1.3.2香港房地产市场分析
房地产销售周报：全国新房市场量价增速放缓，LPR持续稳定
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2021年05月24日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:单月销售增长平稳，开竣工下降，累计开发投资改善——统计局4月数据点评》 2021-05-172 《房地产-行业研究周报:“双集中”下土地溢价率趋稳，楼市调控持续加码——房地产销售周报0516》 2021-05-163 《房地产-行业研究周报:土地市场环比降温，楼市因城施策——房地产土地周报0516》 2021-05-16行业走势图全国新房市场量价增速放缓，LPR 持续稳定——房地产销售周报0523行业追踪（2021.5.17-2021.5.23）一手房：环比上升20.67%，同比上升16.68%，累计同比上升70.32%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.24万套，环比上升20.67%，同比上升16.68%，累计同比上升70.32%，较前一周减少4.61个百分点。
其中一线、二线、三线城市环比增速分别12.52%、16.56%、35.28%；同比增速分别为19.12%、14.18%、20.01%；累计同比增速分别为96.34%、65.25%、62.72%，较上周分别增加-9.89、-3.08、-4.15个百分点。
一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为25.59%、38%、-19.8%、41.32%；累计同比分别为84.65%、83.42%、151.62%、67.29%，较上周分别变动-17.56、-7.02、-11.47、-6.2个百分点。
二手房：环比上升32.71%，同比下降21.78%，累计同比上升57.52%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.16万套，环比上升32.71%，同比下降21.78%，累计同比上升57.52%，较上周减少3.01个百分点。
房地产2022年9月统计局数据点评：东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄
图表1. 2022年9月全国商品房销售面积1.35亿平，同比增速-16.2%，降幅较上月收窄了6.4个百分点 图表2. 2022年9月全国商品房销售金额1.35万亿元，同比增速-14.2%，降幅较上月收窄了5.7个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售面积-100%-50%0%50%100%150%200%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售金额资料来源：国家统计局，中银证券图表3. 2022年9月全国商品房销售均价9984元/平，环比下降4.1%，同比增长2.3%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%8,0008,5009,0009,50010,00010,50011,00011,5002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售均价资料来源：国家统计局，中银证券图表4. 2022年9月东部、中部、西部、东北部销售面积增速分别为-5.2%、-17.3%、-29.7%、-29.6%-100%-50%0%50%100%150%2018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09各区域单月销售面积同比增速东部中部西部东北资料来源：国家统计局，中银证券图表5. 2022年9月房地产投资额1.28万亿元，同比增速-12.1%，降幅较上月收窄了1.7个百分点-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房地产开发投资完成额资料来源：国家统计局，中银证券图表6. 2022年9月新开工面积9705万平，同比下降44.4%，降幅较上月收窄了1.3个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0新开工面积图表7. 2022年9月房企到位资金1.35万亿元，同比增速-21.3%，降幅较上月收窄了0.4个百分点-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房企到位资金资料来源：国家统计局，中银证券图表8. 报告中提及上市公司估值表公司代码公司简称评级股价市值每股收益(元/股) 市盈率(x)最新每股净资产(元) (亿元) 2021A 2022E 2021A 2022E (元/股)600048.SH 600048.SH 保利发展买入16.24 1,944.00 2.29 2.38 7.09 6.82 001979.SZ 001979.SZ 招商蛇口未有评级14.68 1,136.10 1.16 1.31 12.66 11.21 1109.HK 1109.HK 华润置地未有评级23.25 1,657.73 4.54 4.67 5.12 4.97 0688.HK 0688.HK 中国海外发展未有评级15.02 1,644.18 3.67 3.03 4.09 4.96 0123.HK 0123.HK 越秀地产买入7.36 228.01 1.16 1.26 6.35 5.84 1908.HK 1908.HK 建发国际集团买入13.84 220.50 2.54 3.03 5.45 4.57 002244.SZ 002244.SZ 滨江集团买入10.28 319.86 0.97 1.15 10.60 8.94 资料来源：万得，中银证券注：股价截止日10月24日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。
房地产评估(第二版)第01章房地产评估概述可修改文字
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
①从评估机构的组织形式角度可分合伙制评估 机构和公司制评估机构。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
②从评估机构业务分合关系角度可分为资产评 估总机构和资产评估分支机构。
第1章 房地产评估概述
1.1 房地产评估的含义 1.2 房地产评估的主体 1.3 房地产评估的对象 1.4 房地产价值及其影响因素
2024年8月20日星期二
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
房地产评估在不同国家或地区有不同的称谓， 如美国称real estate appraisal;英国称property valuation;日本和韩国称不动产鉴定;台湾地区称 不动产评估,或称不动产鉴定、不动产鉴价等;香 港地区通常称为物业评估。在中国，房地产评估 又称为不动产评估、房地产估价等。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
（5）房地产评估的书面报告
房地产评估不仅是评估人员对房地产价值进行 分析、估算的过程，还必须将形成的评估结论以 书面报告的形式提交给委托方，作为委托方实现 房地产评估特定目的的专业性估价意见。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2 房地产评估的主体
1.2.1 房地产评估主体的界定 1.2.2 房地产评估机构 1.2.3 房地产评估人员
2024年8月20日星期二
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)香港房地产金融市场发展特点与启示2003-05-28中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。
培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。
一、香港房地产金融市场的发展与特点1．1 香港房地产市场现状1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。
由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。
“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。
住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。
根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。
2024年香港房地产集团工程建设项目施工协议样本
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年香港房地产集团工程建设项目施工协议样本本合同目录一览1. 合同主体及定义1.1 甲方名称及地址1.2 乙方名称及地址1.3 丙方名称及地址1.4 术语定义2. 工程建设项目概述2.1 项目名称2.2 项目地点2.3 项目规模2.4 项目总投资3. 施工内容与范围3.1 施工内容3.2 施工范围3.3 施工标准4. 合同价格与支付4.1 合同总价4.2 支付方式4.3 进度付款4.4 质量保证金5. 施工期限与进度5.1 施工期限5.2 施工进度计划5.3 延期违约金6. 工程质量与验收6.1 工程质量标准6.2 验收程序6.3 验收不合格的处理7. 材料与设备7.1 材料供应7.2 设备供应7.3 材料设备质量标准8. 安全生产与环保8.1 安全生产要求8.2 环保要求8.3 安全事故处理9. 变更与解除合同9.1 合同变更9.2 合同解除9.3 变更解除后的处理10. 违约责任10.1 甲方违约10.2 乙方违约10.3 丙方违约11. 争议解决11.1 争议解决方式11.2 诉讼管辖11.3 仲裁12. 合同的生效、修改与终止12.1 合同生效条件12.2 合同修改12.3 合同终止13. 保密条款13.1 保密内容13.2 保密期限13.3 泄露后果14. 其他条款14.1 法律适用14.2 合同附件14.3 合同修订日期14.4 合同签署地点第一部分：合同如下：1. 合同主体及定义1.1 甲方名称及地址1.2 乙方名称及地址乙方： [乙方公司名称]，地址：[乙方详细地址]1.3 丙方名称及地址丙方： [丙方公司名称]，地址：[丙方详细地址]1.4 术语定义“项目”：指甲方拥有的位于 [项目地点] 的 [项目名称] 工程建设项目。
“施工期”：指乙方根据本合同约定完成施工任务的期限，自[开始施工日期] 至 [竣工日期]。
房地产集团管控ppt课件
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
7
集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
17
登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
贝壳-2022中国主要城市住房空置率调查报告-202208 -房地产月报-
1.28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。
其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。
据贝壳研究院统计，重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。
深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。
2.城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险国内外相关研究发现随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。
65岁以上人口占比超过15%的城市中，南通和重庆住房空置率较高，随着城市老龄化程度逐步加深，住房需求逐步衰减，预计后续空置率会进一步升高，房地产市场供给面临过剩的风险。
核心观点3.小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高研究发现，小区的住房空置率随着楼龄的增长逐渐变低，次新小区的空置率通常较高。
五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
近年来，关于“中国的房子够住吗？”、“房子是否已经过剩？”的讨论不绝于耳，尤其在房地产市场不景气的情况下，这种担忧更加严重。
数据显示，我国整体上并不缺房子。
2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。
央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。
另一方面，热点城市的新房市场时而出现“万人摇”，时而惊现“日光盘”，似乎住房需求不减反增。
一些专家认为，我国的城市化仍在加速。
许多农村人想在城市买房，小城市的人想在大城市买房。
只要一个城市的人口流入增加，就会有很大的购房需求。
从这个角度看，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。
财务报告分析旺旺(3篇)
第1篇一、引言旺旺集团（Wahaha Group）成立于1992年，是一家以食品加工为主的大型企业集团，总部位于中国台湾。
旺旺集团的产品涵盖了糖果、饼干、乳制品、饮料等多个领域，在中国大陆、台湾、香港以及东南亚等地区均有广泛的销售网络。
本文将通过对旺旺集团近三年的财务报告进行分析，评估其财务状况、经营成果和未来发展潜力。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析从旺旺集团近三年的资产负债表可以看出，其资产结构相对稳定。
截至2021年底，旺旺集团的总资产为人民币XXX亿元，其中流动资产占比较高，主要为存货、应收账款和预付款项。
固定资产占比相对较低，主要为生产设备、运输工具和办公设备。
（2）负债结构分析旺旺集团的负债结构也相对稳定。
截至2021年底，其总负债为人民币XXX亿元，主要包括短期借款、应付账款和长期借款。
短期借款占比相对较高，表明公司短期偿债压力较大。
2. 利润表分析（1）营业收入分析近三年，旺旺集团的营业收入呈稳步增长态势。
2021年，公司实现营业收入人民币XXX亿元，同比增长XX%。
这主要得益于公司产品结构的优化和市场份额的扩大。
（2）毛利率分析旺旺集团的毛利率在近三年保持相对稳定。
2021年，公司毛利率为XX%，较上年同期略有下降。
这可能与原材料成本上升、市场竞争加剧等因素有关。
（3）净利率分析旺旺集团的净利率在近三年波动较大。
2021年，公司实现净利润人民币XXX亿元，同比增长XX%。
这主要得益于公司营业收入增长和成本控制。
三、经营成果分析1. 市场份额分析旺旺集团在中国大陆、台湾、香港以及东南亚等地区具有较高的市场份额。
近年来，公司不断拓展产品线，满足消费者多样化需求，市场份额稳步提升。
2. 产品结构分析旺旺集团的产品结构较为丰富，涵盖了糖果、饼干、乳制品、饮料等多个领域。
近年来，公司加大了对高毛利产品的研发和推广力度，提高了产品结构的整体盈利能力。
3. 研发投入分析旺旺集团重视研发投入，近三年研发投入逐年增加。
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1998
2000
2002
> 2003年起收紧土地供应
> 全球金融危机后，美国量 化宽松政策导致低利率大 环境，房价上涨
> 期间港府多次通过增加土 地供应、税收和管理信贷 风险微调，但楼市整体处 在上行趋势
2004
2006
2008
2010
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 3
案例1：九龙站
> 地铁公司开发一个10万平米商场
> 新加坡永泰国际、九龙仓、新鸿基、 恒隆开发第一期住宅；新鸿基负责 开发二期酒店、商场、办公大楼、 服务住宅综合体
案例2：IFC二期 > 地铁公司与地产商分别直接投资参 与上盖物业建设
> 地铁公司建设18层，恒基兆业公司 建设7层，IFC是目前香港最重要的 地标
资料来源：公司资料；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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A 2 现有市场情况
香港房地产市场是香港经济的重要支柱，市场参与者的物业形态从 销售型向租售并举转变，重视对长期风险的应对能力
香港现有市场特点总结
整体市场发展特点
> 整体趋势：香港房地产业占经济的20~30%，是香港重要的经济支柱，过去一段时期处在价格上 涨阶段，未来一段时间可能会有回调，但在现行土地制度和市场集中度状况下，香港地产市场 热度将长期持续
> 中英《联合声明》限制到 1997年香港每年土地供应 不超过50公顷
> 实行土地拍卖政策
> 1994年曾通过印花税、缩 短预售期等抑制价格，然 而1996年开始楼市大幅上 行，产生泡沫
> 港政府出台房屋增建 政策“八万五”计划
1980
1982 1984
1986
1988
1990
1992
1994 1996
18.5
55
恒基兆业
3041
25.2% 3.9%
28
28
9
恒隆地产
1823
27.1% 4.8%
22
26
19
嘉里建设
1424
38.1% 6.5%
8
13
n.a.
信和置业
1241
14.6% 6.8%
21
59
15
当前在香港市场的核心发展战略
配合市场需求兴建中小型住宅与商业 地产项目；发展综合商业地产项目 积极投资香港以外的业务；发展港内 酒店业务，满足访港旅客增长需求 出售非核心资产，发展核心地段的高 端购物中心及写字楼地产项目 垂直整合方式发展港内物业；以并购 重建方式发展核心地段商业地产项目 发展中高端商业地产及写字楼项目， 满足访港旅客与驻港企业需求 发展高端住宅项目；注重高端商业地 产增值服务，提高出租率 发展高端住宅项目；注重商业地产及 写字楼的增值服务，提高出租率
> 政府财政结构：香港的进出口零关税和低个税制度，使 政府约40%的财政收入来自于土地出让，因此划出大块 用地进行出让，资金雄厚的大地产商有土地购买的实力
住工商机交其总 宅业业构通他计
> 自然条件和政府严控，建设用地比例少 > 建设用地中住宅比例小，同一比例，纽约为54%，
首尔为61%
资料来源：香港政府规划处；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
管理
5
6
7
产品 设计
工程招标 及建设
营销
4
8 增值 服务
9
10
物业 后评估及
管理 物业处置
各环节 集中度
代表 企业
前10大地产商占市场的80%，基本都采取垂直整合策略，掌握核心环节，外包技术环节
运作模 式特点
> 政府 主导
> 城市基 > “坐地 础设施 生财”
与地产
结合
（港铁 模式）
> 租售并举的物 业产品组合， 抵抗金融风险
B 3 产品定位与财务策略：租售并重&财务保守
在住宅地产市场的利润空间降低、市场波动较大的背景下，香港地 产商产品组合从销售型转向了租售并重，同时维持了保守财务策略
香港地产商所处的发展阶段特点
地产企业发展阶段
1
产品型 开发销售
2
权衡型 租售并重
3
持有型 地产金融
人均GDP与城 市化率提升
金融条件成熟
B 3 产品定位与财务策略：现状特点
现阶段，大型地产商已经完成了租售物业产品平衡的转型，并把资 产负债率控制在30%左右甚至以下
产品特点与财务策略表现
主要地产商租售并重的产品组合(2012)
主要地产商资产负债率(2013)
> 主要地产商目前完成了从开发销售型向租售并重的转型 > 并且坚持了保守的财务原则，资产负债率在30%左右
大陆土地市场监管不完善，导致囤地的制度 成本和经济成本均比较低廉
判断大陆一线城市土地价格会持续快增长
盈科电讯
> 在06年拿到北京核心地段-工 体北路4号地之后，三年不进 行开发，09年转卖给瑞安建 业旗下的间接全资附属公司 鹰健公司，获利数亿元
内地香港地产商规模对比
内地合同销售额[2012, 亿元]
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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B 价值链环节解析
香港房地产市场开发运营的价值链上，土地制度背景下的政府+大 企业开发主导了前端，大地产商垂直整合模式延伸到后端
香港地产市场发展情况总结
1
2
3
产业
0 一级
价值链 开发
1 总体
规划
2 土地
购置
3 产品
定位
4 财务
> 转型期及长期的财务策略：财务保守，资产负债率低 – 转向租售并重阶段的香港地产企业，没有选择大规模 举债、支撑住宅地产和商业地产齐头并进，而是牺牲 住宅地产增长，腾挪出现金流投入商业地产 – 坚持低资产负债率，获得长期风险抵御能力
资料来源：招商证券；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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香港房企的内地买地策略
香港地产商策略选择因素
经历过地产泡沫破灭，预期谨慎
雄厚资金优势，可以支撑较低的周转率，等 待获取土地溢价
融资平台在香港，融资成本低
新世界中国
> 09年持有发展或发展中的物 业总建筑面积达2577万平方 米，但其中只有250万平方米 处于“发展中”，仅占总量 的10%多，有近90%的物业目 前仍然是“规划中”状态
ELeabharlann 对中国市场和 绿都的启示1 近期市场走势评估
2 主要细分市场趋势
1
市场特点对中国市场的启示
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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A 1 发展阶段总结
香港房地产占经济总量的20~30%，是举足轻重的支柱产业，1980年 以来，与宏观经济走势一致，并与政策调控事件高度相关
> 财务保守策略 下的低资产负 债率
集中度低
集中度高
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
> 全能地产商
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B 1 总体规划：地产商介入
香港地产市场参与者从城市/片区总体规划阶段开始，就有深度参 与和利益分配，以著名“港铁模式”为典型案例
开发商深度介入总体规划
“港铁模式”：城市基础设施规划与地产结合
> 土地购置环节门槛很高，导致地产市场集中度高，前10 名企业占市场份额的约80%
> 拿地核心能力，一是政府关系，二是资金实力 > 香港土地供应的严格控制和地价攀升，使大部分地产商
有囤地传统
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B 3 土地购置：模式复制
深知黄金区位土地价值、经历过严重地产泡沫的香港地产商，在向 中国大陆市场开拓业务时，依靠资金优势，延续了坐地生财模式
绿都地产战略项目
1.3.2香港房地产市场分析
郑州，2015年4月
针对香港市场的研究将从总体情况、竞争格局、关键技术能力、市 场趋势以及对绿都的启示五大方面展开
香港市场分析维度
A
总体情况介绍
1
发展阶段总结
2
现有市场情况
B
发展模式解析
C
创新技术应用
C
价值链环节与特色模式解析 创新技术应用
D
市场趋势预估
A 2 现有市场情况
香港房地产市场各类型物业的开发都进入相对成熟的阶段、增量平 缓，过去几年地产市场也一直处在上行阶段，空置率水平较低
市场规模
住宅存量和空置率[单元，%]
空置率
4.3% 4.7% 4.3% 4.3% 4.1%
CAGR=0.7% 109 110 111 112 112
写字楼存量和空置率[万平，%] 商业楼宇存量和空置率[万平，%]
空置率
10.3% 8.0% 6.5% 6.0% 7.0%
空置率
8.7% 7.9% 8.0% 6.9% 7.2%
CAGR=1.0% 1,053 1,069 1,076 1,089 1,096
CAGR=0.6% 1,063 1,074 1,079 1,086 1,088
2009 2010 2011 2012 2013
产品特点
1. 住宅产品的二元结构：私人开发商中高端产 品，与政府开发的中低端公共房屋，各占约 50%
2. 开发商租售并举：主要开发商已经完成了从 销售物业为主到租售物业共同发展的产品结 构转型
模式特点
1. 保守财务策略 重视对长期风险的抵御能力，均实行坚守资 产负债率上限的策略
2. 重资产的内部现金流平衡 信托等资产运作方式与美国、新加坡等市 场相比，发展相对较晚，目前仍以地产商 持有物业、内部平衡为主