SOHO中国项目案例分析
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SOHO中国营销模式分析
SOHO中国营销模式没有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的是一间间经营各种业态的小商铺，潘石屹走的是另一条路。
这种背离传统商业地产的开发模式，尽管获得了市场的认可，但却一直伴随争议潘石屹带领的SOHO中国从引入“SOHO概念”开始便注定了它的独特性。
SOHO这个概念突出小而灵活，以创意和设计而出名，这似乎已经给SOHO中国的商业模式做了一个注脚。
“开发+销售”便成了潘石屹立足江湖的标签，而散售在业内被普遍认定是开发商业地产的“大忌”。
因为有太多失败案例摆在人们面前，但潘石屹坚持了下来，在一片质疑声中获得了市场的认可。
从早期的SOHO现代城、建外SOHO到丹棱SOHO、望京SOHO，SOHO中国的项目越卖越快，价格越卖越高。
无论遭受多少诟病，以创造利润的角度而言，SOHO中国的商业模式已经非常成功。
散售是中国商业地产的主流开发模式，为什么卖来卖去只卖出一个潘石屹？SOHO模式被人攻击了若干年，为什么依然行之有效？笔者力求还原SOHO中国模式的基本关键点，也呈现SOHO的成长与变化。
只做核心地段14年前，当潘石屹在北京东边开发SOHO现代城时，他或许不会想到SOHO中国会在未来成为CBD地区开发面积最大的地产商。
人们已经说不清楚是CBD成就了潘石屹，还是潘石屹成就了CBD.当初在建SOHO现代城和建外SOHO时，潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作，可是没有人瞧得上东边这块地方。
而如今，北京的CBD不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区，还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。
“那时北京大望路附近算是城郊结合部，不少工厂都在这边，很少有人看到这边土地的升值空间。
”某位曾参与CBD项目建设的地产商表示，潘石屹却拿到了一块总建筑面积48万平方米的地块，取名为SOHO现代城。
这是老潘在北京的首个项目，尽管经历了“现代城挖人事件”和后续物业管理纠纷，SOHO 现代城还是磕磕绊绊走了过来。
在不少人眼中，潘石屹很幸运，赶上了zf大力扩充CBD的时机点，而现代城恰好占据了一个好地方。
北京银河SOHO案例分析
北京银SOHO 案例分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
规避“10号文”红筹系列四：SOHO中国
规避“10号文”红筹系列四：SOHO中国在10号文颁布之前，潘石屹将其控制的SOHO中国境内实体权益，赠予已获得香港居民身份的妻子；10号文生效之后，潘石屹再将境内剩余的权益陆续转移给妻子，以此来规避“10号文”规定的“关联并购”审批程序。
文/ 苏龙飞潘石屹的SOHO中国（HK0410）在香港的上市操作手法，可以算是一个孤案了。
特别是在商务部“10号文”的背景之下，可以说SOHO中国是幸运的，也是几乎不可复制的。
早在10号文颁布之前一年，潘石屹就将其控制的SOHO中国境内实体权益，赠予已获得香港居民身份的妻子（业界称之为“境外换手”）；10号文生效之后，潘石屹再将境内剩余的权益陆续转移给妻子，以此来规避商务部规定的“关联并购”审批程序。
现在回顾SOHO中国的整个红筹上市过程，除了叹其幸运之外，其操作还有些让人不可思议。
其个中原因，恐怕只有当事人自己清楚。
下文我们慢慢详述。
早在2002年即初步完成红筹架构其实，早在2002年，SOHO中国的红筹架构就已初步搭建完成（如图一）。
潘石屹夫妇通过私人公司各自控制了SOHO中国（开曼）47.39%的股权，而SOHO中国（开曼）则通过一系列的BVI子公司，控制了境内的一系列地产项目公司。
在当时看来，如果条件成熟SOHO中国（开曼）即可直接在境外上市，几乎无需再进行什么股权重组了。
潘石屹能够先人一步地完成这个动作，不无得益于他曾在高盛任职的妻子张欣。
为什么SOHO中国当时没有上市呢？或许是因为收益状况还不成熟吧。
“无心插柳”的境外换手，为后续重组埋下伏笔一方面，上市条件还未成熟；另一方面，潘石屹的地产生意还得继续。
自2003年起，潘石屹一些新的地产项目公司又陆续成立运作起来，比如：红石新城、山石公司、北京搜候等等。
在这些项目公司里，一个个地产项目逐步进行着投标、立项、开发⋯⋯随着这些项目公司的不断运作，潘石屹就在他的离岸控股架构之外，又逐渐建立起了一个新的业务体系（如图二）。
容积率01案例
容积率01案例
案例：北京市朝阳区望京地区的SOHO现代城
位于北京市朝阳区望京地区的SOHO现代城是一个商业综合体项目，也是北京市的一个典型容积率01的案例。
SOHO现代城总建筑面积约为66万平方米，占地面积约为23万平方米。
项目内除了商业办公楼外，还包括住宅、酒店、零售和娱乐设施等。
该项目总共设计了17栋建筑，建筑高度在80米到111米不等。
SOHO现代城的容积率为2.87，远远低于北京市规定的容积率上限。
按照容积率的计算公式，该项目总建筑面积与地块面积的比例为2.87，这意味着该项目所占地块的建筑密度较低，空间利用相对较少。
容积率低的设计使得该项目在望京地区拥有更大的建筑间距和绿地面积，为商业办公楼提供了更好的办公环境。
此外，SOHO现代城还设置了多层的地下停车场，解决了停车位紧张的问题，方便了交通出行。
该项目的容积率低的设计符合现代城市规划中追求城市绿化和舒适宜居的理念，为居民和办公人员提供了更好的居住和工作环境。
同时，SOHO现代城也成为了望京地区的地标性建筑，对于该地区的商业和城市形象有着积极的促进作用。
soho资料整理
3、多数项目不持有物业，而是销售 4、今后为了完善SOHO的商业模式，将由SOHO中国自己组建物业管理公司来管理SOHO中国开发的物业 5、 SOHO中国在过去十年时间开发的建筑产品如果说是第一代SOHO的话，今后还会不断改进，让新一代SOHO产品更适应未来网络化时代，让建筑的 功能更进一步融合，网上、网下融合，功能融合等等 6、由著名设计师设计
案例分析——SOHO SOHO现代城
占地面积2.6公顷 总建筑面积近21万平方米 共分为A、B、C、D独立的四座，1-3层裙房相连。 地下共三层，为大型停车场，建筑面积约为4万平方米。 地上部分约17万平米。
项目概况： 塔楼+三层裙房 塔楼：公寓 裙房：商业、娱乐、艺术 空间特色：空中庭院
介绍： 一、二层大部分为近2万平方米的商场，内设步行街，设计中有艺术庭院。 D座二、三层为俱乐部，其中三层为六米高的特殊设计，可供对层高有特殊需求 的客户使用，如画廊、影视制作所、展览厅等。
第二阶段 品牌形成与整合期
2002—2006年
潘石屹正式开始“扶持”“SOHO”品牌，全部冠以SOHO称谓。至此 以后，SOHO开始专注商业开发，促成了SOHO中国的重大业务战略转 型，意味着SOHO品牌范畴将划定为商业。如建外SOHO（2002年）、 SOHO尚都（2005年）、朝外SOHO（2006年）等。
项目概况： 塔楼+裙房+小街道
塔楼：公寓、写字楼、SOHO别墅
裙房：商业、娱乐、艺术、餐饮、家居 空间特色：空中庭院
介绍： 由18栋公寓、两栋写字楼、四栋SOHO别墅，l6条小街、 300个店铺组成。"建外SOHO"没有围墙，16条小街在建筑 群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；预计每 天将会有5万人在这里居住、工作、玩乐。
案例分析——SOHO SOHO现代城
占地面积2.6公顷 总建筑面积近21万平方米 共分为A、B、C、D独立的四座，1-3层裙房相连。 地下共三层，为大型停车场，建筑面积约为4万平方米。 地上部分约17万平米。
项目概况： 塔楼+三层裙房 塔楼：公寓 裙房：商业、娱乐、艺术 空间特色：空中庭院
介绍： 一、二层大部分为近2万平方米的商场，内设步行街，设计中有艺术庭院。 D座二、三层为俱乐部，其中三层为六米高的特殊设计，可供对层高有特殊需求 的客户使用，如画廊、影视制作所、展览厅等。
第二阶段 品牌形成与整合期
2002—2006年
潘石屹正式开始“扶持”“SOHO”品牌，全部冠以SOHO称谓。至此 以后，SOHO开始专注商业开发，促成了SOHO中国的重大业务战略转 型，意味着SOHO品牌范畴将划定为商业。如建外SOHO（2002年）、 SOHO尚都（2005年）、朝外SOHO（2006年）等。
项目概况： 塔楼+裙房+小街道
塔楼：公寓、写字楼、SOHO别墅
裙房：商业、娱乐、艺术、餐饮、家居 空间特色：空中庭院
介绍： 由18栋公寓、两栋写字楼、四栋SOHO别墅，l6条小街、 300个店铺组成。"建外SOHO"没有围墙，16条小街在建筑 群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；预计每 天将会有5万人在这里居住、工作、玩乐。
外滩SOHO
02
概念衍生 Concept Derivation
设计过程
沿 江 对 称 的 均 衡 感
竖向感的“巅峰” 高低错落 “叠山立峰”
02
概念衍生 Concept Derivation
设计过程
室内外贯穿着竖向线条塑造的高耸与轻盈
02
概念衍生 Concept Derivation
设计过程
山峦流动的形态塑造独特的综合体力求与外滩天际线的融入
SOHO中国项目·案例研究·外滩SOHO
SOHO China case study·
01 项目概况
PROJECT PROFILE
02 项目设计历程 03 项目最终呈现
PROJECT RESULT
PROJECT PROGRESS
TABLE OF CONCEPT
目录
01 项目概况
02 项目设计历程 PROJECT PROGRESS 03 项目最终呈现 PROJECT RESULT
01
区位背景 Background Analysis
项目概况
项目总建筑面积约19万平 方米，由四栋60米-135米 的高层建筑错落排列而成。
01 项目概况 PROJECT PROFILE
02 项目设计历程
PROJECT PROGRESS
03 项目最终呈现 PROJECT RESULT
02
概念衍生 Concept Derivation
项目最终呈现
体量纯粹简洁 高低错落有致 三段式古典构图
多层部分与高层部分的竖向构件的收头形 式简单明快，体量分明
03
功能、空间、造型 Function Space Elevation
项目最终呈现
03
建外SOHO案例分析PPT课件
建筑布局
建外soho的建筑布局采用开放式街区设计，将商业、居住、休闲等功能分区明 确，同时通过合理的道路规划和绿化景观设计，创造出舒适、便捷、宜人的生活 和工作环境。
03
建外soho项目实施过程
03
建外soho项目实施过程
施工进度与质量控制
施工进度管理
建外soho项目制定了详细的施工进 度计划，确保工程按期完成。通过合 理安排施工顺序，优化资源配置，有 效控制了施工进度。
为确保工程质量，建外soho项目采取 了一系列质量控制措施。包括材料检 验、施工过程监控、成品验收等环节 ，确保每个环节的质量达标。
建筑材料与技术应用
建筑材料选择
建外soho项目选用了优质的建筑 材料，如高强度混凝土、耐久性 好的建筑外墙材料等，确保了建 筑结构的稳定性和耐久性。
新技术应用
在施工过程中，建外soho项目积 极应用新技术，如BIM技术、绿 色施工技术等，提高了施工效率 ，降低了能耗和资源消耗。
建外soho项目周边配套设施完善，包括酒店、商场、医院等，为入驻企业和员工提 供便利。
02
建外soho项目规划与设计
02
建外soho项目规划与设计
规划理念与目标
规划理念
建外soho的规划理念是创造一个充满活力、开放式的城市社区，将商业、居住、 休闲等功能有机融合，打造一个具有国际水准的现代化城市中心。
面。
服务质量
建外soho注重服务质量， 提供全方位的物业服务， 满足租户和客户的需求。
当前运营状况分析
销售业绩
建外soho目前的销售业 绩稳定，客户群体以中 高端为主，销售渠道多
样化。
出租率
目前建外soho的出租率 较高，但仍有部分空置 面积，需进一步优化租
建外soho的建筑布局采用开放式街区设计，将商业、居住、休闲等功能分区明 确，同时通过合理的道路规划和绿化景观设计，创造出舒适、便捷、宜人的生活 和工作环境。
03
建外soho项目实施过程
03
建外soho项目实施过程
施工进度与质量控制
施工进度管理
建外soho项目制定了详细的施工进 度计划，确保工程按期完成。通过合 理安排施工顺序，优化资源配置，有 效控制了施工进度。
为确保工程质量，建外soho项目采取 了一系列质量控制措施。包括材料检 验、施工过程监控、成品验收等环节 ，确保每个环节的质量达标。
建筑材料与技术应用
建筑材料选择
建外soho项目选用了优质的建筑 材料，如高强度混凝土、耐久性 好的建筑外墙材料等，确保了建 筑结构的稳定性和耐久性。
新技术应用
在施工过程中，建外soho项目积 极应用新技术，如BIM技术、绿 色施工技术等，提高了施工效率 ，降低了能耗和资源消耗。
建外soho项目周边配套设施完善，包括酒店、商场、医院等，为入驻企业和员工提 供便利。
02
建外soho项目规划与设计
02
建外soho项目规划与设计
规划理念与目标
规划理念
建外soho的规划理念是创造一个充满活力、开放式的城市社区，将商业、居住、 休闲等功能有机融合，打造一个具有国际水准的现代化城市中心。
面。
服务质量
建外soho注重服务质量， 提供全方位的物业服务， 满足租户和客户的需求。
当前运营状况分析
销售业绩
建外soho目前的销售业 绩稳定，客户群体以中 高端为主，销售渠道多
样化。
出租率
目前建外soho的出租率 较高，但仍有部分空置 面积，需进一步优化租
SOHO中国项目案例分析PPT课件
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时光走廊
艺术大堂 自由扶梯
案例研究
SOHO复兴广场
四 功能分析—商业
精品特色商业空间 汇聚多种精致而优雅的餐厅、咖啡厅、酒吧、休闲服务、品牌 体验店等，这些特色商业散布在弄堂式的商业空间里，还原传 统的上海里弄文化。
第5页/共24页
案例研究
SOHO复兴广场
五 项目租金
SOHO复兴广场 各办公区域租金在7—10元/平方 米/天 各商业区域租金在10—20元/平方 米/天
案例研究
SOHO复兴广场
一 项目简介
SOHO复兴广场位于上海内环的核心，淮海中路CBD 商圈，汇聚淮海中路商业街和时尚地标新天地。轨交 10、13号线直达，1、8、9号线三线环拥。
SOHO复兴广场由德国GMP建筑事务所设计。由一栋
27层的办公楼和4座裙楼构成，集5A甲级办公空间和
商业配套于一体。
第1页/共24页
上海凌空SOHO 各办公区域租金在4—5元/平方米 /天 各商业区域租金在6—9元/平方米 /天
第13页/共24页
办公区域租金 商业区域租金
案例研究
望京SOHO
一、简介
➢望京SOHO位于北京朝阳区望京地区的核心区，东至阜通西大街、南至阜安东路、 西至望京街、北至阜安西路 ➢周边轨道交通便利，公路四通八达，是北京市交通最便捷、距离市中心最近的高 新技术产业开发区 ➢望京SOHO由世界著名建筑师扎哈 ·哈迪德（Zaha Hasid）担纲总设计师
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案例研究
上海凌空SOHO
四 功能分析—商业
商业 多元配套 多重体验 凌空SOHO的商业位于一层和地下一层，建筑面积约3万平方 米。 丰富多元的餐饮选择，完善贴心的服务配套，更有5000平米 影院，让所有办公人员及访客感受便捷无忧。
建外SOHO案例分析
项目解析
细部特色
由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成； 建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中 流动，制造出充满人情味的小街文化。 它不是一个封闭的、单调的住宅区，它是集办公楼、酒店式公寓、 商业于一体的混合功能的开放式场所。
建外SOHO所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京 新生代的居住模式 。
建外SOHO案例分析
项目概况
项目解析
细部特色
项目名称：建外SOHO（北京） 占地面积：16.9万平方米 建筑面积：约70万平方米（含地 下面积） 物业种类：20栋塔楼，4栋别墅 总设计师：山本理显（日本） 开发商：SOHO中国
背景信息
不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。只要是建筑， 不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。一个是细胞的建筑也许是一 栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。 ——山本理显
项目解析
细部特色
办公空间布局开阔，可分可合， 以满足不同公司的个性化需求， 为办公格局带来更多的选择。 建外SOHOAB座在建外SOHO 的东侧，共两栋，每座28层。办 公面积98,000平方米，每层 1,750平方米，6个办公单元。
写字楼分布在东侧，空间相对独立，保证了办公环境的幽静。
项目概况 建筑风格
项目解析
细部特色
商铺和公寓的现代风格，凸现了时代气息， 彰显沉稳时尚之感。
写字楼从外表到内部，以纯粹的白色展现 它的诱惑力。各单元均有独立入口，高达 7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墙设计， 和白色大理石地面一同构成了宽敞明亮的 超大空间。
现代风格的外立面设计和建材，成为现代时尚的代表。
项目概况 建筑联廊
项目解析
细部特色
望京soho
望京SOHO中心T3塔楼地上45层，结构高度179.67m，采用钢管混 凝土框架-钢筋混凝土剪力墙结构。T3塔楼平面形状酷似“鱼”形，且 沿竖向层层收进。根据此特点并结合结构受力情况，沿结构长向布置两 个核心筒及三道片墙，框架部分采用钢管混凝土柱+钢梁+组合楼盖体系 T3塔楼较高核心筒主要墙体厚度为800～500mm，较低核心筒主要 墙体厚度为600～500mm，混凝土强度等级为C60～C40。核心筒外墙 角部、洞边及片墙端部埋设型钢柱，靠近“鱼尾”筒体在17，31，32， 37，40层存在竖向收进，靠近“鱼头”筒体在17，41层存在竖向收进。 为了满足层层收进的建筑外形，外围柱采用斜钢管混凝土柱，斜钢 管混凝土柱的截面底层为1200～1000mm，随楼层升高逐步减小到顶层 800mm。楼盖。体系为型钢梁、压型钢板现浇混凝土组合楼盖体系， 主要钢梁高度为580mm，标准层楼板厚度取120mm，设备层楼板厚度 取150mm。
建筑师 扎哈· 哈迪德 SOHO中国委托荣获普利兹克奖的扎哈· 哈 迪德建筑师事务所担纲设计银河SOHO，普利 兹克奖有“建筑界的诺贝尔奖”之称，扎· 哈 迪德是这个奖项的第一位女性得主，她用充满 幻想和超现实主义的设计理念，将银河SOHO 打造成为与鸟巢和新央视大楼齐名的北京建筑 新地标。 扎哈在中国的建筑作品包括：广州 大剧院、北京银河SOHO、望京SOHO 以及上 海的凌空SOHO。
4.建筑信息模型系统 在望京SOHO的设计和建设中， 我们引入了建筑信息模型系统(简称 BIM，Building Information Modeling)。BIM将所有与地产开发 相关的信息集成到一个三维可视化 模型上，是一个着眼于全建筑生命 周期的信息化平台，从而使项目信 息得到便捷、有效的传递。基于此 平台，开发商可以避免由于信息模 糊、不对称造成的“推倒从来”式 的浪费，实现楼宇从设计、建设到 运营全部网络化的高效管理。
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在建筑设计策略上，此项目通 过单体的整合营造出一个壮观 的整体。数百米长的景观构成 深远的、全角度的视野。
形式与功能边缘的模糊，室内 与室外界限的不确定，美丽与 情趣相融合，步行商业街，如 峡谷一样依偎在建筑形体的流 畅曲线之间。周边的绿色植被
是一组起伏的装饰草坡毗邻于
建筑流畅的曲线与起伏的自然 景观之间。
9
案例研究 二 案例数据
凌空SOHO
上海凌空SOHO
用地面积：86000㎡ 总建筑面积： 342500㎡ 商业建筑面积：约30000㎡（位于一层和地下一层） 容积率：3.6
绿地率：30%
层数：地上12层，地下2层 完工时间：2014年
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
22
案例研究
银河SOHO
三、设计特色
设计的一个主题是借鉴中国院 落的思想，创造一个内在世界。 通过可塑的、圆润的体量的相 互聚结、溶合、分离以及通过 拉伸的天桥再连接，创造了一 个连续而共同进化的形体以及 内部流线的连续运动。 设计的另外一个灵感来源于中 国传统的梯田。充满变化的楼 层及平台将各个空间有机地组 合在一起，如同山间的梯田， 绵延不断，如梦如幻。
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
5
案例研究
SOHO复兴广场
四 功能分析—办公
激发想象力的办公空间 突破传统空间的布局，颠覆想象的立体办公空间，给在此工作 的白领们提供充满创造力和想象力的环境。 艺术大堂：博物馆式办公大堂 自由扶梯：自动扶梯通达地铁及各区
SOHO中国项目· 案例研究 . 上海· 北京
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing 2014.01
案例研究
项目区位
上海凌空SOHO
上海SOHO复兴广场
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
2
案例研究 一 项目简介
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
25
顶层复式办公：独占虹桥最高点广阔视野 空中走廊办公：独特“凌空”体验 景观平台体验式办公：尽揽空中峡谷景观 室外阳台体验式办公：提供近在咫尺的室外交流空间
橱窗展示型办公：展示独具个性的企业产品和形象
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
13
案例研究
上海凌空SOHO
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
17
案例研究
望京SOHO
三、设计特色
望京SOHO由三栋塔楼组成，仰视时犹如三座相互掩映的山峰，俯视时宛似游动嬉戏 的锦鲤。其独特的曲面造型使建筑物在任何 角度都呈现出动态、优雅的美感。塔楼 外部被闪烁的 铝板和玻璃覆盖，与蓝天融为一体。
5万平米超大景观园林，城市中心稀有顶级景观办公。绿化率高达30%，形成了独树 一帜的都市园林式办公环境。
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
18
案例研究
望京SOHO
四、功能分析
由3栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层商业组成
办公
亮点 办公大堂层高10米、面积均在1000平米以上，其中T1大堂面积约为2200平方米 T2大堂面积约为1700平方米，T3大堂面积约为1100平方米；塔1、塔2还设计了双 层立体式大堂 共有办公客梯81部，电梯厅16个，电梯厅都设有门禁系统，做到办公、商业及服 务的人流区分，保证办公区有序、整洁、安全 办公楼层高主要有3.6米、3.8米、4.2米，适合不同办公人群的需求
3
案例研究 二 案例数据
SOHO复兴广场
SOHO复兴广场
用地面积： 20084㎡ 总建筑面积： 137436㎡ 地上建筑面积：约72000㎡ 办公建筑面积：64000㎡
商业建筑面积：22000㎡
容积率：3.6 竣工时间：2013年
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
4
案例研究 三 设计特色
SOHO复兴广场
SOHO复兴广场—“里弄式”体验 项目采用里弄式布局，融汇了传统与现代、参照老上 海“里弄”格局，融合周边海派风貌，还原真实老上 海里弄生活。
SOHO复兴广场—绿色办公体验
PM2.5过滤 中国第一家投入PM2.5空气净化系统的商业地产公司, 使PM2.5值低于国家标准。 LEED金级享受型办公
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案例研究
银河SOHO
四、功能分析
集商业办公于一身的大型综合体
办公
亮点 每个椭圆形塔的两端部分户型外窗视野更加宽广。 部分户型房间内具备连接上下水条件，可以在房间内自己增设小型卫生间或吧台， 满足 部分客户的特殊需求。 四栋塔楼每个塔楼与相邻的塔楼在部分楼层有空中走廊连接，便于不同塔楼的办公 人 员的交流。 写字楼标准层层高3.5米；有三栋塔楼的顶层层高达到4.5米，适合对层高有特殊需
上海凌空SOHO
上海凌空SOHO
办公区域租金
各办公区域租金在4—5元/平方 米/天 各商业区域租金在6—9元/平方 米/天
商业区域租金
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案例研究
望京SOHO
一、简介
望京SOHO位于北京朝阳区望京地区的核心区，东至阜通西大街、南至阜安东路、 西至望京街、北至阜安西路 周边轨道交通便利，公路四通八达，是北京市交通最便捷、距离市中心最近的高新 技术产业开发区 望京SOHO由世界著名建筑师扎哈 · 哈迪德（Zaha Hasid）担纲总设计师
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案例研究 一 项目简介
上海凌空SOHO
凌空SOHO位于上海虹桥临空经济园区。地铁2号线直 达；中环、外环、延安高架环绕，交通便利。
凌空SOHO由世界著名建筑师扎哈·哈迪德担纲总建
筑设计师。项目集办公、商业于一体，拥有超前卫的 流线型外观和丰富的空间变化。
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SOHO复兴广场
SOHO复兴广场位于上海内环的核心，淮海中路CBD 商圈，汇聚淮海中路商业街和时尚地标新天地。轨交 10、13号线直达，1、8、9号线三线环拥。
SOHO复兴广场由德国GMP建筑事务所设计。由一栋
27层的办公楼和4座裙楼构成，集5A甲级办公空间和
商业配套于一体。
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四 功能分析—商业
商业 多元配套 多重体验 凌空SOHO的商业位于一层和地下一层，建筑面积约3万平方 米。 丰富多元的餐饮选择，完善贴心的服务配套，更有5000平米
影院，让所有办公人员及访客感受便捷无忧。
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案例研究 五 项目租金
求 的客户。
少数户型有室外花园；少数顶层户型还具备屋顶露台条件。 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中型公司整层购买和使用。
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案例研究
银河SOHO
四、功能分析
集商业办公于一身的大型综合体
商业
亮点 银河SOHO地下一层的河谷式商街与朝阳门双地铁（地铁2号、6号线）交通枢纽贯 通，汇集区域主流人群；银河SOHO的大型下沉广场与朝阳门SOHO一期（中国银行） 和二期（朝阳门SOHO）在地下一层贯通，为在这里的办公和商业人群提供方便快捷 的商业交通通道。 F3层商业带精装修交房，省掉或减少商业装修期，提早实现租金收益；也可为有特 殊需求客户，比如培训中心、语言学校、婚纱摄影等提供一个更适合的营业场所。
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案例研究 五 项目租金
SOHO复兴广场
SOHO复兴广场
办公区域租金
各办公区域租金在7—10元/平 方米/天 各商业区域租金在10—20元/ 平方米/天
商业区域租金
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案例研究 三 设计特色
上海凌空SOHO
凌空SOHO—“峡谷与连桥” 凌空SOHO的十二栋建筑被十六条空中连桥连接成一 个空间网络,融为一体。这些结构叠放在下沉式广场上 空，最高处落差约40米，如置身大自然中的峡谷。
凌空SOHO—下沉式广场
凌空SOHO拥有面积超过7000平米的下沉式广场，不
仅将地下商业区流畅连接，更提供了一个巨大的公共 休闲空间。
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案例研究 三 设计特色
上海凌空SOHO
凌空SOHO—绿色办公体验 凌空SOHO在建筑设计和施工建设等方面，已通过美 国绿色建筑LEED金奖预认证，打造更舒适、健康、高 效的办公环境。
更洁净的空气
更多绿化 全方位环保材料 采用节水器具、中水回收系统
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案例研究
银河SOHO
二、案例数据
用地面积: 50,000平米 总建筑面积:330,000多平方米 办公建筑面积: 166,000平方米 商业建筑面积: 86,000平方米 容积率:5.0
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