【会计实操经验】房地产企业预计建安成本如何进行纳税调整
房地产开发企业建安成本会计核算分析与税务检查方法
房地产开发企业建安成本会计核算分析与税务检查方法建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用。
建筑工程按功能分为住宅建筑和公共建筑。
住宅建筑主要是指提供家庭和集体生活起建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用。
建筑工程按功能分为住宅建筑和公共建筑。
住宅建筑主要是指提供家庭和集体生活起居用的建筑物，如住宅、公寓、别墅、宿舍。
公共建筑：主要是指提供人们进行各种社会活动的建筑物，其中包括：机关、企事业单位的办公楼行政办公建筑和学校、图书馆、文化宫、托儿所、幼儿园等等托教建筑、文教建筑；商店、商场、购物中心等商业建筑，航空港、水路客运站、火车站、汽车站、地铁站等交通建筑，电信楼、广播电视台、邮电局等通讯广播建筑；公园、动物园、植物园、亭台楼榭等园林建筑；旅馆、宾馆、招待所等旅馆建筑；医院、门诊部、疗养院等医疗建筑；体育馆、体育场、健身房、游泳池等体育建筑；电影院、剧院、购物中心等观览建筑；纪念堂、纪念碑、陵园等纪念性的建筑：如监狱、派出所、消防站其他建筑类。
安装工程包括：工程建筑通用机械设备安装工程，建筑电气安装工程，建筑管道安装工程，建筑通风空调安装工程，建筑自控仪表安装工程。
与此相对应，建安成本也就包括住宅建筑成本公建成本和安装成本。
本文在分析住宅建筑中商品房成本、经营房成本、周转房成本、代建房成本会计核算的一般原理的基础上，重点阐述房地产企业建安成本存在问题与检查方法与技巧。
一房地产企业建安成本会计核算分析房地产开发企业建筑安装等工程的施工可以采用自营方式也可以采用发包方式进行。
采用自营方式的建筑安装如果工程规模不大，在施工工程中发生的各项工程费用可直接计入开发成本的核算对象。
【会计实操经验】房地产企业预售房款如何进行纳税调整
【会计实操经验】房地产企业预售房款如何进行纳税调整房地产企业主营业务收入确认条件以《企业会计准则-收入》为依据，而企业所得税计税收入确认的条件以国税发【2009】31号文件为依据。
会计处理方法与税法执行口径的差异会导致纳税调整方法不同。
现结合会计处理说明房地产企业预售房款的纳税调整方法。
一、房地产公司会计核算1.领取预售房许可证之后至开发产品交付之前收到的款项，全部作“预收账款”处理。
2.所有主营业务收入均通过预收账款科目结转。
即使是一次性收款同时交房结算方式，也先借记“银行存款”，贷记“预收账款”，同时借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。
3.预收账款缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税，各月末借记“预付账款-预交营业税及附加”，贷记“应交税费-应交营业税”等科目，次月申报缴纳时，借记“应交税费——应交营业税”等科目，贷记“银行存款”科目。
待“预收账款”结转收入时，按照结转收入数与营业税及附加(含土地增值税)的综合征收率的乘积，借记“营业税金及附加”科目，贷记“预付账款-预交营业税及附加”科目。
4.开发产品交付之日由预收账款结转至主营业务收入，同时结转主营业务成本。
结转主营业务成本=(预算开发总成本/总可售建筑面积)×交付的建筑面积借：主营业务成本贷：开发产品二、税收政策依据1.未完工产品预收账款的税务处理国税发【2009】31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
国税发【2009】31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理5篇
试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理5篇第一篇：试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理试述房地产开发企业售楼部建设成本的的会计核算与税收处理售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。
售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。
（一）售楼部的会计核算房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。
2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。
针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。
（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。
其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。
房产企业成本结转及纳税调整表
房产企业成本结转及纳税调整表
房产企业在企业所得税汇算清缴时因预提开发成本，每年要做纳税调整。
由于该调整跨期且每年预提金额变化，导致非常容易出错，下面设计了一个合理的表格，逐年登记纳税调整情况。
1、成本项目：
按房产建造六类成本，土地成本、前期工程、建筑安装、基础设施、公共配套产、开发间接费用构成。
另外加了一个，非分摊的成本－归属特定成本对象的费用，如精装修费用。
2、成本对象：
按普通楼房、排屋别墅、营业用房、营业利配套设施（视同开发产品）分类，根据建筑面积或占地面积，将各项成本分摊到成本对象中。
3、每年按实际发生成本计算的单价计算各成本对象的开发成本，按当年总的已售面积计算销售成本，当年应列销售成本＝总销售成本－以前年度已结转销售成本。
当年已列销售成本与应列销售成本差额，即为纳税调整金额。
如下图：
明细展开（一）
明细展开（二）
明细展开（三）
明细展开（四）。
试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理
解析：结合具体案例，分析企业在 售楼部建设成本会计与税收处理中 可能遇到的问题和解决方案。
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难点：如何合理规划税收处理，降 低企业税负，同时遵守相关法律法 规。
案例：选取具有代表性的企业，详 细介绍其售楼部建设成本会计与税 收处理的实践操作和经验教训。
案例分析：介绍一个具体的房产开发企业售楼部建设成本会计与税收处理的案例，包括涉及的会计科目、税收政 策、处理方式等。
土地增值税的定 义和计算方法
土地增值税的征 收范围和标准
土地增值税的税 收优惠和减免政 策
土地增值税对房 产开发企业的影 响和应对策略
房产税：根据售 楼部是否用于出 租或自用，确定 是否需要缴纳房 产税
土地增值税：在 售楼部出售时， 需要缴纳土地增 值税
企业所得税：售 楼部的建设成本 可作为企业所得 税的税前扣除项
土地购置费：记 录土地购买和开 发成本
建设成本：记录 建筑物的建设成 本，包括设计、 施工、设备安装 等费用
配套设施费：记 录公共设施如绿 化、道路、照明 等的建设成本
开发间接费：记 录企业为项目开 发而发生的间接 费用，如管理费、 利息等
收集相关凭证和资料 确定建设成本的范围和内容
审核凭证和资料的合法性、 真实性和完整性
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建设成本的处理方式包括会计处理和税收处理两种，会计处理是指企业根据会计准则对建设成本进行核 算和报告，税收处理是指企业根据税法对建设成本进行税务处理。
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在会计处理方面，企业需要将建设成本归类为资产或费用，根据会计准则确定其价值、归属期和摊销方 式；在税收处理方面，企业需要按照税法规定计算建设成本的税前扣除额和税额。
成本费用的税收调整（途径）
成本费用的税收调整（途径）成本费用的筹划，主要是通过对成本的各项内容进行合理的调整、组合，使其达到一个最佳的成本值，这个最佳的成本值可以最大限度地抵消利润，从而达到减轻或延迟税收负担的目的。
上述三种方法都是通过对企业的成本费用进行调整，来达到税收筹划的目的。
但它们各自的侧重点又不相同，在实际运用中既可独立运用，又能相互配合。
一、存货计价方法的选择常用的存货计价方法：个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法、售价法等。
存货的计价方法不同，对企业的财务状况、盈亏情况会产生不同的影响，主要表现在以下三个方面：（一）存货计价对企业损益的计算有直接影响。
具体表现在：1、期末存货如果计价（估价）过低，当期的收益可能因此而相应减少；2、期末存货计价（估价）如果过高，当期的收益可能因此而相应增加；3、期初存货计价如果过低，当期的收益可能因此而相应增加；4、期初存货计价如果过高，当期收益可能因此而减少。
（二）存货计价对于资产负债表有关项目数额计算有直接影响，包括流动资产总额、所有者权益等项目，都会因存货计价的不同而有不同的变化。
（三）存货计价方法的选择对全年分期预缴所得税的数额会有一定的影响。
因为不同的计价方法，对结转当期销售成本的数额会有所不同，从而影响企业当期利润数额的确定，进而要影响到当期预缴企业所得税的数额。
【案例】A企业在2012年先后进货两批，数量相同，进价分别为400万元和600万元。
2012年和2013年各出售50％，不含税售价均为1000万元。
所得税税率为25％。
在加权平均法、先进先出法下，销售成本、所得税和净利润的计算见表3-1。
通过上面的计算可以看出，虽然各项数据的两年合计数相等，但不同计价方法对不同年份的数据产生了影响。
2012年度企业应纳所得税在加权平均法下为125万元，在先进先出法下为150万元。
由此可见，在存货的市场价格呈上升趋势的情况下，采用先进先出法进行存货计价，会高估企业当期利润水平和库存存货的价值，从导致企业在按当期实际利润数预缴所得税时会在当期多交税款的情况；而采用加权平均法，当期成本升高，利润降低，应预缴的所得税就相应减少，同时，能使企业以较少的资金占用较大数量的存货。
会计经验：房地产企业预交所得税的会计处理
房地产企业预交所得税的会计处理
在实务处理中’预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
会计分录如下：借：应交税费应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费应交所得税
借：应交税费应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从应交税费应交所得税科目转入递延所得税资产预售房预缴所得税科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产预售房预缴所得税
贷：应交税费应交所得税
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
在建工程成本税费调整方案
在建工程成本税费调整方案一、总体概述在建工程成本税费调整是指根据国家相关政策规定，对建设工程的成本与税费进行调整和优化，以降低成本、提高效益、促进经济发展的一项重要举措。
在建工程成本税费调整方案的制定，旨在为建设工程提供更加稳定、可持续的投资环境，加快建设项目的进度，推动经济发展。
本方案将围绕在建工程成本和税费两方面，提出调整和优化的具体措施和政策，以期为建设工程的发展提供有效的支持和促进。
二、关于成本调整的政策和措施1.成本核算标准的优化在建工程的成本核算标准是影响工程总成本的重要因素。
为了降低建设工程的成本，提高效益，应当对成本核算标准进行优化，包括合理确定人工、材料、设备等费用的标准，规范和规范建设工程的成本核算模式，以达到减少浪费、提高资源利用率的目的。
2.成本管理的专业化建设工程的成本管理是整个工程过程中的关键环节。
应当加强对成本管理人员的培训和提高，提高其技能水平和专业素养，建立健全成本管理体系和流程，以确保建设工程成本的精细化管理和控制，为降低工程总成本提供有效依据和支持。
3.成本控制的加强为了有效降低建设工程的总成本，对于人工、材料、设备等费用的支出应当进行严格的控制，避免因管理不善或者浪费而导致项目成本的不断增加。
同时，应当加强对成本控制的监督和考核，确保各项费用的使用符合规定，防止产生不必要的成本支出。
4.成本效益评估的完善建设工程的成本效益评估是必不可少的环节。
在建工程成本税费调整中，应当加强对成本效益评估的监督和指导，确保评估结果真实准确，为决策提供科学依据。
5.成本管理的信息化传统的成本管理方式已经不能满足建设工程的需求。
应当借助信息技术手段，建立完善的成本管理信息系统，实现成本数据的实时监控和分析，提高成本管理的精细化程度和效率。
三、关于税费调整的政策和措施1.税费优惠政策的落实为了降低建设工程的总成本，政府应当出台一系列的税费优惠政策，包括对建设工程涉及的增值税、营业税、土地使用税等方面的税收优惠政策，以降低建设工程的总成本，提高项目的投资效益。
【老会计经验】房地产新政下的纳税调整事项
【老会计经验】房地产新政下的纳税调整事项2006年3月6日，国家税务总局发布了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，以下简称31号文)，该文是对《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号，以下简称83号文)的进一步完善和发展，适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
对于31号文的具体内容，《财务与会计》第6期刘晓伟撰写的《房地产开发政策变化大经营者筹划运作须留神》一文已有详细分析，笔者不再赘述。
本文关注的是由于31号文的很多规定与会计准则和相关会计制度不一致，因而在实际操作中必然遇到的大量的纳税调整事项问题。
需要指出的是，由于房地产开发企业的经营周期较长，而31号文所涉及的基本上都是房地产开发企业的正常经营业务的所得税税务处理问题，所以下面所列的纳税调整事项中，很多暂时性差异虽然可能要过几年才能转回，但对于房地产开发企业而言，仍然属于一个经营周期内的事项，而所得税会计中的递延税款借项和递延税款贷项均不属于流动资产或者流动负债(新的《企业会计准则第18号所得税》第23条明确规定：递延所得税资产和递延所得税负债应当分别作为非流动资产和非流动负债在资产负债表中列示)。
因此，对于采用纳税影响会计法核算所得税的房地产开发企业而言，因税务上确认收入比会计上多、早，而成本费用确认较会计上少、晚所产生的时间性差异，以及因其他原因产生的暂时性差异所导致的预缴所得税税款，不应确认为递延税款，而应当作为流动负债的增加或减少，反映在应交税金科目的借方。
为了不至于与应交所得税混淆，可单独设置预交所得税明细科目反映此类预交税项。
应交税金预交所得税明细科目除了流动性与递延税款科目不同以外，在科目的使用方法上与递延税款科目还是类似的。
对于采用应付税款法的房地产开发企业而言，预缴的所得税直接计入预缴当期的所得税费用，不必在应交税金或者所得税科目中单独反映预缴的所得税税款。
企业所得税汇算清缴时预估项目纳税调整注意事项
企业所得税汇算清缴时预估项目纳税调整注意事项会计核算根据权责发生制和配比原则，期末对已经实际发生但未取得合法票据的业务预估入账，并且按照谨慎性原则要求，只预估与成本费用有关项目（例如预计负债），不预估收入。
这就形成了所得税纳税差异，在进行差异调整时应注意以下几点：一、所得税预缴申报时不需要调整根据国家税务总局《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条关于企业提供有效凭证时间问题的规定：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
二、汇算清缴时应分情况调整应纳税所得额1、已进入当期成本费用，汇算清缴期结束前，未取得有效凭证的预估项目，需要调增应纳税所得额。
主要指进入当期期间费用和销售成本的项目，包括预计负债。
但是经营租赁费用例外，根据《企业所得税法实施条例》第四十七条第一款规定：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。
2、未进入当期费用的预估项目不需要调增应纳税所得额，主要指预估的材料、商品等存货。
期末货已到但票未到，会计上会预估入账，增加了存货或生产成本，但并没有进入销售成本形成当期费用。
3、记好纳税调整台账，以前年度已调增应纳税所得额的预估项目，在符合税前列支条件年度莫忘调减所得额。
纳税人预估项目调增应纳税所得额后，该笔业务账面上已在预估年度进入费用，在取得合法凭证的年度，由于跨期长或会计人员变更，容易遗漏将以前年度调增额转回。
三、房地产预估成本调整有特殊规定根据国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
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【会计实操经验】房地产企业预计建安成本如何进行纳税调整？
某房地产开发企业2014年末建安成本尚未结算完毕，故对已达交房条件、尚未做完工程结算楼栋的未付成本进行估计，预提建安成本金额5000万元，按照国税发[2009]31号文件规定，按工程总承包合同载明金额可计提10%为1500万元。
在2015年1-5月汇算清缴期间取得成本发票500万元冲销预提费用。
分录如下：
借：开发成本 5000万元
贷：预提费用 5000万元
借：预提费用500万元
贷：银行存款 500万元
假设对应楼栋的可售建筑面积数据如下：
（1）总面积：7万㎡；
（2）2014年已售60%共4.2万㎡（指交付给业主并结转主营业务收入，下同）；
（3）2014年末未售余40%共2.8万㎡。
2015年-2016年发生的业务如下：
（1）2015年6至12月取回成本发票3000万元；
（2）2015年末对前述已交房楼栋未付成本进行再次估计，发现上年多提400万元，予以冲销；
（3）2015年全年销售面积占比10%。
（4）2016年销售了剩余的30%，且在2016年6月取回成本发票。