清扫，椭圆形线条在⽔设施，⾛道，甲板和种植床的设计响应。
2项⽬名称：Facebook新总部MPK20景观规划设计项⽬位置：美国旧⾦⼭景观设计：CMG Landscape Architecture所获奖项：2017 ASLA通⽤设计类荣誉奖△场地平⾯图在硅⾕旧⾦⼭湾区的边缘地带，⼀处后⼯业化的场地被转变为了充满活⼒的园区，建筑和景观共同融合为⼀个诗意且⽬标清晰的⼯作场所。
北京银河SOHO案例分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
北京十大“怪建筑”
北京十大“怪建筑”(2017-09-22 21:23:18)原文地址：北京十大“怪建筑”作者：小雨点_1楼市资本论注意到，中央特别关注了北京市的“怪建筑”问题，并强调要：“注重城市建设基调把控，避免成为‘怪建筑’的试验场”。
楼市资本论今天就带大家看看，北京市都有哪些“怪建筑”。
北京日报电子版截图01 北京怪建筑之一：银河SOHO近年来，北京出现了一批造型奇异的建筑，围绕它们的争论此起彼伏，而其中由知名开发商SOHO中国开发的“巨蛋”，一直是大家争议的焦点。
在北京东二环西侧，元大都旧城之内，英籍伊拉克裔建筑师扎哈·哈迪德设计的庞大而怪异的四枚“巨蛋”——“银河SOHO”建筑群。
因其地理位置正处于北京市旧城保护范围内，扎哈过于现代和前卫的流线设计也曾引起争议和批评，涉嫌破坏北京古城风貌。
02 北京怪建筑之二：新央视大楼新央视大楼设计由荷兰的库哈斯，荷兰大都会建筑事务所（OMA）和华东建筑设计研究院有限公司（ECADI）合作完成。
央视新楼在天际勾勒出一幅明晰的杂技造型办的轮廓线。
该建筑没有传统的底部和顶部，也无始无终，更没有指向天际的尖塔，而是由两栋倾斜的塔楼作为支柱，在悬空约180米处分别向外横挑数十米进行“空中对接”，形成一个巨大的连续的环，整个外观极具视觉冲击力及富有想象空间。
其中，大家称呼最多的还是“大裤衩”。
03 北京怪建筑之三：林达海鱼广场这个形如一只巨大“毛毛虫”的建筑群位于北京东四环小武基路北侧，5栋楼组成的“海渔广场”楼群。
据了解，该楼设计之初是集办公、居住、酒店等为一体的综合体。
其中，主楼的拱形鱼嘴拱门寓意将财气和贵气吸入商区。
网友纷纷表示该建筑群缺乏美感，像一只笨重而毫无美感的毛毛虫，他们对大街上出现这么扎眼而丑陋的楼群表示不解，并对设计师的审美表示深深的担忧。
04 北京怪建筑之四：兴创大厦“大肠塔”---兴创大厦，位于大兴。
网友们为这座大厦起了一大堆外号，排烟管、呼啦圈、蚕蛹、京南第一扭、弹簧……其中最受拥护的还是“大肠塔”。
grg和grc的区别
近几年来，GRG与GRC做为新型建筑材料已经广泛应用于装饰界，安装后都可使建筑物的外观产生豪华，美观的效果，但是对于很多建筑设计小白来说，还是分不清楚它们的具体区别。
▲GRC项目案例-北京望京SOHO 国际商务区▲GRG项目案例-望京SOHO 国际商务区原材料不同GRG（Glassfiber Reinforced Gypsum）是指玻璃纤维怎强石膏预制构件，主要成分是石膏，属于石膏制品；G是石膏的意思。
GRC（Glassfiber Reinforced Cement）是玻璃纤维增强混凝土预制构件，主要成分是水泥，属于水泥制品；C是水泥的意思。
应用领域不同GRG常用于室内天花、墙面、隔断等各个部位；GRC主要运用在建筑领域，用于建筑外立面装饰以及室内空间的外墙面装饰，也可以用于建筑装饰构件和景观小品。
▲GRC项目案例-汤山景观桥性能不同GRG造型丰富任意，强度高、质量轻，不变形、不开裂；GRC强度高、表现力丰富、大尺寸、安全稳定、防水耐久；防火等级不同GRG防火阻燃性能达到A1级（按GB8624-1997标准）；GRC防火阻燃性能达到A级；▲GRC项目案例-上海钱学森图书馆材料组成及表面吸附力不同GRG属无机材料，致密空隙材料，吸附力强，涂层不脱落；GRC补缝材料为胶质材料，拼缝易开裂；声学反射性能不同GRG具有良好的声波反射性能，经同济声学研究所测试，30mm单片重量48kg的GRG 板，声学反射系数R≥0.97，符合专业声学反射要求，声学反射极佳；▲GRG项目案例-北京银河SOHOGRC根据材料厚度和表面处理方式的不同，可以达到良好的隔音吸音效果。
通过上述内容的简单介绍，相信大家对于这一问题的了解会有更多的认识，同时如有相关问题需要获取，可以咨询一下南京倍立达新材料系统工程股份有限公司，是集研发、设计、制造、安装与服务五位一体的新型GRC和UHPC建筑围护结构、多功能复合一-体化墙体材料的产业化、专业化、机械化、智能化、信息化公司。
曲线在建筑上的运用
2021·03建筑表皮是建筑最外边的立面，作为居住用的建筑一般会使用瓷砖来作为建筑表皮，这些瓷砖可以保护建筑内部的承重结构，减少建筑内部受到自然风沙等的侵蚀伤害。
工业革命之后，英国举办第一届世博会，其展览馆水晶宫大部分为钢铁结构，并开创性地使用玻璃材料作为建筑外立面。
随后越来越多的建筑外立面开始使用玻璃、钢铁等材料，一方面是因为成本低，另一方面是因为安装方便，功能优异。
目前，玻璃和钢筋混凝土框架结构已经成为现代建筑的符号和标记。
建筑表面是一栋建筑的“脸蛋”，美观的外表可以吸引人们的注意力，在一些商业建筑中，设计师会设计出与周边建筑有一定对比的建筑表皮来吸引人们进入该空间。
而一些有特色建筑表皮的建筑甚至是某些设计师的代名词。
建筑表皮中，线条的使用是非常常见的，可以说绝大多数的建筑表皮都会有线条的影子。
这些线条多是材料和材料之间拼合的接缝，也有经过特殊设计后产生的不同的线条。
这些线条可以分为直线、曲线以及折线。
在建筑的外立面中最常见的就是直线和曲线了。
下面通过几个建筑的例子来体现曲线在不同层高建筑上的运用。
一、曲线在超高层建筑上的运用上海中心大厦是一个很好的超高层建筑案例，坐落在上海陆家嘴最繁华的核心商务区，是该地区最高的一座超高层建筑物，也是黄浦江风景线上最亮丽的一景。
上海是中国东部沿海城市，台风天气总体上来讲很是频繁。
在超高层建筑上，风速给建筑带来的压力会因为高度的提升而剧烈增加。
这栋建筑总高632米，结构高度580米，大体上是一栋内圆外三角的建筑物。
有两个玻璃正面，一内一外，通俗来说就像保温杯的双层结构，这样的结构设计可以为大楼内部的空中大厅提供空间，同时，这样的双层结构可以降低大厦对于冷气和暖气的需求，对比单层玻璃结构的大厦能耗节约50%左右，更加绿色环保，还使得这栋大厦的经济性更加好。
从外观上看，上海中心大厦由三条螺旋上升的曲线围绕着，每层楼的平面可以大致看作一个有着圆角的等边三角形，在大厦的北面圆角有一个切口，它垂直于大厦而螺旋上升。
扎哈 哈迪德 作品赏析
北京银河SOHO商业综合体设计分析设计师：扎哈·哈迪德项目名称：银河SOHO地点：东二环朝阳门桥西南角建筑面积：总建筑面积33万平方米占地面积：5万多平方米建筑类型：集商业办公于一身的大型综合项目1.建筑特点这座融动的优美建筑群不但营造了流动和有机的内部空间，同时也在与此毗邻的北京东二环上形成了引人注目的地标性建筑景观。
设计的一个主题是借鉴中国院落的思想，创造一个内在世界。
而同时，这又是一个完全二十一世纪的建筑：不再是刚硬的矩形街区及街区之间的空间，而是通过可塑的、圆润的体量的相互聚结、溶合、分离以及通过拉伸的天桥再连接，创造了一个连续而共同进化的形体以及内部流线的连续运动。
在建筑设计策略上，此项目通过单体的整合营造出一个壮观的整体。
每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。
平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。
建筑在从下至上的不同层面各个方向展开，所以它是一个360度的建筑世界，没有角落也没有不平滑的过度，源自自然的启迪，建筑的外观展示了连续流动的深空间。
数百米长的景观构成深远的、全角度的视野。
访客可以仰望，也可以向前远眺，透过百米长的空间找到下一目标和方向。
这里的关键策略是空间的流动性和导向性。
当走近建筑的时候，访客会观察到光影的游戏，开放空间和封闭空间的转换。
这个项目的设计、施工和使用将遵循美国的“领先能源与环境设计建筑评级体系”标准（LEED C&S standard），节能环保。
1.设计师——扎哈·哈迪德S OHO中国委托荣获普利兹克建筑奖的扎哈·哈迪德建筑师事务所担纲设计，该项目将成为北京城市中心的地标性建筑，会给北京的天际线带来巨大的冲击力。
建筑界的女魔头哈迪德1950年出生于伊拉克首都巴格达一个富裕、开明的家庭。
她的父母相信教育能使人独立,在女儿身上投入了比男孩还要多的期待。
园林景观与建筑的融合之美 张若江
园林景观与建筑的融合之美张若江摘要：随着我国生活质量的不断提高，对于自身所处环境也众多要求。
以往盲目模仿西方景观文化，造成园林景观只有欣赏，功能其本谈不上。
本文主要对于园林与建筑的有效融合所产生的景观之美进行探索，供同行借鉴参考。
关键词：建筑；景观；融合；共生引言我国古代有很多优秀的园林建筑，其自身的构造手法形成一种园林与建筑融合共生之效果，比如一些常见一些既不能攀登，也缺乏景观合理存在的山坡，在上面构建一座小巧的亭台楼阁，绿树掩映之中不失为一种美好的感受。
因此，建筑与景观之间相互补充、相互借鉴、相互衬托，共同构成一幅诗情画意的立体图。
一、建筑和景观融合的手法（1）整体和谐高于建筑精彩整体设计思想把城市当成一个整体景观，全面地考虑与建筑相关的各个元素——外部环境、建筑形态、附属设备等协调关系。
城市中的建筑不只是其本身构筑的主体，也是城市单元的一部分，建筑设计应注重城市空间的整体效果，考虑对所处地块有影响的城市景观要素，如面宽、轮廓线、相邻建筑造型等，把反复的对照贯穿与建筑设计的始终，不可因过分强调自我表现而与景观相冲突，保持建筑与景观的和谐统一。
建筑是环境的一部分，只有与整体环境形成一定的生态联系，才有一种共生关系。
所以，建筑必须与外部空间相联系，形成不同层次的空间环境。
因此，建筑与环境之间的结合、呼应，不仅完善了建筑空间，也使空间得以延伸、扩展。
建筑空间与景观空间的结合，可以大大丰富建筑本身的空间。
苏州拙政园中的“借景”手法非常经典地阐释了这种设计理念。
例如：在市中心复杂地段建筑，由于道路不规则等问题对建筑产生了很大的制约，如果设计者采用圆形建筑风格，映衬周边的弧形道路，再用环形的步行道穿插于之中，能够形成建筑与环境的和谐统一。
图1、图 2：景观与建筑空间相结合（2）和谐在于共同元素的发掘在建筑设计中我们经常见到：一是关注建筑本身，后去考虑环境的美化；另一种是在环境中去添加建筑，建筑难以融入环境之中。
扎哈哈迪德伊拉克著名设计师银河soh
建筑外观采用了流线型的曲 线，如同银河般流动，给人
以强烈的视觉冲击力。
室内设计同样独特，运用了大 量的自然光和绿色植物，营造
出舒适、自然的氛围。
建筑结构与功能
银河SOHO的建筑结构采用了先进的 钢结构体系和玻璃幕墙，既保证了建 筑的稳固性，又实现了良好的采光和 通风效果。
该建筑的功能包括办公、商业和公共 空间。办公区提供给企业和创业公司 使用，商业区则吸引了各类品牌和零 售商进驻。公共空间则为市民提供了 休闲和娱乐的场所。
引领未来建筑设计潮流
扎哈哈迪德的设计理念将继续影响未来建筑 设计的发展趋势，引领建筑设计行业的创新 潮流。
05
扎哈哈迪德的其他著名作品
其他代表作品介绍
广州大剧院
01
位于中国广州，是扎哈哈迪德建筑事务所的早期作品之一，以
其独特的外观和内部设计而闻名。
南京青奥中心
02
位于中国南京，是扎哈哈迪德建筑事务所的又一力作，以其流
银河SOHO项目是扎哈哈迪德在中国设计的标 志性建筑，位于北京市中心，旨在打造一个集 办公、商业和公共空间于一体的综合体。
该项目的建设背景是北京城市更新和改造的需 求，同时也是中国建筑业快速发展的体现。
设计特点
扎哈哈迪德以其流动的曲线和 独特的空间设计而闻名，银河 SOHO项目充分体现了她的设
计理念。
03
扎哈哈迪德与银河SOHO的
关联
设计风格与特色
流动空间
扎哈哈迪德的设计风格以流动空 间为特点，通过曲线和不规则形 状打破传统建筑的限制，创造出 动态和富有张力的空间感。
自然与建筑的融合
扎哈哈迪德注重将自然元素融入 建筑设计中，通过使用自然光线、 植被和景观等元素，使建筑与自 然环境相互融合，营造出和谐共 生的氛围。
360度风景—北京银河SOHO
设计灵 感来 源于 中 国传统 的梯 Ⅲ。 参数 化设 计本 身是 通过 现 代 数 宇技 术将 自然 的形 态 予 以提炼 ，从 而与 现 代 文明相 融 合 。 这一项 目中不断 伸展 ．充 满 变化 的楼层 及平 台将 各个 空 间 有 机地 组合 在 一起 ．如 同山问 的梯 口 ，绵延 不断 ．如 梦如 幻 。
办 公 屠 数 Ｆ５ 一 Ｆ１８
商 业 面积 ８６ ０００平 米
商 业 层数 Ｂ１ 一 Ｆ３
建 筑 高 度 ６ ０米 经 营 模 式 写字 楼 出售 ．商 业 自持 统 一 招商 经 营
建 筑 设 计 扎哈 －哈迪 德 建 筑 师事 务 所 开 发 商 ：Ｓ ＯＨ０中 国 预 计 完 工项 目 计借 鉴 Ｔ中国 院落 的思 想 ， 造 一个 内在 世界 。不 设 创 再 是刚 硬的 矩形 街区 及街 区之 间 的空间 ．而 是通过 可 塑的 、 圆 满 的 体量 的相 互 聚 结、 溶 合 、分 离 以及 通过 拉 伸 的天 桥再 连 接 ，通 过单 体 的整合 营造 出一 个壮 观 的整体 。每 拣建 筑个体 均 有 它 的中庭 和交 通核 心 ，且在 不 同层面 上融 合一 起 ，创造 了一 个 连续 而共 同进 化的 形体 以厦 内部 流线 的连 续运 动空 间。 平 台
疗．Ｃ０３ ５
０３ ： ＵＬ ６ Ｊ Ｙ ２０１ １
‘ 京银 ￣Ｓ Ｏ”是 扎 哈 ・哈迪 储 （ ＡＨ Ａ Ｉ 北 ｇ ＯＨ Ｚ Ａ Ｈ Ｄ Ｄ）继广 州 歌剧 院成 功 芝 后 ，在 中 国的 又一 个 重 要建 筑 作 品 ，作 同样 给人 以 “ 越与 动 感 ”。 从 中 国 激 “ 口“ 形象 中吸 取 养分 ，通 过 娄比 的手 法 ，把 主体 建筑 与 大 自熊环 境 关联 ， 以 梯 产 生一 种 “ 人性 ｏ将 景观 元 寨渗 透到 建筑 形 体和 空间 中 ，以 动态 的 建筑 空间 嵌
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银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻 朝阳门 SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
项目周边交通状况
项目紧邻东二环，经东二环从东 直门桥进入机场高速，20分钟到 达飞机场； 经东便门桥进入北京 火车站，10分钟可到达；
1#
2# 5#
3#
建筑规划
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银河SOHO总建筑面积33. 4万平方米，其中包括16.6万平方米写字 楼和 8.6万平方米商业，是目前东二环内唯一的也是体量最大的商 业项目
1#
中央采光筒
5#
F3-F18（16.6万平米）5A级写字 楼 B1-F2（16.6万平米） 商业 B3-B4（300个车位） 地下停车 场
F2
B1 ２＃ F1 F2 B1 ３＃ F1 F2 B1 5＃ F1 F2 B1 F1
25
29 20 18 20 23 16 54 39 29 17 7
5762.42
5962.13 3509.03 4376.89 4227.57 2978.74 3050.75 12875.25 6456.8 7076.24 4291.59 1268.36
来源 潘 石 屹 的 Ｆ Ａ Ｎ Ｓ 购买动机 关注因素 受到的影响 推广 渠道 S O H 固 O 其 保 化 销 他 值 资 售 产 团 队
客户构成 占比
长 期 升 值
房 抵 地 御 自 地 品 升 变 前 政 家 朋 风 专 销 网 软 户 媒 圈 山 陕 河 东 内 北 产 西 西 北 北 蒙 京 通 用 段 牌 值 现 瞻 府 人 友 水 家 售 络 文 外 体 层 业 胀 内
煤矿主 铁矿主
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北京地区专 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 业投资客群 体制 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 特权 其 演艺 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 他 明星 海外 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 背景
哈迪德在中国的作品
广州歌剧院
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银河SOHO商业（B1-F2 ,8.6万平方米）：商业分割出售，主要客户 群是北方投资型客户。
楼座 楼层 整层套数 整层建面 B1 １＃ F1 39 32 7943.65 5156.38 整层套内 4200.39 2916.19 整层使用率 楼座总面积 53% 57% 18862.45
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银河SOHO优劣势分析：项目开盘至今均价已有近２０％的涨幅
> 地块稀缺：项目是区域内少有的具有高 品质的物业 > 区位优越：地处东二环“国家核心企业 聚集地”及双地铁交汇处。
劣势
> 区域商业氛围差：尽管该区域商务氛 围浓厚，但商业氛围较差，需要较长 培养期。
案例分析: 银河SOHO
Centaline Consultants
银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，由世界著名 女建筑师扎哈〃哈迪德设计
开发商背景： SOHO中国
SOHO中国有限公司成立于1995年 ，由SOHO中国董事长潘石屹和 SOHO中国总裁张欣联手创建。
SOHO中国是目前北京最大的商业房
项目
项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、 东方银座、来福士广场、赛特 购物中心、东方新天地、王府井步行街、日坛国际、雅宝路等。
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售楼部（销售后拆除）
东二环
银河SOHO相关经济技术指标 产权年限: 商业40年，办公及地下车位50 年 占地面积：50000m2 建筑面积：330000 m2 容积率： 6 绿化率： 30％ 建筑形态：4栋商业办公综合体 楼层： 地上15层，地下3层 层高： B1 5.4米 F1 6米 F2 5.2米 F3-F17 3.5米 F18 4.5米 装修标准：公共空间精装 均价： 70000元/ m2 停车位： 地下300个，租金750元/月 物业管理费:24元/ m2 ·月 开盘时间： 2010-06-30 入住时间: 2012年底 开发商: SOHO中国 建筑设计： 扎哈·哈迪德建筑事务所 物业管理：北京锦荣物业管理有限公司 （SOHO中国全资子公司）
项目地点位于双地铁的交汇点：
2号线和6号线（ 2012年竣工） 直通项目地下 ，方便换乘各路地 铁； 公共交通方面：项目周边有 18
条公交车均在朝阳门设用停靠站
。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
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银河SOHO虽地处东直门-朝阳门商圈，但是项目周边商务氛围浓 厚，商业氛围较差，一些成熟的商业中心距离项目较远。
第三阶段 第二阶段
> 2010-11-10，1#开盘销售，均价6.5 万/平米 > 2011-07-06，1#F2剩余1000余平米商 业，办公剩余1000余平米，目前100 平米以上即可散售，写字楼均价7万 /平米，商业均价9万/平米
第一阶段
> 2010-05-05预售，均价6万/平米 > 2010-06-30开盘，3#、5#先售，均 价6万/平米 > 项目开盘10天销售52亿
米之间，可以满足不同客户的需求。 > 写字楼标准层层高3.5 米，有三栋塔楼的顶层层高达到5.1 米，适合对层高有特殊需求的客户。 > 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中 型公司整层购买和使用 F9平面图
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银河SOHO目前销售状况：商业加办公仅余2000余平米面积，商业均价 9万/平米，写字楼均价7万/平米，100平米起可散售。
> 地标性建筑：项目外观设计独特，建成
后将形成新的地标性建筑。 > 内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和 6号线以及和SOHO项目一、二期的地下 一层贯通，为办公和商业提供便捷的交 通通道。 > ＳＯＨＯ中国营销能力强，品牌认可度 高，有丰富的北方投资型大客户资源。
> 项目分割销售，难以实现统一经营管
> 2010-06-30至2010-11-10，2#、3#、
5#在售，均价6.5万/平米 > 2011-04-23,SOHO中国尝试低成本营 销，网上商铺竞拍银河SOHO两套 商铺 > 项目总共销售140多亿，商业全部售 罄
银河SOHO项目销售节奏
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银河SOHO：客群主要是散户，由北方投资型大客户组成，多来 自山西、陕西、河北、东北、内蒙的媒矿主，有超过一半的ＳＯ ＨＯ老客户
VS
理，商业规划缺乏整体性，导致商业 经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
优势
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东直门--朝阳门商圈
北至安定门东大街，南至朝阳门内 大街，西至鼓楼大街—地安门大街
，东至工人体育场西路，以及朝阳
门南小街、通惠河、日坛东路 交汇 范围内的区域。 东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽 概念发展起来的新兴商圈。它汇集
了18条公交、城市铁路和环线地铁
线路，使得该商圈具有了发散式的 交通优势，带动了该区域写字楼、 商业的蓬勃发展。
3#
2#
商业公共交
通
剖立面图
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普利策奖得主，素有“建筑女皇”之称的扎哈-哈迪德亲自操刀设 计最新一代SOHO系列产品：银河SOHO、望京SOHO、虹桥 SOHO
哈迪德简介
哈迪德1950年出生于巴格达，1972年进入英国伦敦的建筑学会 （AA School）学习。硕士毕业后，和库哈斯一同执教AA Shool, 随后在伦敦创办自己的事务所。 哈迪德的设计一向以大胆的造型出名，被称为建筑界的“解构 主义大师”。这一光环主要源于她独特的创作方式。她的作品 看似平凡，却大胆运用空间和几何结构，反映出都市建筑繁复 的特质。2004年普利策奖得主，同时是该奖项第一位女性获奖 者。 北京银河SOHO 北京望京SOHO 上海虹桥SOHO
2970.1
3087.96 1972.16 2255.97 2189.59 1674.12 1572.44 6814.97 3652.4 3647.28 2303.18 1184.97
52%
52% 56% 52% 52% 56% 52% 53% 57% 52% 54% 93% 26408.29 10257.06 13848.05
地产开发商，主要在北京和上海城 市中心开发高档商业地产。公司与 国际知名建筑师合作，结合本土客 户的需求，把他们创新的设计理念
转化成引领潮流的物业。
SOHO中国2007年在香港联交所上 市，连续多年蝉联北京销售冠军。 项目多位于城市中心最繁华的地段 ，并连续多年成为中国房地产行业 纳税前10名企业。
6＃
合计
5559.95
74935.8
商业面积数据
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银河SOHO办公（F3-F18,16.6万平方米）：分割出售，主力户型 100-300平米，主要客户群是北方投资型客户,整层购买的企业顾客 较少。
办公室内效果图
> 办公产品类型多样，主要户型建筑面积在100平米-300平