房地产银行信用与管理
房地产贷款集中度管理要求
房地产贷款集中度管理要求一、房地产贷款集中度的定义房地产贷款集中度是指银行在房地产行业的贷款余额与该银行总贷款余额的比例。
通常情况下，监管部门对银行的房地产贷款集中度设定上限，超过上限的部分需要采取相应措施，以降低风险。
房地产贷款集中度管理要求包括：1. 风险管理要求：银行应当建立健全房地产贷款风险管理制度，严格按照监管要求进行风险分类、评估和控制，确保房地产贷款的风险可控。
2. 贷款审查要求：对房地产贷款申请审查要求更加严格，申请人的信用记录、资产情况、还款意愿和能力等要进行全面评估。
3. 资金占用要求：对房地产贷款的资金占用要进行有效规范，确保合理利用资金，防止因房地产贷款集中度过高导致资金占用不合理。
4. 监测和报告要求：银行应当建立健全监测和报告机制，按照监管部门要求定期向监管部门报告房地产贷款集中度情况。
5. 限制要求：监管部门会根据市场情况和风险状况，对房地产贷款集中度设定上限，银行需要严格按照上限进行管理。
二、房地产贷款集中度管理的必要性1. 防范金融风险：房地产市场波动大、周期长，风险性高。
监管部门对房地产贷款集中度进行管理，可以有效降低银行的风险暴露，防范金融风险。
2. 保护金融安全：房地产贷款集中度过高会带来金融系统不稳定的风险，会对金融安全造成危害。
通过严格管理房地产贷款集中度，可以保护整个金融系统的安全。
3. 促进金融稳定：房地产贷款集中度的合理管理可以促进金融系统的稳定发展，防止金融体系因房地产风险而产生系统性风险。
4. 促进行业健康发展：通过合理管理房地产贷款集中度可以引导银行更加谨慎地开展房地产贷款业务，促进房地产行业的健康发展。
三、房地产贷款集中度管理的实施方法1. 制定监管指标：监管部门可以根据市场情况、风险状况和金融系统稳定情况，设定房地产贷款集中度的监管指标。
2. 增加风险加权：对于风险较高的房地产贷款，可以增加相应的风险加权，提高银行对于风险较高房地产贷款的成本。
房地产金融实务》(第3版
《房地产金融实务》（第3版）
五、收益的资本化
任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以 通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资 本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如 下：
P=R/I
（2.7）
其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例 如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市 场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到， 100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。
《房地产金融实务》（第3版）
3．长期利率和短期利率 根据信用行为期限长短，可将利率划分
为长期利率和短期利率。借贷时间在1年 以内的利率称为短期利率；借贷时间在1 年以上的利率称为长期利率。利率高低 与期限长短和风险大小有直接关系，一 般地，期限越长，投资风险越大，其利 率越高；期限越短，投资风险越小，其 利率越低。
称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，
这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得
的复利终值系数相乘即可。
（2）复利现值的计算：
V0 = Vn 1/(1i)n
（2.6）
上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系
数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值
与复利终值相乘就可得到复利现值。
《房地产金融实务》（第3版）
6．一般利率和优惠利率 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分
为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件 下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率 是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率 往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前 景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和 消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠 利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促 进住房消费。
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知-银发[2007]359号
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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
银发〔2007〕359号文件
银发〔2007〕359号文件中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知银发〔2007〕359号中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
三、严格住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
房地产市场中的金融风险管理
房地产市场中的金融风险管理房地产市场是经济社会发展的一个重要领域，然而，与其高回报和巨大利润潜力相伴随的是金融风险。
为了避免金融风险对整个金融系统和经济的不利影响，房地产市场中的金融风险管理变得至关重要。
本文将探讨房地产市场中的金融风险，并分析有效的管理策略。
一、房地产市场中的金融风险1.1 市场风险房地产市场的波动性使得投资者容易受到市场风险的影响。
市场风险主要来源于买卖双方对于房地产价格的期望不一致，导致价格的剧烈波动。
这种波动性可能导致投资者的损失，尤其是在没有足够风险管理工具的情况下。
1.2 信用风险信用风险在房地产市场中是一个重要的金融风险。
由于投资房地产需要巨额的资金，借贷成为普遍的选择。
然而，如果借款人无法按时偿还贷款，银行将面临信用损失。
特别是在房地产市场衰退的时候，信用风险会进一步加剧。
1.3 利率风险房地产市场的利率风险体现在贷款利率的波动性上。
如果利率上升，房地产投资者的融资成本将增加，对整个市场产生负面影响。
反之，如果利率下降，投资者将享受到更低的融资成本。
因此，利率风险是房地产市场中需要关注和管理的一个重要因素。
二、金融风险管理策略2.1 多元化投资组合多元化投资组合是防范市场风险的一种有效策略。
通过将投资分散到不同的资产类别和地区，投资者可以降低单个投资的风险。
在房地产市场中，投资者可以同时投资于住宅、商业和工业等不同类型的房地产，以及在不同的城市和地区进行投资。
2.2 加强监管和审慎管理政府和监管机构应加强房地产市场的监管，以保护投资者和金融体系的安全。
对房地产市场进行更严格的规范和准入限制，加强风险评估和监测。
此外，应确保金融机构采取审慎管理措施，例如适当的贷款审查程序和风险评估，以降低信用风险。
2.3 利率风险管理房地产投资者应制定利率风险管理策略，以适应市场利率的波动性。
例如，可以选择固定利率贷款或利率互换合同，以锁定融资成本。
另外，通过建立利率敏感性分析模型，投资者可以评估不同利率水平对投资回报的影响，并根据需要进行调整。
房地产市场的信用风险与风控措施
房地产市场的信用风险与风控措施房地产市场是一个重要的经济领域，对于国家经济的稳定和发展具有重要的推动作用。
然而，由于房地产市场的特殊性，信用风险成为影响其稳定的重要因素。
本文旨在探讨房地产市场的信用风险，并提供一些风控措施以应对和减轻这些风险。
一、房地产市场的信用风险房地产市场的信用风险主要体现在以下几个方面：1. 贷款违约风险：房地产开发商和购房者通常需要通过银行融资来满足资金需求，一旦贷款违约，将导致银行贷款违约风险的增加。
2. 房地产开发商信用评级下降风险：随着收入不断下降或者无法按时还款，房地产开发商信用评级可能会下降，这将增加其未来融资的难度，进而影响房地产市场的稳定。
3. 市场供过于求风险：若房地产市场供应过于庞大，需求无法跟上，房价下跌将导致购房者资产负债问题，从而加剧市场信用风险。
二、房地产市场的风控措施为了应对房地产市场的信用风险，以下是一些常见的风控措施：1. 加强信用评级机制：建立完善的信用评级机制，对房地产开发商和购房者进行评级，及时发现潜在的风险。
2. 严格贷款审查：银行在向房地产开发商和购房者提供贷款时，应加强对其还款能力和项目可行性的审查，确保贷款风险可控。
3. 多元化融资渠道：为了减少银行贷款风险集中，房地产开发商应积极探索多元化融资渠道，如发行债券、股权融资等，降低信贷风险。
4. 加强市场监管：政府在房地产市场中应加强监管力度，严禁不规范的开发商行为，保护购房者的利益，维护市场秩序。
5. 建立风险补偿机制：可以设立房地产市场风险补偿基金，用于应对市场信用风险，减轻金融系统的风险。
6. 完善市场信息披露：对于房地产开发商和购房者的信息公开披露，能够提高市场透明度，降低信息不对称风险。
7. 长效机制建设：建立房地产市场的长效机制，包括完善的市场调控机制、规范的市场准入制度等，以稳定市场预期，降低信用风险。
结论房地产市场的信用风险是一个现实的问题，但通过合理的风控措施可以减轻和应对这些风险。
房地产与银行合作方案
房地产与银行合作方案摘要:房地产业是一个多元化的行业，它是经济增长和就业的重要驱动力。
与此同时，银行作为金融系统的核心机构，在房地产领域中也扮演着重要角色。
本文将探讨房地产与银行之间的合作方案，并提出一些建议，以促进两者之间的合作关系进一步发展。
引言:房地产业是国民经济的支柱产业，对于带动各项相关产业发展、促进经济增长具有重要作用。
然而，房地产开发过程中需要大量的资金投入，这便需要银行和房地产公司之间的紧密合作。
通过建立合作关系，银行可以为房地产企业提供资金支持，同时获得稳定的利润回报。
一、房地产与银行的合作形式：1. 信贷合作: 银行可以通过为房地产企业提供信贷资金来支持其项目开发。
房地产公司可以根据自身需求，选择不同类型的信贷产品，例如短期贷款、长期贷款或贷款担保等。
而银行则可以通过收取利息、手续费等方式获得回报。
2. 投融资合作: 房地产企业和银行可以共同设立基金或合作开发特定项目。
房地产企业可以将自身的资源与银行的资金相结合，以实现更大规模的开发项目，并分享风险和回报。
3. 存款合作: 银行可以提供房地产金融服务，吸引房地产公司将自有资金存放在银行中，以获得相应的利息收益。
这种合作形式不仅可以增加银行的存款规模，还可以为房地产公司提供方便快捷的资金管理服务。
二、房地产与银行合作的优势：1. 资金支持: 银行是房地产企业获取资金的重要渠道，通过与银行的合作，房地产企业可以获得所需的资金支持，满足项目开发的需求。
而银行则可以通过贷款发放，获取稳定的利润。
2. 风险分担: 房地产开发项目属于高风险行业，通过与银行合作，房地产企业可以分担一部分风险。
银行通常会要求房地产企业提供抵押品或担保，以确保其贷款的安全性。
3. 专业服务: 银行在金融领域拥有专业知识和经验，可以为房地产企业提供全方位的金融服务，例如资金结算、资产管理和风险评估等。
这些服务可以帮助房地产企业有效管理资金，降低运营风险。
三、房地产与银行合作的挑战：1. 利率风险: 银行贷款的利率是随市场波动的，一旦利率上升，房地产企业的还款压力也会增加。
如何加强房地产信贷管理
如何加强房地产信贷管理房地产信贷是指在金融行业中，银行或其它金融机构为个人或企业提供房屋贷款服务。
房地产信贷的管理对于银行和金融机构来说非常重要，因为这关系到它们能否保证贷款偿还的流动性和债务的安全性，同时也关系到经济发展和社会稳定。
在当前的中国经济形势下，房地产信贷管理的重要性更加凸显。
如何加强房地产信贷管理，使其更加科学、合理、有效，是我们迫切需要解决的问题。
一、规范房地产信贷的政策与法规首先，要加强房地产信贷管理，需要制定更加规范严格的政策和法规。
政策和法规的制定应该围绕以下几个方面：1.提高房地产信贷的门槛当前，在我国的很多城市，房价高企，房地产信贷的需求也相应加大，这就需要加强对贷款者的审查，提高房地产信贷的门槛。
具体的办法可以类似于“限购”制度，对购房者进行数量、面积和标准等限制，以遏制房地产市场的疯狂泡沫。
2.完善房地产信贷审批流程房地产信贷的审批流程需要进一步完善，以减少我们在批准贷款过程中出现的过度审批、利益输送等问题。
应该增强银行和金融机构的风险意识，提高审批的透明度和公正性，并建立和完善资料评估、标准化审批操作等环节，从源头上避免风险的发生。
3.防范房地产信贷风险房地产信贷是一种充满风险的金融业务，因此，要防范风险，需要规范房地产信贷的业务操作。
批准房地产信贷时需要在客户资格审批、审查贷款用途、核查抵押物、评估市场价值和担保人信用等方面勤勤恳恳地做好风险防范工作。
二、完善房地产信贷风险管理机制创造一个严密的风险管理机制，对于规范房地产信贷的市场也至关重要。
市场风险管理体系要围绕以下几个方面：1.强化风险评价和控制对于房地产信贷的风险评估和控制机制需要得到进一步的加强，以确保金融机构的资产质量。
通过房地产贷款集中报告、系统化风险评估、风险预警机制等方式，紧盯潜在风险，防范贷款风险的发生。
2.建立贷中贷后风险管理自动化流程在房地产信贷的贷款操作过程中，应建立贷中贷后的风险管理自动化流程，定制风险控制计划，并为金融机构和保险公司提供实时的风险提示信息。
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• 等比还款方式的特点是，借款人每年的还款额可按固定比率递增 或递减，以适应自己的收入的动态变化，这一方式适合收入能稳 定增长的客户，国外银行广泛采用这一贷款偿还方式，但由于计 算方法过于复杂，我国目前未见银行使用这一方式。
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第三节 房地产银行信用管 理
• 一、房地产银行信用对国民经济的重要性 • 1．房地产银行信用对房地产行业发展的支持
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复习思考题
• 1．直接融资与间接融资有何区别？ • 2．怎样理解货币的时间价值？ • 3．房地产贷款利息偿付的主要方式是什
么？ • 4．影响房地产银行信用风险的主要因素
有哪些？ • 5．如何防范房地产银行信用风险？
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实践与训练
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• 5．市场利率、官定利率和公定利率
• 市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动 的利率。由政府金融管理部门或中央银行确定 的利率叫官定利率或法定利率，这是一国货币 政策调控的重要工具。由非政府部门的民间金 融组织，如银行公会等所确定的利率是行业公 定利率，这种利率对其会员银行具有约束性。 官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市 场力量对利率形成的干预。
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• 4．等额本息偿还方式 • 这也是个人住房贷款偿还的一种常用方式。这
种方式要求在贷款期内每期偿还贷款本息的数 额相等。等额本息还款方式的利息计算较复杂， 这里只给出计算公式：
• T=iA(1i)n[(1i)n1] (2.12)
• 其中T为每月还款额（含本息）；i为贷款月利 率；A为贷款总额；n为贷款总期（月）数。
• 一、信用的定义
• 经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的 借贷行为。这种借贷行为可以是实物形式，也 可以是货币形式，而在现代市场经济条件下， 主要表现为货币形式。货币形式的借贷行为， 往往伴随着利息的支付，利息是货币资金所有 者出让资金使用权的报酬。
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二、房地产银行信用的定 义
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• 3．中间业务 • （1）房地产企业结算业务 • （2）委托存贷款业务
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二、房地产贷款利息归还 与计算
• 1．到期一次还本付息 • 期限在1年以内的贷款一般采用这一方法，贷款到期时
一次性还清本息，利随本清。这种还款方式最为简便， 利息计算也很简单，请参考公式（2.2）。 • 2．每年支付利息、期满一次偿还本金 • 这是我国商业银行清收贷款本息的常用方法，一般在 每季末结算贷款利息，每年末从借款人账户中划转利 息收入，到期时清偿全部贷款本金。利息计算参考公 式（2.2），但必须分时间段计息。
房地产银行信用与管理
• 由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取 得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用， 就是自然而然的事情。一般地，利率上升，总有证券 价格跌；而利率下降，又总有证券价格上升。从永久 性债券身上我们可以直观地看出利率的重要影响。永 久性债券就是只定期付息而无偿还期限的债券。在票 面利率固定的情况下，每期的现金流是同样的。永久 性债券的价格计算公式为：
• 浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期 调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整， 一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少 因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依 据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固 定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往 实行浮动利率。
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2020/11/19
房地产银行信用与管理
• 学习目标
• 1．了解房地产银行信用业务基础知识。
• 2．理解信用及房地产银行信用的基本概念。
• 3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法及房 地产银行信用风险管理的基本思路。
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第一节 房地产银行信用基 本知识
本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如 下：
•
P=R/I
（2.7）
• 其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例 如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市 场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到， 100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000 元。
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• （2）单利现值的计算
• 根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即：
• V0= Vn (1in)
（2.4）
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• 2．复利终值和现值的计算
• （1）复利终值的计算
• Vn=V0(1i)n
（2.5）
• 式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第n 年末的 价值；i为利率，n为计息期数。其中(1i)n称为复利终值系数， 可以通过查复利终值系数表得到，这样复利终值的计算变得简单， 即用复利现值与查得的复利终值系数相乘即可。
• （2）复利现值的计算：
• V0 = Vn 1/(1i)n
（2.6）
• 上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系数，可通过 复利现值系数表查得，从而用查得的数值与复利终值相乘就可得 到复利现值。
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五、收益的资本化
• 任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以 通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资
• P=C/r
（2.8）
• 在公式中，P为债券价格，C为每一期的固定收益，r 为市场利率。这一公式同收益资本化公式极为相似， 这里，利率对于证券价格的决定作用一目了然。
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第二节 房地产银行信用业
务
• 一、房地产银行信用业务种类 • 1．负债业务 • （1）存款业务 • （2）向中央银行借款 • （3）银行同业拆借 • （4）回购协议 • （5）国际金融市场借款 • （6）发行金融债券
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三、房地产银行信用风险 管理
• （一）影响房地产银行信用风险的因素 分析
• 1．房地产贷款的借款人信用程度 • 2．房地产贷款担保的有效性 • 3．房地产贷款的集中程度 • 4．商业银行自身公司治理结构和内控制
度
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（二）防范房地产银行信 用风险的对策
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• 3．等额本金偿还方式
• 这是个人住房按揭贷款常用的贷款偿还方式之一。在贷款期限内， 借款人按月偿还贷款本金和利息，其中每期所还本金完全相等， 而每期偿还的利息随着本金的减少而相应减少。
• 假定贷款总额为A，贷款总期数（月份数）为N，那么每期（月） 应还本金为：
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• 3．长期利率和短期利率
• 根据信用行为期限长短，可将利率划分 为长期利率和短期利率。借贷时间在1年 以内的利率称为短期利率；借贷时间在1 年以上的利率称为长期利率。利率高低 与期限长短和风险大小有直接关系，一 般地，期限越长，投资风险越大，其利 率越高；期限越短，投资风险越小，其 利率越低。
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四、货币的时间价值
• 1．单利终值和现值的计算
• （1）单利终值的计算
• 单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算公式为：
• Vn=V0(1in)
（2.3）
• 其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第1年初 的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则为年份数，以 此类推。
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• 5．等比还款方式
• 即在贷款期限内，逐年按同一比例递增偿还，且每年年内各月均 以相等的偿还额足额偿还贷款本金和利息。计算公式如下：
•
(2.13)
•
ห้องสมุดไป่ตู้
(2.14)
• 其中R1为第1年月还款额；A为贷款总额；i为贷款年利率；N为 贷款年份数；d为等比年递增率；RN为第N年的月均还款额[1]。
业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。
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三、利息与利率
• 利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的 比率。
• 1．年利率、月利率和日利率 • 年利率=月利率12=日利率360 • 一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一
般公式如下： • 利息=本金期限利率 • 在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年
为单位，则利率必须为年利率，以此类推。
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• 2．固定利率与浮动利率
• 根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮 动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。 实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点， 但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此， 越来越多的借贷中采用浮动利率。
• 1．加强对客户信用评级或资信评估工作 • 2．对房地产贷款实行分类管理 • 3．健全银行内部控制制度 • 4．严格房地产中介机构的监管 • 5．重视房地产市场的分析与监测
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课堂讨论
• 商业银行向购房者发放个人住房贷款， 借款人（购房人）可能有哪些原因会拖 欠归还贷款？
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• 2．资产业务 • 资产业务是银行等金融机构如何运用资金的业务，也
是其主要的利润来源。资产业务主要包括现金、票据 贴现、证券投资和贷款等。