值得学习的香港房地产模式
香港小户型住宅的形成机理及户型特点(专业资料,值得借鉴)
香港小户型住宅的形成机理及户型特点(2008-12-12 12:40:40)在香港,人多地少和寸土寸金是一个十分突出的现象,因此香港的住宅建设除了往高层发展以外，居住面积仍以小户型为主。
其中，40平方米以下的户型叫做A户型，C户型是70到99.9平方米，B户型介于两者之间。
A、B、C户型叫做中小户型，而60平方米以下的房子占整个房产市场的72％以上。
香港的D、E户型是100平方米到159.9平方米，160平方米以上才叫大户型或者豪宅，大户型、豪宅的生产套数在香港大概占到10%以下。
香港小户型主要集中在其公营房屋里，即公屋，而公屋是香港的大众住宅形式。
目前，大约有300多万人居住在公屋之中，大约占香港总人口的一半以上。
香港小户型住宅的形成与规划设计几乎是围绕着公屋建设展开的。
五合国际（5+1 Werkhart International）将在本文中一一介绍各个阶段公屋发展的历史背景和建设情况。
香港的公共屋宇的起源，可追溯至50年前的殖民时期。
40年代末50年代初，大量人口涌入香港，许多人居住在环境相当恶劣的地方，导致传染病蔓延和罪案频繁等社会问题。
1953年石硖尾大火，摧毁了数以千计的家园，因此而修建的临时安置所，就成了香港最早的公屋。
香港的公屋经过几十年的发展，从过去安置由于天灾导致无家可归的人，到现在无论设施、间隔以及空间运用、舒适程度可与私人楼宇媲美，其性质和功能都发生了巨大变化。
一、早期：1954—1972年在这段时期建造的公屋最多的是迁置事务处。
它提供的公屋类型主要是“号型”系列，到60年代末期共建造了七型。
第一型公屋是在1954年石硖尾火灾后为应急而建造的。
单体是一个简单的H型7层不设电梯楼房。
每层有许多标准单元外廊连接起来（图1、2）。
每个标准单元其实就是一个12m2的房间。
居住面积标准是每个成人2.2 m2，即一个单元要住下五个成年人或三个成年人和四个儿童。
住户的服务设施如厕所和洗濯间是公用的，集中布置在连接体的中部。
香港房地产中介业运作模式及运作程序
香港房地产中介业运作模式及运作程序香港房地产中介业运作模式及运作程序香港房地产中介业运作模式及运作程序1.香港房地产中介业运作模式香港房地产中介代理业有其自身的特点，其运作模式大体上可分为四种：(1)以房地产投资决策服务为重点的顾问型专业性中介代理此类中介代理机构以仲量行为代表，其主要特点是：①对房地产市场的研究起点高，层次高，有深度，覆盖面广。
仲量行目前在全球27个国家设有69个办事处，职员近4000人，其中在亚洲的9个国家设有27个办事处，职员近1000人。
作为一家具有200多年历史(成立于1783年)的房地产中介代理机构，每到一个国家和地区从事房地产中介代理业务，其范围包括投资顾问、国际酒店、写字楼、商铺、工业楼宇租售代理、商场顾问、物业估价、物业管理、建筑管理、建筑及设计顾问、基金管理等等。
首先从研究当地的房地产市场入手，对房地产市场有深入的研究后才决定是否在当地开展该项业务。
目前，该公司已在北京、上海、广州设立分公司从事房地产中介代理业务。
②代理楼宇，着重于一手市场上大型的国际酒店、写字楼、商铺、工业楼宇。
③代理业务的范围广。
仲量行1994年在全球管理的物业达4850个，租售面积为4750万平方英尺，成为一个跨国经营的房地产中介代理公司。
(2)以租售代理为重点的实业型专业性中介代理此类机构以中原地产代理有限公司为代表，其主要特点是：①以代理租售二手楼为主，兼顾一手市场。
②以提供优质的物业代理服务为公司的最高目标和公司员工的从业宗旨。
为调动员工的积极性，公司规定员工收入与其代理业务的业绩直接挂钩，并作为其职务晋升的主要条件。
③在其内部管理上建立了有效的激励竞争机制、严格的职务晋升制度和收益分配制度。
公司从营业员到董事总经理共设置了12个级次，分别是：营业员、高级营业员、助理主任、主任、高级主任、助理经理、经理、高级营业经理、副董事、董事、执行董事、董事总经理。
每一级次人员的底薪和提取佣金的比例不一样。
香港商品房预售制度
香港商品房预售制度
香港的商品房预售制度也被称为”楼花买卖制度”。
这个制度起源于香港。
这个制度的实施，可以让开发商在楼宇未落成前，便开始销售，这样能够提前回笼资金，加快资金周转，降低财务成本。
同时，对于购房者来说，预告制度也带来了不少好处。
比如可以提前锁定心仪的楼盘，避免后期涨价等因素的影响。
在香港，预售制度实施得比较成熟，有《预售楼花同意书》等相关法规进行规范。
要获得《预售楼花同意书》，开发商需要满足一些条件，比如确保地价已经全数支付，并证明有能力支付所有建筑费用等。
预告制度极大缩短了房企现金流回笼的周期，降低房企资金断裂的风险，有效降低房企的融资成本。
对于市场需求而言，期房往往具备较多的优惠价格。
期房售价要低于现房售价约15-20个百分点，并且价差在近年来仍有扩大的趋势。
预售和分期付款的方式有效降低了购房者的买房成本，剌激了市场的潜在需求。
总的来说，香港的商品房预告制度是一种有利于开发商和购房者的制度，能够提高市场效率，促进房地产市场的健康发展。
香港住房政策及启示
香港住房政策及启示第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。
然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。
香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。
它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。
公共住房建设政策。
战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。
１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。
之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。
目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。
香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。
香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。
对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。
但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。
这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。
住房消费政策。
通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。
主要体现在以下三方面：一是租务管制。
１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。
这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。
１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。
尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
香港房地产报告
香港房地产报告引言香港是一个国际金融中心，房地产市场一直以来都备受关注。
香港房地产市场的稳定与繁荣对整个经济发展起着重要作用。
本文将对香港房地产市场的现状、发展趋势以及相关政策进行详细分析和展望。
1. 香港房地产市场概况香港房地产市场是一个供不应求的市场，在全球范围内享有盛名。
一方面，香港的土地资源稀缺，居住人口众多，导致房屋供应长期紧张；另一方面，香港作为国际金融中心，吸引了大量的外来买家和投资者，推高了房地产价格。
因此，香港的房地产市场基本上是一个卖方市场。
截至2021年底，香港的房价指数较去年同期上涨了10%。
尽管全球疫情的影响带来了一定的不确定性，但香港房地产市场仍然表现出强劲的回报。
这主要是由于香港政府的住房政策和市场需求的持续增长所推动的。
2. 香港房产市场发展趋势2.1 租金增长随着香港的人口持续增长，租金也在上涨。
特别是在商业地产领域，租金涨幅更为显著。
由于办公楼供应量有限，租金价格继续攀升。
此外，短期租赁市场也出现了快速增长的趋势，这主要由于旅游业和商务旅行的复苏。
2.2 奢侈房地产市场香港是一个奢侈品消费的重要市场，奢侈房地产市场也在稳步增长。
超高级公寓和奢侈别墅成为投资者争相追逐的对象。
随着全球富豪人群不断增加，对奢侈房地产的需求也越来越高。
2.3 投资机会尽管香港的房地产市场价格较高，但仍然存在投资机会。
特别是对于那些有足够资金的投资者来说，房地产是一个相对稳定的投资渠道。
此外，香港政府的住房政策也为购房者提供了一定的支持。
3. 香港房地产政策香港政府一直非常重视房地产市场的发展和稳定。
为了解决住房问题和促进市场健康发展，香港政府实施了一系列的房地产政策。
3.1 住房供应增加为了提高住房供应，香港政府计划增加土地供应并加大公共住房建设力度。
政府还通过出售土地和推出梯级住宅，鼓励开发商提供更多中低价位的住宅。
3.2 税收和监管政策香港政府实施了一系列税收和监管政策来控制房地产市场的发展。
香港地产研究报告
香港地产研究报告香港地产研究报告1. 市场概况香港地产市场一直备受关注，是全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一。
香港的地产市场主要由住宅、商业和工业地产组成。
随着香港作为国际金融中心和商业中心的地位不断提升，地产市场也不断发展壮大。
2. 住宅市场香港的住宅市场一直以来都非常火爆，供不应求。
随着人口增加和土地紧缺，房价持续上升。
尤其是中环、半山和南区的高档住宅，价格更是高企。
然而，最近几年来，政府推出了一系列措施，试图调控房价，包括增加土地供应和加强房屋贷款限制。
这些措施有一定效果，但是房价仍然保持着稳定的增长趋势。
3. 商业市场香港的商业地产市场也非常活跃，尤其是位于中环和湾仔地区的写字楼和购物中心。
这些地区是香港的商业中心，吸引了大量国际品牌和机构进驻。
租金持续上升，办公楼供不应求。
鉴于香港是中国内地和国际市场之间的桥梁，商业地产市场有着巨大的增长潜力。
4. 工业市场工业地产在香港的地产市场中也占有重要地位。
虽然香港的工业生产相对较少，但作为一个国际贸易中心，许多国际公司仍将香港作为物流和分销中心。
因此，香港的工业地产需求依然存在，并且价格也保持稳定。
5. 投资机会香港的地产市场有着丰富的投资机会。
近年来，随着中国内地投资者对香港地产市场的关注度不断提高，一些开发商和投资者开始将目光转向深圳湾和蛇口等地的地产项目。
此外，香港的土地供应有限，土地供需矛盾严重，因此土地开发项目也是投资者注意的对象。
总结：香港地产市场作为全球最繁忙和最昂贵的地产市场之一，在住宅、商业和工业地产领域都有着稳定的增长趋势。
政府的调控措施对于稳定市场起到了一定作用。
投资者可以通过投资香港的地产市场获取稳定的回报。
然而，由于香港地价和土地供应的问题，投资者需要谨慎评估风险，并选择合适的时间和地点进行投资。
香港人的房子设计理念特点
香港人的房子设计理念特点
香港作为一个国际大都市，拥有独特的房子设计理念。
香港人的房子设计理念
特点主要体现在以下几个方面：
1. 紧凑实用，由于香港土地资源有限，房子的设计通常非常紧凑实用。
香港人
善于利用空间，将每一寸空间都设计得非常合理，以满足居住者的各种需求。
无论是公寓还是别墅，都会尽可能地利用每一寸空间，让居住者感到舒适和便利。
2. 现代简约，香港人的房子设计理念偏向现代简约风格。
他们喜欢简洁明快的
设计风格，注重功能性和实用性，同时也注重美观和舒适。
在家具和装饰方面，他们通常选择简洁大方的款式，避免过多的复杂装饰和陈设，让整个空间看起来更加清爽和整洁。
3. 多功能空间，由于空间有限，香港人善于设计多功能空间。
他们会将客厅、
餐厅和厨房等功能区域合理地布局在一个空间内，以节省空间的同时也提高了空间的利用率。
此外，他们还会设计一些隐蔽的收纳空间，让居住者可以将一些不常用的物品收纳起来，保持空间的整洁和舒适。
4. 自然光线，香港人非常注重房子的采光问题。
他们喜欢在房子中设计大面积
的窗户，以保证室内充足的自然光线。
这不仅可以让居住者在室内感受到自然的光线和空气，同时也可以节省能源，提高房子的环保性。
总的来说，香港人的房子设计理念特点是紧凑实用、现代简约、多功能空间和
注重自然光线。
这些特点不仅体现了香港人对生活品质的追求，同时也反映了他们对环境资源的珍惜和利用的智慧。
这些特点也为香港的房子设计注入了独特的魅力，使其成为国际大都市中独具特色的一部分。
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值得学习的香港房地产模式
“香港经验”依然值得内地同仁借鉴内地房地产业的改革发展与香港回归的脚步基本是同步的，这是历史的巧合，也是历史的必然。
作为中国内地对外交往的重要窗口，“香港经验”一直是内地改革开放的重要样板。
作为房地产而言，内地与香港在房地产所要面对的境况具有太多的相似，香港的发展思路也就成了以深圳为代表的众多内地城市的发展模式。
回归10年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。
在房地产行业，房地产市场的10年与香港回归的10年基本重合。
10年来，内地房地产市场化的发展处处显示出“香港经验”的印记。
10年后，这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。
香港房地产的发展，至少三个方面的经验都是内地房地产业界必须认真学习、研讨的重点。
一是香港房地产业的快速起步和发展历史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港处理亚洲金融危机所导致的房地产泡沫破灭的经验和智慧。
香港房地产的快速起步和发展，得益于自由完善的市场环境和灵活多样的融资体制，以及不断创新的对购房者进行支持的金融产品。
房地产是一个资金密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年
代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也引导了购房者的消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入。
这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用，这些制度也在改革开放后从深圳传入内地，促进了内地房地产的发展。
随着时间的变迁，类似于预售制、招拍挂等内容也不断在实践中遇到问题，但是其基本思路，尤其是在提高资金使用效率方面的思路永远值得借鉴。
在内地，目前困扰房地产开发和银行系统的仍然是资金及其管理问题。
由于投融资渠道单一，内地房地产开发资金70%左右直接和间接来自银行贷款，银行系统过多地承担了房地产金融风险，不仅为金融风险埋下隐患，而且使宏观调控处处掣肘。
反观香港房地产，其融资渠道则顺畅得多，开发企业既可以从银行获得支持，也很容易通过发行股票和债券融资，而后者在内地基本属于起步阶段，仍然需要更多的政策支持。
香港的公屋制度起源于灾难性的“石硖尾大火”，公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。
到1997年，在当时全港650万居民中，居住在出租公屋、政府补助出售单位的人口达331.38万，占全港人口的50.97%。
公屋制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约
了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。
反观内地，由于“23号文件”中，“以经济适用住房为主”的原则并没有得到很好地落实，导致商品房和社会保障用房苦乐不均，以及商品房房价上涨过快等一系列问题。
同时，在处理市场与政府的边界方面，“香港经验”尤为值得借鉴。
在香港，狭义的房地产概念其实仅仅局限于有明确法律权属可以上市交易的土地及建筑物，政府公屋并不包括在内。
市场与政府边界清楚，政府公屋与房地产市场同步发展，一边是廉价的政府公屋，一边是天价的海景豪宅，互不侵扰，没有那么多仇富心理和社会矛盾。
在这一点上，内地城市无论是住房保障发展水平，还是处理政府与市场边界问题都与香港相差甚远。
面对高房价，频繁出现的行政干预，既是廉租房历史欠账的反应，又是对市场经济和现代政府的执政理念缺乏认识的表现。
当然，香港的房地产发展也同样会出现失误和灾难。
香港楼市泡沫的破灭，既有亚洲金融危机的影响，又有政府决策失误的作用。
内地城市的管理者对此尤其需要警醒和借鉴。
目前，资金大量涌入股市和楼市，房价飞涨，与香港金融危机之前具有鲜明的对照。
从“香港经验”来看，至少有两点具有即时性的作用：第一，要保证金融安全，就要抑制投机，提高企业自有开发资金比例，减少对银行的依赖性，推进融资多元化；第二，类似于“八万五”的政府公屋可以减少需求降低房价，要平抑房价，那就多建廉租房。