SOHO案例分析

SOHO· 尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 北塔-办公 北区裙房-商业 西区裙房-商业 西塔-商业
整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层
公寓；同时还包括4层裙房，
从地下一层至地上四层均 为商铺。 南区裙房-商业
项目设计风格和设计理念
SOHO尚都
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在中国，国内特别是大中城市已拥有相当一部分中青年追“新”族们加入SOHO 的世界。现在有40％的美国劳动力是受雇于自己。他们大多具备如下特点：有 经营头脑，趋利性、良好的组织性、有文化、有雄心壮志、有事业心，多面手。
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据估计，目前中国SOHO族超过500万，上海的在家办公SOHO一族有70万。在北 京，“在家办公SOHO一族”已经超过100万。
简述：单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了 电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。 评价：点式布局，户型方正，朝向、采光和通风不佳，追求使用面积最大化，居住舒适性被舍弃。大房型比例占多数，并出现了200平方米以上的 房型，总价较高。
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复式
复式
复式
复式
产品设计 作为住宅用途(A座首 层、三层) • 厨卫功能完备， 但作为住宅的功 能空间如客厅、 卧室的分布舒适 性难保证。
大 堂
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标准层高3.1米
产品设计
作为办公用途布局 (D座首层、三层)
大 堂
产品设计
作为住宅用途布局 (D座二层、四层)
大 堂
厨房 灶台 烟道 产品设计
• 一房二厅，134 ㎡； 三房二厅，191㎡ • 户型方正，可自由 分割作不同用途， 居住办公皆宜；
• 1、CBD内混合的开发理念：功能混合，可以办公可以 居住，房子可以是无数种生活的可能性； • • 2、办公空间布局开阔，分割适合，以满足不同的需求。 3、在公寓的空间打造商务的配套：全北京第一个拥有 宽带无线上网的社区、数字化社区环境、电视频道的 新增。 • 4、“混合就是活力”的建筑理念：建外SOHO的精神 是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multi-
参考澳大利亚联邦广场
SOHO· 尚都平面户型设计
• 单层面积约1860平米，由2个核 心筒组成，每部分约930平米； • 每个核心筒单元3部电梯； • 户型面积115-195平米；
SOHO· 尚都平米户型设计
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全框架结构，户型可任意分割；
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按照居家户型功能设计，但卫生间和厨房位置分布在户型边缘，便于作为 办公利用；
国内外发达城市已经重点关注这类人群，并提供了很多优秀的 SOHO物业，并不断提升SOHO公寓物业的功能和品质。
SOHO相关案例分析
北京SOHO现代城
基本概况
• 现代城总占地面积7.9公顷，总建筑面积约为48万平米， 分为现代城公寓区和SOHO现代城两个区。公寓区由6栋 28层高的塔楼组成，总建筑面积21万平方米 • SOHO现代城占地面积2.6万㎡，总建筑面积近21万㎡， 共分为A、B、C、D独立的四座， • 地上部分约17万㎡，一、二层为近2万平方米的商场， 内设步行街，艺术庭院。 • B、C座为4万平方米的写字楼，A、D座为10万㎡的SOHO 公寓。 • 绿色生态建筑设计。每隔四层的一个空中庭院，面朝 南，作为这四层住户的公共交流场所。将四合院带到 了高楼。
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进深12米，开间随 房间分割的单元格 而定。
单层面积761平米；
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每层2部电梯；
2、5号楼户型
户型设计
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236-288平米大户 型； 12米进深，开间随 户型大小分割的单 元格数量而定。 单层面积761平米； 两部电梯
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7、8号楼户型
北京建外SOHO借鉴点： 创造公寓领域的新市场——SOHO
民币项目总销售额40亿元。1999年，现代城成了京东
名盘，销售速度一日千里，曾出现过夜间排队领号购 买的热烈场面，创下了北京市销售楼盘的最高记录。 并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体 项目的销售冠军。
北京SOHO现代城
建筑 效果： 公建 化建 筑
产品设计
作为办公用途(A座首 层、三层)
SOHO公 寓 SOHO公 寓 写字楼 写字 楼
北京SOHO现代城
• • 开发背景： 年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他 们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向 市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念， 给业主提供了灵活多功能的空间。
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市场效果： 从1998年4月3日起，到1999年11月30日历经近20个 月的时间，销售工作已经全部完成，成交额18亿元人
面积 （套内）
户数 20 105 236 49 14
< 50 m2 50 - 100 m2 100 - 200 m2 > 200 m2 > 300 m2
北京建外SOHO
概况：
地址：朝阳区东三环中路39号，紧邻 建外大街和东三环、位于CBD金十字 的西南角
占地面积： 12.28万平方米
建筑面积：70万平方米（包括地下停 车场） 物业类型：18栋公寓楼，2栋SOHO写 字楼，4栋SOHO别墅，300个临街小铺， 20个空中花园，16条步行小街 建筑风格：纯白外立面，北欧风情， 通体透明，简约时尚 SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以 上为SOHO公寓单元。
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纽约SOHO
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关于SOHO族：经济发展与现代服务业发展的自然产物
• • • • • • SOHO族，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。能够按照自己的兴趣和 爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。 最常见的SOHO职业有信息服务、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、 商务代理、做期货、炒股票等等。 SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。 SOHO对于人的素质要求会更高。最重要的是自制力。 按照SOHO族的工作方式大致可分为四种： SOHO——自组1~10人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。这种SOHO规 模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上 具备很大的灵活性。 自雇SOHO——在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，如文字、艺术工作者、顾问、 中介、保险等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。 兼差SOHO——利用下班时间在家兼差的上班族，是保守型过度到创业阶段的人的选择。 在职SOHO——在家工作的上班族。即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电 子通勤族。与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，在上 班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。
借 鉴 点
layer, multi-entrance, multi-view)。以小的环境打造大的
空间感。
商业 12% 写字楼 19%
建外SOHO物业配比
soho
写字楼
商业
soho 69%
关于SOHO产品的介绍：解决居住空间和工作空间混合需求 的公寓物业
• 一、SOHO的定义——小型办公，居家办公。 • 二、SOHO的性质——公寓的细分物业，物业类型属于公寓 （居住商务化提升价值，也有少量商务用地建设的SOHO物 业） • 三、SOHO的作用——解决居住空间和工作空间混合的需求 • 四、SOHO的特点——空间富有弹性，房间多功能化 • 五、SOHO的户型： • 1、北京· 建外SOHO：
关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。
• • 五、利弊分析 1、有利点 兼顾了居住与办公两方面的需求。 房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。 房型方正，利用率高。 房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。 2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求。 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷。 作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。 租金回报很低，短期投资受政策限制。 六、综合分析 SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、 高等院校或商业中心附近。 由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓 的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足。 购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对 于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差， 只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写 字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。 SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。
户型设计
• 户型面积120-165 ㎡；
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每户设一个卫生间
每户设置厨房，但 厨房为开放式，沿 墙体布置烟道； 办公、居住空间可 灵活分割。 单层面积793平米 2部电梯设置
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标准层高3.2米
1、3、4号楼户型
户型设计
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户型面积97-160㎡； 户型由4×4米的方 格空间组合。少量 4.2米的方格空间。
• 设置厨房功能，设 置烟道，烟道设置 在卫生间的功能区， 使得厨房可进行功 能改造利用；
烟道
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全为4.2米× 4.2米 的方格空间，可灵 组合分割；
户型面积90-190平 米的区间，部分设 置复式结构； 复式户型作为办公， 楼上楼下均很好的 利用，作为居住， 动区与静区功能清 晰。
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