上海松江新城别墅市场报告
上海别墅市场研究报告doc
上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。
因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。
2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。
而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。
3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
松江新城站商业项目市场定位报告
名目壹、市场局部一、上海商展市场分析二、松江商展市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商展现状与开展前景分析贰、工程分析一、工程情况二、SWOT分析叁、工程定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、工程定位四、产品革新建议五、价格定位壹、市场局部一、上海商展市场分析1、市场运行概况➢商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商展平均租金差不多上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。
这讲明上海的商展市场差不多进进一个稳健开展期，步进了成熟的时期。
➢郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进进上海商业地产市场，商业地产效劳业也悄然出现。
值得注重的是，随着近年来房地产市场的开展，大量新兴社区的建成和进住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区四面的沿街商展、集合式商场和社区商展的开展相当迅速。
➢商业进进实物消费与效劳消费并重的时期丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业开展的新趋势。
从消费水平瞧，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。
从消费结构瞧，全市消费需求由实物消费为主进进实物消费与效劳消费并重的时期，零散型的商业地产布局模式特别难习惯上海商业今后的开展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营效劳品质优良的商业工程将是下一步商业地产开发重点。
➢商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面要是没有压力，完全能够采取长期收益的方式经营自己的商展，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向都市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气缺乏等多方面的碍事，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养展的措施或等待各方碍事因素慢慢消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式猎取收益。
上海别墅市场分析方案概述
上海别墅市场分析方案概述上海是中国最繁忙和发达的城市之一，也是中国最大的经济中心之一。
随着经济的不断发展，在上海买房，尤其是别墅，成为了富裕人士的热门选择。
上海的别墅市场也越来越受到关注。
本文将概述上海别墅市场的分析方案。
首先，我们将对上海别墅市场的概况进行描述。
然后，我们将分析上海别墅市场的供需状况。
接下来，我们将探讨上海别墅市场的价格和销售趋势。
最后，我们将提出一些建议，以促进上海别墅市场的发展。
首先，让我们来看一下上海别墅市场的概况。
上海地理位置优越，环境优美，是一个吸引人的居住地。
据报道，上海的别墅市场在过去几年里呈现出稳定的增长趋势。
随着越来越多的富裕人士寻求高品质的生活和豪华住宅，上海的别墅市场有望继续保持稳定增长。
接下来，我们将分析上海别墅市场的供需状况。
根据最新数据显示，上海别墅市场的需求正逐渐增长。
这主要是由于经济的发展，人民收入的增加，以及人们对更高品质生活的追求。
与此同时，上海别墅市场的供应也在逐渐增加，以满足不断增长的需求。
尽管如此，市场供需仍然存在一定的不平衡，供应仍然无法满足需求的速度。
然后，我们将探讨上海别墅市场的价格和销售趋势。
根据最新数据，上海别墅市场的平均价格相对较高，这主要是由于地理位置和高品质的建筑材料造成的。
不过，我们也可以看到上海别墅市场的销售量在逐年增加，市场总体上仍然活跃。
根据专家的预测，上海别墅市场的价格将继续保持稳定，并可能会有所上涨。
最后，我们提出几点建议，以促进上海别墅市场的发展。
首先，政府应该制定相关政策，鼓励开发商和投资者在上海投资建设别墅。
其次，开发商应该注重提高别墅的品质和设计，在市场竞争中占据优势。
此外，提供更多的金融支持和购房便利措施，将有助于吸引更多的购房者。
最后，加强市场监管和规范管理，维护市场的公平和透明。
总之，上海别墅市场有着良好的发展前景。
政府、开发商和投资者应该共同努力，为更多的人提供高品质的生活和居住环境。
通过制定相关政策、提高建筑品质、提供金融支持和加强市场监管，上海别墅市场有望实现更好的发展。
【精品文档类】上海别墅市场分析报告
一、上海别墅市场分析[一]市场供求分析1、长期供应分析供应总量比2003年略有减少但仍然保持在150万平方米以上从土地市场看，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率也限制在0.5-0.6左右，政府对于高档别墅批建控制力度很大。
但由于土地前几年储备丰富，别墅项目的高投资回报率使发展商对于别墅开发的热度不减。
2004年别墅总体供应量仍然有152.2万平方米，只比去年的160.9万平方米略有下降。
从长远来看，未来几年别墅供应总量仍将呈现缓慢减少趋势，但随着一城九镇规划的全面启动，别墅供应地区更加广泛，供应总量将长期保持在每年100万平方米以上。
2、短期供求分析[二] 供求总体保持平衡成交总量达到154万平方米2004年别墅总体成交量保持旺盛，反映了虽然经过多方面政策调整，客户对于上海别墅市场信心仍然非常充足，需求不断高涨。
全年别墅成交量154万平方米（统计截止到12月16日），除了一季度成交量较少外，二三季度总量明显上升，第四季度表现尤为突出，成交量超过50万平方米，达到全年高潮。
[二]热点板块分析1、供应量分析供应量较大的板块有闵行、松江新城、新桥，其中闵行占17%的高比重，这主要是由于颛桥、江川等地经济型别墅开发渐热，另外，松江新城泰晤士小镇大型项目的启动、青浦赵巷板块和南汇航头板块的逐渐成熟，这些地区的别墅供应量逐渐放大。
值得一提的是奉贤别墅供应在今年放量，海滩别墅成为新的投资热点。
2、板块特征分析松江新城、新桥、九亭泗泾板块别墅供应充足松江别墅别墅供应比重占总供应量37%，随着泰晤士小镇上市，松江新城英式风貌区成为别墅市场炙手可热的别墅板块，另外九亭、新桥等地区也有多个别墅上市，这三大板块中产品以联体别墅和叠加别墅为主，独立别墅较少。
联体别墅售价主要是7000元/平方米左右，独立别墅单价已经超过万元。
闵行颛桥地区别墅量大价升颛桥板块是闵行今年别墅新增的热点板块，今年闵行别墅供应量25.9万平方米，其中半数来自颛桥地区，以天籁园和都市阳光花园为代表，这一地区别墅产品以独立和联体别墅的混合型产品，独立别墅平均面积处于300-600平方米之间，联体别墅主力面积为200-250平方米，闵行板块别墅价格上涨幅度也很大，联体别墅售价在10000元/平方米，独立别墅售价在13000元/平方米。
上海松江月亮和别墅项目市场调研
一、区域别墅市场区域主要别墅个案分布图楼盘信息楼盘名及开盘时间 总量体（m 2） 产品（比例）复地翠堤（2004年12月开盘） 4.7万 5幢独立别墅，20幢联排、叠加别墅，3幢小高 剑桥风范（2005年4月开盘） 25万 多层、联排别墅、双拼别墅（一期别墅共幢） 原野花园（4月25日开盘） 8.5万 双拼别墅、联排别墅、叠加别墅（共120幢）海立华亭（别墅未开盘） 6万 多层、电梯公寓、叠加、联体 名仕豪庭（6月5日开盘）7.3万 联体别墅（共365套，现推出65套）爱丁堡12万 29幢多层，二期为别墅推出时间未定蓝色剑桥元庭（5月27日开盘） 10万 29幢别墅（联体、双拼），后续推出日期未定复地翠堤剑桥风范原野花园海立华亭名仕豪庭 爱丁堡蓝色剑桥元庭泰晤士小镇（1）产品概况就2004年下半年到2005年上半年松江新城版块楼盘整体而言多以别墅加公寓的复合型居住社区为主，少量为纯别墅住宅区。
现阶段本案周边的楼盘别墅部分情况如下：整体看区域内产品更多以混合型产品为主，以公寓加联排别墅产品组合为区域主流。
（2）产品分析产品形态分析注：泰晤士（独栋）未在比例计算之列✧本区域已推别墅项目皆以联排别墅为绝对主力型别墅，占推出别墅量体的85%。
产品形态同质性较强，产品竞争压力较大。
✧部分别墅项目如复地翠堤苑、原野花园以联排结合叠加别墅，叠加别墅占11%。
✧复地翠堤苑、海德名园有部分独栋别墅，占别墅供应量的4%，但独栋别墅去化不理想。
产品面积分析✧本区域联排别墅的面积160-220㎡，其中以200㎡左右为主。
名仕豪庭因其面积控制精简（160-170㎡）、所送面积较多、总价较低，去化状况较好。
✧叠加别墅面积在160-180㎡，面积分布相对集中。
以其小面积、较低单价、低总价，去化状况相对较好。
✧独栋别墅面积在310-430㎡，其中以320平方米左右为主力面积，产品形态定位为舒适型别墅，但去化抗性较大。
本区域别墅市场总体放量较大，其中又以联排别墅为绝对主力别墅，联排别面积在200平方米左右，产品同质化情况严重，竞争激烈；（3）价格分析✧本区域联排别墅价格在6500-7300元/㎡之间，包括了双拼和多联别墅形态；其中，双拼别墅的价格在7000-7300元/㎡左右，多联别墅价格区间在6500-6800元/㎡。
松江新城5号项目市场报告
间幅度较大
新城内部变化
大学城板块 一枝独秀
松江新城板块 全面爆发
未来松新建板块价格具备与东 部板块看齐并超越爆发的潜力
市场变化
新城 变化
市场 变化
竞争 变化
客源 变化
政策调控影响
信贷政策——九调存款准备金率，控制房地产投资资金 信贷政策——连续五次加息，提高投资成本 信贷政策——对于投资行为的限制（第二套房） 限外政策——对海外投资的限制
新城区位变化
× 市区人群认可度低，客户导入较难
交通瓶颈突破提升区位形象
新城内部变化
大学城板块
轨道交通板块
松新建板块
中央公园板块
松新建板块和轨道交通板块的逐步崛起，“大松江新城”概念最终确立
新城内部变化
英伦风格为主，地 中海风格为辅的低 密度住宅区，主要 是别墅、多层和小 高层容积率0.8－0.9
6000 5000 4000 3000 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10
供应面积(万㎡) 6.31 4.24 23.44 0.80 8.82 7.71 12.96 16.02 32.04 成交面积(万㎡) 9.97 16.43 23.31 30.46 33.21 29.54 26.75 31.63 38.37 成交均价(元/㎡) 5415 5776 5953 5989 5836 5977 6286 6742 9092
项目产品分析
高层通廊式南北小跃层公寓(<90平方米)、无敌山景公寓
项目产品分析
户型
一层
4/2/2
4/2/2
二层
4/2/2
二层
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
2012松江新城市场概况解析
成交 楼板价 2680 5054 5466 7627 10226 2686 2124 7897
成交日期 2012-1-4 2011-8-31 2011-8-10 2010-9-17 2010-9-8 2010-8-12 2010-8-12 2010-2-26
开发商 大连万达商业地产股份有限公司 上海永航置业有限公司 陈翔其,黄良华,胡兴华 上海宝龙实业发展有限公司 上海松江大学城建设发展有限公司 余彩眉,李国祥,李力 上海复华城市建设有限公司 上海松江大学城建设发展有限公司
商品房市 场
2008-2012年松江商品房供求比
4000000 3500000 2.00 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 0.50 500000 0 0.00 2008年 2009年 供应量 2010年 需求量 2011年 供求比 2012年 1.00 1.50 2.50
土地市场
2008年-2011年各类土地出让面积和楼板价
1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000
（㎡）
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 2008年 0 0 15117.6 2830 2009年 5138 104716.5 694100.2 4915 2010年 60755.4 379673.4 1049972 7735 2011年 24502.1 99686.5 332295.7 6935 0
普通商品房 147,586.80 236,138.90 普通商品房 130,970.00 104,776.00
地块名 国际生态商务区9号 玉树路6号
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销售套数/月
2.3 5
8．4
通过对比，项目周边叠加、联排别墅去化速度明显快于独栋别墅。 但独栋别墅更具有稀缺性，未来溢价空间更大。
2
市场结论 松江别墅供应日渐稀缺，销售平稳，价格稳步上升，未来趋势依旧看涨。 由于国家政策土地政策紧缩，长期来看，市场将长期保持供不应求格局
三 代表个案调研
温莎半岛别墅
松 江 新 城 板 块 在 售 的 双 拼 别 墅 ， 单 价 从 去 年 的 在 7000 元 / 平 方 米 升 至 现 在 的 10000-12000 元/平米左右，总价在 200 万左右。单套面积在 250-300 平方米。
松江新城在售的联体别墅，单价在 8500-10000 元/平米左右。单套面积在 200-250 平 方米左右。
5000
0
1月
2月
3月
4月
5月
别墅成交均价
6月
7月
8月
独立别墅成交均价
9月
10月
各种别墅成交价格均稳定上升
松江新城板块 松江新城板块在售的独立别墅项目主要有海上花园别墅和温莎半岛别墅，单价在从去
年的 15,000 元/平方米飙升到现在 20000-25000 元/平米左右，总价在 800 万左右。单套面 积在 360-400 平方米，花园面积在 600-1,000 平方米。温莎半岛近期成交均价达到 30000 元/平米。且月均去化达到 5 套/月。
松江别墅供求走势图（2007年）
100000 80000 60000
40000 20000
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
别墅供应量
别墅成交量
独立别墅成交量
别墅供应愈发稀缺，尤其独立别墅，2007 年成交速度明显加快。 独立别墅成交平稳，联排、双拼别墅仍占据绝大多数市场份额
松江别墅成交套数（2007 年）
智能设施及其他
安保系统：电子寻更系统,红外周界报警系统； 智能化设施：访客可视对讲系统,小区智能化控 制中心； 供水系统：每户安装四台进口水泵；
4
公建配套 商业配套
日期 2008-01 2007-11 2007-10 2007-09 2007-08 2007-07 2007-06 2007-05 2007-04 2007-03 2007-01 2006-12 2006-11
供应
成交
均价
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
2007 年松江住宅市场呈现严重供不应求格局，大量存量房实现去化 价格也一路高歌猛进，均价从年初的 7000 元/平米飙升至年底的约 10000 元/平米， 并稳稳站上 9000 元/平米。 2008 年以来，由于市场供应有限，成交萎缩，价格涨幅趋缓，但仍稳步上涨。 二 松江新城别墅市场分析
湖心公园 英国特色湖滨休闲 商业街
就医条 件 就学条 件
松江第一人民医院 松江分院
松江大学城
产品规 划图
占地面积 规划户数 绿化率 车位配比 建筑形态描述(别 墅) 建筑形态
房型信息
98752 ㎡ 69 户
60% 1:1.00
总建筑面 积 容积率
物业管理 费 车位数量
28638 ㎡
0.29 2.20 元/㎡. 月 69 个
别墅类型::独栋; 独栋 69 栋;
低层
小区景观
30 万平米宽阔水 景
名称
面积
套数 比例
单栋别墅
350-400 ㎡
38 套
55%
单栋别墅
400-450 ㎡
25 套
36%
450-500
单栋别墅
㎡
2套
3%
500-550
单栋别墅
㎡
4套
6%
进户门：柚木实木门
建筑外观及公共区 域描述 装修情况
窗材：高级实木、进口五金件、中空双层玻璃 毛坯
交房 0.29
销售
独栋:2008 年 1 月; 销售单价:30,000 元/㎡; ] 新城物业管理公司
2007 年 4 月 15 日
项目四至
交通主干道 公共交通 轨道交通
东
滨湖路 南
西
三新路 北
三新路、通源路 沪松专线 M9
通乐路 通源路
道路位 置图
3
人文自然景观 公园绿化 商业环境
产品塑造
佘山天文台
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ松江新城别墅市场分析
一 松江整体住宅市场分析
松江住宅市场月度供求关系价格表
465000 415000 365000 315000 265000 215000 165000 115000
65000 15000
2007年1月
2月 3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 122月008年1月
2月
3月
松江新城板块在售别墅代表项目
楼盘名称 海上花园别墅 温莎半岛别墅
昌鑫花园
总户数 112 69 226
容积 率 0.3 0.29
0．79
单价（元/平方 米）
20000(独栋) 30000(独栋) 18000(独栋) 8000(叠加)
单套住宅面积（平方米） 288-398 360-532 200－300
销售均价 30010 元/㎡ 29532 元/㎡ 27375 元/㎡ 25800 元/㎡ 20195 元/㎡ 18568 元/㎡ 18754 元/㎡ 18289 元/㎡ 17616 元/㎡ 16173 元/㎡ 17863 元/㎡ 17830 元/㎡ 17921 元/㎡
海上花园别墅（普拉托小城）
松江别墅成交套数走势图
400
300
200
100
0
1月
2月
3月
4月
5月
别墅成交套数
6月
7月
8月
独立别墅成交套数
9月
10月
1
成交量下降主要是由于别墅新增供应过少 市场成交主力仍为联排、叠加等经济型别墅产品。
松江别墅成交价格分析(2007 年)
松江别墅成交均价走势图
25000
20000
15000
10000
项目概况
物业名称
开发商名称 所在区域 楼盘地址 总建筑面积 建筑形态
开盘日期
销售报价 物业管理 交房日期
周边配套
项目实 景图
温莎半岛别墅
上海旭
嘉
物业类型 独栋别墅
松江 所在板块
28638 ㎡ 低层 2006 年 9 月 15 日
工程进度 容积率
销售状态
松江新城板块 上海市松江区三新北路 900 弄 1500 号
车库配置：进口白色镀锌彩钢板,数字遥控开关； 其他配置：每户送阿里斯顿热水器；
儿童乐园;医疗所 超市;美容美发;洗衣房
销售套数 1套 2套 4套 10 套 8套 8套 7套 8套 4套 1套 4套 5套 4套
销售面积 433 ㎡ 826 ㎡ 1708 ㎡ 4131 ㎡ 3399 ㎡ 3124 ㎡ 2817 ㎡ 3310 ㎡ 1859 ㎡ 361 ㎡ 1612 ㎡ 2021 ㎡ 1534 ㎡