不动产登记簿的功能和效力
法条分析丨《民法典》第217条 不动产登记簿与不动产权属证书的关系
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
一、条文主旨 本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。
二、概念分析 不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。
不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。
根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。
不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。
现实中，不动产登记簿的查阅往往有一定条件限制和程序要求，并需要消耗额外的时间成本，对于并非不动产交易、设定限定物权等涉及处分权的重大事项，出示不动产权属证书显然更为便捷、有效促进交易，并足以保障交易安全。
在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书。
三、法条评析我国目前不动产登记制度及其实际运作还有待进一步完善，不动产登记簿的设置、管理和查阅复制工作需要重视和加强。
实践中单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这样将削弱不动产物权的公示性，影响不动产交易的安全。
因此，本条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
四、注意问题（一）不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件不动产权属证书具有深厚的群众基础，传统观念一定程度上重证书而不重登记。
不动产权属证书可以作为证明权利的根据，但是不能仅仅以交付该证书的占有作为物权变动的根据。
在进行不动产物权交易中，权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书，但权利人或者利害关系人必须进行登记而为物权的变动，否则物权无法变动。
不动产登记中心考试试题
不动产登记中心考试试题一、单项选择题1. 不动产登记是指对（）的权属、内容、状态等进行登记的行为。
A. 土地使用权B. 房屋所有权C. 土地和房屋D. 土地和房屋的权属关系2. 以下哪项不是不动产登记的基本原则？A. 真实性B. 合法性C. 及时性D. 保密性3. 不动产登记机构在办理登记时，应当遵循的程序是（）。
A. 申请、受理、审核、登记B. 申请、审核、登记、公告C. 申请、登记、公告、审核D. 审核、申请、登记、公告4. 以下哪项不属于不动产登记的类型？A. 初始登记B. 变更登记C. 转移登记D. 续期登记5. 不动产登记簿是不动产登记的（）。
A. 法律依据B. 法律文件C. 法律凭证D. 法律效力二、多项选择题1. 以下哪些属于不动产登记的法律效力？A. 确定权属B. 保障交易安全C. 促进不动产市场健康发展D. 限制权利人行使权利2. 不动产登记的类型包括以下哪些？A. 初始登记B. 变更登记C. 注销登记D. 预告登记3. 以下哪些行为需要办理不动产登记？A. 购买房屋B. 继承房产C. 赠与房产D. 抵押房产三、判断题1. 不动产登记是自愿的，权利人可以自由选择是否登记。
（）2. 不动产登记簿是不动产登记的法律文件，具有法律效力。
（）3. 权利人可以通过不动产登记簿查询自己名下的不动产信息。
（）4. 所有不动产登记都需要缴纳登记费用。
（）5. 不动产登记中心有权对登记的不动产进行实地核查。
（）四、案例分析题某市不动产登记中心接到一项申请，申请人要求将其名下的一套房屋进行转移登记。
请根据不动产登记的相关规定，分析以下问题：1. 申请人需要提交哪些材料？2. 登记中心在审核过程中应注意哪些事项？3. 如果申请人提交的材料不齐全，登记中心应如何处理？4. 转移登记完成后，原权利人和新权利人分别需要办理哪些后续手续？五、简答题简述不动产登记的意义和作用。
六、论述题请结合实际，论述不动产登记在促进房地产市场健康发展中的作用。
什么是不动产登记证明？
什么是不动产登记证明？《不动产登记证明》是他项权证，⽤于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，由登记机构持有。
⽐如，权利⼈在申请银⾏贷款时，可以申请登记机构向银⾏出具该证明⽂件，⽅便权利⼈贷款。
若权利⼈产权有查封登记，则不颁发证书或证明。
⼀、什么是证明《不动产登记证明》是他项权证，⽤于证明不动产、地役权或者、异议登记等事项，由登记机构持有。
⽐如，权利⼈在申请时，可以申请登记机构向银⾏出具该证明⽂件，⽅便权利⼈贷款。
若权利⼈产权有查封登记，则不颁发证书或证明。
⼆、不动产登记的作⽤不动产登记的作⽤主要体现在维护房地产交易安全，保护权利⼈的合法权益。
1、规范房屋登记⾏为。
通过《不动产登记办法》的实施，确⽴房屋登记机构及其⼯作⼈员开展房屋登记⼯作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履⾏的职责，保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进⾏房屋登记。
2、维护房地产交易安全。
通过《不动产登记办法》的实施，保证公⽰的房屋权利状况等房屋登记记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事⼈之间房屋交易的安全和便捷。
登记制度、赋予登记以公信⼒，⽬的就是保护交易安全。
同时，保护交易安全，也就意味着对善意第三⼈权益的保护。
3、保护权利⼈的合法权益。
《不动产登记办法》应当从⽅便权利⼈进⾏登记和切实保障其权利出发来设计房屋登记程序。
登记是不动产物权的法定公⽰⼿段，《》规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这确⽴了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利⼈即被推定享有该项权利。
因此，在我国房地产市场发展迅速、房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事⼈的合法权益，具有重要的作⽤。
综上所述，以上就是关于不动产登记证明的详细内容，不动产登记证明主要是⽤来证明不动产抵押权、地役权的，⽽不动产登记的作⽤，主要体现在它可以维护⼤家，在进⾏房地产交易时的安全，起到保护权利⼈合法权益的作⽤。
《物权法解释一》不动产物权登记是如何规定的
《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的对于《物权法解释⼀》不动产物权登记的内容，最近很多⼈很困惑，⼀直在咨询⼩编，今天店铺⼩编针对该问题，梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。
《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起施⾏。
《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废⽌。
《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国物权法>若⼲问题的解释(⼀)》(以下简称《解释》)的出台，进⼀步明确了不动产物权归属的定分⽌争规则，完善了作为物权法重要内容的不动产登记法律制度体系。
⼀、不动产物权的登记意义《物权法》第⼗四条规定，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，⾃记载于不动产登记簿时发⽣效⼒。
第⼗六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿是不动产登记制度的核⼼内容。
不动产登记簿是登记机关依申请制作并备存，⽤以记载不动产的⾃然状况、权利状况及其他事项的簿册。
其法律意义主要体现三个⽅⾯：第⼀，不动产登记簿是不动产物权的认可和彰显依据。
登记是国家公权⼒对私权利的认可⾏为，是对财产取得和变动的确认。
登记簿是登记⾏为完成的体现。
作为社会财富的重要形态，不动产通常承载着⼈们的财富价值。
如果没有记载在国家保管的登记簿上，也就意味着财产没有获得国家的充分认可，也就难以获得法律的保护;第⼆，不动产登记簿具有权利真实的推定效⼒。
不动产登记簿是不动产权利的外在表征，体现着⼀定的法律事实和法律⾏为。
不动产物权经过登记记载于不动产登记簿之后，即可推定记载的归属和内容与真实的物权归属和内容相⼀致。
在诉讼中，当事⼈既可以⽤不动产登记簿为证据来证明⾃⼰的诉讼请求，亦可以以此来反驳对⽅的诉讼请求。
⼈民法院在认定案件事实时，应当⾸先将不动产登记簿当作真实来对待;第三，不动产登记簿的公⽰、公信意义。
裁判案例7则，看房产代持的法律风险
裁判案例7则，看房产代持的法律风险⼀、被代持⼈的法律风险被代持⼈作为房屋实际购买⼈，承担出资义务，享有事实上的房屋所有权。
但在作为认定房屋归属的不动产登记簿上，被代持⼈却不会作为房产所有权⼈加以公⽰。
这就给被代持⼈带来了所有权确认以及房产被代持⼈处分的风险。
1所有⼈确认风险1代持⼈占有房产【案号】（2016）XX0306民初21416号【案件评析】不动产权属证书是权利⼈享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿⼀致；记载不⼀致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【案件概述】被告是原告的⼥⼉。
2012年被告读⼤学时，被告作为买受⼈，在深圳购买了⼀套商品房，原告作为被告的⽗母亲⽀付房产⾸期款，并承担按揭还款。
2013年被告就业，承担了10万元的房屋贷款。
因家庭纠纷，原告主张涉案房屋是其为规避限购政策⽽由被告代持，实际所有权归原告所有。
被告认为该房屋为原告对她的赠与，所有权归被告所有。
【法院判决】涉案房产登记在被告名下，原告请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误。
被告参加⼯作后，开始量⼒⽽⾏地偿还⽉供⾄今，双⽅的这些⾏为既符合个⼈经济⾏为模式，也符合家庭伦理和⼈之常情，不能证明双⽅达成了房产代持协议，不能证明原告是房屋实际所有权⼈。
原告诉称是借名买房、代持房产，既没有明确的书⾯协议证实，也没有证据证明原告承担着有关涉案房产的全部义务，故原告的诉讼请求不予⽀持。
2房产代持协议⽆效【案号】（2014）赣中民⼀初字第49号【案件评析】法院认为房产代持协议是为规避深圳市的限购政策⽽签订的，内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为⽆效合同，⾃始⽆效。
【案件概述】2007年7⽉1⽇，原告A与被告B签订了⼀份《房产代持协议书》，协议约定原告对上述两套房产享有完全的所有权。
2012年3⽉，B因合同纠纷，法院对案涉房屋予以了查封并依法拍卖。
不动产登记权人的法律权益与保护
不动产登记权人的法律权益与保护一、引言不动产登记权人是指在不动产登记簿上登记有权益的人，包括合法的所有权人、抵押权人、租赁权人等。
不动产登记权人的法律权益与保护是不动产法中的重要问题，本文将从不动产登记的法律效力、不动产登记权人的权益以及保护措施等方面进行分析。
二、不动产登记的法律效力不动产登记是指将不动产的权利、限制和其他事项登记在不动产登记簿上的行为。
不动产登记的法律效力主要体现在以下几个方面：1. 证明作用：不动产登记簿是不动产权益的证明，登记簿上的内容可以作为不动产权益的证据。
例如，不动产登记簿上登记的所有权人可以通过登记簿证明自己对该不动产享有所有权。
2. 优先权原则：不动产登记按照先后顺序确定权益的优先顺序。
在同一不动产上存在多个权益时，先登记的权益享有优先权。
例如，先抵押登记的抵押权人在不动产处置时享有优先受偿权。
3. 可追溯性：不动产登记是永久性的，可以追溯到登记簿上的历史记录。
这意味着不动产登记权人可以通过查阅登记簿了解不动产的历史权益情况，以保护自己的合法权益。
三、不动产登记权人的权益不动产登记权人作为登记簿上的合法权益持有人，享有以下权益：1. 所有权权益：不动产登记权人作为不动产的合法所有权人，享有占有、使用、收益和处分不动产的权利。
2. 优先受偿权：在不动产处置时，先登记的抵押权人享有优先受偿权。
这意味着如果不动产被处置，先登记的抵押权人可以先行收回债权。
3. 优先购买权：不动产登记权人在不动产转让时享有优先购买权。
如果不动产所有权人打算出售不动产，不动产登记权人有权以相同的条件和价格优先购买。
四、不动产登记权人的保护措施为保护不动产登记权人的合法权益，不动产法规定了以下保护措施：1. 不动产登记的强制性：不动产法规定，不动产的权益变动必须办理不动产登记。
这意味着不动产的权益变动如果未经登记，将不具备法律效力。
这一规定保护了不动产登记权人的合法权益。
2. 登记簿的公示性：不动产登记簿是公开的，任何人都可以查询登记簿上的内容。
不动产考试题及答案
不动产考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10分）1. 不动产登记制度的主要目的是：A. 保护不动产权利人的合法权益B. 促进不动产交易的便利C. 增加不动产交易的税收D. 限制不动产的流通答案：A2. 根据《中华人民共和国物权法》，不动产权属证书的效力是：A. 证明不动产权属的法定凭证B. 仅作为不动产权属的参考C. 仅在交易时有效D. 仅在登记时有效答案：A3. 不动产登记机构应当在不动产登记簿上记载的内容不包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：D4. 以下哪项不是不动产登记的申请主体？A. 不动产权利人B. 不动产权利人的代理人C. 不动产权利人的债权人D. 不动产权利人的继承人答案：C5. 不动产登记簿的法律效力是：A. 具有对抗第三人的效力B. 仅具有证明作用C. 仅在登记时有效D. 仅在交易时有效答案：A二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 不动产登记的种类包括：A. 初始登记B. 变更登记C. 注销登记D. 预告登记答案：ABCD2. 以下哪些情况需要进行不动产变更登记？A. 不动产权利人名称变更B. 不动产用途变更C. 不动产面积增加D. 不动产权利人地址变更答案：ABC3. 不动产登记申请应当提交的材料包括：A. 申请书B. 身份证明C. 不动产权属证书D. 相关合同答案：ABCD4. 不动产登记簿的记载内容应当包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：ABC5. 不动产登记机构不予登记的情形包括：A. 申请材料不齐全B. 申请材料不真实C. 申请登记的不动产不存在D. 申请登记的不动产权利存在争议答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1. 不动产登记簿是不动产登记的法律依据。
（对）2. 不动产登记机构可以拒绝登记不动产的抵押权。
（错）3. 不动产登记簿的记载内容可以随意更改。
不动产登记证明
不动产登记证明不动产登记证明是指国家机关依法对不动产进行登记后所颁发的一种法律凭证，用于证明不动产权利状况和相关事项的证明文件。
不动产登记证明的出现，为不动产交易提供了法律保障和安全性，使不动产交易更加规范、公正、透明。
不动产登记证明包含了以下几个方面的信息：首先是不动产的基本信息，包括不动产的名称、坐落、依法确定的权属归属等；其次是权利状况信息，包括不动产权利的种类、权力范围、权利人、权利设定情况等；再次是限制性权利信息，包括对不动产权利设定的限制、不动产是否被查封、抵押等信息；最后还包括不动产登记机关的公章、日期等。
不动产登记证明作为全国不动产登记的核心凭证，具有一定的法律效力。
首先，不动产登记证明是不动产权利的法律证明。
在不动产交易过程中，买卖双方可以通过不动产登记证明，查看不动产的权属归属、抵押情况、限制权利等，以确保交易的合法性和安全性。
其次，不动产登记证明是法院判决执行的重要依据。
由于不动产登记证明具有公信力和法律效力，法院在执行判决时，会参考不动产登记证明的内容，对不动产权利进行相应的处理。
不动产登记证明的颁发主体是国家不动产登记机关，其中包括具有登记资质的不动产登记中心、不动产登记窗口等。
不动产登记机关负责验证不动产的所有权、抵押、查封等情况，并将有关信息登记在不动产登记簿上，最后颁发不动产登记证明。
不动产登记证明的申请流程相对简单，一般包括以下几个步骤：首先是申请人携带相关材料到不动产登记机关申请办理登记。
申请人需要提供相关的证明材料，证明其与不动产相关联，如购房合同、土地使用证等。
其次，不动产登记机关在接受申请后，进行相关的查验和核实工作，对不动产权利状况进行审查。
最后，不动产登记机关在审核通过后，颁发不动产登记证明给申请人。
不动产登记证明的出现，进一步规范了我国不动产交易市场，提高了交易的安全性和透明度。
不动产登记证明作为不动产交易的重要凭证，保障了买卖双方的合法权益，避免了不动产交易中可能发生的纠纷和风险。
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第26卷第1期2005年3月大连理工大学学报(社会科学版)Journa l of Da l i an Un iversity of Technology (Soc i a l Sc iences )Vol .26,No .1M ar .2005 收稿日期:2004202226 作者简介:张明(19652),男,黑龙江齐齐哈尔人,讲师,主要从事民法学研究。
不动产登记簿的功能和效力张 明(燕山大学文法学院,河北秦皇岛066004) 摘 要:不动产登记簿是不动产登记的载体,不动产物权的公示公信原则在实践中主要是通过权利人查询登记簿的记载来实现的。
但是,不动产登记簿的功能和效力在理论和实践中却没有得到相应的重视。
文章通过对不动产登记簿的功能及其实现途径和登记簿效力的论述,指出了我国立法和实务中关于不动产登记簿及其公示方面所存在的问题,并着重论述了不动产登记簿在维护交易秩序保障交易安全方面的重要作用,主张借鉴大陆法其他国家和地区不动产登记的立法经验,进一步完善我国的不动产登记制度。
关键词:不动产登记簿;功能;公示;效力 中图分类号:D F 45 文献标识码:A文章编号:10082407X (2005)0120072204Rea l esta te reg ister ’s function and eff icacyZHANG M ing(S choo l of L ibe ra l A rts &Law ,Ya nsha n Unive rs ity ,Q inhua ngda o 066004,C hina )Abstract :T he p rinci p le of the real estate righ t announcem en t is m ain ly realized by the registrati on system in p ractice,bu t being the carrier of the real estate righ t registrati on,the register didn’t attract a co rresponding atten ti on in the theo ry study and p ractice .T h is essay first dissertates on the functi on,the functi on’s realizati on and the efficacy of the register,then po in ts ou t the p rob lem s ex isting in ou r coun try’s legislati on and p ractice abou t the register and its announcem en t .T h is paper also describes the i m po rtan t functi on s of the real estate register in m ain tain ing the trade o rder and en su ring the trade secu rity .F inally it advocates studying o ther coun tries’and regi on s’legislative exp eriences of civil law system fo r reference to fu rther p erfect the real estate registrati on system of ou r coun try .Key words :real estate register announcem en t;functi on;announcem en t;efficacy 当代社会,由于物权流转的频繁,使得交易人很难自行调查有关交易相对方的权利状况。
在这种情况下,保护交易安全比交易本身更重要,不动产登记制度就是法律为了保护交易安全而设置的一项制度。
它通过国家行为,在不动产登记簿上记载不动产物权的权利状况,并赋予登记簿以推定力和公信力,从而实现物权公示的效果,保障权利人及善意第三人的合法权益。
不动产登记簿作为不动产登记的载体,在保护交易安全, 维护交易秩序方面发挥着极其重要的作用。
一、不动产登记簿的功能不动产登记簿,是由国家不动产登记机关制作的不动产物权公示的证明文件,它记载着不动产物权的权利状况。
不动产登记簿具有以下特点:统一性,即在一个区域内的不动产登记簿只能有一个,将各种不动 产物权以及各种权利限制都登记在同一个不动产登记簿上,使在一个区域内的物权变动情况能够得到准确的反映;官方性,即不动产登记簿是由国家专门机构通过特别程序制作的档案文献,由法律强制赋予其公信力;公开性,即不动产登记簿记载的资料必须向社会公开,允许当事人及利害关系人查阅和复制;持久性,即不动产登记簿是国家长期保留的档案,只要不动产存在,登记簿就应当存在。
[1]不动产登记簿在不动产物权登记制度中具有如下功能:第一,它是实现物权公示原则的载体。
物权公示原则在不动产领域的实现方法是登记,在登记簿上登记不动产的现状、权利状况及物权的各项变动,并将这一记载向社会公示,以备利害关系人查询。
物权公示原则正是通过登记簿这一载体实现的。
第二,它是不动产物权状况最权威的证明文件,具有最高的证据效力。
登记行为是一种国家行为,登记簿作为国家行为所产生的登记结果的表现形式,具有最高的权威性。
它既是不动产的交易当事人查询不动产权利状态的最根本途径,也是解决不动产权利争议效力最高的证据。
虽然不动产权属证书也具有证据效力,但其证明力不如登记簿,当权属证书记载的内容与登记簿记载的内容不一致时,如无其他绝对充分的证据能够推翻登记簿的记载,则以登记簿的记载为准。
第三,它是不动产物权登记公信力的实现途径。
法律赋予不动产登记簿这种公示方法以公信力,即使经过登记的不动产物权的权利状况与真实的权利状况不符,对于信赖登记簿真实性而为交易的善意第三人,法律对该信赖予以保护,承认其交易行为的有效性。
二、不动产登记簿功能的实现途径——公示 不动产登记簿所记载的内容,一般包括两方面:一是事实方面的记载,主要包括不动产的位置、面积等自然状况;二是权利方面的记载,包括所有权和限制物权等。
德国、日本和我国台湾地区都突出了权属状况和物权变动状况的记载。
德国有学者对土地登记簿的内容作出了归纳,指出“土地登记簿应该达到再现土地上法律关系的目的。
依此,土地登记簿必须反映下列情况: (1)关于土地本身,即其标记、面积、位置;(2)关于所有权人及其所有权取得之法律原因;(3)关于附着于土地所有权的权利,比如为某土地之利益所设定的地役权,如通行权;(4)关于土地上所成立的负担。
”[2](p2952297)《日本不动产登记法》第1条规定:“登记,就不动产的表示或关于下列不动产权利的设定、移转、变更、处分的限制或消灭为之。
一、所有权;二、地上权;三、永佃权;四、地役权;五、先取特权;六、质权;七、抵押权;八、租赁权;九、采石权。
”[3]我国台湾地区《土地法》及《土地登记规则》规定,应登记之物为土地及其建筑改良物;应登记的权利可分为:所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、耕作权,应登记之法律关系为土地权利之取得、设定、转移、变更或消灭。
[4]我国《土地登记规则》第2条规定:“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。
本规则所称土地他项权利,是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利,包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
”《城市房屋权属登记管理办法》第9条规定:“房屋权属登记分为:(一)总登记;(二)初始登记;(三)转移登记;(四)变更登记;(五)他项权利登记;(六)注销登记。
”从上述规定可以看出,我国的不动产登记内容存在着两项主要问题:一是没有明确列举出应纳入登记的各种不动产物权;二是登记簿的格式以及应记载的具体内容不够明确。
笔者认为,在未来的《物权法》和《不动产登记法》中,我们应采纳前述三国或地区的成功经验。
既然是不动产物权登记,在登记簿中就应特别注意将涉及不动产物权的各个事项详细、准确地予以记载,不得有遗漏和含糊不清的地方。
登记簿必须有严格统一的格式,每一栏目中所应记载的事项必须具体明确。
下列各事项是必须要记载的:权利人姓名或名称,如果是共有,则应明确各共有人之间的关系;物权的类别;物权的内容和范围;物权的设立、变更、转让、终止的原因、时间或期限;登记日期、登记官员的签字、登记机关的盖章、登记簿编号等。
不动产登记的目的就是要实现物权的公示原则,通过不动产登记簿的记载,准确反映不动产权利的归属和变动,并将其向社会公开,以备他人查询。
因此,登记簿的功能是通过登记簿公示这一途径实现的。
但是,关于不动产登记簿的公示问题,我国立法存在明显缺陷。
国土资源部制定的《土地登记资料公开查询办法》第2条和第3条是根据不同的登记资料规定了不同的查询权主体:对于土地登记结果,任何单位和个人都可以查询;对于原始登记资料(包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图),只有土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人、土地登记代理机构、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关・37・ 第1期张明:不动产登记簿的功能和效力和纪检监察部门有权查询。
然而,关于房屋登记的查询却没有相应的规定,实践中也是不允许利害关系人查询的。
由于物权具有支配性、对世性和排他性的特点,物权的权属和变动如不能以一定的方式公开、透明,则一方面不利于对物权人权利的保护,即静态安全的保护,更主要的是不利于对善意第三人交易安全的保护,即动态安全的保护。
作为不动产登记载体的登记簿不公示,借口所谓的保护个人隐私,将其秘而不宣,那物权公示原则如何实现?登记制度建立的目的如何体现?善意第三人的交易安全又如何保护?笔者承认,在强调登记簿的公示性的同时应适当兼顾对权利人个人隐私的保护,但决不能因此而本末倒置。
可以看出,我国的不动产登记制度仍然只侧重于其管理性,而忽视其公示性,不注重对私权利的保护,充分暴露出我国不动产登记制度设立的目的不在于实现物权公示原则,而在于加强国家对不动产事务的管理,这是与现代不动产登记制度的设立目的背道而驰的。
德国法的规定及德国学者的相关解释可供我们借鉴。
德国《土地登记条例》第12条第1款规定:“任何证明具有合法利益的人都有权查阅土地登记簿。
这也同样适用于土地登记簿中用于补充登记所涉及到的文本以及尚未完成的登记申请。